某某与惠州市某某投资公司、广东高建建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

广东省惠州市惠阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤1303民初732号 原告:**，女，汉族，1979年1月26日出生， 被告一：惠州市***投资公司， 法定代表人：***。 被告二：广东高建建筑工程有限公司， 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东源辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东源辰律师事务所实习律师。 原告**诉被告惠州市***投资有限公司、广东高建建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院依法组成合议庭于2019年6月25日公开开庭审理，被告一法定代表人***出庭参加诉讼，被告二委托诉讼代理人***、***出庭参加诉讼，原告经本院传唤未到庭参加诉讼。2019年7月4日原告向本院提交《重新开庭申请书》并提交新证据申请本院重新开庭审理，2019年7月5日被告一出具《同意重新开庭》、被告二出具《同意重新开庭告知书》同意对本案重新开庭审理，故本院于2019年11月15日再次公开开庭审理。原告**出庭参加诉讼，被告二广东高建建筑工程有限公司委托诉讼代理人***、***出庭参加诉讼。被告一惠州市***投资有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法按缺席审理，现本案已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求；一、判决**楼盘*期*栋****号住宅地的物权属于原告；二、本次诉讼费等由被告一惠州***投资有限公司承担。原告于2019年4月30日增加诉讼请求：三、判决**楼盘*期*栋****号住宅的物权应由惠州***投资有限公司名下直接转登记至**名下。四、判决由惠州***投资有限公司为购房人**直接办理不动产权证登记证。原告于2019年7月21日再次修改及增加诉讼请求如下：一、判决**楼盘*期*栋****号住宅地的物权属于原告；二、本次诉讼费等由被告一惠州***投资有限公司承担。三、判决“标的房产”的物权应由被告一（开发******投资有限公司）按一手房买卖合同转登记至**名下。四、判决由被告一按一手房买卖合同为原告，向惠阳区不动产登记中心和惠州惠阳区自然资源管理局以及相关办理不动产权证的机构和部门，申请办理“标的房产”不动产权证的，请求法庭判决被告一和被告二，在不可抗力或者其他客观原因消除时，及时为原告申请办理“标的房产”的不动产权证。 事实与理由：**楼盘位于惠州市××镇，被告一是该楼盘的房地产开发商。原告与被告一于2013年7月28日签订《**认购书》及《广东省商品房买卖合同》，原告购买了被告一开发的**楼盘**期*幢****号（以下称为：“标的房产”），建筑面积63.37平方米，套内面积53.64平方米，公摊面积9.73平方米，房款总价为273707元。原告向被告一支付了首期款83707元。余款190000元，由被告一协助原告向惠阳区交通银行贷款。由于被告一资金链断裂，被告一欠被告二代工程款未支付，广东省惠阳区人民法院将原告向被告一购买的标的房产，判决给被告二，用于偿还被告一欠的工程款。详见《广东省惠州市惠阳区人民法院执行裁定书（2015）***执字49-3号》。2017年7月13日，原告与被告一和被告二，签署了《协议书》和《协议书之补充协议》，三方同意将标的房产按原告和被告一签订的《商品房买卖合同》或认购书等文件约定的同等价格即人民币273707.00元转让给原告。原告已支付给被告一段83707元债权等额转让给被告二，以冲抵原告应支付给被告二的购房款，余下的190000元由原告支付给被告二。原告已将已支付给被告一的83707元债权等额转让给被告二，原告于2019年7月31日前，已将余款190000支付给被告二，被告二已收到款项，并向原告开具了190000元的收据。原告将房款支付给被告二，事实上实际上是以购房款，为被告一偿付了被告一应支付给被告二的工程建设款。原告已经履行了支付购房款的义务。由于被告一的责任，导致原告需要与被告一和被告二签订三方协议，取得标的房产的物权。因此，诉讼费应该由被告一承担。请求惠州市惠阳区人民法院支持并判决原告的以上诉讼请求。 原告于2019年4月29日增加事实与理由：鉴于惠州***投资有限公司、广东高建建筑工程有限公司与购房人**，于2017年7月13日，签署了《协议书》和《协议书之外补充协议》，同意将**楼盘*期*栋****号住宅（以下称为：“标的房产”）按购房人**与惠州***投资有限公司签订的《商品房买卖合同》或认购书等文件，约定的同等价格即人民币273707元转让给购房人**。购房人**将已支付给惠州***投资有限公司的83707元购房款债权等额转让给广东高建建筑工程有限公司，购房人**于2017年7月31日前，已将余款190000支付给广东高建建筑工程有限公司。广东高建建筑工程有限公司同意“标的房产”的物权归属购房人**，在法律法规没有禁止或者不违反法律法规的前提下，广东高建建筑工程有限公司同意将标的房产的物权从惠州***投资有限公司的名下直接登记至购房人**的名下。购房人**与惠州***投资公司于2013年7月28日签订《**认购书》及《广东省商品房买卖合同》，购买“标的房产”。由于“标的房产”的开发******投资有限公司资金链断裂，拖欠广东高建建筑工程有限公司工程款，广东省惠阳区人民法院标的房产，判决给该公司以物抵债。详见《广东省惠州市惠阳区人民法院执行裁定书（2015）***执字49-3号》购房人**将债权及房款支付给广东高建建筑有限公司，事实上是以债权和购房款，为“标的房产”的开发******投资有限公司偿付其应支付给广东高建建筑工程有限公司的工程建设款。事实上，广东高建建筑工程有限公司不是以购房为目的，而是为了取得工程款。综上所述，**是真正的购房人，且目前“标的房产”在惠州***投资有限公司名下，请求法院判决“标的房产”的物权从惠州***投资有限公司的名下直接转登记至购房人**的名下，判决由标的房产的开发******投资有限公司为购房人**直接办理不动产权登记证。 原告为其诉求请求依法向法庭提交了如下证据： 身份证复印件，证明原告主体资格。 企业信用工商信息，证明被告一的主体资格。 企业信用工商信息，证明被告二的主体资格。 **认购书，证明原告向被告一购房的事实。 广东省商品房买卖合同，证明原告向被告一购房的事实。 广东省惠州市惠阳区人民法院执行裁定书（2015）***执字49-3号，证明被告二有原告购买房屋的物权。 《协议书》和《协议书之补充协议》，证明被告一和被告二都同意将标的房产的物权归属至原告。 《债权文件清单》，证明原告已支付了购房首期款83707元。 《收款收据专用票》和银行转账单，证明原告已支付了购房尾款190000元。 补充提交证据： 入住收楼记录及业主信息登记表，证明被告一和被告二，已将标的房产交与原告，原告已经对标的房产收楼，毛坯房。 物品领用单，证明原告已领取到标的房产的钥匙。 惠州***物业服务公司专用收据，证明原告已缴纳2018年10月1日至2018年12月标的房产的物业管理费（被告一和被告二声称标的房产符合毛坯交楼条件标准并验收，将标的房产交于原告。 建设工程竣工验收平面位置图，证明设工程竣工验收平面图，标的房产已验收。 《同意书》；证明被告二同意标的房产的物权归属于原告**，同意标的房产由被告一惠州***投资有限公司按一手房直接登记至原告**名下，由被告一直接为原告**办理标的房产的不动产权证。提醒；被告一惠州***投资有限公司是标的房产的开发商。 《同意》；证明被告一同意标的房产的物权归属原告**，由惠州***投资有限公司按一手房直接登记至原告**名下，由被告一直接为原告**办理标的房产的不动产权证。提醒：被告一惠州***投资有限公司是标的房产的开发商。 《同意重新开庭告知书》； 《同意重新开庭》 被告二广东高建建筑工程有限公司辩称：我方同意涉案房产归原告所有，同意办证至原告名下。 被告二为其辩称依法向法庭提交了以下证据： 惠州市中级人民法院（2019）粤13行终148号行政裁定书，证明关于原告和惠州惠阳区自然资源局、惠州惠阳区不动产登记中心，被告一、被告二之间的行政诉讼，其中惠州市中级人民法院裁定驳回本案原告的诉求，告知原告按照民事诉讼途径办理不动产过户的登记手续。 被告一未向法庭提交答辩状及证据副本。 经庭审质证，被告二对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告举证三性认可。 原告对被告二提交的证据发表如下质证意见：该裁定书我有收到，惠州中院让我提民事诉讼确定物权。 本院审理查明事实如下： 2013年7月28日原告与被告一签订《**认购书》以及《广东省商品房买卖合同》约定由原告购买被告一开发的位于惠州市惠阳区××花园××**××房，建筑面积为63.37平方米，其中套内建筑面积53.64平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积为9.73平方米。合同第四条约定价款为：人民币273707元。合同第六条约定付款方式为：买受人于2013年11月7日前缴清全部房款的30.58%计人民币83707元整，余额办理银行按揭计人民币190000元整。合同第八条约定交付期限为：2014年12月30日前。合同第十二条约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第二十四条约定：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案。原告在签订《广东省商品房买卖合同》后完成了支付首付款83707元的义务。 另查，被告一因与被告二建设工程合同纠纷，经本院（2014）***民一初字第606号判决。并经本院（2015）***执字49-3号执行将本案标的房产在内的**项目*期*组团的*套房产解除查封以以物抵债的方式偿还建设工程款。 再查，2017年7月31日原告与被告一、二签订《协议书》约定由广东高建建筑工程有限公司将标的房产按**与惠州***投资有限公司原签订的《商品房买卖合同》或《认购书》等文件约定的同等价格即人民币273707元转让给**。并约定由**将**已支付给惠州***投资有限公司且经法院确认的购房款人民币83707元的债权等额转让给广东高建建筑工程有限公司，以冲抵**应支付给广东高建建筑工程有限公司的等额购房款。剩余购房款为190000元，**已于2017年7月30日通过银行转账方式一次性付清给广东高建建筑工程有限公司。此外，该《协议书》第三条各方同意：因标的房产由广东高建建筑工程有限公司名下登记至惠州***投资有限公司名下所产生的交易税费（包括但不限于维修基金、契税、印花税、交易手续费、登记费等）以及由***耀投资有限公司名下再登记至**名下所产生的交易税费（包括但不限于维修基金、契税、印花税、交易手续费、登记费等）等所有费用均由**负责承担并向相关部门进行缴纳。 而后，原告于2018年9月21日对标的房产收楼、领取钥匙，并于当日缴纳2018年10月－2018年12月公摊水电费以及物业服务费。 2019年12月19日惠州市惠阳区自然资源局关于惠阳区人民法院（2019）粤1303民初*号的复函称涉案房产在内的*套不动产已为广东高建建筑工程有限公司所有，办理涉事不动产权转移登记时不能由无权处分人***耀投资有限公司作为申请人申请转移涉事不动产，***耀投资有限公司并非涉事不动产转移登记适格申请主体。 本院认为，本案原告与被告一于2013年7月28日签订的《认购书》、《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，应当认定该合同合法有效。原告签订合同后，已依照合同约定履行支付房屋首付款83707元的义务。被告一在该合同生效后三十天内未按照合同第二十四条第约定履行向惠阳区房产管理局申请登记备案的义务，从而导致本合同涉案标的以以物抵债的方式将物权转移至被告二处。鉴于被告一、二已与原告达成《协议书》同意由被告二将标的房产按原告与被告一原签订的《商品房买卖合同》或《认购书》等文件约定的同等价格即人民币273707元转让给原告。并约定由原告将原告已支付给被告一且经法院确认的购房款人民币83707元的债权等额转让给被告二，以冲抵原告应支付给被告二的等额购房款。剩余购房款为190000元，原告已于2017年7月30日通过银行转账方式一次性付清给被告二，完成了支付全部房款的义务。 关于办理转移登记手续及相关费用承担的问题。 原告诉请判决标的房产的物权应由被告一按一手房买卖合同转一登记至原告**名下，以及判决由被告一按一手房买卖合同为原告向惠阳区不动产登记中心和惠州惠阳区自然资源管理局以及相关办理不动产权证的机构和部门，申请办理标的房产不动产权证，被告二应支持、配合完成为原告办理标的房产的不动产权证事宜。虽然被告一、二均通过《同意书》的形式，同意将标的房产的物权由开发******投资有限公司按一手房直接转登记至购房人**的名下，并为购房人**直接办理不动产权登记证。但经本院查询因该标的房产已登记在被告二名下，要求由被告一按一手房直接转登记至原告名下存在客观履行不能。故该诉讼本院不予支持。 根据原告与被告一、二签订的《协议书》三方均同意该标的房产由被告二登记至被告一名下，再由被告一转移登记至原告名下。鉴于本案中因被告一在签订《广东省商品房买卖合同》后未按照合同约定履行备案登记的义务，存在过错，故以上转移登记产生的相关费用应当由被告一承担。 综上所述，根据本院查明的事实依照规定，判决如下： 一、被告一、二应于本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告完成将登记在被告二名下的位于惠州市惠阳区**镇**花园**期*组团*幢****层*号房的不动产产权转移登记至原告名下。 二、办理以上产权转移登记所产生的相关费用由被告一承担。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 四、本案受理费2703元由被告一负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇一九年十二月三十日 书　记　员　　杨　智