***与河南中达置业集团有限公司商品房销售合同纠纷再审审查民事裁定书

河南省南阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）豫13民再108号 二审上诉人（原审被告）：河南中达置业集团有限公司；住所地河南省南阳市长江路3号。 法定代表人：***，任该公司总经理职务。 委托诉讼代理人：**，河南佑邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系该公司员工。 二审被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1986年1月29日出生，住河南省邓州市。 二审上诉人河南中达置业集团有限公司（以下简称“中达置业”）因与二审被上诉人***商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年10月27日作出（2021）豫13民终5851号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2022年1月19日作出（2022）豫13民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人中达置业的委托诉讼代理人**、***，二审被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中达置业称，一、中达明淯新城系南阳市市场秩序专项整治302项目之一，目前正在处理中，***起诉应予驳回，现已生效的（2022）豫13民终1991号民事裁定书与本案属同类案件，该案件即裁定驳回原告起诉。二、中达明淯新城小区逾期办证违约案件此前已有生效判决驳回业主的诉讼请求，但本次案件一、二审法院判决结果截然相反，造成同案不同判。判决违约金数额已与***缴纳的购房款几乎持平，严重过高。三、中达明淯新城至今未办理初始登记并非申请人过失，而是不可抗力所致。 ***称，一、政府办证和判决办证并不冲突。依据《南阳市中级人民法院关于做好问题楼盘处置化解工作的意见》的规定，涉及办证事项的案件暂缓立案。该规定出台时，本案二审判决已经生效，显然不属于暂缓立案范围。规定仅说未立案的暂缓立案，没有说已立案的可依此进行重审。二、逾期办证违约金属于法院受案范围，不属于政府能够处理的事项且也解决不了。且此类另案判决已经省高院裁定认为“不支持逾期办证违约金的诉请不当”为由指令再审。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 ***向一审法院起诉请求：1、依法判令中达置业继续履行合同向不动产管理的行政机关办理中达.明淯新城Ｂ区6号楼房产权属的初始登记（首次登记）。2、依法判令中达置业在房产初始登记后90日内协助***办理南阳市卧龙区汉画街北侧中达.明淯新城Ｂ区××号楼××**××层××室的房屋权属证书。3、依法判令中达置业向***支付逾期办理房屋所有权证的违约金159910.8元（以***已付购房款266518元为基数，自2011年10月5日起计算至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日起至房屋权属证书办理完毕之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。4、中达置业承担诉讼费。 一审法院认定事实：2010年9月29日，***购买中达置业开发的位于南阳市卧龙区汉画街北侧中达.明淯新城Ｂ区××号楼××**××层××室商品房，总房款为266518元；***当天缴纳购买的房屋首付款111518元，其余购房款155000元通过向银行按揭贷款缴纳，已经全部交清。2011年5月28日，中达置业向***收取办理房产证的契税11265元、房屋大修基金7430元；同日，中达置业委托南阳市中诚物业管理有限公司与***签订《中达明淯新城前期物业管理服务协议》，由该物业公司对小区提供前期物业管理服务；同时，中达置业将***购买的房屋交付给***，***入住至今。2012年8月14日，双方对***购买的房屋签订了《商品房买卖合同》，并由中达置业向房产管理部门对***购买的房屋办理了网签备案手续，向***出具了购房首付款111518元的增值税普通发票。该合同第十五条约定：“关于办理产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；即自出卖人对该房产初始登记后90日内，办理买受人的房地产权属证书”。***自入住至今，多次要求中达置业协助办理房屋权属证书，中达置业一直以未办理初始登记为由未予办理。另查明，2012年7月5日，***购买房屋的6号楼取得（宛市）房预售证第2012019号《商品房预售许可证》。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定及时、全面履行各自义务。关于对于办理产权登记的约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；即自出卖人对该房产初始登记后90日内，办理买受人的房地产权属证书”一审认为：办理房屋初始登记是中达置业的法定义务，而非权利，本案案涉房屋所在的楼栋五证齐全，具备办理初始登记的条件，而截止一审辩论终结前，中达置业尚未完成初始登记，其据此抗辩条件尚未成就，综合验收未通过，不具备办理房屋产权证书的条件，理由不能成立，办理初始登记作为中达置业一项义务，双方约定期限为初始登记办理后的90日，但对办理初始登记的时间并没有约定，中达置业一直不办理初始登记，***就一直不能办理产权登记，属于对履行期限约定不明确，债权人可以随时请求履行。故中达置业辩称理由不能成立，亦不符合诚信原则，应及时办理初始登记。但对***的该项请求，非合同约定，不属本案审理范围。关于***要求中达置业协助办理房产证的诉讼请求。本案中***已经足额支付了购房款，中达置业履行了交付房屋的义务，中达置业还应当履行协助***办理房屋权属登记的义务。关于***要求中达置业支付逾期办证违约金的诉讼请求。因对办证时间双方约定不明确，中达置业长达数年未进行初始登记，导致不能办理***房屋的权属登记，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。关于违约金的计算，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2012年8月14日，双方对***购买的房屋签订了《商品房买卖合同》，中达置业应自合同订立之日起90日即2012年11月12日计算违约金，并由其向房产管理行政部门对***购买的房屋办理了网签备案手续，依据该规定，违约金按照合同房屋价款总额266518元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2012年11月12日起计算至房屋权属证书办理完毕之日止。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十八条、第一百六十条、第五百〇二条、第五百〇九条、第五百七十七条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、判决生效之日起三十日内，中达置业协助***办理位于南阳市卧龙区汉画街北侧中达.明淯新城Ｂ区××号楼××**××层××室的房屋权属证书。二、判决生效后十日内，中达置业向***支付逾期办证违约金（以购房款266518元为基数，自2012年11月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至房屋权属证书办理完毕之日）。三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费1751元（已经减半），由中达置业负担。 中达置业不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回***的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案上诉费由***承担。 二审法院认定事实与一审查明事实一致。二审法院认为，本案的争议焦点为：中达置业是否应当承担涉案房屋的协助办证义务并支付相应逾期办证违约金。《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”。《中华人民共和国民法典》第五百一十一条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间”。《中华人民共和国民法典》第五百九十三条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”。本案中，涉案《商品房买卖合同》中载明：“关于办理产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；即自出卖人对该房产初始登记后90日内，办理买受人的房地产权属证书”，但双方并未约定房产初始登记的时间。协助购房人办理房屋的产权证书系房地产开发企业的应尽义务，但自2011年***支付涉案购房款首付款以来，中达公司始终未能办理涉案房产的初始登记手续，显然有违诚实信用原则，故中达公司违反法定义务，应当承担逾期办证的违约责任。中达公司辩称系因他人原因导致未能办理涉案房屋的初始登记，但依法仍应向合同相对人承担相应的违约责任。一审判决中达公司在合理期限内承担协助办证义务并支付相应的逾期办证违约金，符合公平原则，并无不当。综上，中达公司关于其不应当承担涉案房屋的协助办证义务并支付相应逾期办证违约金的上诉理由，于法无据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3502.22元，由上诉人中达置业负担。 本院再审认定事实与原一审、二审认定事实一致。 本院再审认为，案涉房屋中达明淯新城项目已被南阳市政府列入中心城区房地产整治302项目，现由政府主导对问题楼盘的各项手续办理进行推进。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条关于“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理。（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”的规定，结合本案，虽然逾期办证违约金属于人民法院民事案件受案范围，但***一审起诉要求中达置业继续履行合同向不动产管理的行政管理机关办理初始登记，并在初始登记90日内为其办理房产证，办理房产证问题涉及政府部门相关行政职责，鉴于中达置业被列为302项目由政府统管，故本案所涉相关问题应先由政府部门处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条第三项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零六条规定，裁定如下： 一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2021）豫1303民初6529号民事判决和本院（2021）豫13民终5851号民事判决； 二、驳回***的起诉。 一审案件受理费1751元退回***，二审案件受理费3502.22元退回河南中达置业集团有限公司。 本裁定为终审裁定。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年四月二十七日 书记员　　**向