联兴建设湖北有限公司与官敬奎、十堰武当山特区天尊置业有限公司一审民事判决书

湖北省十堰市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鄂03民初27号

原告：联兴建设湖北有限公司，住所地：湖北省武汉市光谷大道77号光谷金融港B18栋15楼。统一社会信用代码：914200007068237891。

法定代表人：郝永新，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘欣，湖北武当律师事务所律师，代理权限：特别授权，代为提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉和反诉、查阅相关卷宗、复印、领取案件证据复印材料，代为签收法律文书。

被告：官敬奎，男，汉族，1964年3月12日出生，住湖北省十堰市茅箭区。

委托诉讼代理人：张建明，湖北献真律师事务所律师，代理权限：一般代理。

委托诉讼代理人：黎道年，湖北献真律师事务所律师，代理权限：一般代理。

被告：十堰武当山特区天尊置业有限公司，住所地：武当山特区溜西门村一组朱家洼。统一社会信用代码：91420300793297990L

法定代表人：霍汉桥，该公司董事长。

原告联兴建设湖北有限公司（以下简称：联兴湖北公司）与被告官敬奎、十堰武当山特区天尊置业有限公司（以下简称：武当天尊公司）案外人执行异议之诉，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，开庭进行了审理。原告联兴湖北公司的委托诉讼代理人刘欣，被告官敬奎及其委托诉讼代理人张建明，被告武当天尊公司法定代表人霍汉桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

联兴湖北公司向本院提出诉讼请求：1、停止对位于武当山特区元和观村朱家洼十堰市天尊国际大酒店有限公司院内的3号别墅（建设工程许可证号为：2013004号）的执行程序。2、撤销本院（2017）鄂03执异116号执行裁定。3、本案诉讼费用由官敬奎、武当天尊公司负担。事实和理由：2008年，武当天尊公司与联兴湖北公司签订《建设工程委托监理合同》和《建设工程招标代理合同》，委托联兴湖北公司监理武当天尊旅游休闲中心工程项目，并委托联兴湖北公司代理施工招标。2010年4月15日，联兴湖北公司与武当天尊公司签订《抵房协议》，约定联兴湖北公司以上述监理合同的工程监理费抵作购房款，用于购买涉诉的3号别墅。2013年9月，经造价确认，武当天尊公司公司应付联兴湖北公司监理报酬及代理服务费共计652261、15元。2013年9月3日，联兴湖北公司指定郝永新与武当天尊公司签订《商品房买卖合同》，约定由郝永新购买涉诉的3号别墅，以联兴湖北公司与武当天尊公司双方确认的监理报酬及服务费支付购买款。随后联兴湖北公司实际占用、使用该房，并进行了装修、接通水电、线路改造等添附。由于武当天尊公司的债务原因，所有项目均被查封，且该公司拖欠行政规费，导致其一直未依合同将房屋过户至联兴湖北公司指定人郝永新名下，过错责任不在联兴湖北公司。

官敬奎辩称，1、联兴湖北公司与武当天尊公司的基础法律关系属于普通的债权债务关系，不是房屋买卖的物权法律关系，对涉诉3号别墅不享有排他的优先受偿权。2、十堰市中级人民法院2013年4月对涉诉3号别墅进行了查封措施，联兴湖北公司与武当天尊公司在2013年9月才完成合同约定的义务。3、涉诉3号别墅价值近2300000元，武当天尊公司抵偿的债务600000元，其行为极其不符合常理。2013年9月，联兴湖北公司与武当天尊公司才确认监理报酬和代理服务费，而早在2010年4月，双方就提前3年多预签《抵房协议》，符合虚假诉讼的法律特征。请求驳回联兴湖北公司的诉讼请求。

武当天尊公司辩称：联兴湖北公司是针对我们整个天尊项目，包括招投标代理。最初天尊酒店规划建设时期是先建酒店后建别墅，在2008年开工的是酒店部分，别墅部分是后期才开工的，当时签订合同出现了提前以规划的别墅作为抵偿，前面一概不付监理费，用别墅抵偿，所以价格比较低。在别墅完工后我们也多次催过联兴湖北公司接受房屋，因为当时实际状况是我们手续不全不能办房产证，所以联兴湖北公司没有接受，没有正式办理手续，直到后来2014年才办的手续，因为我们2013年才把建设工程许可证办完，整个别墅包括员工宿舍的建设工程许可证是一个。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：

官敬奎因与武当天尊公司民间借贷纠纷，本院于2013年4月23日依官敬奎的申请，作出（2013）鄂十堰中诉保字第000014号民事裁定书，同年4月24日对涉诉房屋采取了查封保全措施。本院在该案执行阶段2014年11月25日作出（2014）鄂十堰中执字第114号执行裁定，以评估价人民币41627100元为保留价拍卖查封的天尊公司开发的位于湖北省丹江口市××特区××西门村朱家洼的第2、3（涉诉标的，评估价值2273000元）、5、6、8号别墅、职工公寓楼及坐落土地。

另查明，武当天尊公司因开发建设“武当天尊旅游休闲中心”项目，于2008年5月19日，与联兴湖北公司（原名称“湖北联兴建设工程监理有限公司”，2013年10月23日变更为“联兴建设湖北有限公司”）签订《建设工程委托监理合同》，同年6月26日签订《建设工程招标代理合同》。2010年4月15日，联兴湖北公司与武当天尊公司签订《抵房协议》，约定联兴湖北公司以监理费或不足时加现金购买武当天尊公司开发的武当天尊大酒店院内编号028别墅一套，联兴湖北公司根据自己需要将该房屋安排自己居住或交由酒店经营，待面积确定后双方另签订《商品房买卖合同》。武当天尊公司同意以该项目监理费用于抵付联兴湖北公司购房款，房款与监理费最终以多退少补的方式结算。2013年9月3日，联兴湖北公司指定郝永新与武当天尊公司签订《商品房买卖合同》。

2015年，联兴湖北公司以武当天尊公司拖欠招标代理服务费、监理报酬652261、15元，诉至丹江口市人民法院。经丹江口市人民法院审理于2015年4月16日作出（2015）鄂丹江口民初字第00204号民事调解书，调解：武当天尊公司拖欠联兴湖北公司招标代理费人民币30000元、监理报酬622261.15元，限于调解书送达5日内支付，如未按期支付武当天尊公司按照同期中国人民银行银行贷款利率的3倍支付利息至欠款付清为止。2016年8月5日，丹江口市人民法院以（2015）鄂丹江口执字第00591-2号执行裁定查封了涉诉3号别墅。

本案争议焦点是：联兴湖北公司对涉诉3号别墅房产是否享有排除强制执行的民事权益？

本院认为，联兴湖北公司提交与武当天尊公司签订的《抵房协议》、《商品房买卖合同》等证据，拟证明对涉诉争议房产享有民事权益。经审查《抵房协议》和《商品房买卖合同》是基于以物抵债而形成，联兴湖北公司是拟受让不动产的受让人，其仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，在没有履行过户登记手续的以物抵债协议不能形成优先于一般债权的物权期待权。其次，在本院2013年4月24日对该房采取查封措施时，联兴湖北公司并没有实际占用涉诉房产；2013年9月武当天尊旅游休闲中心工程项目完工，联兴湖北公司监理费用数额才明确，即使双方依《抵房协议》履行抵付房款义务，时间也在本院对涉诉房产采取查封措施之后。2015年武当天尊公司与联兴湖北公司因监理费、代理服务费发生纠纷，亦能证明双方《抵房协议》并没有履行。因此，联兴湖北公司诉称取得涉诉争议房屋所有权的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十六条第一款二项的规定，判决如下：

驳回联兴湖北建设有限公司的诉讼请求。

案件受理费100元，由联兴湖北建设有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，收款单位全称：湖北省财政厅非税收入财政专户。账户：05×××69-1。开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行。采用银行转账、银行汇兑等方式缴款时，缴款时必须在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长　化　钢

审判员　肖建军

审判员　王　涛

二〇一八年四月十九日

书记员　付　余

附：本（判决）裁定所适用的法律（法规、司法解释）规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。