河南联郡置业有限公司、某某债务转移合同纠纷二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民事判决书

（2018）豫13民终7792号

上诉人(原审被告)：河南联郡置业有限公司

法定代表人：***，任公司董事长。

委托诉讼代理人：余保国，系公司员工。

委托诉讼代理人：**，河南达圣律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：**，女，生于1964年9月4日，汉族，住南阳市宛城区。

委托诉讼代理人：于玲，河南盛春律师事务所律师（特别授权）。

原审第三人：ＸＸ，男，生于1968年11月9日，住社旗县。

原审第三人：***，男，生于1938年11月18日，汉族，住南阳市。

上诉人河南联郡置业有限公司因与被上诉人**债务转移合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2018）豫1381民初4604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南联郡置业有限公司委托诉讼代理人余保国、**，被上诉人**及委托诉讼代理人于玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

河南联郡置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2018）像1381民初4604号民事判决书。2、请求二审法院依法改判驳回原审原告的诉讼请求。3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实错误，其内容自相矛盾。原审法院判决书第三页“本院确认…联郡公司于2016年6月14日将五套经济适用房的预售期及预售款抵扣给**，折价80万元，并将该五套房产的《经济适用房购房临时协议》交给**。由**代为出售，所售的每套房产的首付款16万元用于支付对**的债务80万元”，认定事实明显错误，且与原审判决书第四页“本院认为”部分的内容自相矛盾。原审法院判决书第四页“本院认为…原债务人*兴旺的祖父***自愿以自己所有的房产和享有的对第三人ＸＸ和联郡公司的钢材款的债权权利让与给原告”，确认被上诉人主张的债权债务转让关系成立，明显错误。2、原审法院适用法律不当。依据《合同法》二百八十六条的规定，发包人末按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，按照建设工程的性质不以折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款可以就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。结合本案，被上诉人要求优先受偿的房屋所有权人是上诉人，如果上诉人和该工程的承建方存在拖欠工程款纠纷的话，只有工程承建人有权主张优先受偿权，因此，被上诉人无权就涉案房屋主张优先受偿权。另外，涉案工程系经济适用房和公共租赁住房建设项目，属于政府规定的政策性房屋，销售对象具有特定性和明确性，不面向社会不特定人群出售，被上诉人不具有擅自出售房屋的资格，上诉人没有为**办理手续的法定责任和义务。

被上诉人**辩称，1、上诉人在本案中故意歪曲事实，其上诉理由不能成立。上诉人主张并举证的2016年6月8日ＸＸ领条48万元（以涉案的三套房子作价48万元用于担保使用）。上诉人以此显示“担保使用”来对抗本案称“从未将经济适用房的预授权和预收款抵偿给**”。但是,上诉人忽略了本案上诉人将五套房的预授权和预收款代ＸＸ抵偿给**的时间是2016年6月13日，也就是说上诉人给ＸＸ用作担保用途的约定在前，此后，在上诉人、ＸＸ、钢材供应商***、**四方协商并在场的前提下，上诉人与ＸＸ改变并变更了本案涉案四套房屋的原约定和用途，上诉方直接将四套房屋的预售合同交付给**，用于折抵ＸＸ所承包上诉人工程所欠***的钢材款，***将该四套房（实际共五套，涉案四套）转抵其孙子*兴旺借***。该债务转让行为均实际履行。上诉人与ＸＸ经协商变更了上述本案四套房屋的用途日期在后，因此，上诉人仍拿出ＸＸ以前的约定对抗本案是歪曲事实的虚假理由。2、本案转抵债直接给**的合法性、真实性已被卧龙区法院（2016）豫1303民初4008号民事判决和中级法院（2017）豫13民终4796号民事判决依法确认，本案一审判决事实清楚、证据扎实，**对本案争议的四套房屋享有优先受偿权。3、本案涉案的四套房屋在2016年6月13日因抵账直接转给***时，上诉人与ＸＸ所承包工程尚未交工、结算，上诉人在本案中的上诉理由及一审的答辩理由，均是建立在现在与ＸＸ结算之后，ＸＸ诉上诉人拖欠工程款2100余万的案件也正在南阳中院的审理过程中。因此，上诉人上诉理由不属实，本案称不欠ＸＸ钱的说法虚假，且与本案无关。4、据了解ＸＸ得知，上诉人共五套房作价80万给ＸＸ折抵部分钢材款，ＸＸ给上诉人出具有80万的收据。该五套房均给了**，**联系符合条件的买家已经卖出一套，上诉人也配合办理了相关购房手续，本案涉案的四套房是同时抵债房屋，上诉人明显是因ＸＸ的起诉索款而故意刁难答辩人。综合上述，答辩人认为，上诉人以房抵债给ＸＸ这四套房（共五套，已出售一套），ＸＸ转抵债给了***，***代孙子抵债给了**，上诉人直接将五套房屋预授权的购房协议直接交付给**，且四方均早已实际履行，上诉人将预售协议直接交给**的行为和配合实际履行售出其中的一套房款16万元归**的行为证明了上诉人认可四方抵账成立及预授权、预售款归**的自愿承担债务的行为成立。由此，上诉人的上诉理由不成立，请求二审合议庭依法驳回上诉，维持原判，维护答辩人合法权益。

**向一审法院起诉请求：1、依法判令联郡公司偿还**款64万元并赔偿利息损失（利息按月息2分自2016年6月14日计至款付清之日止）；2、依法判令**对联郡公司开发的邓州市南阁路东段南侧“盛世苑（二期）”四套房产的价款享有优先受偿权（①1号楼1单元21层东B121B户，②5号楼1单元11层东B111B户，③5号楼1单元11层西B111C户，④7号楼2单元16层东A216A户）。3、本案一切费用由联郡公司承担。

一审法院认定事实：第三人***孙子*兴旺借**款项300余万元，利率为月2分7或3分。2016年6月13日，***自愿以房产和钢材款债权代为偿还部分借款。其中，以第三人ＸＸ和联郡公司欠其钢材款的债权以五套经济适用房的预售权和预售款折抵借款99万元，经各方协商一致，联郡公司于2016年6月14日将五套经济适用房的预售权及预售款抵偿给**，折价80万元，并将该五套房产的《经济适用房购房临时协议》交给**。由**代为出售，所售每套房产的首付款16万元用于支付对**的债务80万元，其余购房款由买房人直接向联郡公司交纳。以上事实有南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初4008号和南阳市中院（2017）豫13民终4796号民事判决书予以查实确认。后不久**联系一家买房人并经房管部门审核认定后办理了购房手续，并获得了该套房产预售款16万元，买房人与联郡公司也签订了正式的买卖协议（1号楼21层西B121C户）。**为了早日实现债权，**于2017年1月24日又联系了二家符合购房资格的购房人购买案涉经济适用房，但联郡公司不予办理相关手续，而且也不主动偿还剩余欠款本息。**于2018年8月22日向一审法院提起诉讼。诉讼中，因联郡公司不同意调解，致使法庭调解不获成立。

一审法院认为，依法成立的债权应受到法律保护。本案中，原债务人*兴旺的祖父***自愿以自己所有的房产和享有的对第三人ＸＸ和联郡公司的钢材款的债权权利让与给**，以实现其孙子偿还债务本息的目的，且联郡公司以实际交付经济适用房协议和实际履行了出售一套经济适用房并还款16万元的行为，表示接受上述债权转让和自己承担债务的意思表示，所以**与联郡公司之间的债务转让合同成立，**主张债权债务转让关系成立，一审法院予以确认。关于本案中**借款数额问题。根据南阳市中级人民法院（2017）豫13民终4796号民事判决书中查明和确认的事实：“依据法律规定，双方没有价格约定，应按照订立合同地的市场价格履行，现**自认的价格每套19.8万元，五套共计99万元。即抵偿**借款的本息99万元。”据此可以认定五套经济适用房抵偿**债权99万元，同时根据**自认在2016年6月14日联郡公司将五套经济适用房预售权及预售款抵偿给**，折价80万元，该行为属于**对自己民事权利的处分，一审法院予以确认。故**要求扣除已出售的一套房屋预售款16万元后，联郡公司还应偿还***为64万元及利息的请求，一审法院予以支持。关于利息及利率问题，**要求的债权利率约定为月息二分七或三分部分不予支持，故应参照有关司法解释按年利率6％为宜，且应自联郡公司2017年1月24日拒绝履行合同之日计付。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条、第六十四条、第六十五条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第一百零八条之规定，判决：1、河南联郡置业有限公司于判决生效后三十日内一次性支付***640000元并赔偿利息损失（利息按年利率6％自2017年1月24日计至款付清之日止）。2、**对河南联郡置业有限公司的位于邓州市南阁路东段南侧“盛世苑（二期）”的四套房产的售房价款享有优先受偿权（四套房产分别为：1号楼1单元21层东B121B户、5号楼1单元11层东B111B户、5号楼1单元11层西B111C户、7号楼2单元16层东A216A户），具体数额以所欠***本息及诉讼费为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12076元，减半收取6038元，由联郡公司承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1、河南联郡置业有限公司与ＸＸ之间是否存在债权债务关系。2、债权债务是否转让。3、被上诉人是否对该房屋享有优先受偿权。

关于河南联郡置业有限公司与ＸＸ之间是否存在债权债务关系。根据南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初4008号和南阳市中院（2017）豫13民终4796号民事判决书确认的事实，2016年6月13日，***自愿以房产和钢材款债权代*兴旺偿还**部分借款。其中，以第三人ＸＸ和联郡公司欠其钢材款的债权以五套经济适用房的预售权和预售款折抵借款99万元。上诉人诉称其与ＸＸ无债权债务关系，但无证据反驳上述认定的事实，故对其主张本院不予支持。

关于债权债务是否转让。经审查，联郡公司于2016年6月14日将五套经济适用房的预售权及预售款抵偿给**，折价80万元，并将该五套房产的《经济适用房购房临时协议》交给**。联郡公司以实际交付经济适用房协议和实际履行了出售一套经济适用房并还款16万元的行为，表示接受上述债权转让和自己承担债务的意思表示，本院认为，**与联郡公司之间的债权债务转让关系成立。

关于被上诉人是否对该房屋享有优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《中华人民共和国合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”本院认为，建设工程价款优先受偿权依附于工程款债权,承包人将建设工程价款债权转让的,建设工程价款的从权利优先受偿权随之转让。受让人是否实际享有建设工程价款优先受偿权,仍应进行实体审查。就本案而言,**受让了ＸＸ的工程款债权,至于**受让的债权是否实际享有建设工程价款优先受偿权,仍需要审查工程款债权是否在法定行使优先受偿权的期限内。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。经审查，**于2018年8月22日起诉时，已超过法定行使优先受偿权的期限。本院认定，**对涉案房屋不具有优先受偿权。根据双方约定，联郡公司于2016年6月14日将五套经济适用房的预售权及预售款抵偿给**，由**代为出售，所售每套房产的首付款16万元用于支付对**的债务80万元，其余购房款由买房人直接向联郡公司交纳。本院认为，该约定属于附条件的债务清偿，因联郡公司不协助办理相关手续，致使所附条件不能成就，**债权不能得到及时清偿，当事人可另行主张对方及时履行协助义务，而不是确认涉案房屋的优先受偿权。

综上所述，河南联郡置业有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、第八十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持邓州市人民法院（2018）豫1381民初4604号民事判决第一项;

二、撤销邓州市人民法院（2018）豫1381民初4604号民事判决第二项。

三、驳回**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费12076元，减半收取6038元，二审案件受理费12076元，一审、二审案件受理费共计18114元，由河南联郡置业有限公司负担14491.2元，由**负担3622.8元。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员罗军

审判员杨乐

二〇一九年三月十九日

法官助理***

书记员***