武汉翔龙建筑幕墙工程集团有限公司与湖北众德九州实业有限公司与破产有关的纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市东西湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0112民初1802号

原告：***龙建筑幕墙工程集团有限公司。

诉讼代表人：***龙建筑幕墙工程集团有限公司管理人。

委托诉讼代理人：尹爱国，男，工作人员。

委托诉讼代理人：汪传龙，男，工作人员。

被告：湖北众德九州实业有限公司。

法定代表人：李利民，总经理。

委托诉讼代理人：林峋，湖北怡达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李爱华，湖北怡达律师事务所律师。

原告***龙建筑幕墙工程集团有限公司（以下简称翔龙公司）与被告湖北众德九州实业有限公司（以下简称众九公司）与破产有关的纠纷一案，本院依法适用普通程序进行了审理。2019年4月8日本院向众九公司送达诉状、应诉通知及传票后，众九公司于超过答辩期限的2019年5月10日向本院递交管辖权异议申请书，本院认定其递交管辖异议的期限超过了答辩期，不应按管辖异议对待。本院依法对本案进行了公开审理，原告翔龙公司的委托诉讼代理人汪传龙、被告众九公司的委托诉讼代理人林峋、李爱华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告翔龙公司诉讼请求：1、请求判令确认原告翔龙公司与被告众九公司在2016年11月6日签订的《租赁协议》已于2018年8月19日解除；2、请求判令被告众九公司立即退出武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）的厂房并将该地的厂房和土地、接待楼交还原告翔龙公司；3、请求判令被告众九公司向原告翔龙公司支付租金人民币409万元及逾期付款违约金人民币482214元（暂计算至2019年3月28日，该日之后的逾期付款违约金以385万元为基数，按年利率21.6%的标准，从2019年3月29日起计算至实际清偿完毕之日止）；4、请求判令本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2016年11月6日，原、被告签订了《租赁协议》及《补充协议》，约定原告将位于武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）的土地、厂房及场地内的一栋三层接待楼租赁给被告使用，租期为15年，土地、厂房租期自2017年4月16日至2032年4月16日、接待楼租期自2017年2月16日起至2032年2月16日止。土地、厂房的第一期自2017年4月16日至2020年4月16日，每年租金为385万元；接待楼每年租金12万元。被告未依约支付相应的款项，则按照每日万分之六向原告支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付了相应的厂房、土地和接待楼。但自合同签订日至今，就土地、厂房租金，被告仅向原告支付至2018年3月31日；接待楼仅支付一年租金。后因原告经营困难，被告未再向原告支付任何的租金。2018年6月19日，武汉市东西湖区人民法院依法作出（2018）鄂0112破申5号《民事裁定书》，裁定受理原告翔龙公司破产清算一案，并于2018年7月26日作出（2018）鄂0112破6-1号《决定书》，指定湖北维思德律师事务所为翔龙公司的管理人。管理人多次代表原告与被告沟通，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，原、被告签订的《租赁协议》已于2018年8月19日正式解除，请被告及时向管理人支付《租赁协议》解除前欠付的租金及违约金，并向管理人交付租赁的厂房和土地。但截至2019年3月27日，被告仍然未支付租金及违约金，且拒绝退出武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）的厂房及将该地的厂房和土地交还原告或管理人。原告及管理人认为被告已在逃避债务，且被告拒绝退出武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）的厂房及将该地的厂房和土地交还原告或管理人的行为已严重违反法律的规定，为维护原告自身及广大债权人的合法权益，依照相关法律的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。

被告众九公司辩称，1、法院未对答辩人提出的管辖权异议申请作出书面的裁定违反了民事诉讼法的规定，系程序违法；2、答辩人不能腾退出武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园的厂房；3、答辩人仅欠原告租金1820996.67元，答辩人不应向原告支付逾期付款违约金，并且该逾期付款违约金的计算明显过高，不合理不合法；4、原告应向答辩人支付解除租赁协议违约金6117554.09元。

经审理查明，原告翔龙公司成立于2000年8月，公司类型为有限责任公司（自然人独资），注册资本10600万元。经营范围为铝塑门窗制作及安装、建筑幕墙工程、室内装饰工程、物业管理等。2013年7月12日由原名***龙建筑幕墙工程有限公司变更为现名。

被告众九公司成立于2016年8月30日，注册资本300万元。公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理；货运代办及咨询服务；场地租赁等。

2016年11月6日，原告翔龙公司（甲方）与被告众九公司（乙方）签订《租赁协议》，协议第一条1.1约定：翔龙公司将位于武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）面积共计37.728亩的土地及其上建设的共计11186.57平方米的厂房、办公楼、宿舍、食堂、接待楼租赁给被告使用。协议第二条2.1约定：租期为十五年，自2017年4月16日至2032年4月16日止。2.2约定：合同签订后生效，乙方在2016年11月10日前向甲方交纳50万元履约保证金。甲方交付仓库、宿舍、办公楼、接待楼后，乙方在10日内向甲方交纳剩余50万元履约保证金。履约保证金总额为100万元整。在合同期满后无息退还，或转为最后一期租金、根据实际金额多退少补。2.3约定：第一期2017年4月16日至2020年4月16日，每年租金为385万元……协议第四条约定：乙方拖欠租金、保证金等应当按本合约向甲方支付的任何费用以及因生产经营发生的费用时，拖欠费用应按照每日万分之六向甲方支付滞纳金。协议第六条6.1.1约定：乙方在仓库主体有产权部分不能进行改造（不包括路面、仓库档口扩大等）。6.1.2约定：甲方同意乙方进行装修改造的，5年内如遇政府强制拆迁、征收等，甲方需赔付乙方改造费，5年后与甲方无关。6.2约定：除房屋结构性问题外，租赁期间房屋的修缮由乙方负责并承担费用。协议第八条8.4约定：在乙方没有违约的情况下，甲方不得单方面解除协议，否则甲方应向乙方支付相当于未到期协议租金总额10%的违约金。

同日，丁X、贾X代表翔龙公司（甲方）与众九公司（乙方）还签订了《补充协议》，约定：因甲方给乙方使用场地内有一栋三层接待楼，甲方给乙方使用，甲方存在另外租用房屋贰套，乙方每年应与《租赁协议》同步支付12万元的补助费，租期自2017年2月16日起至2032年2月16日止，如遇主合同不能履行，补充协议也随之取消。

协议签订后，众九公司按照协议，向翔龙公司支付了100万元的履约保证金。翔龙公司亦依约向众九公司交付了相应的土地、厂房、办公楼、宿舍、食堂、接待楼。众九公司将租赁的土地和房屋又划分成多个单元，转租给从事货运代办及咨询服务等业务的单位或个人从事相关业务。

2018年6月19日，根据债权人申请，武汉市东西湖区人民法院依法作出（2018）鄂0112破申5号《民事裁定书》，裁定受理翔龙公司破产清算一案，并于2018年7月26日作出（2018）鄂0112破6-1号《决定书》，指定湖北维思德律师事务所为翔龙公司的破产管理人。翔龙公司管理人接管公司后，多次代表翔龙公司与众九公司协商沟通，翔龙公司认为，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，翔龙公司与众九公司签订的《租赁协议》在管理人自破产受理之日起二个月内未通知对方当事人的情况下，已于2018年8月19日视为正式解除协议。同时，要求众九公司及时向管理人支付《租赁协议》解除前欠付的租金及违约金，并向管理人交付租赁的厂房和土地。但截至2019年3月27日，被告一直未支付租金及违约金，且拒绝退出武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）的厂房并将该地的厂房和土地交还翔龙公司管理人。

2018年9月5日，翔龙公司管理人向众九公司发出《解除〈租赁协议〉并交付财产的通知》，决定解除租赁协议，要求众九公司付清尚欠租金。众九公司拒绝腾退。

翔龙公司及其管理人认为众九公司已在逃避债务，且拒绝退出武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）的厂房并将该地的厂房和土地交还翔龙公司及其管理人的行为已严重违反法律的规定，遂诉至本院，要求如诉称。

审理中，经双方对账，翔龙公司与众九公司明确双方租赁账目情况为：截止至2019年3月28日止，众九公司尚欠翔龙公司厂房租金6609166.67元；尚欠翔龙公司接待楼租金206000元；共欠租金为6815166.67元。同时，截止至2019年3月28日止，众九公司无争议的已付租金为3892019.5元。众九公司主张的剩余应计抵租金102150.5元，翔龙公司以无付款、转账和收款凭证为由不予认可。双方无争议的欠交租金与实付租金相抵，众九公司仍欠翔龙公司无争议租金欠款为2923147.17元。翔龙公司收取众九公司的100万元履约保证金亦尚未退还。

此外，审理中，众九公司向翔龙公司提出反诉，要求翔龙公司给付提前解除租赁协议的违约金等。但其经本院限期交纳反诉费后，经过法定时限，未能向本院缴纳反诉的诉讼费，本院对其反诉依法作为自动放弃诉讼处理。

上述事实有原告翔龙公司和被告众九公司的相关《租赁协议》、《补充协议》、《解除〈租赁协议〉并交付财产的通知》、对账笔录和其他举证材料证实，当事人双方对此基本证据的真实性、合法性和关联性均无争议，本案相应事实清楚，证据确实充分，本院依法予以认定。

本院认为，翔龙公司与众九公司所订立的《租赁协议》及《补充协议》系双方合法意思的表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，当事人双方应当依法严格履行。

但是，由于翔龙公司在经营过程中，发生资金链断裂和无力清偿债权人债权的情况，经相关债权人申请，本院依法裁定受理了相关债权人的破产清算申请，并指定了管理人接管和进行相关诉讼。

经双方对账，被告众九公司自认截止至2019年3月28日止尚欠翔龙公司租金为6815166.67元，扣除众九公司截止至2019年3月28日止的已付租金3892019.5元，尚欠翔龙公司无争议租金2923147.17元。

翔龙公司管理人在接受管理职责后，向众九公司发出《解除〈租赁协议〉并交付财产的通知》，众九公司回应拒绝退租，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。本案翔龙公司管理人作为进入破产程序后依法有权决定解除或者继续履行合同的当事人一方，已于2018年9月5日向众九公司发出了《解除〈租赁协议〉并交付财产的通知》，众九公司收到该通知后即应认定该协议已经解除。故翔龙公司与众九公司于2016年11月6日所签订的《租赁协议》应当确认于2018年9月5日已实际依据破产法的相关规定依法解除。

《租赁协议》解除后，实际占用租赁场地的占用费仍然可以按照原合同标准计付。同时，翔龙公司有权要求众九公司依法终止履行原协议，退出租赁场地。因此，众九公司应当自本判决生效后合理的时间（四个月，即120天）内依法腾退出其租赁翔龙公司的土地、厂房、办公楼、宿舍、食堂和接待楼。

对于尚欠翔龙公司的租金应当按约支付，拖延不付是错误的，应当承担延期支付的资金占用损失。众九公司向翔龙公司交付的100万元履约保证金应当冲抵众九公司的相关未付租金。

对于原告要求双方约定的拖欠租金应承担的违约金为所欠本金的日万分之六，即不超过年利率的21.6%计算资金占有损失的诉请，众九公司认为此违约责任过高，本院认为，该约定并未超出当事人对资金占用利益市场化处分的法律强制的限定范围，对于不违反法律强制性规定的当事人自主协议，本院不宜介入或调整。故对众九公司关于违约利息计算过高的抗辩，本院不予支持。据此，可在冲抵履约保证金后，从双方对账确定欠交租金的2019年3月28日的次日起计算至本判决生效之日止，即以2923147.17元减除100万元履约保证金后的1923147.17元为基数，自2019年3月29日起计算至本判决生效之日止，按照日万分之六计算逾期给付的利息损失。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认原告***龙建筑幕墙工程集团有限公司与被告湖北众德九州实业有限公司于2016年11月6日签订的《租赁协议》已于2018年9月5日依法解除；

二、被告湖北众德九州实业有限公司于本判决生效后120天内腾退出租赁原告***龙建筑幕墙工程集团有限公司坐落于武汉市东西湖区台商投资区新沟工业园（九支沟）的全部土地、厂房、办公楼、宿舍、食堂和接待楼；

三、被告湖北众德九州实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告***龙建筑幕墙工程集团有限公司租赁租金1923147.17元（已冲抵100万元履约保证金）并承担拖欠租金的违约损失（损失以1923147.17元为基数，按日万分之六计算，自2019年3月29日起至本判决生效之日止）；

四、驳回原告***龙建筑幕墙工程集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费43378元、保全费5000元，合计48378元，由原告***龙建筑幕墙工程集团有限公司负担23721.7元，被告湖北众德九州实业有限公司负担24656.3元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：XXXXXX；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　杨汉平

人民陪审员　　李召祥

人民陪审员　　辛汉华

二〇一九年十二月十九日

法官助理谢然书记员黄佩