福州市建设发展集团有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事裁定书

福建省福州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）闽01民终6567号 上诉人（原审被告）：***，女，1958年4月9日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人（原审被告）：**，女，1982年7月16日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人（原审被告）：**，男，1994年2月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：福州市建设发展集团有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路15号城投大厦15楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，福建名仕律师事务所律师。 上诉人***、**、**因与被上诉人福州市建设发展集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***、**、**上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由福州市建设发展集团有限公司承担。事实和理由：购买案涉房屋后***一直持续缴纳房贷，至2013年年底发现缴纳的房贷莫名扣除并不算在房贷中，后***前往银行修改贷款姓名后恢复正常缴纳，后续缴纳的款项依旧未扣除到购房贷款中，至2018年年中，因**（已故）的原因导致家庭经济困难断供，后续因处理家庭事务导致贷款逾期，并非本愿去拖欠贷款。希望能继续履行合同，若解除购房合同，希望以市场价格付回购房款。 福州市建设发展集团有限公司辩称，一、***、**、**系因自身原因导致案涉合同解除，其以非本愿拖欠购房贷款为由提起上诉，依据不足。二、福州市建设发展集团有限公司已为**向贷款银行代付了款项，且代付款项至今未归还，根据双方合同约定，福州市建设发展集团有限公司有权解除合同，***、**、**应在继承**的遗产范围内向福州市建设发展集团有限公司支付代付款以及违约金、律师代理费。 福州市建设发展集团有限公司向一审法院起诉请求：1.解除福州市建设发展集团有限公司、**于2008年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2008255**）及补充协议；2.判令***、**、**立即将福州市仓山区××镇××新城**单元经济适用房恢复至福州市建设发展集团有限公司交付时状态后返还给福州市建设发展集团有限公司，并协助办理案涉房屋《商品房买卖合同》备案登记和案涉房屋预告登记的注销手续，并承担全部费用；3.判令***、**、**返还福州市建设发展集团有限公司代付款项150162.93元；4.判令***、**、**支付福州市建设发展集团有限公司为**代付款项的违约金（以福州市建设发展集团有限公司代付款项金额150162.93元为基数，每日按万分之五计算，自起诉日起至***、**、**实际付清款项之日止）；5.判令***、**、**支付因**拖欠银行贷款而违反《商品房买卖合同》而需支付的违约金114617.5元（其中30年折旧期折旧款自**接收案涉房屋之日—2009年11月27日起计算至***、**、**返还案涉房屋给福州市建设发展集团有限公司并配合办妥案涉房屋《商品房买卖合同》备案登记和案涉房屋预告登记的注销手续之日止，暂计至2020年11月27日为275082元/30年*132个月/12月/年=100863.4元、其中合同金额5%为13754.1元）；6.判令***、**、**赔偿福州市建设发展集团有限公司因解除合同而遭受的案涉房屋租金损失（每月租金暂以2600元计，最终以司法评估确定的月租金为准，自**接收案涉房屋之日—2009年11月27日起计算至***、**、**返还案涉房屋给福州市建设发展集团有限公司并配合办妥案涉房屋《商品房买卖合同》备案登记和案涉房屋预告登记的注销手续之日止，暂计至2020年11月27日为132个月*2600元/月=343200元）；7.判令***、**、**承担福州市建设发展集团有限公司因本案而支付的律师费10000元；8.本案受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用由***、**、**承担。 一审法院认定事实：2008年5月14日，福州市住宅发展有限公司（现更名为：福州市建设发展集团有限公司）与**（2013年10月18日因死亡注销户籍）签订了《商品房买卖合同》（编号：2008255**）及补充协议，约定：**购买福州市建设发展集团有限公司建设的位于福州市仓山区××新城**单元经济适用房，总价款为273421元，**选择按揭贷款付款方式。《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条第6点约定“买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息，而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内到出卖人处归还相关款项，在上述约定时间内如仍未归还的，买受人愿意按每日万分之五支付违约金给出卖人。买受人累计三个月不交按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回房产……”；第十条第1点约定：“买受人因拖欠贷款银行的贷款本息（包括罚息）或被贷款银行宣布全部到期的贷款本金和利息的等违约行为，出卖人有权向买受人追偿因贷款银行为实现债权向法院起诉而实际发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保险费、律师费等）；”第十条第2点约定：“出卖人替买受人归还所欠贷款银行的全部到期贷款本金和利息后，买受人无条件将所购的经济适用住房，由出卖人向买受人回购，回购金额按当时购买该经济适用住房的金额扣除30年折旧期折旧款后的余款执行”。 2008年10月8日，**、***二人作为借款人与抵押人，福州市住宅发展有限公司作为保证人，与贷款人建设银行福建省分行共同签订了《个人住房借款合同》，**、***向银行借款190000元用于购买上述房屋并以上述房屋作为抵押物。 上述合同签订后，**办理了讼争房屋的预告登记申请并支付了购房款273421元。2013年5月22日，***代**补交房款1661元，付清了全部购房款275082元。2009年11月27日，福州市建设发展集团有限公司将案涉房屋交付与**，**接收了案涉房屋。 因**、***未按《个人住房借款合同》约定偿还贷款，贷款银行于2019年8月9日向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求***偿还贷款本息，**、**在继承**遗产的范围内对***的债务承担共同还款责任，并要求福州市建设发展集团有限公司承担保证清偿责任等。2020年2月18日，福州市鼓楼区人民法院作出（2019）闽0102民初13143号民事判决书，判令***偿还借款本金124537.77元及利息、罚息、复利，**、**在继承**遗产范围内承担共同还款责任，并判令福州市建设发展集团有限公司承担连带清偿责任等。2020年8月25日，福州市建设发展集团有限公司向贷款银行支付了**、***在该行所欠借款本金及利息147075.93元，结清了贷款，并支付该案诉讼费3087元。 2020年10月20日，福州市建设发展集团有限公司分别向***、**、**邮寄《还款通知》，要求***、**、**在通知函发出之日起7天内归还福州市建设发展集团有限公司清偿的贷款本息147075.93元，诉讼费3087元。上述通知于10月22日由***、**、**签收。 另查，因本案诉讼，福州市建设发展集团有限公司支付律师代理费10000元。 一审法院认为，福州市建设发展集团有限公司与**签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方平等自愿达成的，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第6点约定，**本应及时归还贷款，但**已于2013年10月18日因死亡被注销户籍，其在事实上已不可能履行合同项下的义务。***、**、**作为**的第一顺位的法定继承人，经一审法院通知后未到庭参加诉讼，亦未书面答辩是否已放弃其继承权，故上述***、**、**应当在继承**遗产的范围内对**基于《商品房买卖合同》及补充协议项下的债务承担共同还款责任。***作为**的配偶，与**作为共同借款人向建设银行福建省分行借款190000元用于购买讼争房屋，因此，一审法院有理由相信，***对于**与福州市建设发展集团有限公司之间的《商品房买卖合同》及补充协议的约定是知悉的，其在**过世后，应当及时按约定偿还贷款本息，然其却未按约履行，且在福州市建设发展集团有限公司履行担保责任向贷款银行偿还全部贷款本息、于2020年10月20日发出《还款通知》后七日内仍未与**的第一顺位法定继承人**、**归还福州市建设发展集团有限公司垫付的款项，福州市建设发展集团有限公司有权依约要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、并要求***、**、**在合同解除后将讼争房屋恢复福州市建设发展集团有限公司交付时的状态后返还福州市建设发展集团有限公司、配合办理讼争《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续。福州市建设发展集团有限公司向一审法院提起诉讼要求解除讼争《商品房买卖合同》及补充协议，一审法院通过电子送达方式于2021年2月18日向***、**，于2021年2月20日向**送达包括本案民事起诉状在内的应诉材料，应视为福州市建设发展集团有限公司解除合同的意思表示最迟于2021年2月20日送达***、**、**，故讼争的《商品房买卖合同》及相关附件补充协议于2021年2月20日即解除。 福州市建设发展集团有限公司已依据（2019）闽0102民初13143号民事判决代买受人支付了贷款本息以及诉讼费共计150162.93元，且于2020年10月20日向***、**、**发送《还款通知》，要求***、**、**在通知发出之日起七日内支付上述款项，然***、**、**至今未予以偿还，***、**、**应在继承**遗产的范围内向福州市建设发展集团有限公司偿还垫付的款项150162.93元以及自2021年1月13日起，按每日万分之五标准计算的违约金、福州市建设发展集团有限公司行使追偿权而支付的律师代理费10000元。福州市建设发展集团有限公司要求***、**、**支付的因拖欠银行贷款而违反《商品房买卖合同》而需支付的违约金、房屋租金损失与合同约定不符合，一审法院不予支持。***、**、**经一审法院传票传唤未到庭，依法缺席判决。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、福州市建设发展集团有限公司与**于2008年5月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2008255**）及补充协议于2021年2月20日解除；二、***、**、**于判决生效之日起三十日内将坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城**单元经济适用房恢复至福州市建设发展集团有限公司交付时状态后返还给福州市建设发展集团有限公司，并协助办理上述《商品房买卖合同》备案登记和上述房屋的预告登记注销手续，并承担由此产生的费用；三、***、**、**于判决生效之日十日内在继承**遗产的范围内向福州市建设发展集团有限公司支付150162.93元以及违约金（违约金按日万分之五标准计算，自2021年1月13日起计至实际还清上述款项之日止）、律师代理费10000元；四、驳回福州市建设发展集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5426元，由***、**、**共同负担。财产保全费3610元，由***、**、**负担（该款已由福州市建设发展集团有限公司代垫，***、**、**应于履行判决时一并支付福州市建设发展集团有限公司）。***、**、**应负担的案件受理费应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院认为：案涉房屋系福州市建设发展集团有限公司开发的经济适用房，经济适用住房系政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。双方当事人由此形成的《商品房买卖合同》带有福利性和保障性，不符合一般意义上合同双方之间平等协商、权利义务对等的特点，性质上属于行政协议，故不属于民事法律关系调整的平等主体间的财产关系。因此，福州市建设发展集团有限公司的起诉不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院予以驳回。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2021）闽0104民初683号民事判决； 二、驳回福州市建设发展集团有限公司的起诉。 一审案件受理费5426元，退还福州市建设发展集团有限公司。财产保全费3610元，由福州市建设发展集团有限公司负担。上诉人***、**、**预交的二审案件受理费5426元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长　*** 审 判 员　马　青 审 判 员　*** 二〇二一年十月二十二日 法官助理　*** 书 记 员　***