武汉鑫昊义达建设工程有限公司与湖北鄂州永昌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事裁定书

湖北省鄂州市中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2016）鄂07民初28号

原告：武汉鑫昊义达建设工程有限公司。住所地：武汉市东湖新技术开发区关山大道1号关谷软件园4.1期A1栋6层01号。

法定代表人：郭启祥，该公司董事长。

委托代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。

委托代理人：罗玉凤，该公司员工（代理权限为特别授权代理）。

被告：湖北鄂州永昌房地产开发有限公司。住所地：鄂州市葛店开发区葛洪路5号。

法定代表人：熊昌洪，该公司执行董事。

原告武汉鑫昊义达建设工程有限公司（以下简称鑫昊义达公司）诉被告湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员宋光亮、陪审员章政军参加评议的合议庭审理本案。2016年4月22日，本院依法向原告鑫昊义达公司释明本案应按民间借贷关系审理，其可变更诉讼请求，但原告鑫昊义达公司不同意变更诉讼请求。同年6月7日，本院依法公开开庭审理本案。原告鑫昊义达公司的法定代表人郭启祥及委托代理人钱开明、罗玉凤到庭参加诉讼；被告永昌公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。

原告鑫昊义达公司诉称：我公司分别于2012年9月29日和10月10日与永昌公司就购买位于葛店上街村葛洪大道38号阳光大厦113套商品房订立2份《购房意向书》，约定我公司出资5，000，000.00元、3，500，000.00元购买永昌公司开发的商品房70套、43套；签订《商品房买卖合同》，交房时间为2013年7月27日和8月9日；逾期交房，永昌公司按已交付购房款的每日1%承担违约金；永昌公司不得将上述房屋“一房二卖”，否则须赔偿购房金额两倍的违约金。随后，双方按上述约定签订了9份《商品房买卖合同》，涉及110套商品房。我公司为履行上述合同，向永昌公司支付购房款10，480，000.00元，但永昌公司至今未向我公司交付符合合同约定的商品房。故请求：1、确认2012年9月29日、2012年10月10日，我公司与永昌公司就购买位于葛店上街村葛洪大道38号的阳光大厦113套商品房的2份《购房意向书》有效；2、确认2012年9月28日、2012年10月10日，我公司与永昌公司就购买位于葛店上街村葛洪大道38号阳光大厦110套商品房的9份《商品房买卖合同》有效；3、由永昌公司向我公司交付上述110套商品房；4、由永昌公司协助我公司办理上述110套商品房的《房屋所有权证》及《土地使用权证》；5、由永昌公司向我公司支付资金占用利息暂计2，500，000.00元（从2013年8月10日起按本金7，000，000.00元，年利率24%计算）；6、本案诉讼费用由永昌公司承担。

经审理查明：2012年9月28日，武汉市鑫昊通讯电力设备有限公司（以下简称鑫昊设备公司）与永昌公司签订4份《商品房买卖合同》，约定由鑫昊设备公司购买永昌公司开发的阳光大厦28-31层的55套商品房，建筑面积共计5077.47㎡，单价1，286.00元／㎡，共计价款6，529，628.00元。次日，鑫昊设备公司又与永昌公司签订1份《商品房买卖合同》，约定由鑫昊设备公司购买永昌公司开发的阳光大厦27层的12套商品房，建筑面积共计1052.25㎡，单价1，286.00元／㎡，共计价款1，353，194.00元。同日，双方签订《购房意向书》1份，约定鑫昊设备公司出资5，000，000.00元购买永昌公司开发的阳光大厦27-31层的70套商品房；永昌公司2013年7月27日向鑫昊设备公司交割商品房，如超过交房期限须每日支付购房总金额的1%的违约金；永昌公司收到购房款后，不得将鑫昊设备公司所购商品房一房两卖，如需售房需双方达成一致方可销售，否则永昌公司须向鑫昊设备公司赔偿售房合同金额两倍的违约金。2012年10月10日，鑫昊设备公司再次与永昌公司签订4份《商品房买卖合同》，约定由鑫昊设备公司购买永昌公司开发的阳光大厦23-26层的55套商品房，建筑面积共计4888.86㎡，单价1，286.00元／㎡，共计价款6，287，074.00元。同日，双方又签订《购房意向书》1份，约定鑫昊设备公司出资3，500，000.00元购买永昌公司开发的阳光大厦23层1单元、24-26层的43套商品房；永昌公司2013年8月9日向鑫昊设备公司交割商品房，如超过交房期限须每日支付购房总金额的1%的违约金；永昌公司收到购房款后，不得将鑫昊设备公司所购商品房一房两卖，如需售房需双方达成一致方可销售，否则永昌公司须向鑫昊设备公司赔偿售房合同金额两倍的违约金。鑫昊设备公司签订上述9份《商品房买卖合同》涉及的商品房共计110套，合同总价款为14，169，896.00元。双方签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为一次性付款，并就具体房号、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了明确约定。2012年9月28日、同年9月29日、同年10月10日，永昌公司法定代表人熊昌洪代表公司向鑫昊设备公司出具4份领取购房款的领款单，金额共计7，000，000.00元（其中，鑫昊设备公司通过银行转账给永昌公司4，550，000.00元，交易用途均为借款；以交付承兑汇票支付1，000，000.00元；通过严圣萍账户转账支付给熊昌洪500，000.00元；通过郭启祥账户转账支付给熊昌洪950，000.00元）。

另查明：2013年1月30日，永昌公司为偿付向邵金甫的借款本息，向郭启祥出具2，200，000.00元的借条，郭启祥将该款支付给邵金甫。同年7月8日，永昌公司向郭启祥出具230，000.00元的借条，用于支付施工款。同年8月28日，永昌公司向郭启祥出具500，000.00元的借条，该款由鑫昊义达公司转账给永昌公司账户，交易用途为借款。同年10月14日，永昌公司向郭启祥出具500，000.00元的借条，借款用于补交土地出让金。2014年4月16日，永昌公司向郭启祥出具50，000.00元的借条，用于支付监理费，并注明以阳光大厦所收购房款优先偿还该借款。前述借款共计3，480，000.00元。

还查明：2013年6月18日，武汉市鑫昊通讯电力设备有限公司更名为武汉鑫昊义达建设工程有限公司，郭启祥系鑫昊义达公司股东和法定代表人。永昌公司注册资金为10，000，000.00元，于2008年10月24日由熊昌洪、陈如意、陈少勇、张德权出资设立。2012年10月9日，郭启祥受让陈如意、陈少勇、张德权持有永昌公司49%的股权，未支付股权转让款。

本院认为：商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方的真实意思并非商品房买卖。其一，虽然鑫昊义达公司与永昌公司签订了《商品房买卖合同》、《购房意向书》，具备商品房买卖的形式要件，但是《商品房买卖合同》约定的交易价格相较于市场价明显畸低，且鑫昊设备公司向永昌公司多次转款的交易用途均明确载明为借款。其二，《商品房买卖合同》中约定“一次性付款”，在鑫昊设备公司下欠永昌公司“购房款”的情况下，永昌公司一次次向鑫昊义达公司或其法定代表人郭启祥借款，而非收取购房款，有违约定和常理。其三，在签订《商品房买卖合同》期间，鑫昊义达公司法定代表人郭启祥未支付股权转让款即取得永昌公司49%的股权，享有永昌公司的股东权利，便于对永昌公司的监督管理。故按照民事诉讼高度盖然性的证明标准以及日常生活经验法则，可以认定鑫昊义达公司与永昌公司签订《商品房买卖合同》、《购房意向书》的实质是为了担保借款债权的实现，双方之间的基础法律关系是民间借贷，鑫昊义达公司依法应当依照基础法律关系主张权利。本院在审理本案过程中依法向鑫昊义达公司行使了释明权，其不同意变更诉讼请求，仍坚持以商品房买卖合同纠纷提起诉讼，主张确认和履行《商品房买卖合同》。经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：

驳回原告武汉鑫昊义达建设工程有限公司的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。

审判长　　湛少鹏

审判员　　宋光亮

陪审员　　章政军

二〇一六年六月二十九日

书记员　　秦　静