北京金兰信诚物业管理有限公司与北京首华建设经营有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0101民初9917号 原告：北京金兰信诚物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：**坤，北京市致衡律师事务所律师。 被告：北京首华建设经营有限公司，住所地北京市东城区。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 原告北京金兰信诚物业管理有限公司与被告北京首华建设经营有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2022年7月12日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告北京金兰信诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人***、**坤，被告北京首华建设经营有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京金兰信诚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付2018年9月1日至2020年12月31日期间所欠物业费457950.7元。事实和理由：原告是一家有物业服务和管理职能的公司。2017年5月30日，原告与北京海房物业管理有限公司签订《委托管理合同》，接受其委托代为管理其所有的北京市海淀区***北路137号院的物业项目，提供物业服务，服务总面积为6.6万平方米，服务期限为3年，自2017年6月1日至2020年5月31日止。因2020年新冠肺炎疫情暴发，双方又签订补充协议，服务期限延长至2020年12月31日。合同约定物业费标准为1.08元每月每平方米。被告系137号院业主，原告为被告服务面积为14621.67平方米。服务时间为2018年9月1日至2020年12月31日止。合同签订后，原告严格按照约定完成应尽服务，但被告一直拖欠物业费457950.7元未给付。故其诉至法院，诉如所请。 被告北京首华建设经营有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一，被告并非137号院业主，被告主体不适格。2018年7月，根据相关文件精神，原属金隅天坛家具公司产权的137号院非经营资产剥离移交至北京市非经资产管理平台。后，被告在非经平台统筹安排下对清册范围内的137号院业主提供非经物业管理服务，系非经物业管理单位，且与原告之间无任何委托管理的协议或约定。二，在管期间，具体非经物业服务工作被告均妥善完成。作为非经物业管理单位，被告在清册范围内负责了相应住宅日常管理、**管理、大中修管理、配套公共设施维修维护、灭火器配备等内容，相关物业服务工作均妥善完成，被告有相关分包合同、维修服务单、服务图片等予以佐证，且与原告之间无任何委托管理的协议或约定。三，原告多次收取了被告所管理区域的住户物业费，侵占了被告的合法权益，应当予以返还。综上，被告不存在拖欠原告物业费情形，请求法院驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告向本院诉称其为北京市海淀区***北路137号院物业服务企业，被告系业主，被告欠付原告2018年9月1日至2020年12月31日期间物业费457950.7元。但被告辩称其并非业主，物业服务企业也并非原告。 为证明己方主张，原告提交如下证据： 1.案外人北京海房物业管理有限公司（甲方、以下简称海房物业）与原告（乙方）于2017年5月30日签订的《委托管理合同》，约定甲方将海淀区***北路西木小区维修养护、**等项目委托乙方实行专业管理，物业坐落位置为海淀区***北路137号院，建筑面积6.6万平方米。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、路灯、室外下水管道、化粪池、沟渠、池、井（不包含大、中修项目），公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。委托管理期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。合同第十四条，甲方按照年度实际收取的物业费支付给乙方（1.08元/月*平方米）。乙方通过有偿服务取得收入。甲方不再另行支付乙方任何费用。合同第十五条，乙方对业主或使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护、及其它特约服务，根据实际情况由当事人按实际发生的费用计付。合同第十六条，房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地维修、养护费用：房屋共用部位的**、养护费用，由乙方承担；大、中修费用，由房屋所有权人或房屋使用人承担。更新费用由房屋所有权人或房屋使用人承担。附属配套建筑和设施的**、养护费用，由乙方承担；大、中修费用，由房屋所有权人或房屋使用人承担。 2.海房物业与原告于2020年6月5日签订的补充协议，约定受疫情影响，就原告负责服务管理的位于北京市海淀区***北路137号院西木小区项目提供专项服务进行补充，服务期限更改至2020年12月31日止。 以上证据1、2用以证明原告起诉主体合法性及向被告主张给付物业费的依据、计算方法。经质证，被告表示关联性不认可，其未与任何单位签署过委托合同，被告本身就是物业管理单位，海房物业无权利委托原告。 3.海房物业与原告之间的北京市海淀区***北路137号院住宅小区物业服务与管理工作交接确认书、交接记录，其中载明原告于2020年12月31日前将物业工作的所有资料与费用交接给海房物业，原告对***北路137号院住宅小区的物业服务期限为2017年至2020年底。交接记录签署时间为2020年12月25日。证明原告已向被告提供了物业服务的事实。经质证，被告表示其才是物业管理单位，其对相关的物业**进行管理，向住户收取物业费。不认可上述证据的真实性、证明目的和关联性。 4.北京市海淀区人民法院于2022年3月1日作出的（2021）京0108民初48127号民事判决书，该案中，法院查明原告与海房物业于2017年5月30日签订《委托管理合同》，海房物业将海淀区***北路西木小区维修养护、**等项目委托原告进行专业管理，法院认为原告与海房物业实际约定的是由原告向小区提供物业服务，原告直接向业主或使用人收取物业费，原告称其主张的委托管理服务费实际即为业主欠付的物业费，而物业费的缴费主体并非海房物业，据此判决驳回原告向海房物业主张物业费的诉讼请求。用以证明原告向被告主张支付物业费有法律依据。经质证，被告认可真实性，但认为北京大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成公司）没有权利将被告管理的楼房委托给原告管理。 5.案外人大成公司（委托方、甲方）与海房物业（受托方、乙方）于2017年12月6日签订的《物业服务合同》，载明甲方系业主，甲方在海淀区***北路137号院住宅小区的物业建筑面积为11376.22平方米，共210套217户。具体房号：***北路137号院3＃楼1、2、3**，4＃楼2、3、4、5、6、7、8**，7＃楼1、2、3**6户，8＃楼4、5**。海淀稻香园甲1＃楼4个**。服务合同期限自2016年10月15日起至2017年12月31日。经质证，被告表示关联性不认可，服务期限至2017年底，2018年后海房物业无权将物业服务委托给原告，被告亦未与原告签署服务协议。 6.垃圾分类协议、保安服务合同、化粪池清掏合同、专项服务合同、***工单、服务记录，用以证明原告为被告提供了物业服务，137号院内单位均将物业服务正式委托给原告执行。经质证，被告表示真实性关联性不认可，只有被告委托了原告，原告才能进行物业服务，而被告的工作就是物业服务，不可能被告已经完成了物业服务工作还将相关工作委托给原告。 7.原告工作人员与被告工作人员***的微信聊天记录，显示2019年12月6日，原告工作人员向***发送《137号院西木小区物业服务报价单》，***回复“是不是我看您那写的就是全小区的服务面积，我们那个面积的话，我就是乘以它一个比例就行了”。经质证，被告表示真实性不认可，***系被告公司物业的一般管理人员，没谈成为何进行服务，聊天记录中亦无法体现出物业服务方移交一事。 被告提交如下证据：1.2018年6月12日的《非经营性资产分离移交接收协议第二批》、2018年8月24日的《非经营性资产资料交接清册二》、被告作为物业管理单位参加**路街道西木社区137号院物业管理委员会2021年终总结会议的参会图片。其中《非经营性资产分离移交接收协议第二批》中载明资产移交方（甲方）为北京金隅资产经营管理有限责任公司、北京大成房地产开发有限责任公司等，资产接收方（乙方）为北京房地集团有限公司，甲方将移交资产的产权及其他相关权利与义务一并转让给乙方。后附的《天坛公司非经营性资产移交明细表》项目名称中包括***北路137号院2号楼、3号楼、4号楼、7号楼、8号楼。用以证明被告并非137号院业主，以及被告作为非经物业管理单位权利来源。《非经营性资产资料交接清册二》中的交接清册列有物业管理单位为被告。2.《**服务合同书》《化粪池清掏服务合同》、客服电话记录、零**收费收据、***北路37号院室外排水干管道报修方案、***北路17号院7号楼2**更换室外自来水管抢修方案、服务影像资料。用以证明被告实际为137号院相关楼宇提供物业服务。经质证，原告表示被告提交的以上证据真实性关联性均不认可，137号院三年半时间的物业服务是原告提供的，被告并非物业公司，也未提供过物业服务。 本院认为，物业服务合同纠纷是指物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同产生的纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张其系北京市海淀区***北路137号院的物业服务企业，被告系该物业的其中一个业主，系其物业服务对象，应当支付相应物业费。结合全案事实，原告与被告未订立物业服务合同，现其无证据证明其与被告形成了事实上的物业服务合同关系，亦无证据证明被告系业主。故原告的诉讼请求，本院无法支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告北京金兰信诚物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费8169.26元，由原告北京金兰信诚物业管理有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审 判 员　　李　颖 二〇二三年三月十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　**彤