***与**等合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）京02民终11445号

上诉人（原审原告）：***，女，1967年12月24日出生。

被上诉人（原审被告）：北京房地集团有限公司，住所地北京市朝阳区小营路25号楼18层。

法定代表人：刘军，董事长。

委托诉讼代理人：付艳花，女，北京房地集团有限公司员工。

委托诉讼代理人：田珊珊，女，北京房地集团有限公司员工。

被上诉人（原审被告）：北京房修一物业管理有限公司，住所地北京市西城区葱店胡同2号院7号楼2单元001号。

法定代表人：林长军，董事长。

委托诉讼代理人：赵丹，女，北京房修一物业管理有限公司员工。

委托诉讼代理人：郭悦，女，北京房修一物业管理有限公司员工。

被上诉人（原审被告）：北京世纪美嘉物业管理有限公司，住所地北京市丰台区横五条甲20号1幢等5幢。

法定代表人：李钢墩，经理。

委托诉讼代理人：庞习禹，男，北京世纪美嘉物业管理有限公司员工。

被上诉人（原审被告）：赵英花，女，1962年6月29日出生。

被上诉人（原审被告）：**，女，1980年6月19日出生。

上诉人***因与被上诉人北京房地集团有限公司（以下简称房地集团）、北京房修一物业管理有限公司（以下简称房修一公司）、北京世纪美嘉物业管理有限公司（以下简称世纪美嘉公司）、赵英花、**合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2022)京0106民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持我的诉讼请求。事实和理由：1.我之前曾就本案诉求提起过诉讼，因房地集团需对XXX513房屋（以下简称五里店房屋）承租人变更过程中，房修一公司经办人丁燕违法违纪问题进行调查，故我撤回起诉，该案庭审笔录和房修一公司纪委监察部的回函是本案重要证据，经我申请一审法院没有予以调取。2.一审法院拒绝调取原审案件证据，对赵英花假死及其与**之间没有母女关系，以及赵英花与**以欺诈手段骗取公有住宅租赁合同的事实没有查清。3.五里店房屋为公租房，已经由法院确认由魏某承租，公租房不允许买卖也无继承之说，赵英花之子魏某一在中介公司上过班，户口也登记在五里店房屋中，他亲口承认魏某无权处置房屋并表示从未出卖过该房屋，但如无他与赵英花的配合，其户口不可能迁出，**不可能购买该房屋。事实是赵英花与魏某一在魏某病逝后隐瞒欺骗我，与**串通采取欺骗手段出卖房屋，而我却不掌握房本，没有房屋分配证，户口也不在五里店房屋中，是确实对房屋性质和交易均不清楚的人，不可能存在一审法院推断我本人出卖该房屋的事实。4、一审法院无视之前案件中形成的证据，认定事实与房修一公司纪监委的审查回函内容不一致。

房地集团辩称，同意一审判决，坚持一审答辩意见。1.丁燕办理五里店房屋承租人变更的档案资料已经丢失，无法查明当年确认赵英花和**关系的实际情况。2.因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷不属于人民法院主管工作范围。3.赵英花与魏某在其婚姻关系存续期间承租五里店房屋，虽其后离婚经法院判决确定房屋由魏某承租，但其生前未办理承租人变更手续，而我下属物业公司作为不知情的善意第三人，依据原始分配证为住户发放的租赁合同有效，确定承租人为赵英花并无不妥。4.***起诉书中记载，有魏某生前与其及魏某一商议出售五里店房屋用于治疗费用并偿还债务的事实，以及《魏某名下财产决定书》内容，均可以证明***知晓并同意将房屋承租权出售，其应对出售的后果承担责任。5、我集团为不知情的善意第三人依据管理规定对变更手续进行形式审查，无法也无权对该材料进行实质审查，不能辨别其真伪，如申请人不如实申报或瞒报的，应由其本人承担责任，与我单位无关。

房修一公司辩称，同意一审判决。坚持一审答辩意见，不同意***的上诉请求。

世纪美嘉公司辩称，同意一审判决。我公司在2019年成立，而五里店房屋办理承租人变更手续发生在2010年，故我公司可以配合调取档案资料，其他均不知情，亦不发表意见。

赵英花未出庭陈述其诉讼意见。

**辩称，同意一审判决。请求二审法院驳回***的上诉请求。五里店房屋承租人变更手续合法有效，符合法院查明的事实，一审法院驳回***的诉讼请求正确。另，***的起诉已经超过诉讼时效期间。

***向一审法院起诉请求：要求确认北京房修一物业管理有限公司与赵英花于2006年12月6日签订的《公有住宅租赁合同》及北京房修一物业管理有限公司与**于2010年12月30日签订的《公有住宅租赁合同》无效。

一审法院认定事实：魏某与赵英花于1982年登记结婚，1985年生育一子魏某一。1990年3月13日，魏某因犯盗窃罪被判刑七年零六个月。1990年10月，北京市宣武区天宁寺危旧房屋改建办公室出具《房屋分配证》，将XXX513房屋即五里店房屋分配给赵英花，写明人口叁人。魏某与赵英花于1997年3月24日经法院判决离婚，五里店房屋由魏某承租。1997年5月12日，魏某出狱。2003年1月10日，北京市第二汽车运输公司给魏某出具《北京市运输公司二场房屋准住证》，将北京市丰台区太平桥三队宿舍东四排13号（以下简称太平桥平房）由魏某承租。2003年10月17日，魏某与***登记结婚。2010年5月28日，魏某死亡。

2006年12月6日，房修一公司与赵英花签订《公有住宅租赁合同》，由赵英花承租五里店房屋。后赵英花提交《申请》，写明因女儿结婚无房，故申请将五里店房屋过户给女儿，今后如有纠纷责任自负。2010年7月，在《房屋承租人变更申请表》中，变更承租人原由为死亡，赵英花作为原承租人签字，**作为准承租人签字，丁燕作为经办人签字，北京房修一物业管理有限公司五分公司加盖公章。北京房修一物业管理有限公司六分公司作为房屋管理单位盖章，北京房地集团有限公司房屋物业管理部作为集团房屋物业管理部盖章，房地集团作为集团主管领导盖章。2010年12月30日，房修一公司与**签订《公有住宅租赁合同》，由**承租五里店房屋。

2019年10月10日，一审法院立案受理***起诉魏某一用益物权纠纷一案，***要求魏某一腾空太平桥房屋并交还。一审法院于2019年10月25日出具（2019）京0106民初37334号民事裁定书，认为“北京市运输公司二场的房屋准住证显示其承租人为魏某，现魏某去世，涉诉房屋的承租人并未变更，亦未经过相应有权机关办理其他手续，故***以用益物权为由起诉要求确认其对涉诉房屋的排他性的居住权，缺乏权利基础。”故裁定驳回***的起诉。***不服此裁定，上诉至北京市第二中级人民法院，后撤诉。

2019年10月15日，一审法院立案受理***起诉魏某一、杨翠花法定继承纠纷一案，***要求继承五里店房屋售卖后应得价款。魏某一否认其将五里店房屋出售，表示2006年6月赵英花告知其欲将五里店房屋交回，不清楚具体办理过程。该案审理过程中，经调查，五里店房屋于2017年由**取得房屋所有权证，现登记在**名下。后***撤诉。

2020年10月，***向房地集团有限公司举报房修一公司原工作人员丁燕违纪帮助她人操作，违法签订公有住宅合同一事。2021年8月16日，北京房修一建筑工程有限公司纪检监察部给***回函如下：关于你反映的“房修一物业公司五分公司原副经理丁燕不按规定要求办理承租人变更手续”问题，我公司已初步核实完毕，现对你反馈如下：丁燕在2010年办理的五里店南里小区19号楼1单元513号承租人变更手续，由原承租人赵英花变更承租人为其女儿**，变更原因为赵英花死亡，经查，赵英花实际未死亡，**与其也不存在母女关系，房屋承租人变更涉嫌欺诈。我公司将会移交法务部门进行诉讼，通过法律途径进行维权。丁燕存在档案管理不善问题，我部门将会在处理诉讼过程中关注丁燕在房屋承租人变更中的其他问题，如有问题再进行进一步处理。

***称其与魏某在五里店房屋内居住至魏某去世，并表示魏某去世一个月后，2010年6月左右，魏某一和其商量要卖五里店房屋，其不同意出售，但魏某一称要创业，还答应给***一点补偿款，故***跟随魏某一前往齐家房产中介公司签字，***认为签的字就是将五里店房屋出售，但未看买方及其他具体款项。待***签字后，其回老家一段时间。期间，魏某一给其打电话告诉将五里店房屋腾退，待***回京时，其被魏某一安排居住在太平桥平房的自建房内。关于2010年6月已知五里店房屋出售，为何多年不起诉主张权利，***表示当时魏某刚去世，且魏某生前曾嘱咐其对魏某一多担待，其不管卖五里店房屋出于什么目的，都是为了让魏某一好好生活。直到2019年7月，魏某一夫妇不让***在太平桥平房自建房居住，还对其进行辱骂殴打，故诉至法院要求居住权。但当时律师立的是用益物权纠纷，让魏某一腾房，故被法院驳回。2021年1月，***起诉房修一公司、世纪美嘉公司、赵英花、**合同纠纷过程中，北京房修一建筑工程有限公司纪委监察部给***回函，故***撤诉，等待房地集团起诉。后***称其找到房地集团，房地集团表示因涉嫌欺诈，让***自行立欺诈的案件。***又去卢沟桥派出所报案，派出所说因为纪委在调查，其不能重复立案，回复说等纪委结果，派出所可配合。纪委又让***耐心等着，等了几个月后通知***他们不打官司了，说属于该公司内部的事情，让***自行立侵权官司，故形成本案。

一审法院审理认为，关于法律适用问题，《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于确认合同效力纠纷的法律规定，主要集中在《中华人民共和国合同法》，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点为北京房修一物业管理有限公司与赵英花及**签订的《公有住宅租赁合同》是否存在无效情形。根据已查明的事实，赵英花系基于《房屋分配证》作为五里店房屋的承租人，虽赵英花与魏某离婚时，经法院判决五里店房屋由魏某承租，但魏某自1997年5月出狱后至2010年5月去世的十三年间，未持法院生效判决书至房修一公司处办理五里店房屋的承租人变更手续，明显怠于行使其权利。且根据***自述，其自2010年6月始已明知五里店房屋被出售，并自述售房后即搬出此房屋，至2019年间未曾主张其在五里店房屋内的相关权利。再，2019年***以继承纠纷为由起诉时，其亦主张分割五里店房屋的售房款。现***称北京房修一物业管理有限公司与赵英花及**以欺诈或恶意串通方式订立合同，损害国家及其利益，没有事实和法律依据。综上，北京房修一物业管理有限公司与赵英花及**签订的《公有住宅租赁合同》未符合法律关于合同无效的情形，故对***的诉讼请求，法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：驳回***的全部诉讼请求。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院另查明，2006年12月6日房修一公司与赵英花签订的《公有住宅租赁合同》中承租人乙方处签字为“赵英花”，下面注明“代魏某”字样，现***表示上述字迹均系魏某所签，是魏某未放弃五里店房屋权利的证明。

本院审理过程中，***提出调取证据的申请，要求本院调取其原诉讼卷宗中庭审记录及法院传唤赵英花出庭的传票，同时调取首开公司纪委提交证据、调查函及房修一公司回函，以证明五里店房屋承租人变更过程中存在欺诈，赵英花假死亡及其与**之间系假母女关系的事实。就此本院认为，赵英花尚健在，且其与**之间并非母女关系的事实可以确认，故本院对***调取证据的申请不予准许。

本院对一审查明相关事实予以确认。

本院认为，根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议焦点有二，其一为房修一公司与赵英花于2006年12月6日签订的《公有住宅租赁合同》是否存在无效情形，其二为房修一公司与**于2010年12月30日签订的《公有住宅租赁合同》是否存在无效情形。

关于房修一公司与赵英花于2006年12月6日签订的《公有住宅租赁合同》是否存在无效情形的问题。根据查明的事实，五里店房屋原承租人为赵英花，后在其与魏某离婚过程中，经法院判决确定该房屋由魏某承租，但未实际向管理单位办理变更承租人手续。现经***确认，2006年12月6日的《公有住宅租赁合同》系魏某在承租人乙方处签名“赵英花”，则可认定魏某对该房屋登记由赵英花承租明知并认可。这一变更过程中，虽本院难以查明魏某与赵英花之间是否尚有其他约定，但却可以确认其中不存在欺诈、胁迫或恶意串通损害国家或他人利益的行为，该《公有住宅租赁合同》不因这一变更行为存在无效情形。一审法院对此认定正确，本院予以确认。

关于房修一公司与**于2010年12月30日签订的《公有住宅租赁合同》是否存在无效情形的问题。根据已经查明的事实，五里店房屋是在赵英花与**共同出具虚假申请，虚构赵英花死亡及其二人之间母女关系后，由房修一公司为**办理承租人变更手续。作为原产权单位的房地集团、管理单位的房修一公司和世纪美嘉公司对这一事实均已经知悉，且房修一公司就上述变更过程中是否存在违规等行为已经进行了调查，如何针对调查结果行使其公有房屋原产权人权利的问题应由该公司另行主张，本案不予涉及。在房地集团未提出相应主张的前提下，本院难以认定五里店房屋承租人变更过程中存在损害国家利益或非法目的情形。另，***在2010年间已经知悉五里店房屋被出售的事实，并配合腾退房屋且多年间自行解决居住问题也是事实，虽后因居住及售房款的分配问题与魏某一发生纠纷，但不因此产生五里店房屋被出售即侵犯其利益的结果。依据现有事实考虑，2010年12月30日签订的《公有住宅租赁合同》不存在无效情形，一审法院对此认定正确，本院予以确认。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　刘丽杰

审 判 员　王　佳

审 判 员　杨志东

二〇二三年二月一日

法官助理　曹　华

书 记 员　黑梦雪

书 记 员　魏　征