**、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）豫13民终180号 上诉人（原审被告）：**，男，1975年6月5日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。 委托诉讼代理人：***，河南汉景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***（实习），河南汉景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，女，1988年1月9日出生，汉族，住河南省内乡县。 被上诉人（原审被告）：河南中达置业集团有限公司，住所地河南省南阳市长江路3号（与经十路交叉口东）。 法定代表人：***，任执行董事。 委托诉讼代理人：**，河南佑邦律师事务所律师。 原审被告：南***置业有限公司，住所地河南省南阳市宛城区新华街道办事处***社区居委会通泰家园小区1幢1**206室。 法定代表人：**，任执行董事。 原审第三人：***，男，1988年2月21日出生，汉族，住湖北省谷城县。 上诉人**因与被上诉人***、河南中达置业集团有限公司(以下简称中达公司)、原审被告南***置业有限公司（以下简称中贤公司）、原审第三人***房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2021）豫1303民初5956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：1.撤销(2021)豫1303民初5956号民事判决,改判驳回***的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由***、中达公司承担。事实和理由：1.***对涉案房产买卖属于使用权买卖而不是房屋所有权买卖的性质以及现状是明知的,**不存在任何过错。一是,***与中达公司签订了房屋长期使用权买卖合同,而**实际上处于居间地位。***在签订协议时,既知晓该房产属于开发商投资建设的顶层房屋,不能办理所有权证,只享有永久使用权。二是,***居住在该小区,对该造型房的性质也是明知的。三是,***在与**签订《中达顶层房屋买卖协议》前,其也参观了其他同类型的样板房,对于如何装修以及改造该涉案房产,是***自愿要求的,也是其自愿装修的。四是,在***与中贤公司签订的房屋委托购买协议中也明确约定，***对房屋己作充分了解并实地看房,且核实无误,对该房屋现状无异议,愿意购买该房屋。因此,***在此次纠纷中其自身存在巨大过错,**不存在任何过错。2.该涉案房产并未被住建部门认定为违章建筑,仍可装修入住,合同目的仍可实现。一是,该顶层房产未被住建部门确认为违章建筑。二是,该顶层房产里面的加层设计经过中达公司认可,中达物业也同意将该顶层房屋进行加层改造,并且该小区内部有多处同样性质类型的改造加层房,均有住户入住。3.卧龙区住房和城乡建设局向***下发限期责令整改通知书原因在于***自身违法对该房屋进行改造加盖隔断,其过错在于***。一是,***与中达公司签订协议书约定，其拆除的不是分户隔断,而是私自加盖的分层隔断,即***违规将该房屋一层改造为两层的隔断,其行为系改变该房屋主体结构。二是,根据中达公司与***签订的《中达明清新城屋顶造型房长期使用权购买协议》第二条约定，***在签订房屋买卖合同时,即明确被告知不得改变房屋主体结构。***违背合同约定,私自增加房屋分层隔断,改变房屋主体结构,甚至在装修时扰民,导致其楼下住户强烈不满，故卧龙区住房和城乡建设局才向***下发限期责令整改通知书。三是,根据***与**签订的中达顶层房屋买卖协议第三条约定，**仅负责入户门和窗户、正面外立面造型的改造施工、天然气入户、门口区域负责铺装塑木地板、分户主隔墙墙体施工项目。且**也从未向***提供任何装修设计模板,**仅是将房屋交付给***，随后房屋内部的装修设计是***自己实施。综上所述,房屋内部分层隔断被拆除的原因在于***。4.案涉房产屋内分层隔断虽已拆除,但***与中达公司已达成拆除补偿协议,并且该房屋现今完好,***在不改变房屋结构的情况下仍可以继续装修入住,该合同仍可继续履行。一是,涉案房产内部分层改造是***使用混凝土浇盖,改变房屋主体结构,使该房屋危害性加强,故被有关部门下令拆除,其过错在***。二是,在卧龙区住建部门下达限期整改通知书后,中达公司已于***签订拆除协议,***自愿拆除该加层,并获得补偿十五万元。三是,现今房屋仍保持**交由***时的原状,仍完好如初,在***不改变房屋主体结构的情况下,仍可继续装修入住,合同仍可继续履行。 ***辩称，1.***与中贤公司签订《房屋委托购买协议》前，中贤公司业务员带领***前往涉案房产进行实地查勘，并承诺购买该房产后，可对涉案房产进行加层改造，由一层变为二层。2019年3月17日，中贤公司业务员将已经做好加层改造的样板房照片通过微信发送给***，并再次带领***实地查看样板房，并称可按该样板房结构进行装修改造。2019年3月24日，***与中贤公司签订《房屋委托购买协议》一份，委***公司购买涉案房产一事与中达公司进行协商洽谈。***公司称涉案房产已出售给**，并称可直接与**签订买卖协议后，再与中达公司补签一份合同，以获中达公司认可。2.2019年4月2日，***与**签订《中达顶层房屋买卖协议》一份，在签订合同前，**也承诺可对涉案房产进行加层改造，且双方对各自承担的改造项目在协议中进行约定。第四条明确约定“2楼南水钻开***，乙方负责此改造项目的所有费用”，该协议与一审庭审中提交的微信聊天记录相互印证，中贤公司及**曾向***承诺可对涉案房产进行加层改造，并非***私自改造。3.***在室内装修前也是经过中达物业同意，并参考样板房进行室内装修，并非擅自改造。4.该房屋无法使用的根本原因是此房屋长期使用权存在问题。该房屋为楼下业主的公摊面积，不得对外出售，业主进行了装修阻挠。甚至把问题反映到市城建等部门说违章建筑，上级部门也下达了整改通知书，**知道问题的严重性后，自己请了装修队将***的全部装修进行拆除，说拆了会给***补偿。**存在隐瞒欺诈，出售违法房产，导致***遭受巨大金钱损失。 中达公司辩称，中达公司与***虽签订了《中达明清新城屋顶造型房长期使用权购买协议》，但在原一、二审及本次发回重审的一审中均已查明，该协议仅仅是中达公司配合***办理更名的需要，***与中达公司之间无实际的买卖合同关系，中达公司也未收取***购房款，合同是否解除，中达公司都无义务向***返还购房款。一审法院判决驳回***要求中达公司承担退还其购房款的请求正确。 中贤公司未到庭，未答辩。 ***未到庭，未答辩。 ***向一审法院起诉请求：1.依法判令解除《中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议》《中达顶层房屋买卖协议》《房屋委托购买协议》；2．判令中达公司、中贤公司、**共同返还***购房款36万元并自2019年4月2日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至返还之日止；3．中贤公司退还中介费5400元；4.本案诉讼费由中达公司、中贤公司、**负担。 一审法院认定事实：**系中贤公司法定代表人。2019年3月24日***（作为甲方委托方）与中贤公司（作为乙方受托方）签订房屋委托购买协议一份。“第一条：基本情况甲方对坐落在：河南省南阳市车站南路中达明淯新城Ｅ区4号楼楼顶东**顶楼西户的房屋（以下简称“该房屋”）已作充分了解并实地看房，且核实无误，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。第二条：委托价格甲方委托乙方购买该房屋的价格为：人民币：叁拾陆万元整（大写）￥360000.00。第三条：认购诚意金，甲方于2019年3月24日向乙方交付认购诚意金人民币：伍万元整（大写）￥50000.00（认购诚意金不少于人民币一万元）第四条：相关事宜1、甲方委托乙方以不高于委托价格向该房屋现所有权人购买该房屋。2、甲乙双方约定，若在2019年4月2日之前乙方成功说服该房屋现所有权人与甲方达成买卖意向，并签订《房屋买卖合同》，则甲方交付的认购诚意金扣除中介服务费后余款直接冲抵同价值的房款，并按照《房屋买卖合同》的约定履行义务和责任；若没有按时达成买卖意向，则乙方将甲方缴纳的认购诚意金如数退还甲方，双方互不承担任何责任。3、双方约定，在2019年4月2日之前甲方不可撤销本委托，如甲方违约，则甲方同意乙方把认购诚意金做违约金。第五条：1、......2、本诚意金转给卖方做为定金，卖***收到定金后不再售予他人。更名后买方给卖方结清全款36万元整，买方需在2019年4月2日之前的工作日回来配合更名，成功更名后付清全款。如果更名不成功全额退回诚意金给买方，互不承担责任。3、此次更名所需的费用由卖方承担。买方承担的费用有：中介方中介费5400元、房屋全款、燃气初装费。未尽之意以买卖双方所签《中达顶层房屋买卖协议》为准......”合同签订当天，******公司支付了定金50000元。2019年4月2日**（作为卖方甲方）与***（作为买方乙方）签订了中达顶层房屋买卖协议。内容为：一、房屋概况1．地点：南阳市车站南路中达明淯新城Ｅ区4号楼楼顶。2．房号：东**顶楼西户，注：因为是改造房，暂无具体房号，待装修入住后由物业确定房号。3．价格：36万元／套，大写：叁拾陆万元整／套。二、关于房屋工程质量及验收的约定，1．乙方应在接到甲方验收通知后2日内组织验收，并签字确认收房。2．房屋涉及的改造工程，包括房屋的门、窗、外立面、防水、入户水电及下水（不含屋内装修部分），自协议签订之日起在2年内出现质量问题，由甲方负责维修解决。3．协议签订后，由于乙方室内装修造成的问题或损失，由乙方独自承担，乙方正常装修时如果有物业、开发商、邻里阻力需要调解，甲方负责协调处理。三、甲方房屋改造工程的项目。1、入户门和窗户的开设及安装，窗户保证防水质量，入户门采用王力甲级防盗门。2．正面外立面造型的改造施工。3、天然气入户（此项初装费乙方负责）。4．门口区域负责铺装塑木地板。5．分户主隔墙墙体施工（毛坯墙面）。四、乙方负责的改造项目1.2楼南水钻开***，乙方负责此改造项目的所有费用。五、付款方式甲方收款账号：**，建行南阳北京大道支行，6217002590005174752。1．此协议签订后，乙方向甲方支付5万元。2019.3.24已收到5万元。2．甲方负责办理此房屋的购买协议更名事宜，乙方须积极配合甲方购买协议更名完成后且乙方签字确认验收房屋当天，乙方向甲方支付31万元。注：原购买协议名称为《中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议》，此次改造施工后，***造型改造为东、西两户，经与开发单位协商，此次更名仍沿用原协议格式及内容，但购买方显示两户户名，两户具体分户情况请另行签字备注，双方具有相同权益。另外开发商出收款收据一份，但是只能写一户姓名。六、纠纷处理方式1．本合同履行期间双方发生争议时，双方可采取协商解决或接受调解。2．当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解解决不成时，对本合同在执行中发生的争议双方均可向合同签地人民法院起诉。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。本合同附甲乙双方身份证复印件。甲方：**，乙方：***均在合同上签字。同日2019年4月2日中达公司作为甲方与***，第三人***作为乙方签订了中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议。内容为：一、乙方自愿认购甲方投资建设的房屋长期使用权项目如下：1、中达明新城Ｅ区4＃楼东**造型房，建筑面积为165.94平方米，销售单价为2000元／平方米，总房款为：小写331880元（大写）叁拾叁万壹仟捌佰捌拾元整。2、该房屋系开发企业投资建设的房屋，不办理房屋产权证，但拥有永久使用权。二、违约责任：1、甲方应在乙方交纳预付房款后，为乙方保留所认购房号的权项。不经乙方同意，不得无故将该房屋长期使用权另行出售，否则，甲方除退还乙方已预付款项外，另支付已交款项的3％作为违约金。本协议自动失效。2、按合同约定乙方逾期不交应付款项，甲方有权将该房的长期使用权另售他人，乙方应按总款项的3％支付甲方违约金。本协议自动失效。3、本协议一旦签订，甲乙双方在未违约的情况下，不得擅自终止合同。乙方可以自用，也可以进行协议转让。若转让，必须到售房部和物业公司办理备案手续。4、本房屋长期使用权在出售前，甲方已对屋顶、塑钢窗、上下水、用电部分进行了改造，今后发生的其他的维修费、改造费用均由乙方自行承担。5、乙方在对该房屋实施装修改造时，应服从甲方和物业公司的管理要求，不得擅自破坏房屋结构，以免出现质量事故。同时应遵从国家法律法规的要求，不得出现污染、扰民和破坏公众利益等的情况，否则将追究相关法律责任。三、本认购协议一式两份，甲方一份，乙方一份，自双方签字**之日起生效。四、本认购协议与本公司开具的收款收据同时使用方为有效。同时，***与第三人***又签订了一份分户协议。内容为：关于河南省南阳市车站南路中达明淯新城Ｅ区4号楼东**顶楼东西户分户协议：1、原开发商协议为一大户，现一大户（内部高度约5.8米）以中间的南北墙分为两个小户型。2、两个小户型具体分户情况如下：东户业主姓名：***身份证号：420625198802××××为东户业主私有西户业主姓名：***身份证号：411327198801××××为西户业主私有。3、门前区域为公共共用区域，不得占为私有。4、后期东西户如有售出，需要更名的双方需第一时间无条件的配合更名手续。5、经双方友好协定，购房交款收据只写***个人姓名（实则付款办双方共付），购买协议办双方姓名，原件由***保管。双方各持有一原件一复印件，若涉及房屋转让及其它事宜，另一方需无偿支持帮助。双方无异议签字生效。第三人***和***在分户协议上签名确认。协议签订当日，******公司支付了5400元中介费。并向**转款31万元。上述协议签订后，***在对案涉房屋进行改造装修时遭到楼下业主阻拦，2019年9月2日卧龙区住房和城乡建设局向***下发了责令限期整改通知书，内容为：经调查，你在未经规划部门审批的情况下，擅自在南阳市卧龙区××号楼××楼进行房屋建设的行为，依据《河南省物业管理条例》第五十六条、第八十四条的有关规定，责令你限期改正违法行为，造成他人损失的，应当依法承担赔偿责任。整改通知下发后中达公司作为甲方与***等三家业主作为乙方签订了协议书一份。内容为：1、乙方自愿拆除4＃造型屋面违章建筑，所发生的一切安全事故由乙方负全责，与甲方无关；2、乙方需找有资质的拆除公司进行拆除，所造成的一切损失由乙方负全责，与甲方无关；3、甲方负责支付拆除费用150000元（包括三家业主拆除费用）大写壹拾伍万元整。协议签订后，中达公司向三家业主支付了拆除费用，案涉房屋内部装修结构均拆除，致使***无法入住，***诉至法院，引起纠纷。庭审中中达房地产公司称其是基于原房屋的使用权人***的申请将案涉房产更名至***与第三人名下，中达公司并未实际收取任何费用。并提交了中达公司与***的协议一份，内容与***提交的中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议内容一致。另查明，涉案楼顶造型房系开发商中达公司建设楼房时建造，其设计在修建性详规中有显示，但没有审批手续。***在原诉状中起诉要求中达公司、中贤公司、**赔偿其装修损失30000元，在本案审理中撤回了对该部分诉讼请求。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，***与**签订了中达顶层房屋买卖协议，并向**支付了购房款36万元。该买卖协议签订后双方在中达公司处办理了更名手续，并重新签订了《中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议》，协议签订后，***按照被告提供的装修方案装修改建时遭到了楼下业主的阻拦，同时卧龙区住房和城乡建设局也向***下发了责令限期整改通知书，后经物业部门协调，拆除了***的装修改建部分，致使***至今无法对案涉房屋进行装修改建、无法入住，更无法达到长期占有使用案涉房屋的合同目的。涉案房屋如不进行改建无法达到满足***入住的条件。因此***的合同目的无法得到实现。故***请求解除上述协议符合法律规定，法院应予支持。因**基于双方签订的合同实际收取了***购房款36万元，***请求**退还购房款法院应予支持。关于***主张的利息部分，根据合同性质和履行情况，对***要求支付利息的诉讼请求法院不予支持。庭审中**辩称其是受朋友***的委托出售的房屋，购房款也支付给了***，**也未提供证据证实，且根据合同相对性的原则，***是与**签订的房屋买卖协议，且直接向**支付的购房款，故对**的该辩称法院不予采信。关于***主张中达公司承担退还房款的诉讼请求，法院认为，中达公司虽然与***签订了《中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议》，但中达公司只是办理了更名手续，***与中达公司之间并没有实际的买卖合同关系，中达公司也未收取***购房款，故对***要求中达公司承担退还购房款的诉讼请求法院不予支持。关于***请求的解除与中贤公司签订的委托购房协议并***公司退还中介费5400元的诉讼请求，法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，中贤公司未履行如实告知义务，导致***与**签订的购房协议实际履行不能，损害了***的利益，因此***与中贤公司签订的房屋委托购买协议符合法定解除情形，应予解除。中贤公司收取的中介费5400元应予退还。关于《中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议》中涉及第三人***利益的问题，虽然***与中达房地产公司签订的《中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议》中涉及第三人***，但法院依法追加***参加诉讼后，经法院多次传唤，第三人***拒不到庭发表意见，故对该协议中涉及第三人的部分法院不予处理，可由第三人与中达公司另行协商处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除***与南阳中达房地产开发有限公司签订的《中达明淯新城屋顶造型房长期使用权购买协议》。二、解除***与**签订的《中达顶层房屋买卖协议》。自判决生效后十日内**向***退还购房款36万元。三、解除***与南***置业有限公司签订的房屋委托购买协议。自判决生效后十日内南***置业有限公司向原告***退还中介费用5400元。四、驳回***的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7236元，由***负担2156元，**负担5080元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《中达顶层房屋买卖协议》应否解除，**应否返还***36万元购房款。 ***与**签订了《中达顶层房屋买卖协议》，***向**支付了36万元合同对价，上述合同应系双方真实意思表示，合法有效。虽然涉案楼顶造型房中达公司建设时，在其修建性详规设计中有显示，但设计的仅是简单造型房，并未设计卫生间、厨房等，以满足居家日常生活居住。而***称其购买案涉顶层房屋系用于居家生活居住，**也均称案涉房屋可以满足居家生活居住，这与双方签订的相应合同约定内容相互印证。虽然**出售的仅是案涉顶层造型房的使用权，虽然***在装修案涉造型房时因加层问题与楼下邻居发生纠纷导致装修被拆除，但**出售的使用权是用来满足居家日常生活居住的，而实际上**出售的使用权目前并不具备上述条件，故一审法院认为***的购房使用的目的不能实现，判决解除***与**《中达顶层房屋买卖协议》，**返还购房款并无不当，本院予以维持。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6781元，由**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　高　璐 二〇二二年二月二十五日 法官助理　刘　慧 书 记 员　李　斌