某某与江苏东胜电力设施工程安装有限公司、镇江万高置业有限公司委托代建合同纠纷执行裁定书

文书内容

江苏省镇江市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）苏11执异3号

案外人：**。

申请执行人：江苏东胜电力设施工程安装有限公司。

被执行人：镇江万高置业有限公司。

本院在执行申请执行人江苏东胜电力设施工程安装有限公司（以下简称东胜公司）与被执行人镇江万高置业有限公司（以下简称万高公司）委托代建合同纠纷一案中，案外人**向本院提出书面异议。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

经审查查明，2017年8月3日，镇江仲裁委员会对东胜公司诉万高公司委托代建合同纠纷一案，作出（2016）镇裁第399号裁决：一、万高公司于裁决书生效后10日内向东胜公司立即偿还工程款等各项款项计5962170.67元及逾期利息；二、驳回东胜公司其他仲裁请求；三、本案仲裁费18961元，由万高公司承担。根据东胜公司申请，本院于2017年10月9日立案执行，案号为（2017）苏11执386号，在执行过程中，本院于2018年10月26日向镇江市房产交易中心送达了（2017）苏11执386号执行裁定书和协助执行通知书，查封案涉万高公司位于镇江市××大道南侧，御桥港路西侧B11幢101室、102室房产，查封期限为3年。

案外人**针对上述执行行为提出异议称，江苏正方园建设集团有限公司安排其就包括绿园山庄B11幢101室、102室房产与万高公司签了《商品房买卖同》，并办理网上备案手续，正方园公司以对万高公司享有的债权冲抵房屋价款，2016年1月，万高公司将案涉房屋交付其本人，其于2016年1月27日与万高公司签署《购房补充协议》约定，由万高公司对房屋出入口进行改造，其也正常缴纳了物业费，其至今未办理过户登记，是因为万高公司所致，其并不具有任何过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，人民法院不应查封，请求本院解除对案涉房产的查封，维护其合法权益。

另查明，**与万高公司订立两份商品房买卖合同，约定**分别以330和470万元价格购买位于南徐大道南侧、御桥港路西侧、团山路北侧绿园山庄小区B11幢1-2层101室房产、B11幢1-3层102室房产，建筑面积分别为175.17平方米和286.14平方米，付款方式为2015年11月13日一次性付清，万高公司应当在2015年12月31日前交付**使用，上述两份合同于2015年11月13日网签备案。

2016年1月27日，**与万高公司签订《购房合同补充协议》，约定**购买的B11幢101室、102室房屋由原来两个入口改为一个入口，改造为双方自行行为，造成的责任，双方共同承担。

又查明，因万高公司尚欠江苏奕淳集团有限公司（以下简称奕淳集团）11855200元，而奕淳集团又欠江苏正方园建设集团有限公司（以下简称正方园公司）1820万元，三方遂订立《债权债务转让合同》，约定奕淳集团对万高公司享有11855200元债权自本合同签订之日起转让给正方园公司，而奕淳集团对正方园公司的11855200元债务则转让给万高公司，至此，奕淳集团对正方园公司的债务全部了结，有关万高公司以不动产清偿债务的的约定，由万高公司与奕淳公司另行协商签订合同。

2015年11月，正方园公司与万高公司订立《关于以不动产清偿债务的协议书》，约定正方园公司同意万高公司以其开发建设的商品房清偿依照《债权债务转让合同》所欠的债务11855200元，双方一致确认，正方园公司或其指定第三人应于本协议签订之日起3个工作日内与万高公司办理《抵债房屋明细表》所列房屋的商品房买卖网签手续，手续办结及结清多退少补的差额后，即视为双方之间的债务已了结，万高公司应协助正方园公司或其指定的第三人取得以办结商品房买卖网签手续的《抵债房屋明细表》所列房屋的产权证书。

正方园公司于2019年6月20日作出说明，称其公司根据《以不动产清偿债务的协议书》约定，指定**接受上述两套案涉房产，并由**与万高公司签署《商品房买卖合同》且办理网上备案手续，**系受正方园公司委托持有上述房产。

还查明，**以自己名义于2017年12月10支付了案涉两处房产的自2016年1月1日至2018年12月31日相关费用，但物业服务合同系由王金荣与案涉房产的物业管理公司无锡奕淳物业服务有限公司订立，**代理人对此称王金荣系正方园公司职工。

另又查明，正方园公司章程载明公司股东为吕树宝和杨爱玉，其二人为夫妻，**系其二人之女。

本院认为，本案的争议焦点为：**以其系案涉房产买受人为由所提异议，能否排除本院对案涉绿园山庄小区B11幢101、102室房产的查封行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，**虽然以自己名义与万高公司订立了两份商品房买卖协议，但仍不符合上述司法解释所规定可以排除执行的法定条件。其理由为：首先，就案涉房产的占有使用方面，**虽以自己名义缴纳了案涉房产的部分费用，但却并未与该房产的物业管理公司无锡奕淳物业服务有限公司订立相应的物业服务合同，实际系正方园公司职工王金荣与无锡奕淳物业服务管理公司订立协议，该事实足以说明**对案涉房产的占有存在瑕疵，并非法律所规定的完全支配控制，再结合**及正方园公司均认可**仅是代正方园公司持有案涉房产，进一步证明**因缺乏对案涉房产的主观占有意图而不构成取对该两套房产的实际占有使用。

其次，就购房款支付情况而言，**在订立商品房买卖合同后，并未实际支付任何购房款，而系由正方园公司以对万高公司的债权予以抵偿，鉴于正方园公司系独立的企业法人，其公司行为与公司股东行为并无直接关联，**虽系该公司股东吕树宝、杨爱玉之女，但并不意味着正方园以债权抵扣购房款的行为可当然视为系**个人的付款行为，**主张正方园公司的抵偿行为即为其个人付款行为的异议理由，实属将公司财产与其个人财产混同，此行为损害了公司债权人的合法权益，故其提出的异议理由，于法无据，本院不予采信。

综上，**的执行异议，不符合上述司法解释规定排除执行的法定条件，不能排除本院对案涉房地产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回案外人**的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审 判 长　　于　竞

审 判 员　　章晓东

审 判 员　　贾黛舒

法官助理　　杨智勇

二〇二〇年三月十九日

书 记 员　　覃嘉茜