某某、中冶焦耐工程技术有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省鞍山市中级人民法院 民事判决书 （2021）辽03民终3935号 上诉人（原审被告）:***，男，1963年10月14日出生，汉族，住鞍山市立山区。 委托诉讼代理人：***，辽宁弘扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:中冶焦耐工程技术有限公司，住所地辽宁省鞍山市千山中路153号。 法定代表人:***，董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 上诉人***因与被上诉人中冶焦耐工程技术有限公司（以下简称中冶焦耐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2021）辽0302民初8号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求:一、发回重审或依法改判；二、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、2020年1月份,上诉人己经将所租赁的房屋一半交还被上诉人，双方己经到现场查看并且录像。且在此次评估过程中，法院工作人员、评估单位人员、双方到现场实地核实时能证明现场已经一半闲置。是因被上诉人的原因造成扩大了损失，因此，这部分责任应该由被上诉人承担。二、2020年1月1日到2021年4月30日，是疫情期间，租赁价格不能按现评估单位鉴定的价格计算。此期间各行业都给予相关政策，而一审法院没有考虑到这一客观事实。根据民法592条，上诉人的租金、违约金、利息均应该减半承担。 中冶焦耐公司答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人上诉状中所述已将其所租赁的房屋一半交还被上诉人，双方已经到现场查看并且录像并非事实。双方现场查看并非为了交接房屋，而是房屋租期到期，我公司及上诉人现场查看房屋情况并通知上诉人及时腾退全部房屋，并不存在上诉人所述的交还房屋这一事实。上诉人无任何证据证明其已经向被上诉人交还房屋。案涉全部房屋目前均由上诉人实际控制，同时上诉人并未对房屋闲置一半进行举证，不能证明截至上诉之日房屋闲置情况，即便房屋有部分闲置，也并非被上诉人的原因所导致，是由上诉人违约导致，责任应由其自行承担。二、一审诉讼期间，我方向法院申请鉴定机构对涉案房屋租金价格进行评估，评估期间为2020年1月1日至2021年4月30日。双方通过法院摇号选定合法的评估机构进行评估，评估机构按照科学的评估方法综合考虑各种因素后对涉案房屋租金进行评估，不存在上诉人所述的未考虑到疫情这一客观事实。评估公司出具评估报告后，一审法院就评估报告组织质证时上诉人没有出庭，没有对租金价格提出异议。三、上诉人主张的租金、违约金、利息均应减半承担无法律依据。根据民法典第592条，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。被上诉人承担损失的前提是有过错，而在整个交易过程中，被上诉人并不存在过错，反而上诉人明知租赁期限是2019年12月31日，将转租期延长，导致租期到期不能交付房屋，严重损害了被上诉人的利益。即便存在上诉人所述的因疫情原因导致部分房屋闲置，应降低租金的情况，上述情况均因其逾期腾退房屋所致，责任应由上诉人自行承担。 中冶焦耐公司向一审法院起诉请求：1、请求***腾退房屋并恢复原状、排除妨害；2、请求判令***以电汇形式支付辽宁禹舟房地产土地评估咨询有限公司评估的2020年1月1日至2021年4月30日的租金2165086元，并以评估报告评估的租金价格标准计算并给付自2021年5月1日至实际腾退之日期间的房屋租金；2016年至2019年逾期支付利息107708元；3、请求判令***支付因延期腾退房屋应承担的违约金2379178元(年租金标准的双倍，自2020年1月1日暂计算至2020年11月30日为2379178元，即130万元/365天×334天×2倍)；以上两项共计4651972元；4、诉讼费、保全费、评估费等费用由***承担。 一审法院认定事实如下：中冶焦耐公司、***于2014年7月21日签订房屋租赁合同，约定***承租中冶焦耐公司位于鞍山市铁东区的房屋，产权证书编号201310082261，租期为5年，自2014年10月1日起至2019年9月30日止，租金为每年130万元。租金每年支付一次，第一期租金130万元于合同签订之日起10日内支付，并且扣除中冶焦耐公司垫付的装修费用80万元，以后每期租金于每期期满前的10日内支付下一期租金130万元。双方又于2016年3月30日就上述房屋租赁合同签订补充协议，约定租赁期限延长至2019年12月31日。第二期的租期为2015年10月1日至2016年12月31日，租金的应付金额变更为108.34万元，该租金应在补充协议签订后十日内(2016年4月9日)支付完毕。第三期的租期为2017年1月1日至12月31日，租金为130万元，应于2016年12月31日前支付。2018年1月1日至12月31日期间为租赁合同的第四期，租金为130万元，应于2017年12月31日前支付。2019年1月1日至12月31日为第五期，租金为130万元，应于2018年12月31日前支付。合同签订后，中冶焦耐公司交付了房屋。***第一期租金按期交付。第二期租金108.34万元于2016年5月5日实际支付。第三期租金130万元于2018年3月13日、3月15日两次各65万元支付完毕。第四期租金130万元分三次，即于2018年3月15日支付65万元、2018年6月8日支付40万元、2018年6月26日支付25万元支付完毕。第五期租金130万元分三期，即于2019年1月15日支付65万元、2019年4月12日支付30万元、2019年5月9日支付35万元支付完毕。2019年12月31日前中冶焦耐公司曾多次通知***腾退房屋，***未予腾退，***将部分房屋转租，***至今未按租赁合同约定整体腾退房屋给中冶焦耐公司。另查，中冶焦耐公司在诉讼期间提出评估申请，对2020年1月1日至2021年4月30日期间案涉房屋的租金价格进行评估，2021年6月10日，辽宁禹舟房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告，评估结论为：2020年1月1日至2021年4月30日的市场租金为2165086.00元。中冶焦耐公司支付评估费53827元。中冶焦耐公司在起诉前申请诉前财产保全，并支付保全费5000元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订了房屋租赁合同，并约定了房屋租赁的主要内容及违约责任，故双方应按照合同约定履行各自的义务。***未在约定期限内腾退房屋，一直占用房屋至今，构成违约，故应承担占用期间的使用费(使用费的年金额可以参照租金的年价格予以确定)以及其他合理违约责任。关于中冶焦耐公司要求***腾退房屋并恢复原状、排除妨害一节，因租赁合同已经到期，在双方未达成租赁协议的情况下，***一直占用中冶焦耐公司的房屋，没有法律依据，故中冶焦耐公司的该项请求，不违反法律的规定，该院予以支持。关于中冶焦耐公司主张的***以电汇形式支付辽宁禹舟房地产土地评估咨询有限公司评估的2020年1月1日至2021年.4月30日的租金2165086元，并以评估报告评估的租金价格标准计算并给付自2021年5月1日至实际腾退之日期间的房屋租金一节，根据双方共同选定的评估机构作出的评估报告显示，2020年1月1日至2021年4月30日期间的市场租金为2165086元，故对中冶焦耐公司主张此期间的租金2165086元，该院予以支持。以评估报告显示的租金价格计算年租金应为1623815元(2165086元/16个月×12个月)。中冶焦耐公司主张按此标准计算2021年5月1日至实际腾退之日期间的房屋租金，具有合理性，故该院予以支持。关于中冶焦耐公司主张的2016年至2019年逾期支付利息107708元一节，中冶焦耐公司主张的计算方式是从第二期租金开始计算每一期的租金迟延给付利息，每一期的租金迟延给付利息金额则以实际给付的各笔款项的金额乘以实际给付日期与应付日期的相隔天数(即逾期天数)，再乘以相应期间的同期银行贷款利率进行确定，最终将第二期至第五期分别计算得出的应付逾期支付利息相加，以该方式计算，逾期支付利息的金额该院计算如下：第二期逾期支付的利息计算为1083400元×一年以内银行同期贷款利率4.35%÷365天×逾期天数25天(2016年4月10日至5月4日)=3227.94元。第三期逾期支付利息计算为650000元×4.75%÷365天×436天(2017年1月1日至2018年3月12日)+650000元×4.75%÷365天×438天(2017年1月1日至2018年3月14日)=36880.82+37049.99=73930.82元。第四期逾期支付的利息计算为650000元×4.35%÷365天×73天(2018年1月1日至2018年3月14日)+400000元×4.35%÷365天×158天(2018年1月1日至2018年6月7日)+250000元×4.35%÷365天×176天(2018年1月1日至2018年6月25日)=5655.00+7532.05+5243.84=18430.89第五期逾期支付的利息计算为650000元×4.35%÷365天×14元天(2019年1月1日至2019年1月14日)+300000元×4.35%÷365天×101天(2019年1月1日至2019年4月11日)+350000元×4.35%÷365天×128天(2019年1月1日至2019年5月8日)=1084.52+3611.09+5339.18=10034.79元。上述各笔的总和应计3227.94元++73930.82元++18430.89元+10034.79元=105624.44元。该院对该数额予以支持。关于中冶焦耐公司主张因延期腾退房屋应承担的违约金2379178元(年租金标准的双倍，自2020年1月1日暂计算至2020年11月30日为2379178元，即130万元÷365天×334天×2倍，中冶焦耐公司主张违约金计算至实际支付日)一节，因双方约定的违约金数额过高，结合之前双方给付租金均为上打租的给付方式，该院支持参照有效评估报告评定的租金标准，以年度为单位，每一年度的违约金自当年度的1月1日起按照银行同期贷款利率计算至腾房之日止。年租金标准参照评估报告计算为2165086元÷16个月×12个月=1623815元。关于***辩称2020年1月1日至2021年4月30日期间有疫情，餐饮业无法营业等因素，故应对租金予以减少一节，因双方的租赁合同期满日为2019年12月31日，***应在期满前完成房屋交接，中冶焦耐公司也提前通知***腾房，***没有履行腾房义务。在2020年1月1日至2021年4月30日期间如***所述因疫情影响经营，***更有条件及理由腾退房屋，但***没有按双方的约定方式腾退房屋，完成交接事宜，故***的辩解意见该院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、***于判决生效之日起十五日内腾退租赁房屋、恢复原状、排除妨碍；二、***于判决生效之日起十五日内给付中冶焦耐公司2020年1月1日至2021年4月30日的市场租金2165086元；三、***于判决生效之日起十五日内给付中冶焦耐公司2021年5月1日至实际腾退之日期间的租金(以年租金1623815元为标准计算；)四、***于判决生效之日起十五日内给付中冶焦耐公司逾期支付租金的利息105624.44元；五、***于判决生效之日起十五日内给付中冶焦耐公司逾期腾房违约金，即以1623815元年为基数，自2020年1月1日起，以年度为单位，每一年度的违约金自当年度的1月1日起按照银行同期贷款利率计算至腾房之日止(2020年1月1日至2020年11月30日期间的违约金应计算为1623815元×4.35%/365天×334天=64637元)；六、驳回中冶焦耐公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44016元，由中冶焦耐公司负担21919元，***负担22097元。评估费53827元、保全费5000由中冶焦耐公司负担。 二审中，上诉人围绕其上诉主张向本院提供照片一组，证明部分房屋现在是营业状态、部分是停业状态（详见一审评估报告），证明上诉人可以把部分房屋返还。被上诉人质证：上诉人没有将案涉房屋实际交付，即便案涉房屋一半闲置，但是涉案的全部房屋目前均由上诉人实际控制的，上诉人不存在交付的行为，被上诉人亦没有接到上诉人实际交付的意思表示。本院经查，上诉人提供的该组照片与被上诉人在一审中提供的照片证据一致，原审已组织双方当事人对该组证据进行质证，该组证据不符合民事诉讼法中关于新证据的相关要求，且该组照片中亦不能体现上诉人将案涉闲置房屋交付给被上诉人。故本院对该组证据不予采信。 对于一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，关于***上诉主张其已返还部分房屋，应予以折抵一节。首先，***其就已经就部分房屋返还的主张，仅提供了该房屋处于停业状态的照片，并没有关于将该房屋与中冶焦耐公司进行交接的书面证据，且中冶焦耐公司对该主张不予认可。其次，本案的合同签订的租赁是以整单元三千余平面积整体出租，而***因其自身原因将房屋转租，而租赁期限超过原租赁合同，从而导致租赁合同到期后，其无法将整体房屋返还，导致违约行为，***应当承担违约责任。中冶焦耐公司要求***如约将整体房屋全部返还的诉讼请求，具有事实和法律依据，故对于***该项上诉主张，本院不予认可。 关于***主张本案涉及疫情期间，租金应予以减免的主张。因本案中双方所签订的租赁合同到期日为2019年年底，而是因为***在合同到期后未如约腾出整体房屋，导致在2020年疫情期间其仍有租赁行为，故该损失均是由***的违约行为自行造成。且一审法院在进行利息和违约金的判令时已经进行考量并酌减。对于***的该项上诉请求，本院不予采信 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19871元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年十一月二十六日 法官助理*** 书记员***