某某与某某中房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

沈阳市和平区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽0102民初13096号

原告：**，男，1978年6月4日出生，汉族，住辽宁省辽中县。

委托代理人：张炜，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。

委托代理人：李沅镁，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。

被告：***中房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区陈相屯镇黑牛屯村，注册号111001598。

法定代表人：张军。

第三人：沈阳利居建筑工程有限公司，住所地辽中县辽中镇新华街74号，统一社会信用代码91210122118278526B。

法定代表人：董理，系该公司经理。

委托代理人：董清华，男，1954年9月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。

原告**诉被告***中房地产开发有限公司、第三人沈阳利居建筑工程有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员董秀坤、魏晓萍组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张炜、李沅镁、第三人委托代理人董清华到庭参加诉讼，被告经公告送达未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

原告**诉称，1999年12月24日，甲方沈阳天人房屋开发有限公司、乙方沈阳菲菲企业集团有限公司、丙方辽中县第七建筑工程公司(2012年11月29日变更登记为沈阳利居建筑工程有限公司）三方签订《顶帐协议》，约定甲方将其拥有的位于沈阳市和平区房屋，作价943524元，顶抵乙方欠丙方的工程款。因丙方该工程款归实际工程承包人董清文所有，案涉房屋就顶抵给了董清文之子**。2003年11月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》。2003年11月8日，被告为原告发放了商品房进住通知证。2003年11月10日，被告为原告开具了商品房销售发票，标明房屋位置为和平区购房面积209.672平方米，金额为834494万元。随后原告又分别交纳了取暖费与物业费，实际占有使用了该房屋。经到沈阳市不动产登记中心查档发现，2000年4月11日案外人汪勇以案涉房屋为抵押向沈阳房地产置业担保有限责任公司贷款68万元，抵押登记期限为2000年4月10日至2015年10月9日。现抵押期限已过，应为无抵押状态。根据相关法律规定，请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效;2、请求判令被告协助原告对坐落于沈阳市建筑面积209.672平方米房屋进行备案登记并办理房屋产权证书；3、本案一切诉讼费用由被告承担。

被告***中房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

第三人沈阳利居建筑工程有限公司述称，确实与原、被告之间有顶帐协议，当时被告欠我方工程款约200万元，我欠原告父亲及案外人梁洪仁垫付工程款约200万元，于是三方签订了顶帐协议，被告抵给我两套房子，其中一套我抵给了原告，另外一套抵给了梁洪仁。

经审理查明,2003年11月5日，原告**（买受人）与沈阳天人房屋开发有限公司（2004年6月11日变更为被告***中房地产开发有限公司、出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区建筑面积209.672平方米，总价款834494元。

2003年11月8日，沈阳天人房屋开发有限公司为原告出具了商品房进住通知证。2003年11月10日，沈阳天人房屋开发有限公司为原告开具了金额为834494元的商品房销售统一发票。2004年2月23日，沈阳天人房屋开发有限公司为原告出具保证书一份，载明“沈阳天人房屋开发有限公司将和平区商品房出售给**。因我公司手续原因暂时不能办理产权证。但我公司保证此房的所有权永远归属**所有。特此保证”。

另查明，1999年12月24日，沈阳天人房屋开发有限公司（甲方）与沈阳菲菲企业集团有限公司（乙方）、辽中县第七建筑工程公司（2012年11月29日变更为第三人沈阳利居建筑工程有限公司）签订《顶账协议》一份，约定甲方将其拥有的位于沈阳市和平区房屋代乙方抵工程款给付丙方，该房经三方确定价值为943524元，计价面积209.672平方米。

再查明，诉争房屋电子登记簿查询证明显示位于沈阳市和平区建筑面积209.67平方米房屋现有抵押预告登记，权利人为沈阳房地产置业担保有限责任公司，抵押登记期限为2000年4月10日至2015年10月9日。

上述事实，有当事人向法庭提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、商品房准住通知单、顶账协议、房屋电子登记簿查询证明、工商档案查询等证据及原告、第三人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审审查，本院予以确认。

本院认为,根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据结合其当庭陈述，对本案事实予以确认。原告**与被告***中房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故对于原告要求确认商品房买卖合同合法有效的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告协助进行备案登记并办理房屋产权证书的诉请，现涉案房屋已设定抵押权，虽然抵押登记期限已过，但抵押权并没有消灭，故对于原告该项诉讼请求，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告**与被告***中房地产开发有限公司就位于沈阳市和平区房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；

二、驳回原告**的其他诉讼请求。

案件受理费12144元，公告费800元（原告均已预交），均由被告***中房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　郝志杰

人民陪审员　　董秀坤

人民陪审员　　魏晓萍

二〇二〇年三月十一日

书　记　员　　王俊恫

本案判决所适用的法律规定

《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。