三台县职工俱乐部与绵阳市领先者实业有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

四川省三台县人民法院

民 事 判 决 书

﹙2016）川0722民初2380号

原告：三台县职工俱乐部。住所地：**台县潼川镇。

法定代表人：黄丽。

委托诉讼代理人：王芝茂，四川蜀华律师事务所律师。

被告：绵阳市领先者实业有限公。住所地：**台县潼川镇镇。

法定代表人：张林先。

委托诉讼代理人：王华，三台县芦溪法律服务所法律工作者(特别授权)。

原告三台县职工俱乐部与被告绵阳市领先者实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三台县职工俱乐部之法定代表人黄丽及委托诉讼代理人王芝茂，被告绵阳市领先者实业有限公司之委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告三台县职工俱乐部向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2010年10月18日签订的投资开发协议并将租赁的三台县总工会职工俱乐部房屋整体恢复原状返还原告；2、判令被告向原告支付2015年7月1日至2016年6月31日止的房屋租金30万元，同时按照2.55万元／月的租金标准支付原告从2016年7月1日开始至将租赁的三台县总工会职工俱乐部房屋整体返还原告止的房屋租金并承担违约金6.06万元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受主管部门三台县总工会的委托，于2010年10月18日与被告绵阳市领先者实业有限公司签订了《投资开发协议》，双方第一条约定原告将位于三台县西顺城街32号三台县总工会职工俱乐部一至四楼国有资产整体租赁给被告经营餐饮娱乐项目；第二条约定经营期限为10年；第三条约定在被告经营的前五年，被告须在经营年度的首月30日按时向原告交纳次年度租金人民币30万元，若被告逾期未向原告缴清租金，则视为违约，原告有权按3‰计算，向被告收取违约金，并终止本协议执行；第四条约定从2015年10月19日至2010年10月18日的后五年经营期间，被告向原告交纳租金，每年按2％的比例递增并按时向原告交纳；第五条约定被告在经营期限内，所开设服务项目必须在国家允许的范围内进行。被告自主经营，自负盈亏，并独立承担责任。第七条约定如果被告违约导致原告解除本协议，原告不承担任何装饰装修费用，本协议终止时，被告自费实施的装饰装修设施由乙方自行撤出恢复原貌，原告不承担任何费用；第十一条约定协议经营期限内，若其中一方违约，违约方应当向守约方赔偿经济损失，并按照本协议年度管理费的10％收取违约金。2011年1月18日，三台县总工会与被告又签订了《补充协议》，将期限改为2011年7月1日至2021年6月30日止，同时约定2011年2月28日原告已将租赁房屋、场地正式移交给被告，但2011年2月28日至2011年6月30日期间不收取房屋租赁费，并确认双方签订的《投资开发协议》仍然有效，后被告按合同约定交纳了前四年的租金，但第五年和第六年度的租金没有交纳。

被告绵阳市领先者实业有限公司辩称：1、原、被告签订的《投资开发协议》属实；2、2014年4月，我公司向原告提出暂停一年的合作并经原告同意，故原告主张一年管理费的诉求不能成立；3、我公司投入了大量的装修费用，愿意继续与原告履行协议；4、我公司与原告属联合经营性质，不属于租赁关系，因联合经营期间没有经营，所以就不存在30万元的管理费。

经本院审理认定事实如下：2005年12月15日，三台县总工会三工(2005)1号文件确定将县西顺城街俱乐部所在的地面上的所有工会资产委托给县职工俱乐部经营。2010年10月18日，原告三台县职工俱乐部作为甲方与被告绵阳市领先者实业有限公司作为乙方签订了一份《投资开发协议》，该协议约定：由甲方按现状提供职工俱乐部经营场地即俱乐部现有房屋和有关配套设施，由乙方投资经营餐饮娱乐服务项目。联合开发协议期满，由甲方提供的经营场地和有关配套设施仍归甲方所有；联合经营时限共计10年，即从2010年10月18日起至2020年10月18日止；在联合经营的前五年，乙方须在每一联合经营年度的首月30日按时向原告交纳次年度管理费人民币30万元，若被告逾期未向原告缴清管理费，则视为乙方违约，甲方有权按每日3‰计算，向乙方收取违约金，并终止本协议执行；乙方向甲方交纳的管理费，从2015年10月19日至2010年10月18日的后五年经营期间，乙方向甲方交纳管理费，每年按2％的比例递增并按时向甲方计缴；乙方以自己名义自主经营，自负盈亏，并独立承担经营活动中的法律、经济责任；协议又约定，经营期限内，若其中一方违约，违约方应当向守约方赔偿经济损失，并按照本协议年度管理费的10％收取违约金；协议还对其它事项进行了约定。2011年1月18日，原告三台县俱乐部作为甲方与被告绵阳市领先者实业有限公司作为乙方签订了一份《补充协议》，协议约定，甲乙双方签订协议执行时间从2011年7月1日起执行，乙方投资开发经营期限至2021年6月30日止。甲方将俱乐部所有房屋、场地于2011年2月28日正式移交给乙方，三台县总工会在该协议甲方栏加盖了公章。协议签订后，被告绵阳市领先者实业有限公司按协议的约定支付了2015年6月以前的费用。

上述事实，有经庭审质证的三台县总工会三工(2005)1号文件、投资开发协议、补充协议、工会经费收入专用收据、纳税申报表、当事人陈述等证据证实。

本院认为，原告三台县职工俱乐部与被告绵阳市领先者实业有限公司于2010年10月18日签订的《投资开发协议》和2011年1月18日签订的《补充协议》是双方真实意思，不违反法律的规定，属有效协议，本院予以确认。该协议对双方当事人均有法律约束力，当事人应按照合同的约定全面履行义务。本案中，原、被告虽签订的是《投资开发协议》，但协议明确约定被告绵阳市领先者实业有限公司以自己名义自主经营，自负盈亏，并独立承担经营活动中的法律、经济责任，且实质上原告三台县职工俱乐部除提供房屋和向被告每年收取费用30万元外，没有再进行其它投资和参与经营，协议形式上虽是投资开发，但实际是租赁，故本案应为房屋租赁关系，三台县职工俱乐部向绵阳市领先者实业有限公司收取的30万元为租金；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，按合同的约定，被告逾期一年未交纳租金，即在合理期限内未履行主要债务，故对原告要求解除《投资开发协议》及返还租赁物并恢复租赁物原状的诉求予以支持；被告所提向原告“提出暂停一年的合作并经原告同意”的辩解意见，无证据证实，故对该辩解意见不予采信，且被告未按合同约定的时间交纳租金，应认定绵阳市领先者实业有限公司违约，对原告主张违约金的诉求予以支持，但原告主张的违约金过高，根据本案的实际情况和原告的损失情况，违约金酌情为30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条(三)项、第一百一十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：

一、解除原告三台县职工俱乐部与被告绵阳市领先者实业有限公司于2010年10月18日签订的《投资开发协议》和2011年1月18日签订的《补充协议》。

二、被告绵阳市领先者实业有限公司在判决生效之日起10日内恢复租赁物(所有权人：三台县总工会，位于**台县潼川镇**顺城街**号房屋)原状并将租赁物返还原告三台县职工俱乐部。

三、被告绵阳市领先者实业有限公司在判决生效之日起10日内向原告三台县职工俱乐部支付2015年7月1日至2016年6月31日的房屋租金30万元及2016年7月1日至交付租赁物之日止的租金(租金按306000元∕年÷12月＝25500元／月计算)

四、被告绵阳市领先者实业有限公司在判决生效之日起10日内赔偿原告三台县职工俱乐部违约金30000元。

本案诉讼费6700元减半收取3350元由被告绵阳市领先者实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

审判员　张　炜

二〇一六年十月二十三日

书记员　毛昕怡