河北仁泽建筑工程有限公司与河北志坚房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

河北省平山县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）冀0131民初2929号

原告河北仁泽建筑工程有限公司，统一社会信用代码91130131582408558W

住所地：平山县平山镇孟王线君悦新城小区商办楼1-5层

法定代表人翟彦怀，经理。

委托诉讼代理人尤跃龙，河北九之律师事务所律师。

被告河北志坚房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130100599938475L

住所地：石家庄市桥西区休门街91号A-501

法定代表人刘世良，经理。

委托诉讼代理人李永钧，该公司股东。

原告河北仁泽建筑工程有限公司与被告河北志坚房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员齐金虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尤跃龙，被告委托诉讼代理人李永钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告河北仁泽建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告2020年7月23日所签订的《房屋顶账协议》有效。二、判令被告赔偿原告违约金106万元；3、判令被告履行交付原告所抵顶房屋及手续的义务。事实及理由：2017年5月31日原、被告签订了南古月新民居（幸福家园）小区建设工程《施工合同》，合同签订后被告按照合同约定完成了施工，经双方对账被告共欠原告工程款530万元，因被告无力支付，双方于2020年7月23日签订了《房屋顶账协议》，约定被告自愿用原告所建设的新民居27套房屋抵顶所欠原告工程款530万元，并约定协议五日内将所顶账楼房及相关房屋的所有手续交付原告，但是被告拒不履行相关义务，原告特依据《中华人民共和国合同法》第60条、114条之规定提出如上诉请，恳请法院依法支持。

被告河北志坚房地产开发有限公司辩称，530万元是双方合同约定好的，但是完工后，对于工程量没有结算凭据，双方未对账。现在30套房子还未出售，工程款未结算。以前出售房子的钱，已经给第一个工程队620万进行了结算。房子抵顶协议，当时双方协商的是20套房子顶账，出于对原告方的信任，当时将空白协议遗留到原告处。原告完工后，我记得是给了原告10万元，有帐目可以查询。后续的钱，最好是双方友好协商解决。开完庭后，我主动找原告方进行协商。按我现在的意思可以给原告抵顶25套房子，原告出售房子后，每套房给我公司留下1万元费用。假如原告出卖房子的款不够支付欠付原告的工程款，我可以以我个人名义给原告出具欠条。希望法庭可以对原、被告的纠纷进行协商。我会主动积极配合尽我自己的努力把事做好。

经审理查明，被告开发建设的案涉南古月新民居（幸福家园）工程，该工程的前期工程由第三方施工队施工承建，第三方施工队主体完工后，因当地部分村民阻挠，该施工队撤场。后为后续工程施工问题，在平山县古月镇南古月新民居工作组协调下，原、被告于2017年5月31日签订了《施工合同》，合同约定承包范围：南古月新民居（幸福家园1＃、2＃、3＃）装饰装修工程，达到毛坯房交房条件；室外工程：上水接直水泵房，排水至化粪池，电接至配电室，院内硬化。合同价款：计伍佰万元整。工程款支付：1）本工程无预付款，由乙方（原告）垫资施工。2）、销售房款，优先用于工程款支付……。开工时间：2017年6月10日，竣工时间2017年10月10日。合同同时还约定了甲、乙、丙（南古月新民居工作组）双方的责任。合同签订后，原告按照合同的约定履行了施工义务并经被告验收合格，现该工程已全部完工，且大部分房屋已出卖并部分入住，现尚余30套房屋未出售。上述工程完工后，经古月镇政府协商原告又垫付了30万元的供暖设备费。后经原、被告双方对账，被告共欠原告工程款530万元（包括30万元的供暖设备费），因被告无力支付原告上述工程款，2020年7月23日原、被告经协商达成了《房屋顶账协议》，内容为：甲方（河北志坚房地产开发有限公司）开发了位于平山县的“南古月新民居（幸福家园）”房产项目。2017年5月31日甲、乙（河北仁泽建筑工程有限公司）双方签订了关于上述新民居的《施工合同》。乙方按照合同约定，完成了新民居的建设，工程已经甲方验收合格，达到交付条件。由于甲方原因，所建房屋现无法出售，乙方所垫付的工程款甲方无力支付。经双方友好协商，为了解决工程款问题，明确双方权利义务，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定，就甲方用房屋抵顶乙方工程欠款事宜，甲乙双方在平等、自愿、有偿、诚实守信原则的基础上，经充分协商一致达成如下协议：一、经甲乙方对账，甲方欠乙方上述新民居项目工程款5300000元。（大写：伍佰叁拾万元整）。双方对此无异议。二、甲方自愿用其上述所开发建设的新民居27套，共计面积2946.55平方米，（具体房号见详单），上述房产共计作价5300000元，抵顶所欠乙方工程款5300000元（大写：伍佰叁拾万）。（上述二项差额，实际计算谁欠谁款，约定如何给付）。三、甲方保证对所顶账房产具有完全的、唯一的所有权，保证顶账房产无权利瑕疵。因甲方所顶账房屋现无法办理房产证，甲方向乙方保证具备办证条件时，完全无条件配合乙方办理房产手续，在甲方配合乙方办理所有房产手续时，甲方不得要求乙方再向其支付任何费用。甲方承诺交付顶账房屋后，所顶账房屋的产权归乙方所有。甲方无权再主张任何权利。四、甲方于本协议签订后五日内将顶账楼房及相关房屋的所有手续交付乙方。顶账房产交付乙方及双方差价履行后，双方的上述债权、债务二清。五、甲乙双方都必须全面认真履行本顶账协议约定的义务，如一方违约，向对方支付顶账总价金额20%的违约金，并赔偿因此给对方所造成的一切经济损失。六、双方因本协议发生纠纷，双方先协商解决；如协商未果，任何一方均可向平山县人民法院诉讼解决。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方盖章时起生效。房屋顶账协议签订后，被告拒不履行协议约定的相关义务，为此，原告诉至本院。

上述事实，有原、被告双方的庭审陈述，原告提交的《施工合同》、《房屋顶账协议》等在卷佐证。

本院认为，被告对《房屋顶账协议》落款处的签章、签名、捺印以及顶账协议上页码骑缝捺印均无异议，故本院对《房屋顶账协议》的真实性予以认定。被告辩称的《房屋顶账协议》中手写部分不是其真实意思表示，没有提供相关证据。纵观本案，被告对该协议中的签章、签名及捺印均无异议，其称系双方签好后将空白协议遗留于原告处，合同空白手写内容系原告所填写。其一，被告认可所欠原告工程款530万元，双方对此无异议。第二，《房屋顶账协议》第二条载明：甲方（被告）自愿用所开发建设的新民居27套，共计面积2946.55平方米（具体房号见清单），上述房产共计作价5300000元，抵顶所欠乙方（原告）工程款5300000元。所抵顶的房产有具体的房号、面积，已经经过作价。对于款额如此极大顶账协议，被告所称的其不知情，显然与常理相悖，故本院对被告此辩称不予采信。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，原、被告签订的《房屋顶账协议》，系原、被告的意思自治行为，且不存在损害第三人合法权益的情形，故原、被告2020年7月23日签订的《房屋顶账协议》为有效协议。被告应按协议履行向原告交付房屋及相关手续（房屋钥匙）的义务。被告未按协议约定向原告交付，已构成违约，应向原告支付违约金。关于原、被告协议中约定的，如一方违约，向对方支付顶账总额20%的违约金，约定过高，不符合法律规定，违约金可以原告实际主张之日（即起诉日2020年10月20日）起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计算至实际交付房屋之日止。被告辩称的“记得给了原告10万元”没有提供相关证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、原告河北仁泽建筑工程有限公司与被告河北志坚房地产开发有限公司2020年7月23日签订的《房屋顶账协议》有效；

二、被告河北志坚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行向原告河北仁泽建筑工程有限公司交付所抵顶房屋27套（具体房号附后）及房屋钥匙，并支付原告违约金（违约金以5300000元为基数，自2020年10月20日起至实际交付房屋之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价贷款利率计付）。

案件受理费14340元，减半收取7170元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市平山县人民法院，邮编：050400，收件人：材料收转窗口）。

上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　齐金虎

二〇二〇年十一月二十六日

书记员　　武彦群