黄梅鑫源电业有限公司与周利军租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省黄梅县人民法院

民 事 判 决 书

（2014）鄂黄梅民初字第00388号

原告黄梅鑫源电业有限公司，住所地黄梅县黄梅镇二环路。机构代码18077657-7。

法定代表人章红伟，该公司总经理。

委托代理人张展宏，湖北晋梅律师事务所律师。代理权限：一般授权，代为参加诉讼，签收法律文书。

委托代理人毛克奋，男，生于1962年8月21日，汉族。代理权限：一般授权，代为参加诉讼，签收法律文书。

被告周利军。

委托代理人徐坚，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限：参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解，签收法律文书。

委托代理人周雄，男，生于1967年3月8日，汉族。系被告之兄。代理权限：参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解，签收法律文书。

原告黄梅鑫源电业有限公司与被告周利军租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄梅鑫源电业有限公司的委托代理人张展宏、毛克奋，被告周利军的委托代理人徐坚、周雄均到庭参加诉讼。本案经多次调解未果，现已审理终结。

原告黄梅鑫源电业有限公司诉称：2004年4月8日，原告与被告签订了《原电力办公楼出租合同》，原告将位于黄梅县黄梅镇五祖大道的原黄梅县电力局的办公楼所有的房屋、场地整体租赁给被告经营。合同约定出租期限自2004年7月8日至2013年12月31日止。现合同已到期，被告以存在合同争议为由继续占用租赁物，拒不退出。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除双方签订的租赁合同。2、判令被告退出所占用的房屋。3、判决被告赔偿占用期间给原告造成的损失（按现市价每年140万元从2014年1月1日起计算）。4、由被告承担本案的诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：

1、企业法人营业执照、组织机构代码、法定代表人（章红伟）的身份证。

2、公司变更通知书2份，通知时间分别为：2014年3月10日、2010年7月1日。

以上证据拟证明原告主体身份，鑫源公司系由黄冈东源（集团）黄梅电业有限公司变更而来。

3、2004年7月8日签订的《原电力办公楼出租合同》及其补充协议。拟证明：原、被告租赁合同法律关系。拟证明出租合同期限截止时间为2013.12.31；双方期满后装修、改造的处理按《出租合同》第三条规定”甲方不负责接收和进行经济补偿”等。

4、2010.10.18《告知书》及邮件面单、邮件送达查询单，2010.11.28《律师函》，2013.8.26《温馨提示》及签字，2013.11.13《合同到期通知书》及现场送达签收张贴照片。拟证明原告就被告此后的装修行为作了”甲方不负责接收和进行经济补偿”的告诫，对租期即将届满进行提前通知。

被告周利军辩称：1、原告的诉讼请求不符合客观事实和法律规定。虽然出租合同约定2013年12月31日为租赁截止日期，但双方就续签处于持续协商中。虽然合同约定原告对被告的装修、改造投资不接受、不赔偿，由承租方自行处置，但被告在租赁过程中对房屋的改造投资达300多万元，应给被告必要的处置时间。2、依据合同法及双方的出租合同及补充协议，被告依法享有优先承租权。原告的诉讼请求违反法律规定及合同约定，侵犯被告的优先承租权。3、原告现在主张的租赁价值是建立在被告投资改造之后的基础上。对于被告的投资改造资产，被告可以拆除或由继租人接受并补偿，也可以转让，或由原告依据公平原则支付对价。综上，被告认为应驳回原告的诉讼请求。

被告周利军为反驳原告的诉讼主张向本院提交如下证据材料：

1、2004年7月8日双方签订的《原电力办公楼出租合同》及其补充协议。拟证明：原、被告租赁合同依法受法律保护，含到期后的优先承租权。

2、2004年8月10日的”整体租赁情况说明”，2004年7月12日的”出租房屋改造的安全承诺书”。拟证明：租赁房屋移交及改造完成及安全承诺。

3、2010年11月17日被告对14间门店进行改造的申请报告。拟证明：房屋改造经过原告的知晓并同意。

4、2010年11月29日原告因申请质检站认可改造方案的委托书。证明目的同上。

5、被告周利军于2013年8月15日向原告交纳的房租发票（金额15.3万元）。拟证明：周利军按合同支付了租金。

6、改造说明、图纸及照片。诉讼中被告周利军关于门店及宾馆改造的说明一份、图纸（门店改造施工图3大张及施工说明1张、宾馆大厅改造施工图3张）、门店改造后增加的梁柱照片3张。拟证明：被告改造的内容及投资。

7、诉讼中，被告向本院提交的关于对租赁房屋进行改造的《资产价值评估申请书》。拟证明为改造承租房屋的投资情况。

关于双方当事人提供的证据材料，原告和被告相互进行了质证。

关于原告黄梅鑫源电业有限公司提供的4组证据材料，被告质证认为：对于证据1，除因企业法人营业执照的企业名称与租赁合同中的名称、印章不一致，有异议外，其他内容没有异议。对证据2没有异议。对于证据3的证据形式没有异议，但认为其中合同的第3条虽然约定承租人有权对改造资产进行处置，但处置方式约定不明。对于证据4有异议，没有收到原告此方面的任何通知、提示或函件。

关于被告周利军提供的7组证据材料，原告质证认为：对于证据1，证据形式没有异议，但不能达到被告的证明对象。对于证据2，没有异议。对于证据3，没有异议，但同意改造并不代表由原告出钱，不能达到证明目的。对于证据4、5，没有异议。对于证据6，只认可其中”门店改造施工图”（3张大图纸）是对老电力大门边两间门店的改造，经过原告的同意。对于证据7，有异议，是原告的权利，与本案无关。

对于上述有争议的证据，本院认为：关于被告认为合同中的出租人名称、印章与原告证据1中企业法人营业执照中的名称不一致的问题，因有原告提供的证据2进行解释、证明，故被告的该异议不能成立。关于原告提供的证据4，因第一、被告实际经营门店，向门店工作人员送达，可视为被告收悉，第二、原告提供了送达的详细证据，相互印证，第三、原告也曾单独通知了被告，被告虽然否认收到，但未提供证据反驳。故应对原告提供的证据4予以采信。关于被告提供的证据6，结合本案中其他证据，可以证明被告在履行合同中因门店的改造，向原告提出申请、向第三方申请施工图纸、经原告的同意后进行了改造装修。关于绿叶宾馆（原电力客房）的装修、改造亦事实存在，但是不能证明经过原告的同意。关于被告提供的证据7，主要涉及被告承租后对门店及绿叶宾馆的改造（不含装修）投入的资产价值评估，本院认为，因被告未提出反诉，故该证据与本案的审理缺乏密切关联性，被告可在另案诉讼中进行。

诉讼中，原告曾向本院递交了有关出租物的房权证、土地使用证及”房地产租赁契约”复印件，但未作为证据材料进行举证。

经过法庭调查、当事人的举证和质证，并结合当事人的陈述，本院查明如下事实：

2004年7月8日，原告黄梅鑫源电业有限公司与被告周利军签订《原电力办公楼出租合同》及其《补充协议》，双方约定原告将原电力办公楼所有房屋（门店两层楼含门店14间，调度楼，会议室两层楼，客房三层楼，办公室两层楼等）、场地整体出租给被告经营；被告在承租期间如需进行房屋改造、装修，必须经原告同意方可实施…其费用由被告负责，租赁到期后，由被告处置，原告不负责接收和进行经济补偿；

出租期自2004年7月8日至2013年12月31日止，2004年租金7.5万元，次年及以后每年租金30.3万元，签订合同之日付清本年度租金，次年之后每年可分两次支付租金；被告在签订合同时交纳资产安全及事故赔偿保证金2万元，租赁期满，如无赔偿项目，原数退还；租赁期满后，本合同自行废止，如继续租赁则在同等条件下优先被告；双方还约定了其他内容。

从签约至2004年8月10日，经原告同意，被告将临街两层楼的一层共9间，改造成门店（拆除隔墙、增加立柱和横梁）。2010年底，被告又将职工住宿楼一层临街2间房屋改造成门店，并通过原告委托黄梅县质检站认证改造方案的可靠性。另3间门店无需改造，共14间门店。关于原电力客房的装修改造，被告曾于2007年动工改造因资金所限，未完工，2010年在未取得原告同意的情况下，被告继续进行改造、装修至完工。

被告依约向原告交清了合同期内的租金。合同签订期时，被告还依约向原告交纳了保证金2万元。合同期限届满前夕，原告向被告及各门店经营户送达了有关合同到期的提示、通知。合同到期后，双方因就房屋改造资产的处置、继租租金等问题发生争议，被告仍继续占用原承租的房屋经营，至今未交房租。

又查，原告黄梅鑫源电业有限公司，系由湖北黄冈东源电业（集团）黄梅电业有限公司变更（2005.10.11）为黄梅电业有限公司后再变更（2005.10.13）而来。本案中，原告出租的房屋均属黄梅县供电公司所有。

本院认为，原告黄梅鑫源电业有限公司与被告周利军于2004年7月8日签订的房屋出租合同及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同成立且生效。合同双方当事人应当按照约定或法律规定履行合同，否则应承担违约责任或赔偿责任。

因本案的租赁合同为租赁期限明确的合同，且原告在合同届满前向被告进行了提示或通知，被告对其改造资产的处置有充分的预期，故其辨称被告未给其必要的处置改造资产的时间理由不能成立。

虽然被告在承租期间有重大改造、装修房屋的事实，但双方在租赁合同第3条中明确约定的，被告对所承租的房屋改造、装修应经原告许可，且原告不负责接收、补偿。故被告在本案中申请有关改造资产价值的评估，与本案的审理缺乏关联性，非必需证据材料。

合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告在租赁期满后，未及时退还租赁的房屋，应承担违约责任。原告要求被告退出所租赁的房屋的请求，本院予以支持。

因合同约定租赁到期后，由被告自行处置，原告不接收、补偿等内容，故关于承租房屋的装修装饰物，应由被告在不影响租赁物安全的情况下自行拆除处置；关于门店及宾馆涉及梁柱等主体的改造的处理问题，因其拆除既可能危及房屋安全，也不经济，而门店改造经过原告的许可、宾馆的改造虽然未经原告许可，但改造并未改变该房屋的使用性质（承租前为招待所），故原告就此可以向该房屋的所有人另行主张权利，不属本案审理范围。原告作为出租人依约定不承担接收、补偿责任。被告作为承租人，在合同到期后，如该房屋继续对外租赁，被告依法享有优先承租权。但原告的上述有关权利并不妨碍原告要求被告在租赁期满后返还租赁房屋。

关于被告辨称应依据公平原则判决原告支付因改造增值的对价部分，因一方面租赁合同为合法自愿有效，关于此方面的约定明确，另一方面被告未提出诉求，故被告此辩论意见不能成立。

因双方的租赁合同履行期已于原告起诉前届满，依据其约定该合同于2014年1月1日已终止，已失去解除合同的必要前提，故原告要求确认解除租赁合同的请求本院不予支持。被告在合同期满后继续占用原承租房屋，属侵权行为，应赔偿占用期间的给原告造成的损失，并退出房屋。但原告要求被告按市价每年140万元的标准赔偿，证据不足，综本案案情考虑，比照原租赁合同的年租金标准赔偿损失，被告以前交纳的保证金2万元可以抵扣。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、二百三十五条之规定，判决如下：

一、限被告周利军于本判决生效之日起十五日内，自行拆除原租赁房屋、场地的装修装饰物并退出。如被告未按判决确定的时间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。

二、限被告周利军于于本判决生效之日起五日内按每日830元的标准赔偿所占用租赁物期间（从2014年1月1日算至判决退出租赁物之日止）给原告造成的损失（被告所交的2万元保证金可以在其中抵扣）。如被告未按判决确定的时间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告黄梅鑫源电业有限公司的其他诉讼请求。

本案受理费11000元，由原告周利军负担8000元，被告黄梅鑫源电业有限公司负担3000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，凭判决书到湖北省黄冈市中级人民法院立案庭预交上诉费。邮政汇款，收款人为黄冈市中级人民法院立案庭。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　陈　吉

审　判　员　　柯国华

人民陪审员　　黎泽平

二〇一四年五月九日

书　记　员　　赵　凯