福州市建设发展集团有限公司、福州培训家教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）闽01民终6667号

上诉人（原审被告）：福州培训家教育科技有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇金河路136号金山碧水西区舒柳苑3号楼1层03店面。

法定代表人：杨三妹，执行董事。

委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。

委托诉讼代理人：魏文翠，福建攻略律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：福州市建设发展集团有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。

法定代表人：卓宁峰，执行董事。

委托诉讼代理人：夏祖铃，福建名仕律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭春娇，福建名仕律师事务所律师。

上诉人福州培训家教育科技有限公司（以下简称培训家公司）因与被上诉人福州市建设发展集团有限公司（以下简称福州建发集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

培训家公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回福州建发集团的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由福州建发集团负担。事实和理由：一、福州建发集团向培训家公司提供的租赁物缺乏必要的消防设施及未通过消防验收，致使培训家公司的合同目的不能实现，培训家公司未有违约行为，系出租人福州建发集团违约在先。二、培训家公司曾多次发函福州建发集团，要求解决租赁物的消防验收问题，但是福州建发集团先是收函后置之不理，再后来直接拒收培训家公司的沟通函件。培训家公司基于福州建发集团的在先违约行为行使先履行抗辩权，培训家公司不存在违约行为，福州建发集团应退还902125元的租赁押金，案涉租赁合同的解除条件亦未成就。三、租赁合同中对不退还902125元租赁押金违约金条款的约定显属过高，应予以调整。培训家公司未有违约行为，福州建发集团支出的律师费应由其自行承担。此外，福州建发集团未能提供《委托代理合同》，仅凭一张发票难以证明该发票上的律师代理服务费就是用在本案之中。四、案涉租赁物未通过消防验收，一审按照通过消防验收的租赁物的租金及资金占用费标准要求培训家公司承担，有悖合同约定，显失公平。案涉租赁的租赁面积较大，一审法院只给培训家公司30天的腾房期，明显过短。五、根据2020年2月4日福州市人民政府《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关的若干措施》和2022年4月26日福州市人民政府《关于印发福州市积极应对疫情影响进一步帮助市场主体纾围解难若干措施的通知》，福州建发集团应给予培训家公司总计6个月的租金减免，但一审判决对此部分并未予以减免。

福州建发集团辩称，一、培训家公司及其实际负责人恶意躲避送达，拖延诉讼，致使本案从2021年4月立案至公告送达判决，耗时一年半，严重妨碍诉讼。二、一审法院已将应诉材料送达培训家公司和张文君，但其在一审法院数次通知开庭的情况下仍拒绝应诉、举证及提出抗辩，应视为其已放弃相应诉讼权利。三、培训家公司及其实际负责人为拖延诉讼滥用上诉权，本案应当驳回其上诉。对培训家公司及其实际负责人、张文君严重妨碍诉讼的行为，应当给予处罚。四、案涉租赁房屋已于2006年通过消防验收，培训家公司接收并使用案涉租赁房屋四年多，期间均未提出过消防问题的异议，现培训家公司以案涉租赁房屋未通过消防验收致使其合同目的不能实现为由提起上诉，缺乏事实与法律依据。五、合同因培训家公司违约而解除，福州建发集团有权收取其拖欠的租金并没收租赁押金，培训家公司还应当按照合同约定支付违约金。

福州建发集团向一审法院起诉请求：1.解除福州建发集团、培训家公司于2019年12月21日签订的《福州市国有房屋租赁合同书》，解除时间为本案民事起诉状副本送达培训家公司之日；2.培训家公司立即搬离福州市仓山区××镇××路35号金山工业区浦上片生活配套房一期1、12、1-5、5-9#楼12、14连接体及16、18连接体部分一、二层店面，并将上述店面返还给福州建发集团（店面详见《建发集团明确诉讼请求的报告》）；3.培训家公司向福州建发集团支付拖欠的租金暂计1826042.68元（自2020年6月至2020年12月，按每月180439元计算，拖欠租金1082634元；自2021年1月至2021年12月，按每月185852.17元计算，暂计至2021年4月拖欠租金743408.68元；自2022年1月起按每月191427.74元计算租金，租金应计算至房屋租赁合同解除之日止）；4.培训家公司向福州建发集团支付逾期支付租金的违约金暂计至2021年12月20日为394833.66元；5.培训家公司向福州建发集团支付房屋占有使用费（自房屋租赁合同解除之日起至2021年12月按每月185852.17元计取房屋占有使用费；自2022年1月起按每月191427.74元计取房屋占有使用费，房屋占有使用费应计算至培训家公司实际返还店面之日止）；6.培训家公司向福州建发集团支付逾期搬离店面违约金（自房屋租赁合同解除之日起至2021年12月，每逾期一日按每月185852.17元的千分之一计算违约金；自2022年1月起每逾期一日按每月191427.74元的千分之一计算违约金，逾期搬离违约金应计算至培训家公司实际返还店面之日止）；7.确认福州建发集团有权不予退还培训家公司租赁押金902195元；8.培训家公司赔偿福州建发集团的律师费损失35000元；9.培训家公司承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2019年12月，福州建发集团、培训家公司签订《福州市国有房屋租赁合同书》，主要约定：1.培训家公司向福州建发集团承租福州市仓山区××镇××路35号金山工业区浦上片生活配套房一期1#楼、12#楼及1-5#楼、5-9#楼、12-14#楼、16-18#楼连接体部分一、二层店面，建筑面积4626.65平方米；2.租期从2019年12月21日起至2022年12月20日止；3.月租金180439元，第二年起每年年租金按上年度租金3%逐年累进递增至租期结束，租金按月支付，应在每月的前10日付清当月的租金；4.装修期为3个月，装修期间免收租金；5.于合同签订前交清押金902195元；6.逾期交付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之一加收违约金，可以从押金中扣除；7.逾期搬离房屋，每逾期一日，按月租金额支付房屋占有使用费，并按月租金额的千分之一支付违约金，可以从押金中扣除；8.一方违约造成合同解除，应赔偿对方因此造成的诉讼费、律师费等；9.拖欠租金连续十天或累计三十天以上，福州建发集团有权解除合同，收回店面，并不退还押金，培训家公司还应赔偿损失。合同签订后，福州建发集团依约将案涉租赁房屋交付给培训家公司，培训家公司支付了租赁押金902195元，并支付租金至2020年6月20日，2020年6月21日之后的租金尚未支付。2020年8月26日，福州建发集团向租赁房屋处发出《租金催缴通知书》，2020年8月27日妥投。

另查明，因疫情影响，福州建发集团免除了培训家公司2020年2、3、4月的租金。福州建发集团因本案支出律师代理费35000元。

诉讼过程中，经福州建发集团确认，租赁房屋包括：1#楼一层01、05-10店面，12#楼一层01-10店面，1-5#楼连接体一层01-07店面、二层01-07店面，5-9#楼连接体一层01-10店面、二层01-10店面，12-14#楼连接体一层01-14店面、二层01-14店面，16-18#楼连接体一层01-05、07-08店面、二层01-05、07-08店面。

一审法院认为，福州建发集团、培训家公司签订的《福州市国有房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。合同签订后，福州建发集团交付了租赁店面，培训家公司未支付2020年6月21日之后的租金，构成违约，福州建发集团提起本案诉讼要求确认双方签订的租赁合同已解除并要求培训家公司搬离并返还房产，福州建发集团提交的起诉状副本于2022年2月9日公告送达给培训家公司，故讼争租赁合同于该日解除。福州建发集团要求培训家公司搬离并返还租赁房产，于法有据，一审法院予以支持。福州建发集团要求培训家公司支付2020年6月21日至解除合同之日止的租金，符合合同约定，一审法院予以支持。其中2020年6月21日至2021年1月20日的租金按180439元每月计算为1263073元；2021年1月21日至2022年1月20日的租金按185852.17元/月（180439元×1.03）计算为2230226.04元；2022年1月21日至2022年2月9日的租金按191427.74元/月（185852.17元/月×1.03）计算为128256.6元，以上租金合计3621555.64元。讼争合同约定，培训家公司应于每月前10日付清当月租金，培训家公司逾期未支付租金，现福州建发集团要求培训家公司向其支付自2020年6月21日至解除合同之日的逾期支付租金违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，福州建发集团要求以逾期支付的租金为基数按日千分之一计算逾期支付租金违约金，显属过高，一审法院调整为按日万分之五计算，从2020年6月11日起，按月分别计算至款项付清之日止。鉴于案涉租赁合同已于2022年2月9日解除，培训家公司应按191427.74元/月的标准支付自2022年2月10日起至交还房产之日止的房屋占用费。福州建发集团所提供的证据无法证明福州建发集团在本案诉讼前已通知培训家公司搬离并返还案涉租赁房屋，故福州建发集团要求培训家公司支付逾期搬离店面违约金，一审法院不予支持。鉴于培训家公司违约，福州建发集团要求确认福州建发集团有权不予退还租赁押金902195元，并要求培训家公司赔偿福州建发集团为本案所支出的律师费35000元，符合合同约定，一审法院予以支持。培训家公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。判决：一、福州市建设发展集团有限公司与福州培训家教育科技有限公司签订的《福州市国有房屋租赁合同书》于2022年2月9日解除；二、福州培训家教育科技有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离福州市仓山区××镇××路35号金山工业区浦上片生活配套房一期1#楼、12#楼及1-5#楼、5-9#楼、12-14#楼、16-18连接体部分一、二层店面（包括：1#楼一层01、05-10店面，12#楼一层01-10店面，1-5#楼连接体一层01-07店面、二层01-07店面，5-9#楼连接体一层01-10店面、二层01-10店面，12-14#楼连接体一层01-14店面、二层01-14店面，16-18#楼连接体一层01-05、07-08店面、二层01-05、07-08店面），并返还给福州市建设发展集团有限公司；三、福州培训家教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州市建设发展集团有限公司2020年6月21日至2022年2月9日期间的租金3621555.64元；四、福州培训家教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州市建设发展集团有限公司逾期支付租金违约金（违约金以每月应支付的租金为基数，按每日万分之五标准，从2020年6月11日起，按月分别计算至款项付清之日止）；五、福州培训家教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内按191427.74元/月的标准向福州市建设发展集团有限公司支付自2022年2月10日起至实际交还本判决第二项的房产之日止的占用费；六、福州培训家教育科技有限公司已支付的租赁押金902195元，福州市建设发展集团有限公司不予退还；七、福州培训家教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付福州市建设发展集团有限公司因本案支出的律师代理费35000元；八、驳回福州市建设发展集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35670元，由福州培训家教育科技有限公司负担。公告费（凭公告费收据），由福州培训家教育科技有限公司负担。

本院二审期间，培训家公司向本院提交1.联系函、2.营业执照、3.认证证书、4.《AuthenticationCertificate》、5.要求对租赁房产消防整改函、6.EMS退件单、7.《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关的若干措施》、8.《福州市积极应对疫情影响进一步帮助市场主体纾困解难的若干措施》、9.福州建发集团公告、10.福州建发集团封锁店面及喷涂照片、11.通知。福州建发集团向本院提交1.《关于金山工业区浦上生活配套房1#-19#楼建筑工程消防验收合格的意见》、2.法院专递邮件详情单及传票、公告、3.报警救助回执登记表、4.店面合作合同、房产租赁合同及微信收款照片。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，对培训家公司提交的上述材料的证明力，本院将进行综合认定。福州建发集团提交的《关于金山工业区浦上生活配套房1#-19#楼建筑工程消防验收合格的意见》系福州市公安消防支队作出，可予采信，对其提交的其余材料的证明力，本院将进行综合认定。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，2006年9月20日，福州市公安消防支队作出[2006]榕公消（建验）字第0294号《建筑工程消防验收意见书》，载明金山工业区浦上片生活配套房面1#-19#楼，消防验收基本合格。

本院认为，案涉《福州市国有房屋租赁合同书》系福州建发集团与培训家公司的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，福州建发集团作为出租人已将案涉租赁房屋交付给培训家公司，培训家公司作为承租人应依约缴纳合同约定的各项费用。根据查明的事实，福州建发集团将案涉租赁房屋交付给培训家公司使用后，培训家公司使用案涉租赁房屋并支付租金至2020年6月20日，拖欠租金等费用累计超过三十天，构成违约，福州建发集团有权依约解除合同并要求其承担相应的违约责任。现福州建发集团提起本案诉讼要求解除合同并返还房产，一审法院认定本案起诉状副本公告之日经过30日视为送达并据此认定本案合同解除时间，并无不当，本院予以维持。

培训家公司上诉主张案涉租赁房屋未经消防验收，培训家公司不存在违约情形并提交福建德汐消防工程有限公司出具的《联系函》、培训家公司向福州建发集团寄送的《要求对租赁房产消防整改函》为证，对此，本院认为，2006年9月20日，案涉租赁房屋业经消防验收基本合格，在此后的合同履行过程中，培训家公司正常开展经营活动并支付租金，培训家公司提供的材料不足以案涉租赁房屋存在消防隐患或存在其他合同目的无法实现的情况，其应自行承担举证不利的法律后果。

如前所述，培训家公司未依约缴纳租金，构成违约，应就其未依约缴纳租金承担合同及法律上的违约责任。一审法院判决培训家公司限期搬离并支付租金、房屋占用费、违约金、律师费，其缴纳的押金902195元归福州建发集团所有，符合合同约定及法律规定，本院予以认同。

培训家公司上诉主张福州建发集团未依据相关文件减免租金，构成违约。经审查，在合同履行过程中，福州建发集团考虑到案涉租赁房屋实际使用情况、受疫情影响情况、国家政策等多个因素,已免除了培训家公司三个月的租金，充分体现了疫情之下共担风险、共克时艰、共渡难关的原则，培训家公司此节上诉主张，理据不足，本院不予采信。

综上所述，培训家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费35670元，由福州培训家教育科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　陈雁兰

审 判 员　符海燕

审 判 员　张力群

二〇二二年八月十九日

法官助理　刘玲玲

书 记 员　林冠君