美高梅（北京）物业管理有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）京0106民初32073号

原告（反诉被告）：美高梅（北京）物业管理有限公司（统一社会信用代码91110113MA003YDK25），住所地北京市东城区。

法定代表人：周锋，执行董事。

委托诉讼代理人：吉岩，男，1987年7月27日出生，汉族，美高梅（北京）物业管理有限公司员工。

被告（反诉原告）：纪含沁，女，1979年5月9日出生，汉族，北控水务（中国）投资有限公司职员，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：宾友福（纪含沁之夫），1976年12月26日出生，汉族，北京源和资本管理有限公司职员，住北京市丰台区。

原告（反诉被告）美高梅（北京）物业管理有限公司（以下简称美高梅物业公司）与被告（反诉原告）纪含沁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美高梅物业公司的委托诉讼代理人吉岩、被告（反诉原告）纪含沁及其委托诉讼代理人宾友福通过线上云法庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）美高梅物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2019年、2020年物业费，合计7652.90元；2.请求判令被告支付原告2019年、2020年物业费滞纳金至实际结清日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2017年10月31日收房，在享受到物业服务后，至今未缴纳2019年及2020年物业服务费，严重侵害了全体业主的权益，原告多次与其沟通，包括上门沟通，发放催缴函，律师函后仍然无果，且原告的服务已经达到了物业服务协议中的约定，也符合北京市四级物业服务标准。故原告起诉被告，望判如所请。

被告（反诉原告）纪含沁辩称：不同意原告的诉求。物业收费标准不认可，现在小区仍在建设期内，建设期内的费用已包含在购房款中，物业公司属于合同欺诈，应退还物业费。物业公司收取的物业费与服务不匹配，同时被告提出反诉请求：1.要求原告提供物业服务管理合同；2.要求原告提供物业费3.58元/月/平米的定价依据和全部评估文件资料；3.要求原告退还2018年物业费，减免2019年、2020年、2021年物业费；4.要求对物业服务标准和物业服务费用测算进行重新评估；5.本案反诉诉费由原告承担。

原告（反诉被告）美高梅物业公司针对反诉辩称：物业服务管理合同我公司可以提供。我公司已经履行了物业职责，原告应当缴纳物业费。待小区成立业委会后，业委会才有权利对物业服务标准和物业服务费用重新评估和测算。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：

2017年10月29日，纪含沁（甲方，业主）与北京顺义新城建设开发有限公司（乙方，建设单位）、美高梅物业公司（丙方，物业公司）签订《鲁能石榴庄榴景秀苑2#、3#楼物业服务协议》，约定：根据甲乙双方签订的前期物业服务合同相关约定，乙方选聘了丙方承担本项目的前期物业服务，甲方对此表示认可；丙方提供的物业服务包括以下主要内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关规章制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4.负责共有绿地、景观的养护和管理；5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；丙方按北京市《住宅物业服务标准》中的四级物业服务标准，提供住宅的前期物业服务；甲方按照房屋产权证上标明的建筑面积向丙方交纳物业服务费，物业服务费标准为3.58元/月·平方米，首年度物业费于办理入住手续时缴纳，后续年度的物业服务费由甲方于每年的到期日前十日向丙方交纳，每逾期一日，应向丙方支付应付金额每日0.1%之比例的违约金等。上述协议签订过后，美高梅物业公司依约提供物业服务，纪含沁依约交纳了2018年度的物业费，尚欠2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费7652.90元未付。故美高梅物业公司诉至法院。

另查，美高梅物业公司原名称为钓鱼台美高梅（北京）物业管理有限公司，后变更为现名称。

审理中，纪含沁认可美高梅物业公司提供了物业服务，但提交了照片，用以证明其服务质量不符合要求。美高梅物业公司对上述证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。

本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。美高梅物业公司为纪含沁实施物业管理、提供物业服务，纪含沁虽辩称服务不符合标准，但不能否定美高梅物业公司仍在履行主要物业管理服务义务的事实，纪含沁亦实际享受了美高梅物业公司提供的物业管理服务，故对于美高梅物业公司主张纪含沁交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于美高梅物业公司主张的滞纳金，因纪含沁并非恶意拖欠，且为了督促原告加强物业服务管理，提高物业服务质量，对于其该项主张，本院不予支持。

关于纪含沁的反诉请求，由于双方签订的《鲁能石榴庄榴景秀苑2#、3#楼物业服务协议》应属有效，且纪含沁已经依约履行了2018年度的交费义务，应当认为其已经充分知晓并履行了上述合同。关于纪含沁要求美高梅物业公司交付物业合同原件的诉讼请求，美高梅物业公司同意，本院对此不持异议。关于纪含沁要求美高梅物业公司提交其他材料并重新评估收费标准的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。物业服务具有公共性，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务进行评价，但在衡量某个业主就某一服务项目是否应当减免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，故对纪含沁要求美高梅物业公司退还2018年物业费，减免2019年、2020年、2021年物业费的反诉请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：

一、纪含沁于本判决生效之日起七日内给付美高梅（北京）物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费7652.90元；

二、美高梅（北京）物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向纪含沁交付双方于2017年10月29日签订的《鲁能石榴庄榴景秀苑2#、3#楼物业服务协议》一份；

三、驳回美高梅（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回纪含沁的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费25元，由被告纪含沁负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由被告纪含沁负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员　　冯媛

二〇二一年十二月二十二日

书记员　　陈曦