某某、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区贺州市八步区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）桂1102民初2384号

原告：***，女，汉族，1984年2月3日出生，住贺州市八步区。

原告：***，男，汉族，1958年5月21日出生，住昭平县。

原告：邱静枫，男，汉族，1980年11月17日出生，住昭平县。

共同委托诉讼代理人：岑家德，广西汇豪律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：丘曼宁，广西汇豪律师事务所律师。

被告：广西贺州市灵贺投资开发有限公司，住所地：贺州市八步区建中社区建设中路3号。

法定代表人：汤伟忠，该公司董事长。

委托诉讼代理人：梁倜铭，广西灵丰律师事务所律师。

原告***、***、邱静枫与被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司（以下简称灵贺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2022年6月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2022年6月28日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人丘曼宁，被告的委托诉讼代理人梁倜铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金（以331951.07元为基数，按每日万分之一的比率计付，从2016年12月31日起至2018年10月19日止，共计逾期657日，违约金为21809.18元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月21日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定原告作为买受人购买被告开发的位于松木岭路与乐业路交汇处东南侧地块的“贺州市城投·东方广场项目”（现更名为“城投·东苑”）1单元1103号房，建筑面积为113.63㎡，合同总价为332595.1元。《合同》签订后，原告依约支付了首付款，剩余部分以贷款按揭的形式支付给被告。按约定被告方应当于2016年12月31日向原告方交付验收合格的房屋，但是交房期限届满后，被告无法依约向原告方交房。被告于2017年10月16日开始通过公告，将未经验收合格的房屋交给原告使用。涉案房屋实际上直至2018年10月19日才竣工并通过有关部门验收合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《商品房销售管理办法》第三十条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，交付必须是交付经验收合格的房屋。虽原告于2017年10月26日实际接受了房屋，但由于案涉工程通过竣工验收之日为2018年10月19日，该交付违反法律强制性规定，属于违法交付，不产生交付的法律效果。《合同》第十一条约定出卖人（被告）应当在2016年12月31日前向被告交付该商品房。《合同》第十二条约定，逾期交付的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的支付违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

被告灵贺公司辩称：一、原告的起诉已超过法定的诉讼时效；二、原告主张逾期交房的违约天数与事实不符。案涉项目可以延期交房的天数、逾期交房天数、逾期办证天数的认定有广西壮族自治区高级人民法院的生效判决予以确认，应以高院判决认定的内容为准。

经庭审质证，原、被告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十六条、第六十七条规定，本院予以认定并在卷佐证，根据当事人陈述及庭审认定证据，本院认定事实如下：2016年1月21日，***、***、邱静枫（买受人）与灵贺公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：***、***、邱静枫向灵贺公司购买位于松木岭路与乐业路交汇处东南侧地块的贺州市城投·东方广场项目（以下简称东方广场项目）1单元1103号房，建筑面积为113.63㎡，合同总价为332595.1元，已付房价款为331951.07元。该商品房交付时应当符合下列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；交房期限为2016年12月31日前；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。2017年10月26日，原告接收案涉房屋钥匙并办理交房手续。2018年10月19日，东方广场项目通过五方竣工验收。截至起诉时，原告已取得案涉房屋的不动产权证。原告现以被告应承担逾期交房的违约责任为由诉至法院。

依据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法（广西壮族自治区人民政府令第108号）》规定，东方广场项目因供配电设施建设，从合同约定交房之日起直至2017年8月8日正式供电，可据实予以延期220天；且合同约定的交房期限内，东方广场项目因部分外墙设计变更、1#-3#楼屋面防水工程设计变更，可据实予以延期92天；因中雨及以上气象原因，可据实予以延期54天；因停电，可据实予以延期3天。北控水务公司的二次供水设备增加，从2017年8月8日申请至2017年10月18日批复的63天可据实延期。2018年5月7日至2018年7月16日，东方广场项目因配套绿化工程绿地率变更报批，可据实予以延期的天数为71天。综上，涉案房屋的交房期限可据实予以延期的天数为503天。

2019年9月3日，东方广场项目取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，验收备案表载明，竣工验收日期为2018年10月19日。

本院认为，一、关于本案诉讼时效。2018年10月19日，案涉房屋的交付条件成就，原告至此知且应知其合法权益受到侵害，故本案的诉讼时效起算时间为2018年10月19日，原告于2021年10月17日通过律师平台立案系统申请立案，未超出本案诉讼时效，对于被告提出超过法定诉讼时效的辩驳意见，本院不予采纳。

二、关于逾期交房及违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，竣工验收是房屋交付使用的前提条件，被告作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其法定义务，不因当事人的约定而免除或者改变。并且，案涉合同明确约定被告交付案涉房屋时，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。因此，2018年10月19日，被告开发的东方广场项目经竣工验收合格，案涉房屋交付条件才成就。根据案涉合同第十一条第一款“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”的约定，逾期交房时间应从2017年1月1日计至2018年10月19日，共计653天。期间，案涉房屋的交房期限可据实予以延期的天数为503天（220天+92天+54天+3天+63天+71天），扣除据实延期天数后，被告逾期交房天数为150天（653天-503天），逾期交房违约金为4979.3元（331951.07元×0.01%×150天）。

综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百七十九条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条之规定，判决如下：

被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司向原告***、***、邱静枫支付逾期交房违约金4979.3元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费345元，减半收取计173元（原告已预交），由被告广西贺州市灵贺投资开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 员　　韦　城

二〇二二年六月二十八日

法官助理　　钟雨诗

书 记 员　　邓佳龙