上海良之航国际物流有限公司与上海永久建筑集团有限公司土地租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪01民终1236号

上诉人（原审被告）：上海良之航国际物流有限公司，住所地上海虹口区武昌路559号108室。

法定代表人：陈介良，总经理。

委托诉讼代理人：胡辉，上海明泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡翔骏，上海明泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：上海永久建筑集团有限公司，住所地上海市浦东新区衡安路1000号1幢。

法定代表人：黄爱平，董事长。

委托诉讼代理人：李晓清，远闻（上海）律师事务所律师。

原审被告：上海超兴集装箱维修服务有限公司，住所地上海市崇明区永冠经济开发区向化公路810号。

法定代表人：陈志超，董事长。

原审第三人：上海高行投资发展（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区莱阳路2819号201室。

法定代表人：秦荣，董事长。

委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨也，上海市杰豪律师事务所律师。

上诉人上海良之航国际物流有限公司（以下简称良之航公司）与被上诉上海永久建筑集团有限公司（以下简称永久公司）、原审被告上海超兴集装箱维修服务有限公司（以下简称超兴公司）、原审第三人上海高行投资发展（集团）有限公司（以下简称高行公司）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初44927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。

上诉人良之航公司上诉请求：撤销原审判决第三、四、五项，改判：1.上诉人向被上诉人支付的2017年11月24日至2019年10月8日期间的占有使用费应为5,625,000元的75%；2.上诉人无需向被上诉人支付逾期支付租金违约金。即便需要支付，应以2017年11月1日至2017年11月23日期间欠付租金191,667元为基数，自2019年1月18日起按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止；3.超兴公司无需承担连带保证责任。即便需要承担，应按照上诉人认可的金额承担连带保证责任。事实与理由：一、涉案承租土地为40亩，其中建筑物建筑面积为12,469.7平方米，该部分建筑物系上诉人仓储所用，且于2017年11月被拆除，之后就该部分建筑物上诉人未能使用。同时，由于厂房被拆迁导致上诉人无仓储地方堆放物品，上诉人于2017年12月4日向案外人租赁一万余平方米场地做仓库使用，印证了上诉人已经将涉案场地进行了移交。上诉人一审中提交的证据亦可证明其已于2017年12月7日将空房移交给被上诉人及拆迁方。现双方均确认该建筑物是违章建筑，该拆除行为也导致上诉人无法使用部分土地，故对应租金不应计算，应予以扣除。一审判决上诉人支付2017年11月24日至2019年10月8日期间的占有使用费有误，且未充分考虑涉案土地使用及拆迁情况，有违公平原则。二、根据合同履行情况，应在被上诉人开具相关发票后上诉人再付款，自2017年11月后被上诉人未要求上诉人支付过任何费用，也未将相应的发票开具给上诉人，因此所谓付款条件不成就，上诉人无需支付相应的违约金。即便要支付违约金，合同违约金约定过高，法院应予以调整。被上诉人主张根据民间借贷的24%进行调整没有依据，违约金应参照合同法司法解释进行计算，即违约金不得超过损失的30%，而被上诉人并无证据证明由于上诉人违约行为所造成的损失，故上诉人主张的按照同期贷款利率来计算较为合理。

被上诉人永久公司辩称，不同意良之航公司的上诉请求。一、双方合同约定了租赁内容为土地，且建筑物亦不包括在租金的计算范围中，合同明确约定了地上建筑物和设施都是无偿提供对方使用的。被上诉人对此没有收取上诉人费用，上诉人该主张不成立。二、双方合同对于付款条件没有设定，不开发票不应作为不付租金的条件。关于违约金，被上诉人将双方合同约定的日千分之三主动降到年利率24%，下调幅度较大，且符合法律规定。故一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判

原审第三人高行公司陈述，其不发表意见，尊重法院判决。

原审被告超兴公司未作答辩。

永久公司的一审诉讼请求：1.确认永久公司与良之航公司于2010年5月11日签订的《场地租赁合同》于2017年11月23日解除；2.良之航公司支付永久公司2017年11月1日至2017年11月23日期间的租金191,667元；3.良之航公司支付永久公司2017年11月24日至2019年10月8日期间的占有使用费562.50万元（计算标准与租金相同）；4.良之航公司支付永久公司逾期付款违约金（分段计算，均以75万元为基数，第一段从2017年10月1日起算，第二段从2018年1月1日起算，第三段从2018年4月1日起算，第四段从2018年7月1日起算，第五段从2018年10月1日起算，第六段从2019年1月1日起算，均按照年利率24%的标准计算至实际支付之日止）；5.超兴公司对良之航公司的上述债务承担连带保证责任。

一审法院认定事实：2002年7月18日，永久公司与上海XX有限公司签订《借地协议书》，以承租包括涉案土地在内的约50亩土地，约定租赁期限为20年，并约定当与国家规划冲突时承租人无条件服从拆除。上海XX有限公司后更名为高行公司。

2010年5月11日，永久公司（甲方、出租方）与良之航公司（乙方、承租方）就涉案土地签订《场地租赁合同》，约定租赁期限自2010年7月1日起至2020年6月30日止；第六年至第十年租金为300万/年，每季度支付一次租金，后五年每季度支付金额75万元，提前一个月支付，先付后用；逾期支付的，每逾期一日，乙方须按应付租金额的千分之三支付滞纳金；租赁物因国家政策需要被列入拆迁或动迁范围的，本合同终止，双方互不承担责任。合同包含担保条款，约定担保人愿意为乙方承担无限的连带责任担保，超兴公司在合同尾部的担保人处加盖公章，并由其法定代表人陈志超签字署名。

2017年11月20日，高行公司向永久公司发送解约通知书，告知：由于国家政策及规划需要，我司将收回租借给贵司的租赁土地，即日起双方所签订的《借地协议书》立即解除；贵司应于2017年12月30日前搬走土地上的所有物品，将所租用的土地归还我司，我司将贵司实际使用的时间与贵司结算土地租费，退还贵司已预付的多余租金。

2017年11月23日，永久公司向良之航公司发送解约通知书，告知：由于国家政策及规划需要，我司将收回租借给贵司的租赁土地，即日起双方所签订的《场地租赁合同》立即解除；贵司应于2017年12月29日前搬走场地上的所有物品，我司将根据实际情况与贵司结算相关费用。

一审审理中，永久公司与良之航公司确认已于2019年10月8日就涉案土地办理了交接手续。

一审法院认为，永久公司与良之航公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实合意，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。现永久公司主张该租赁合同于2017年11月23日解除，良之航公司表示认可，故一审法院予以确认。

合同解除后，良之航公司应向永久公司支付合同解除前欠付的租金，并支付合同解除后至返还土地前的占有使用费。永久公司主张2017年11月1日至2017年11月23日期间的租金191,667元的诉请，良之航公司表示认可，故一审法院对该项诉请予以支持。良之航公司于2019年10月8日将土地返还永久公司，永久公司主张以租金标准计算2017年7月24日至2019年10月8日期间占有使用费562.50万元的诉请，一审法院予以支持。

关于永久公司主张逾期付款违约金的诉请。一审法院认为，对于欠付租金部分的逾期付款违约金，因合同对此有明确约定，且永久公司主动将违约金标准从合同约定的日千分之三调整为年利率24%，故对该部分违约金诉请予以支持。对于占用使用费部分的逾期付款违约金诉请，缺少法律依据，一审法院不予支持。

关于永久公司主张超兴公司应对良之航公司的债务承担连带清偿责任的诉请，双方的争议在于超兴公司提供的连带责任保证是否已超出保证期间。而涉案租赁合同的保证条款未约定保证期间,故超兴公司的保证期间为主债务履行期届满六个月内。永久公司于2019年5月17日就本案提起诉讼，即于起诉之日要求超兴公司承担保证责任，因保证期间为六个月，故超兴公司应对良之航公司发生于2018年11月18日之后的债务承担连带保证责任。具体而言，关于上述欠付租金的债务，因付款期为2017年10月1日，其保证期间也自该日起算，已于2018年4月30日届满，故超兴公司免除该部分债务的保证责任；对于上述发生于2018年11月18日之后的逾期支付租金违约金和占有使用费，超兴公司仍应向永久公司承担连带保证责任。

一审审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2019年11月19日作出判决如下：一、确认上海永久建筑集团有限公司与上海良之航国际物流有限公司于2010年5月11日签订的《场地租赁合同》于2017年11月23日解除；二、上海良之航国际物流有限公司于判决生效之日起十日内向上海永久建筑集团有限公司支付2017年11月1日至2017年11月23日期间的租金191,667元；三、上海良之航国际物流有限公司于判决生效之日起十日内向上海永久建筑集团有限公司支付2017年11月24日至2019年10月8日期间的占有使用费5,625,000元；四、上海良之航国际物流有限公司于判决生效之日起十日内向上海永久建筑集团有限公司支付逾期支付租金违约金，以2017年11月1日至2017年11月23日期间欠付租金191,667元为基数，自2017年10月1日起按年利率24%计算至实际支付之日止；五、上海超兴集装箱维修服务有限公司对判决第三项、第四项中发生于2018年11月18日之后的占有使用费和逾期支付租金违约金承担连带保证责任；六、驳回上海永久建筑集团有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费59,762元，减半收取计29,881元，由上海永久建筑集团有限公司负担3,368元，由上海良之航国际物流有限公司、上海超兴集装箱维修服务有限公司负担26,513元。保全费5,000元，由上海良之航国际物流有限公司、上海超兴集装箱维修服务有限公司负担。

二审中，上诉人未提交新证据。

经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效。双方均应严格恪守。根据该合同约定，租赁物因国家政策需要被列入拆迁或动迁范围的，本合同终止履行。现因国家政策和规划需要，被上诉人于2017年11月23日向上诉人发函要求解除合同，上诉人亦予以认可，故该《场地租赁合同》于2017年11月23日解除。上诉人理应在合同解除后向被上诉人返还租赁场地并结清租赁期内的租金及实际占有期间的场地使用费。

现双方二审主要争议焦点在于占有使用费计算金额及逾期支付租金的违约金计算标准应否予以调整。上诉人主张被上诉人交付的土地包括地上建筑物，虽然合同未就该建筑物约定租金，但上诉人支付的年租金包含了该建筑物的使用价值。现因该建筑物于2017年11月被相关部门拆除，故合同解除后上诉人应付的占有使用费应扣除该部分被拆除的建筑物所占有的土地面积。被上诉人则认为合同明确约定地上建筑物和设施无偿提供对方使用，被上诉人未收取该部分费用，故无需扣减。对此，本院认为，双方合同名为“场地租赁合同”，租赁物亦明确约定为40亩场地，虽然该租赁场地上原有的基础设施及建筑物亦约定一并提供给上诉人使用，但合同明确约定该部分系无偿使用，故上诉人主张其支付的年租金包含了该部分建筑物的使用价值，依据不足，本院不予采信。上诉人据此上诉要求在其支付的占有使用费中扣除该部分已被拆除的建筑物所对应的费用，本院不予采纳。关于逾期支付租金的违约金计算标准，根据合同约定，上诉人逾期支付租金应按日千分之三的标准向被上诉人承担违约责任。被上诉人现起诉时已自动调整为按年利率24%计算该部分违约金，一审法院对此予以准许并无不当。上诉人以被上诉人未就其损失提供相关证据予以佐证为由，要求按同期银行贷款利率计算，一则上诉人对于逾期支付租金所应承担的违约责任应有预期，二则违约金具有一定的惩罚性质，三则被上诉人已经就合同约定的标准做了大幅度的调低，故上诉人再要求调低不仅与双方约定相悖，亦有违诚实信用原则，故本院不予采纳。至于原审被告对上诉人2018年11月18日之后的应付费用所应承担的连带保证责任，原审被告未就此提出上诉，上诉人要求原审被告在上诉人主张的数额范围内承担连带保证责任，依据不足，本院亦不予支持。

综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人良之航公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币18,428.30元，由上诉人上海良之航国际物流有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　毛　焱

审判员　蒋庆琨

审判员　钱文珍

二〇二〇年五月二十六日

书记员　熊　洋

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……