某某二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终3059号 上诉人（原审被告）：***，女，1953年3月13日出生。 上诉人（原审被告）：***，女，1985年8月26日出生。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：***，北京恩宏律师事务所律师。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：***，北京恩宏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1962年12月30日出生。 委托诉讼代理人：**，北京市京师律师事务所律师。 原审第三人：北京房地集团有限公司，住所地北京市朝阳区小营路25号楼18层。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职员。 原审第三人：北京房地集团有限公司和平街项目管理部，住所地北京市朝阳区青年路西里2号院11号楼1至3层商业01内一层122。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司职员。 上诉人***、***因与被上诉人***以及原审第三人北京房地集团有限公司（下称房地集团）、北京房地集团有限公司和平街项目管理部（下称房地集团项目部）确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2022）京0102民初12117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回***的诉讼请求；一、二审诉讼费用由***负担。事实与理由：一、一审法院对案件事实审查不清、事实认定错误，案涉《购房合同》系当事人真实意思表示，应属合法有效。2019年1月20日***与***、***签订《购房合同》，约定***、***以480万元的价款购买***拥有的坐落在北京市朝阳区6-4-9、建筑面积为70平方米的房地产（住宅）。后***按照《购房合同》约定的义务，向***实际支付160万元购房款，***已经收到该款项。2019年1月20日***向房地集团项目部出具《承诺声明》，****自愿放弃房地集团对其承租的朝阳区9号拆除重建后的所有权益，并将此权益让渡给其***，如因让渡此权益所产生的任何法律纠纷责任由其本人全部承担，与房地集团及房地集团项目部无任何关系。同日，***及其配偶***、儿子**共同作为***出具《***》，***一致同意，由***与房地集团签订拆除重建安置补偿协议，享有与该房屋拆除重建有关的全部权利及利益；如今后该房屋因承租人变更及拆除重建补偿安置事宜发生纠纷，由***自行解决，与房地集团无关，本承诺为不可撤销之承诺。后房地集团项目部作为甲方、***作为乙方签订《和平街14区拆除重建项目**补助协议》（下称《**协议》）。根据上述事实及***在一审中提交的证据，可以看出涉诉协议是由***出具的《承诺声明》及***、***、**全家共同出具《***》同意将案涉房屋的承租人变更为***的结果，即《**协议》是***一家在平等自愿且具有真实意思的情况下与***签订的，不存在违反公序良俗、法律强制性规定等当然无效情形，案涉《**协议》也应属合法有效。《购房合同》及《**协议》均系各方当事人真实的意思表示，不存在其他无效情形，***已经实际履行了合同约定的义务，现因案涉《购房合同》中涉及的房产价值增加，***起诉主张《购房合同》无效，其真实目的就是想通过诉讼的方式获取高额经济利益，有违诚实信用原则，其诉讼请求依法不应得到支持。二、一审法院法律适用错误，涉案《购房合同》不存在任何无效及可撤销情形。如前所述，无论是《**协议》亦或是《购房合同》均是各方当事人在平等自愿的情形下签订的，系各方当事人真实意思表示，***、***自始不知道被安置的涉案房屋性质为公有住宅，不存在违背真实意思表示的情形，如果涉及到意思表示的问题，也是***对***、***进行欺诈；本案不存在恶意串通，也不存在损害社会公共利益及他人利益，原审法院认定案涉《购房合同》存在恶意串通他人合法权益而认定无效，系法律适用错误，依法应予以纠正。综上所述，一审法院事实审查不清、事实认定错误、适用法律错误，所做出的判决有失公正。 ***辩称，同意一审判决，不同意***、***的上诉意见。***出具的承诺说明、***系虚假意思表示，***与***之间不存在任何亲属关系、赡养关系。本案双方之间名为承租人变更，实为房屋买卖。本案涉案房屋的产权人是房地集团，***与***签订的购房合同无效。不认可***、***上诉所称的已支付160万元购房款之事，只收到***120万元，***拿出其中60万元用于双方约定的过户费用，手中只有60万元。不认可对方所述房屋价值增加，***为获取利益诉讼。 房地集团述称，同意一审判决，不同意***、***的上诉意见。 房地集团项目部述称，同意一审判决。 ***向一审法院起诉请求：1.确认***与***、***于2019年1月20日签订的《购房合同》无效；2.判令由***、***承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案事实。***系坐落在北京市朝阳区9号公有住宅房屋（下称被拆除房屋）的承租人，2017年9月11日，因朝阳区14区简易住宅楼改造项目需要，房地集团项目部与***签订了《**协议》，其中约定：1.被拆除房屋为北京市朝阳区9号；2.乙方自愿选择房屋在拆除范围内重新建设的一套住房，乙方选定的拆除安置房以最终的《选房确认单》为准；3.临时**补助费、临时**期限及房地集团项目部给予甲方的工程配合奖励；4.拆除期限及付款方式等。2019年1月20日，***和***、***签订了将9号房屋以4800000元的价格出售给***、***的《购房合同》。2019年1月22日，***携妻子***、儿子**前往房地集团项目部，在房地集团项目部工作人员的现场指导下，进行了如下意思表示：1.***自己手书了《承诺声明》，内容主要为：放弃拆除重建后所有权益并将权益让渡给表姐***；2.***自己及妻子***、儿子**填写了《***》，内容主要为：一致同意由***与房地集团签订拆除重建安置补偿协议。后，***与房地集团项目部签订了新的《**协议》，至此，彻底取代了***的承租人资格并取得了相应拆除重建权益。二、理由。（一）***在***、***处手书《承诺声明》、填写《***》后，***获得房地集团项目部被拆除房屋的承租人资格及相应拆除重建权益并与之签订了新的《**协议》，以上事实应属于《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定之情形。故房地集团项目部将北京市朝阳区9号公有住宅房屋的承租人由***变更为***的民事法律行为应予确认无效。相应的，***与房地集团项目部签订的《**协议》亦应予确认无效。（二）***与***、***签订并履行《购房合同》该项事实，则属于《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”规定之情形，《购房合同》系隐藏的、真实的民事法律行为，应当对此进行审查。因《购房合同》涉及到位于北京市朝阳区9号的交易房产属于公有住宅房屋，其物权应归属于国家或代表国家行使管理职能的房地集团项目部。***、***通过签署虚假的相关文件，骗取了其本不应该享有的公租房的利益，本身可能并不符合取得公租房的条件。故该《购房合同》侵犯了国家或房地集团项目部的物权。因此，《购房合同》违反了《中华人民共和国民法典》第一百三十二条、第一百五十三条、第一百五十四条之规定，应予确认无效。（三）***认为，房地集团项目部由房地集团设立，其民事责任应由房地集团最终承担，故将房地集团项目部和房地集团均列为第三人，以确保判决之约束力。 ***、***一审辩称，不同意***的全部诉讼请求。本案购房合同不存在法定无效情形。购房合同签署为双方真实意思表示，不存在任何虚假表示。双方所购买的是9号楼拆迁后的安置利益，即拆迁后重置的房屋，是双方真实意思表示，不影响社会公共利益及他人利益。我方认为合同有效。 房地集团一审述称，一、我方为涉诉房屋的产权人，***和***、***签订《购房合同》、约定转让涉诉房屋产权的行为属于无权处分，我方认为无效。二、我方对两方签订的协议不知情，非协议当事人，不确定是否存在其他合同无效事由。 房地集团项目部一审述称，《购房合同》中9号的房屋产权人为房地集团。***系9号的房屋承租人，其对该房屋只有使用权。***在无该房屋所有权的情况下处分该房屋的行为是违反《民法典》关于物权相关规定的，因此《购房合同》无效。我方并不是适格第三人，该案与我方无关。 一审法院认定事实：一、***系坐落于朝阳区9号公有住宅的承租人，其签署的《公有住宅租赁合同》首页右上角载明房屋管理类别：直管。合同第七条约定：租赁期限内，乙方外迁或者死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。合同第十二条约定：乙方有擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权情况的，甲方有权中止合同，收回房屋。 二、房地集团系朝阳区14区简易住宅楼改造项目的实施主体。该项目由房地集团项目部负责实施。 三、2017年9月11日，房地集团项目部作为甲方、***作为乙方签署《**协议》（合同封面载明“直管公房预签版”）。约定：第一条，被拆除房屋为北京市朝阳区9号，建筑面积为40.03平方米；第二条，被拆除房屋的安置方式为乙方自愿选择房屋在拆除范围内重新建设的一套住房，建筑面积为70平方米的2居室的拆除安置房，乙方选定的拆除安置房以最终的《选房确认单》为准；合同还约定了临时**补助费的标准及支付方式等内容。 经房地集团项目部、***确认，房地集团项目部依据上述协议已向***支付共计132500元。 四、2019年1月20日，***（出卖方、甲方）与***、***（购买方、乙方）签署《购房合同》，约定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房地产签订本合同。第一条，乙方同意购买甲方拥有的坐落在北京市朝阳区9拥有的房地产（住宅），该房地产建筑面积为70平方米。第二条，房地产的交易价格为4800000元整。第三条，付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币120万元，作为购房定金，并约定在本合同签订之日起10日内支付首付款（含定金）人民币40万元给甲方，剩余房款350万元于产权交割完毕当日付给甲方；甲方应于拿到房产证之日起90天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将所有费用结清。 另，***主张双方还签署有附加条款，约定：房款中有60万元房屋过户费用，若办理不成功，由***负责退还；房屋过户费60万元，***双方共同承担，其中甲方30万元，乙方30万元，由甲方垫付；房屋尾款在底单改完签字前，350万元全部一次性结清。落款处甲方无签字，乙方由***、***签字捺印。庭审中，***主张该附加条款落款处乙方的“***、***”均系由***一人签署。***、***对该附加条款及落款处的签字均不予认可，并申请就签字的真实性进行司法鉴定。 ***主张其已向***支付购房款共计160万元，并提交以下证据：其本人名下银行账户于2019年1月20日向***账户转账120万元的银行凭条；其侄子***向***的儿子**于2019年5月25日、5月28日通过微信支付两笔共计10万元、于2019年5月25日通过支付宝支付2万元；其余28万元无法提供证据。***认可收到120万元，未收到其余款项；其主张***向**的付款与本案无关。 ***主张其收到***的120万元购房款后，其取出了60万元用于向房地集团项目部的工作人员支付案涉房屋的过户费，其提交证据：2019年1月20日***向其配偶***转账40万元、取现20万元，***收到转账后当日取现40万元。房地集团项目部不认可收取了60万元的过户费，***对***的主张及证明目的亦不认可。庭审中，***主张如法院确认该购房合同无效，其同意将已经收取的120万元扣除60万元过户费后返还***。 五、2019年1月20日，***向房地集团项目部出具《承诺声明》，记载：房地集团对***承租的朝阳区9号进行拆除重建，因***本人身体患有疾病，自愿放弃拆除重建后的所有权益并将此权益让渡给其表姐***，由***为***看病养老。*******如因让渡此权益所产生的任何法律纠纷责任由其本人全部承担，与房地集团及房地集团项目部无任何关系。 同日，***及其配偶***、儿子**共同作为***出具《***》，记载：1.***一致同意，由***与房地集团签订拆除重建安置补偿协议，享有与该房屋拆除重建有关的全部权利及利益；2.如今后该房屋因承租人变更及拆除重建补偿安置事宜发生纠纷，由***自行解决，与房地集团无关；本承诺为不可撤销之承诺。 后，房地集团项目部作为甲方、***作为乙方签署《**协议》（合同封面载明“直管公房预签版”）。约定：第一条，被拆除房屋为北京市朝阳区9号，建筑面积为40.03平方米；第二条，被拆除房屋的安置方式为乙方自愿选择房屋在拆除范围内重新建设的一套住房，建筑面积为70平方米的2居室的拆除安置房，乙方选定的拆除安置房以最终的《选房确认单》为准；合同还约定了临时**补助费的标准及支付方式等内容；第十一条变更协议说明：原6号楼4**9号**补助协议由***签订，因该人身患疾病、行动不便，无法继续履行合同权利和义务，现由***提出申请，由***继续履行**补助协议，**补助由***领取，后续选房工作由***负责，由此产生的一切责任均由***承担。 庭审中，***、***均表示双方之间并无亲属关系，***中所记载的二人系表姐弟关系、赡养等事实均属虚假。另，经房地集团项目部、***确认，房地集团项目部依据上述协议已向***支付共计31500元。 六、2019年10月，***向房地集团项目部提交《暂停执行协议申请》，载明：现因家庭纠纷、赡养协议无法履行，故现向房地集团项目部申请暂停执行**补助协议至家庭内部问题解决为止。 2019年10月10日，房地集团项目部出具《关于暂停执行9号**补助协议申请的回复》，载明：“……经我项目管理部初步核实并结合您本人的意愿，现同意暂时停止履行和平街9号**补助款的发放，待家庭内部协商一致后，通过您本人的申请后，项目管理部视情况继续履行，此《**补助协议》暂停期间的一切法律后果均由您本人承担”。 庭审中，房地集团项目部陈述：案涉房屋系直管公房，拆除重建后的房屋仍为直管公房。如履行本案所涉《**协议》中乙方选房条款，则在之后将与合同相对人签署公有住宅租赁合同。 七、一审法院于2022年4月9日立案受理本案。同日，一审法院还受理了***诉***、***、房地集团、房地集团项目部确认合同无效纠纷一案，***在该案中提出诉讼请求，要求确认房地集团项目部与***签署的《**协议》无效。 在该案中，房地集团项目部在庭审中明确：根据原《公有住宅租赁合同》的约定及关于公房的管理规定，承租人须具备相对应的条件。房地集团项目部系基于***出具的相关承诺文件，从而认定具备将承租人由***变更为***的条件，故与***签署案涉《**协议》。在诉讼中，房地集团项目部了解到***出具的相关***的内容是虚假的，故其系因***、***出具的虚假承诺致使房地集团项目部陷入错误认识，从而与***签署案涉《**协议》。现房地集团项目部对其与***签署的《**协议》的效力不予追认，认为系无效合同。 一审法院认为：一、行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，***与***、***签署的《购房合同》，约定***、***以480万元的价款向甲方购买***拥有的坐落在北京市朝阳区9、建筑面积为70平方米的房地产（住宅）。经查，北京市朝阳区14区9系直管公房，双方在签署该《购房合同》时该房屋已经处于拆除重建的过程中，***对该房屋的权利凭证亦为《公有住宅租赁合同》及与房地集团项目部签署的《**协议》。根据此后***向房地集团项目部出具虚假的承诺文件进而促成***与房地集团项目部签署《**协议》的相关事实，可以得出以下结论：1.***与***一方均知晓案涉北京市朝阳区-9为公有住宅；2.***与***一方均知晓《**协议》中的相关约定系对北京市朝阳区-9公有住房拆除重建之后的利益安排，即由该协议的乙方享受包括选择一套70平米住房、相关补偿款项等利益，故***与***签署《购房协议》时，均应清楚合同中约定的***支付480万元购房款，***对应的真实义务并非是向***交付合同中约定的房屋，而是促成***与房地集团项目部签署《**协议》，进而由***享受《**协议》项下的各项利益；3.***与***一方均应知晓通过真实陈述，则不符合将《**协议》中的乙方由***变更为***的条件，故***向房地集团项目部出具***虚构双方之间的亲属、赡养关系等，且在***与房地集团项目部签署的《**协议》中“第十一条变更协议说明”中对相关事实进行了虚构。 综上，法院认为，***与***、***签署的《购房合同》系以虚假意思表示实施的民事法律行为，其隐藏的民事法律行为，系***向***支付480万元，而作为对价则由***与***共同促成***与房地集团项目部签署《**协议》，进而由***享受《**协议》项下的相应利益。 二、关于上述隐藏民事法律行为的效力。法院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在法院受理的***诉被告***、***、房地集团、房地集团项目部确认合同无效纠纷一案中，房地集团项目部在庭审中主张，其之所以与***签署《**协议》，系基于***、***及其家人在相关文件中所述的***身体状况、***与***之间的亲属关系及赡养关系等条件及相关承诺，致使房地集团项目部陷入错误认识，从而与***签署了《**协议》，并在庭审中主张该《**协议》无效并要求***返还相应款项。法院认为，***与***通过虚构双方之间的亲属关系、赡养关系、身体状况等情形，进而促成***与房地集团项目部签署《**协议》的行为，损害了房地集团项目部正常审核并确定案涉《**协议》适格合同相对方的权利，故该隐藏行为亦为无效。 三、民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。故***应当将其基于《购房合同》收取的款项退还***。根据现有证据，法院认定***在《购房合同》项下向***支付的款项为120万元。 关于***所主张的其与***、***签署的附加条款以及向案外人支付了60万元过户费一节。法院认为，即便该协议确为双方当事人签署，且***亦向案外人支付了60万元，该部分款项涉及的是***和***、***、案外人等多方之间的法律关系，不宜在本案中处理，各方可另行解决。故，***和***提出就附加条款中签名进行司法鉴定的申请，法院不予准许。对***主张其应在扣除该部分费用后再行退款的意见，法院不予采纳。 最后，法院系基于***与***、***恶意串通损害他人合法权益认定案涉《购房合同》无效，故本案诉讼费应由***与***、***平均负担。 另，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，一审法院于2022年11月判决：一、确认***与***、***于2019年1月20日签署的《购房合同》无效；二、自判决生效之日起七日内，***退还***120万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，各方均未提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认，并另查明：本院审理中，房地集团项目部称2019年和***、***签订《**协议》时，回迁安置房交房是通过与回迁人签订租赁合同的方式，房屋性质仍然是直管公房，现在政策有变化，目前了解的情是可以直接上市。后房地集团项目部向本院提交情况说明，称现该项目已进入选房入住阶段，经市政府2023年2月18日批复，本项目实施完成后，可将房屋产权登记为“按经济适用房产权管理”登记，居民缴纳综合成本价后即可为个人产权住宅。 本院认为，根据***起诉要求确认无效的事实和理由以及***、***的陈述，可知双方签订《购房合同》将建筑面积为70平方米的2居室拆除安置房出售给***、***是双方真实意思表示实施的民事法律行为，向房地集团项目部出具《承诺声明》、《***》并由***与房地集团项目部签署《**协议》均系为了履行该《购房合同》。本案中，***基于《购房合同》涉及的交易房产属于公有住宅房屋，***、***通过签署虚假的相关文件，骗取其本不应该享有的公租房的利益，侵犯国家或房地集团项目部的物权的事实主张《购房合同》因违反法律、行政法规的效力性强制性规定、违背公序良俗以及恶意串通损害他人合法权益而无效；房地集团及项目部亦称***和***、***无权处分拆除安置房，《购房合同》无效。但无权处分并不导致合同无效的法律后果，而《购房合同》中明确记载双方交易的是拆迁安置房，且有“产权交割”“拿到房产证之日起90天内和乙方办理房屋产权过户手续，并应在产权过户手续办完当日将所有费用结清”等表述，综合《购房合同》等在案证据和各方当事人陈述，***主张的《购房合同》无效的理由亦不成立。现***要求确认《购房合同》无效，依据不足，应予驳回，一审判决对***该项诉讼请求予以支持，错误，本院予以纠正。另，一审判决***退还***120万元，但***未提出该项诉讼请求，***亦未就此提出反诉，一审法院该项判决超出当事人诉请，且***有关《购房合同》无效的诉讼请求亦已被驳回，故该判项本院一并予以撤销。 综上所述，***、***的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，本院判决如下： 一、撤销北京市西城区人民法院（2022）京0102民初12117号民事判决； 二、驳回***的全部诉讼请求。 一审案件受理费45200元，由***负担（已交纳）；二审案件受理费45200元，由***负担（于本判决生效后7日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　屠　育 二〇二三年五月三十日 书记员　　周　洁