浙江中水发电设备有限公司、江西宏天建设工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

江西省九江市中级人民法院

执行案件执行裁定书

（2017）赣04执异35号

本院在执行江西宏天建设工程有限公司与九江市源丰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人浙江中水发电设备有限公司不服本院（2017）赣04执72号执行裁定，认为本院裁定拍卖异议人已购买并办理合同备案手续的位于九江市开发区九瑞大道北侧“源丰紫庐”项目的17套房屋错误，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

本院认为，《城市商品房预售管理办法》属部门规章，其关于合同登记备案的规定，是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴，与物权法第二十条规定的不动产预告登记制度存在本质区别。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房进行强制执行时，买受人对该房屋提出异议，人民法院应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定予以审查。因异议人浙江中水发电设备有限公司所提异议不符上述条款第二项规定，异议人浙江中水发电设备有限公司与被执行人九江市源丰房地产开发有限公司签订《商品房预（销）售合同》并办理登记备案的目的并非真正意义上的商品房买卖，实为双方债权债务关系的一种保全措施，故异议人浙江中水发电设备有限公司虽作为本案争议房屋的“买受人”，但其权利不能够排除执行。异议人所提执行异议与事实相悖，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：

本院查明，在执行江西宏天建设工程有限公司与九江市源丰房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，本院依法对被执行人九江市源丰房地产开发有限公司开发的位于九江市开发区九瑞大道北侧“源丰紫庐”项目第7号楼101、102、103、104、105、106号，第11号楼101、102、103、104、105、106、107号，第20号楼101、102、105、106号，第23号楼101、102、103、104、105、106号共计23套房屋进行了查封，并于2017年8月22日作出（2017）赣04执72号执行裁定书，依法拍卖上述23套房屋。异议人浙江中水发电设备有限公司认为该23套房屋中的17套房屋已由其与被执行人签订《商品房预（销）售合同》且已经办理备案登记，不能进行拍卖。于2017年9月29日提出书面执行异议。 另查明，因九江市嘉盛粮油工业有限公司欠异议人浙江中水发电设备有限公司货款，该货款的担保人即被执行人九江市源丰房地产开发有限公司决定用房屋销售的形式，将购房款冲抵所欠货款。异议人浙江中水发电设备有限公司于2014年9月20日与被执行人九江市源丰房地产开发有限公司签订17份《商品房预（销）售合同》，分别购买被执行人九江市源丰房地产开发有限公司开发的位于九江市开发区九瑞大道北侧“源丰紫庐”项目第7号楼101、102、103、104、105、106号，第11号楼101、102、103、104、105、106、107号，第20号楼101、102、105、106号共计17套房屋，同时在九江市住房保障和房产管理局办理了登记备案。

驳回异议人浙江中水发电设备有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　曹文彬 审判员　　周　敏 审判员　　顾佰成

书记员　　刘　翔