河南中达置业集团有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫13民终6159号

上诉人(原审被告)：河南中达置业集团有限公司。住所地：南阳市长江路3号（与经十路交叉口东）。统一社会信用代码：91411300711265937R。

法定代表人：郑洪磊，任公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：刘付涛，系公司员工。

委托诉讼代理人：张洁，河南佑邦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，男，1988年8月26日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区陆营镇王庄村王庄10号。

委托诉讼代理人：陈栎仲，河南威武律师事务所律师。

上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称“中达公司”）因与被上诉人**房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2021）豫1302民初6952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中达公司的委托诉讼代理人刘付涛、张洁，被上诉人**的委托诉讼代理人陈栎仲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

河南中达置业集团有限公司上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项,改判上诉人向被上诉人退还购房款149319元,并以10000元、139319元为基数分别自2012年6月21日、2012年6月22日起计算利息至款项付清之日止,其中上诉人承担利息的60%,被上诉人承担利息的40%;(不服金额25000元)。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:被上诉人对房屋买卖合同无效及因此所受到的损失存在过错,应承担相应的利息损失。上诉人与被上诉人签订的《中达·天汇家园认购协议》中明确约定,本楼盘属于南阳市新型社区项目,开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》。被上诉人在明知案涉房屋未取得商品房预售许可证的情况下,仍然与上诉人签订认购协议,其对认购协议无效及因此所受到的损失存在过错,应当对其损失承担相应的责任。根据上诉人与被上诉人双方各自的过错程度,可酌定双方之间的过错责任比例为6:4,被上诉人应承担40%的利息损失,一审法院仅仅要求上诉人承担损失不符合法律规定。综上,请求二审法院支持上诉人的上诉请求,依法改判上诉人承担60%的利息损失

**答辩称，1、上诉人未取得商品房预售许可证，土地使用权证，有大的过错。2、2012年双方签订认购协议，现在房屋受到损失较大。综上，一审判决合理合法，请求维持。

**向一审法院起诉请求：1、判令房屋认购协议无效；2、中达公司返还**已支付购房款149319元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年6月22日起至2021年7月22日的利息暂计66459.40元，暂共计215778.40元；3、中达公司按照中国人民银行同期贷款利率支付自2020年7月22日起至付清房款本息之日止；4、诉讼费由中达公司承担。

一审法院认定事实：2012年6月21日中达置业前身（甲方）在未取得合法建设手续的情况下,与**（乙方）签订《中达·天汇家园认购协议》,该协议载明:“…乙方自愿认购甲方开发的位于312国道与雪枫路交会处天汇家园房屋一套。位置:C区27号楼4单元6层西户,面积为105.9平方米,单价1410元/㎡,总价款为149319元;交房日期定于2013年12月31日。…乙方选择下列付款方式付款:…本协议签订后,本协议签订后乙方应于2012年6月26日前付清总房款149319元整，大写:壹拾肆万玖仟叁佰壹拾玖元整。…四、其他约定……4、本楼盘属于南阳市新型社区项目,开发公司暂时不能取得《商品房预售许可证》；本认购协议作为开发商在未取得《商品房预售许可证》的前期约定，双方应严格遵守；在开发公司取得《商品房预售许可证》签订《商品房买卖合同》时甲方收回…定于2013年12月31日竣工,因不可抗力和新型社区的特殊性工程不能正常施工,可适当延期…”。**分别于2012年6月21日向中达公司支付购房款10000元,于2012年6月22日向中达公司支付购房款136142元、3177元,共计149319元。另查明,涉案房屋至今仍未开工建设,被告中达置业公司至今仍未取得商品房预售许可证。

一审法院认为，双方于2012年6月21日签订《中达·天汇家园认购协议》对房屋位置、面积、价款、付款方式、交付日期进行了约定，且中达置业公司已收取全部房款149319元，该认购协议均具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于双方签订的该房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，认购协议所指向的房屋至起诉之日止被告既未动工建设也未取得商品房预售许可证明，故双方订立的《中达·天汇家园认购协议》，应当认定无效。关于**要求中达公司返还购房款及支付利息的请求，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，因该房屋买卖合同无效，中达公司应当把收取的购房款149319元返还给**。中达公司在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下，与**签订房屋买卖合同，导致该合同无效，中达公司对房屋买卖合同无效及造成**的损失存在明显过错，应当承担相应的责任；**明知中达公司未取得商品房预售许可证而仍与中达公司签订合同，其本身也存在一定过错，亦应承担一部分责任，但**在本案中主张的损失仅仅为利息损失，其主张的损失数额要小于其实际遭受的损失，其未主张的部分足以抵消因其过错而产生的损失，故对于**请求支付利息的诉讼请求法院予以支持，对于中达公司提出的**具有重大过错应由**自担利息损失的辩解主张，法院不予采纳。关于利息计算问题，**主张按照中国人民银行同期贷款利率符合法律规定，利息应分别以10000元为基数，自2012年6月21日起支付至款项付清之日止，以139319元为基数，自2012年6月22日起支付至款项付清之日止，其中2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第四百六十五条、第五百零二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、确认**与中达公司于2012年6月21日签订的《中达·天汇家园认购协议》无效。二、中达公司于判决生效之日起十日内返还**购房款149319元及资金占用利息；利息计算：其中10000元为基数支付自2012年6月21日起至款项付清之日止的利息；139319元为基数支付自2012年6月22日起至款项付清之日止的利息，2019年8月19日之前利息按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5368元，减半收取2684元，由中达公司承担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定事实与一审查明事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：因合同无效导致的利息损失在上诉人、被上诉人之间的承担比例，即合同无效的归责问题。案涉《中达·天汇家园认购协议》因上诉人至今未取得商品房预售许可证而无效，由此造成的法律后果是上诉人中达公司应当向被上诉人**返还已支付的购房款，对**诉请的购房款利息损失由双方按照各自过错程度承担相应责任。本案认为，第一，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”开发公司为预售商品房办理预售许可证是法律规定的义务，开发公司从事商品房买卖民事法律行为也不应违反相关强制性规定。就未取得商品房许可证的房屋进行交易的，上诉人中达公司应当依照行政管理规定及时办理商品房预售许可证。第二，在签订协议时，双方均明知开发公司暂不能取得商品房预售许可证，但是也同时约定了开发公司取得商品房预售许可证、保留购房号等事项，因此被上诉人**在签订协议当时明知未取得商品房预售许可证，并不意味着其对中达公司后期仍不能取得商品房许可证也明知，也不因此减轻上诉人中达公司及时办证的合同义务。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定了在起诉前取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同可以认定有效。在签订协议后，被上诉人**已经按约支付了购房款，上诉人中达公司也应按照规定和约定及时办证，积极实现合同的合法有效和继续履行。但是，自2012年签订协议以来，中达公司至今未取得商品房预售许可证，直接导致了合同无效的法律后果，并给被上诉人**造成了实际损失，其存在明显过错，应承担相应的法律后果。综上，被上诉人**对案涉协议的无效并无过错，上诉人中达公司应承担过错赔偿责任，对被上诉人**诉请的利息损失，应由上诉人中达公司承担。一审判决结果正确，但对此评述不当，其出于对当事人合法权益的保护，在责任分担时对被上诉人**其他实际损失进行了考量。但对被上诉人**未诉请的其他损失并不属于本案的审理范围，本院在此予以说明。

综上所述，河南中达置业集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元，由上诉人河南中达置业集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　尹庆文

审 判 员　赵变英

审 判 员　高　璐

二〇二一年十一月二十二日

法官助理　王秋争

书 记 员　尚志向