某某、某某与徐州新吉田置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

江苏省徐州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0391民初3071号 原告：**,男,1976年3月12日出生,汉族，住徐州经济技术开发区。 原告:***,女,1980年9月1日出生,汉族，住徐州经济技术开发区。 被告:徐州新吉田置业发展有限公司,住所地徐州经济技术开发区景观路18号1-328室。 法定代表人：李昌蒨,该公司董事长。 委托诉讼代理人:俞美娟、金华，江苏新天伦律师事务所律师。 第三人：徐州市新纳供热工程有限公司，住所地徐州市云龙区广山西路68号。 法定代表人：***。 原告**、***与被告徐州新吉田置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，被告申请追加徐州市新纳供热工程有限公司为第三人参加诉讼，本院予以准许，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**、***、被告的委托诉讼代理人金华到庭参加了诉讼。第三人经本院传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告及时履行地暖修复义务，使地暖敷设符合设计图纸要求；2、依法判决被告支付违约金、赔偿损失共计228864元。（1）自2016年11月1日计算至2017年9月30日的违约金182364元；（2）因更改线路造成***相关损失11500元；（3）厨房墙面、餐厅、客厅电线敷设改造及中央空调出风口改造费用35000元；3、依法判决被告支付2017年10月1日至实际修复日的违约金及***寄养费用2000元/月。事实和理由：2016年3月19日，二原告与被告签订编号为0453672的商品房买卖合同，约定二原告购买被告位于徐州经济技术开发区精装修房屋一套，房屋总价为260万元，交付时间为2016年10月31日。合同签订后，二原告按时支付了房款，被告于2016年10月31日向原告交付房屋。二原告入住后发现房屋存在严重质量问题，有严重安全隐患，无法正常居住。首先，厨房墙面、餐厅、客厅电线敷设不符合工程质量标准和规范，且存在严重的漏电，导致厨房、餐厅、客厅、书房、设备间不能正常用电。原告曾多次通知被告就电线敷设问题进行维修，被告在原告多次催促后仍旧敷衍了事，未按电线敷设规范操作，使原告房屋仍存在严重安全隐患。其次，被告未按施工图纸敷设地暖，导致原告卫生间马桶周边无法使用地暖。最后，房屋中央空调设计问题造成风口被堵，中央空调无法使用。根据双方合同第十六条约定，商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。原告认为被告的行为严重违反合同约定，违反民用电气工程质量规范及电线敷设相关安全规范，未按合同约定交付房屋，应视为逾期交付，应根据合同第十二条第二款的约定承担违约责任（自最后交付期限的次日即2016年11月1日期至实际交付之日止，按日向原告支付已收房款万分之二点一的违约金）。 被告辩称，1、被告已按照商品房买卖合同约定交付房屋。原告在诉状中所称的质量问题并不属实，请法院依法查明，是否存在质量问题，以及质量问题产生的原因。即使原告房屋有少量的质量问题，也不是阻碍交房的条件，原告主张的赔偿没有事实和法律依据。2、针对原告的第一项诉请，原告所引用的商品房买卖合同第十二页相关条款中，该商品房质量仅仅指房屋的质量，而不包括装饰装修，因为在该条第三款专门对装饰装修及设备标准有约定。对于该项诉请，原告并没有相关证据证明地暖不符合相关行业标准，不能满足人员经常停留区的温度，相应的鉴定报告也并不能够证明前述内容。对于原告的第二项诉请及第三项诉请，被告认为相应的商品房已经于2016年10月22日交付到原告，双方已经完成了房屋交接手续，被告不应当承担违约金。同时对于原告所主张的改造费用及损失，被告认为没有任何依据。综上请求驳回原告诉请。 第三人未到庭，视为对答辩、举证、质证等诉讼权利的放弃。 到庭当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，对经审查合法有效的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定如下事实：2016年3月19日，二原告与被告签订编号为0453672的《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发建设的位于徐州经济技术开发区房屋一套，在2016年10月31日前交付房屋。合同第九条关于商品房交付条件约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并提供住宅使用说明书、住宅质量保证书；第十条关于商品房相关设施设备交付条件约定，交付时供热系统符合供热配建标准，各户燃气壁挂炉供暖；合同附件六关于装饰装修及相关设备标准约定，“空调：大金或日立或其他同级品牌变频多联空调机，含客餐厅、卧室、更衣间、厨房、浴室及佣人房”，“地暖：各户客餐厅、卧室、厨房、浴室装设地暖，配置***品牌LIPB-26B1或LIPB-31B1或LIPB-37EB1壁挂炉及190L电热水器”；附件七关于保修范围、保修期限和保修责任约定，保修期自房屋交付之日起计算，供热系统、电气管线、装修工程等保修期限为2年，“买受人在保修期内发现房屋及其附属设施存在质量问题的，应当及时通知出卖人，并由双方进行核查；买受人未通知出卖人而擅自处理该质量问题的，出卖人对此不再承担保修责任”；附件十一补充协议第5条约定，“买受人应在出卖人通知后15日内至出卖人处选定装修方案，逾期视为默认接受出卖人选择的装修方案”。 2016年3月29日和4月7日，原告**向被告出具两份《玺悦龙城住宅装修水电改造确认书》，要求对案涉房屋室内装修水电进行改造，内容包括增加洗衣机和烘干机用插座、铺设鱼缸用电源线、水管等。原告承诺，“以上变更非交付标准所产生的设备费、材料费、人工费及各项相关费用等均由本人自行承担”，“凡是因为增加插座后该线路上因增加用电设备而引起的超负荷使用所造成的经常跳闸、短路等现象，责任概由本人承担，与贵司无关”。2016年4月28日，案涉房屋所属工程取得《竣工验收备案表》。2016年10月22日，被告向原告交付了房屋。后双方因房屋质量问题发生纠纷。 本院认为： 一、案涉房屋是否存在原告主张的相关质量问题 当事人对自己提出的诉请所依据的事实或反驳对方诉请所依据的事实有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实的，由负有举证责任一方承担不利后果。原告主张案涉房屋存在的质量问题主要是：①未按施工设计图纸敷设地暖，导致部分地面不热；②中央空调设计缺陷，造成风口被堵，无法正常使用；③电线敷设不符合工程质量标准和规范，存在短路跳闸现象。对于第①项问题，经本院委托由专业机构现场勘察后出具的鉴定意见表明，房屋内各卫生间均存在未按施工图纸敷设地暖管道的现象。被告对该鉴定意见提出异议，并认为鉴定所依据的图纸并非案涉房屋所对应的图纸。本院认为，被告作为建设方持有相关图纸而不予提供，其异议主张没有证据证实，本院不予采信。对于第②项问题，原告提供的室内现场照片能够初步证实其主张，被告作为建设方没有直接有效的相反证据予以反驳，故，本院对原告主张予以采信。对于第③项问题，双方对存在短路跳闸现象没有异议，但被告辩称系原告鱼缸漏水造成，且原告承诺自行承担相关不利后果。本院认为，在房屋交付前，原、被告之间达成了对部分装修设施进行改造的协议，是对双方之间原买卖合同的补充。根据协议，在原告额外支付费用的情况下，被告对原告房屋水电进行改造，这种改造仍应符合国家和行业的相关强制性标准，特别是符合安全标准，能够满足正常生活需要。原告**向被告承诺因增加用电设备引起超负荷使用所造成的跳闸、短路现象与被告无关，这里的“增加用电设备”应理解为超出正常的生活所需而增加的用电设施设备，原告使用鱼缸、洗衣机、烘干机等不超过正常的生活需要，即使因此引起超负荷使用，也不属于被告的免责情形。另一方面，被告知晓原告改造水电的用途之一是安装鱼缸，对鱼缸使用过程中可能发生漏水等情形应有所预见，那么在水电改造过程中应采取必要的防范措施或实施更加严格的施工规范标准。现被告辩称原告鱼缸漏水造成短路跳闸，应认定其改造施工没有满足原告的使用用途。综上，本院认定原告主张案涉房屋存在上述质量缺陷的事实成立。 二、被告应否承担修复义务或赔偿修复费用的责任 当事人应当全面履行自己的合同义务，不履行或履行不符合约定的，应依照约定或法律规定承担违约责任。本案中，原、被告之间存在精装修房屋的买卖合同关系，被告作为出卖人有义务向原告提供包括装修设施均符合约定或国家规定质量标准的房屋。被告辩称所售商品房经建设主管部门审批，并经建设工程勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署质量合格文件，因此不应承担责任。本院认为，交付的房屋虽然经过有关行政管理部门审批，交付的房屋符合当时的建筑标准和规范，但事实上存在质量缺陷的客观事实的，仍应承担责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，原告有权要求被告履行修复义务或者在委托他人维修后由被告承担相应费用。对于上述第①项问题，被告应按照施工设计图纸予以修复。被告辩称，被告与第三人徐州市新纳供热工程有限公司存在地暖施工合同关系，原、被告之间没有就地暖签订过任何合同，即使案涉房屋没有按照相关图纸施工，原告也没有依据要求被告履行修复义务。本院认为，原、被告之间系包括地暖在内的精装修房买卖合同关系，地暖施工图纸形成于双方签订买卖合同之前，即便双方买卖合同没有将图纸要求列入合同约定内容，从诚实信用角度，被告作为出卖人也应按照既定施工图纸进行施工，才符合双方订立合同时所一致指向的地暖敷设标准；如进行变更，也应通知作为买受人的原告同意。现被告未征得原告同意而未按原设计图纸进行施工，也没有证据证实其实际施工管线达到了国家或行业规定的地暖标准，构成违约。故，原告要求被告予以修复有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告与第三人之间就供暖施工责任如何分担，不属本案理涉范围。对于第②项和第③项问题，本院在案件审理期间督促双方协调解决未果，原告为降低对生活不利影响、减少损失而委托他人维修产生相关费用35000元，根据市场行情应属合理，应由被告承担。对于原告主张的***的相关损失，双方没有明确约定，也不属于法律规定的直接损失范围，本院不予支持。 三、原告按照逾期交房主张违约金能否得到支持 商品房经验收合格并取得交付使用批准文件，即具备交付的法定强制性条件，交付的商品房装饰、设备标准不符合约定标准但不足以影响买受人的基本功能使用的，属于瑕疵交付，出卖人在实际交付后，不因上述质量瑕疵构成交付不能的违约情形。本案中，被告按照约定期限交付房屋后，原告以案涉房屋存在上述质量问题为由，要求被告承担逾期交房的违约责任，事实依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告徐州新吉田置业发展有限公司于本判决生效之日起六十日内按照在本案中确认的施工图纸内容完成位于徐州经济技术开发区房屋地暖的修复施工； 二、被告徐州新吉田置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告**、***一次性赔偿维修费人民币35000元； 三、驳回二原告的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4315元、鉴定费12000元由二原告承担案件受理费2000元，由被告承担案件受理费2315元、鉴定费12000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年七月十五日 书　记　员　　李　琦