乿东省水电集团有限公司、***商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤01民终5926号

上诉人（原审被告）：广东省水电集团有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。

法定代表人：淡念阳，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许湘洁，广东国智律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1993年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市增城区。

委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。

上诉人广东省水电集团有限公司（以下简称水电公司）因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初10637号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

上诉人水电公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回***的全部诉讼请求；2.判令***承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审忽视双方在合同中约定的涉案房屋的交付条件，错误地将竣工验收备案文件列为房屋具备交付的条件，该认定改变了双方就房屋交付条件达成的合意，加重了水电公司的合同义务，有违公平。根据双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定内容并结合水电公司提交的证据材料可知涉案房屋在2020年12月25日已具备合同约定的交付条件。2020年12月24日，水电公司向***发出《收楼通知书》等材料，告知其于2021年1月1日到水电广场销售中心办理收楼手续，水电公司依约通知***办理收楼手续符合合同约定，无须承担逾期交楼违约金。二、即使涉案房屋需具备竣工验收备案文件才符合收楼条件，一审判决水电公司承担2021年1月1日至2021年5月22日期间延期交楼违约金也明显有误。因政府部门进行机构改革，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》被政府部门取消，同时取消现场收取备案资料，而采用网络上传联合验收资料。水电公司已于2020年12月18日按照规定在系统上提起竣工验收申请，并陆续上传相关联合验收资料。2020年12月25日涉案房屋具备竣工备案条件，水电公司于2020年12月31日全部资料提交完毕，成功上报审批。2021年1月19日系统自动形成结果文书即《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》并推送给水电公司。由此可证明，涉案房屋迟延于2021年1月19日取得上述联合验收意见书是政府机构改革导致，水电公司无须就此承担逾期交楼违约责任。退一步而言，即使水电公司需承担逾期交楼责任，则逾期交楼截止点也仅能计算至2021年1月19日止，一审判决以水电公司于2021年5月22日发出的收楼通知作为延期交房违约金计算截止点缺乏依据。首先，《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》并非合同约定的交楼条件，即使按照一审认定的涉案房屋需取得竣工验收备案文件才符合交楼条件，涉案房屋在水电公司于2021年1月19日取得上述联合验收意见书时已具备交楼条件，延期交房违约金也仅能计算至此时止。其次，***未能及时收楼的原因在于其对房屋的质量存在异议，并非是水电公司怠于通知收楼而导致，一审以2021年5月22日水电公司再次发出书面通知函为截止点计算违约金明显错误。***在2021年1月19日至2021年5月22日期间多次前往拟收楼，但均因维修问题未达成统一意见而交付不成功。水电公司在维修沟通过程中多次告知涉案房屋已具备收楼条件，房屋质量问题属于保修范围，***以房屋质量问题拒绝收楼的后果由其自行承担，但***均不予理睬。再次，从***提交的证据也可印证其多次到售楼中心收楼的事实。***于2021年5月24日向水电公司作出的《收楼异议函》已载明“本人于2021年1月4日前往贵司售楼中心……，之后多次去贵司售楼中心向贵司工作人员询问情况并催促尽快整改合格通知收楼……，2021年5月12日再次去了收楼中心”等内容，可印证***在2021年1月19日至2021年5月22日期间多次就房屋的维修问题与水电公司交涉，但均拒绝收楼。综上可证明，***未能收楼的原因是其认为房屋质量存在问题，并非因水电公司未履行通知收楼义务而导致，涉案房屋未能收楼与水电公司是否发出书面通知函无关，水电公司于2021年5月22日发出书面通知函仅为再次催促其收楼，不能成为认定水电公司逾期交楼的理由。故即使法院认定水电公司存在违约，违约期间应截止至2021年1月19日，即水电公司取得竣工验收备案资料当天。一审认定的违约期间截至2021年5月22日缺乏事实基础，应依法予以改判。

被上诉人***二审答辩称：一、工程竣工验收备案表是法定交楼条件。《建筑法》《建设工程质量管理条例》均规定建设工程经质量、环保、消防、人防等部门验收合格并经主管部门备案才能交付使用，广州法院十多年的司法实践均坚持上述规定，且建设部新版合同明文约定工程竣工验收备案表为交楼条件，故水电公司只有取得工程竣工验收备案表才具备交楼条件。二、水电公司取得工程竣工验收备案表后应通知***办理收楼手续，逾期通知造成逾期交楼的，应承担逾期交楼责任。根据商品房买卖合同第十五条约定以及《民法典》相关规定，水电公司具备交楼条件后，应通知***办理收楼手续，否则应承担由此造成的逾期交楼责任。本案中，水电公司取得工程竣工验收备案表后没有及时通知***办理收楼手续，且房屋一直漏水，水电公司一直在修复中，不具备交楼条件，故应支付逾期交楼违约金至其通知***收楼之日。

***于2021年9月22日向一审法院起诉，请求：1.判令水电公司向***支付逾期交楼违约金（违约金计算标准以2546341元为本金，按每日万分之一的标准自2021年1月1日起计至水电公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、供电、供水验收及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后通知***并实际交付房屋之日止）；2.水电公司负担诉讼费（水电公司迳付给***）。

一审法院经审理查明：2019年6月4日，***（乙方、买方）和水电公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件八补充协议），约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场公建C-1、住宅楼C-2……房屋地址：增城区新塘镇广深大道西1号5栋1002房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）2546341元……第十三条房屋交付甲方应当在2020年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。因不可抗力原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理，（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”，附件八补充协议约定“本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……7.本合同第十三条第二段经协商同意变更为因不可抗力原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方，不可抗力等原因导致甲方逾期交付的，与甲方无关。在此明确为‘……政府或公用事业部门行为’。……‘政府行为’是指由于政府部门迟延有关文件或文件的批准、改变用地规划、进行市政工程建设或出具各种形式的停工通知而影响出卖人施工建设的；……8.本合同第十四条第一款经协商同意变更为：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（最高不超过本商品房总价款的2%），本合同继续履行……（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（最高不超出本商品房总价款的2%），本合同继续履行……10.……该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得拒绝收楼。乙方以该商品房存在属于工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担，并视为甲方按合同规定已完成房屋交付责任。……”。

合同签订后，***已依约支付了涉案房屋的购房款。

2020年7月22日，广州增城供电局新塘供电所出具《供电证明》，内容为“水电广场项目公建C-1……住宅楼C-2新装公变……高低压配电工程，永久供电系统已竣工验收，具备永久供电条件。”。

2020年12月1日，中国邮政集团有限公司广州市分公司出具《通邮登记表》，内容为“详细地址广州市增城区新塘镇广深大道西1号4、5栋……符合通邮条件，可予通邮。”。

2020年12月23日，水电公司取得《单位（子单位）工程竣工验收报告》，工程验收结论及备注处载明“……验收组一致同意本工程为合格工程，同意验收。”。

2020年12月25日，广州市增城区住房和城乡建设局出具《特殊建设工程消防验收意见书》，载明公建C-1，住宅楼C-2工程消防验收合格。

2020年12月25日，增城新和自来水有限公司出具《供水证明》，内容为“兹有广东省水电集团有限公司开发的水电广场项目住宅楼C-2栋，地点位于广州市增城区新塘镇广深大道西1号水电广场红线范围内，该住宅楼已竣工，符合供水条件，同意供水。”。

2021年1月19日，水电公司取得加盖广州市增城区房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收业务专用章的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，内容为“公建C-1、住宅楼C-2经你单位组织了竣工验收，并于2021年1月19日经过了广州市城市建设档案馆的建设工程城建档案验收、广州市增城区住房和城乡建设局的建设工程消防验收（备案）、增城区人防办公室的人防工程验收备案、广州市增城区住房和城乡建设局的质量竣工验收监督、广州市规划和自然资源局增城区分局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。”。

2020年12月25日，水电公司向***邮寄《收楼通知书》，通知***于2020年12月31日至2021年1月7日办理收楼手续。该邮件于同月26日妥投。

2021年5月21日，水电公司向***邮寄《再次收楼通知书》，通知***于2021年5月25日前办理收楼手续。该邮件于次日妥投。

为了解涉案房屋所在楼宇的燃气情况，一审法院向广州东部发展燃气有限公司发函，该公司复函如下“……现将我司了解的广州市增城区新塘镇广深大道西1号（水电广场项目住宅楼C-2栋）商品房的通气相关时间告知如下：一、2020年10月30日，我司完成对广州市增城区新塘镇广深大道西1号（水电广场项目住宅楼C-2栋）燃气设施的接驳前复验；二、2020年11月11日，由开发商组织、我司参与了广州市增城区新塘镇广深大道西1号（水电广场项目住宅楼C-2栋）燃气工程的交工验收，并取得《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；三、2020年12月16日，我司与广东省水电集团有限公司就广州市增城区新塘镇广深大道西1号（水电广场项目住宅楼C-2栋）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》，供用气种类为管道燃气。四、2020年12月25日，我司出具广州市增城区新塘镇广深大道西1号（水电广场项目住宅楼C-2栋）的《点火作业通知单》；五、2020年12月30日，我司完成对广州市增城区新塘镇广深大道西1号（水电广场项目住宅楼C-2栋）的管道接驳；……”。

一审庭审过程中，一、***陈述，涉案房屋未达到收楼条件，存在质量问题。为此其出具房屋照片，收楼异议函等。二、水电公司陈述，根据合同约定涉案房屋已经具备交房条件并通知***收楼，***因自身原因拒绝收楼由此产生的责任由***自行承担。涉案房屋仅存在轻微质量瑕疵，属于合同约定的保修范围，轻微质量瑕疵并不影响***居住安全，且涉案房屋已经经过政府部门验收，主体结构不存在质量问题更不影响合同目的的实现。

一审法院认为，***、水电公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是***、水电公司的真实意思表示，其内容和形式没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行。

关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。水电公司理应在合同约定的2020年12月31日前将具备永久通电、永久通水和永久通气、永久通邮的居住使用条件，以及取得竣工验收备案文件的涉案房屋交付给***。结合本案查明的事实可知，涉案房屋截至2021年1月19日具备交付条件，迟于合同约定的交付时间，水电公司逾期交楼的行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。***要求水电公司支付自2021年1月1日起的延期交房违约金，有据可依，一审法院予以支持。***已于2021年5月22日收到收楼通知，延期交房违约金应计算至2021年5月22日。经核算，水电公司应向***支付自2021年1月1日起至2021年5月22日期间延期交房违约金36158.04元（每日以总房款2546341元的万分之一计算）。***主张超出上述金额以外的部分，缺乏依据，一审法院不予支持。

至于水电公司提出因新冠××疫情导致交房迟延的抗辩。为加强新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，2020年1月23日广东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日广东省决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本案中，房屋约定的交付日期为2020年12月31日，与疫情防控时期已相隔一段时间，水电公司并未举证其因疫情或疫情防控措施对其施工造成的实质影响，亦未举证其因疫情或疫情防控措施导致停工、延迟施工等可能造成逾期交楼的事项向***进行告知，结合水电公司在2020年12月25日就向***发出收楼通知的事实，水电公司上述所提出因疫情造成交房迟延的抗辩，依据并不充分，一审法院对此不予采信。

至于***提出涉案房屋存在质量问题不符合收楼条件的主张。涉案房屋所在的楼栋已经取得《单位（子单位）工程竣工验收报告》《特殊工程消防验收意见书》和《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》等文件，现有证据未能反映该楼栋的主体结构质量确有存在不合格的情形。至于***提出的涉案房屋存在的其他质量问题，应属于双方合同所约定的保修范围，其可在保修期内向水电公司主张要求履行质量保修义务。故***主张涉案房屋质量存在问题不符合交付条件，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2022年1月20日作出如下判决:一、被告广东省水电集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付延期交房违约金36158.04元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费441.09元，由原告***负担73.09元，由被告广东省水电集团有限公司负担368元（由被告负担的部分，由其于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告）。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，双方当事人未提交新证据。

二审另查明，水电公司（甲方）、***（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条房屋交付约定，甲方应当在2020年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。

二审中，水电公司陈述，在2021年1月1日至2021年5月22日沟通过程中，虽未有书面证据证实水电公司告知***涉案房屋已符合交楼条件***可先行收楼，但从***提交的证据可以反证双方就收楼问题已经多次协商。

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：水电公司应否向***支付延期交房违约金，如应支付，则违约金计付的截止时间点应如何认定。针对前述争议焦点，本院认定如下：

其一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的相关规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，水电公司应在2020年12月31日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给***。水电公司主张不应以取得竣工验收备案表作为涉案房屋的交付条件无法律依据，本院不予采信。本案中，水电公司确认其于2021年1月19日取得涉案房屋的竣工验收备案文件即《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，因此，涉案房屋于2021年1月19日达到交付条件。

其二，涉案房屋达到交付条件后，根据合同第十三条约定水电公司应向***发出收楼通知书，根据查明事实，水电公司于2021年5月21日向***邮寄《再次收楼通知书》，该邮件于次日妥投，至此，水电公司已履行涉案房屋达到交付条件后的通知义务。由于水电公司未能在合同约定期限内履行交付房屋的义务，一审法院认定水电公司应承担相应的延期交房违约责任，向***支付自2021年1月1日起至2021年5月22日期间延期交房违约金36158.04元有依据，应予维持。水电公司主张延期交房违约金应计算至2021年1月19日，但如前所述，根据合同约定，其应在涉案房屋符合交楼条件后向***发出收楼通知书，因此其主张延期交楼违约金应计算至2021年1月19日并无合同依据及法律依据，本院对其该主张不予采信。水电公司还主张从***一审提交的收楼异议函等函件可知，双方在2021年1月1日至2021年5月22日之间多次进行协商，但水电公司并未提交证据证实在协商过程中其已向***告知涉案房屋已符合交楼条件及通知其收楼，因此，其主张从双方协商的过程可知其已履行通知收楼的合同义务，延期交房违约金应计算至2021年1月19日无事实依据及法律依据，本院不予采信。

综上所述，水电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费704元，由广东省水电集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　娜

审判员　柳玮玮

审判员　黄春成

二〇二二年五月十六日

书记员　李梁妃

李海玉