北京海锦房地产开发有限公司等非与执行审查执行判决书

北京市昌平区人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)京0114执异1056号

案外人：郎晓娜，女，1978年6月18日出生，汉族，户籍地哈尔滨市。

委托诉讼代理人：张春月，北京阅博律师事务所律师。

申请执行人：安徽先发建筑工程有限公司，住所地安徽省无为县无城凌风山庄2#楼2#门面。

法定代表人：林善茂，总经理。

委托诉讼代理人：朱青，女，1993年8月16日出生，汉族，为该公司员工，住公司宿舍。

被执行人：北京海锦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路136号北楼2层。

法定代表人：曹金营。

被执行人：***（又名王香韬），男，1971年11月15日出生，汉族，住山东省莘县。

本院在执行安徽先发建筑工程有限公司与北京海锦房地产开发有限公司、***建设工程合同纠纷一案[执行依据：（2019）京0114民初15036号民事判决书；执行案号：(2021)京0114执531号]过程中，案外人郎晓娜向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。

案外人郎晓娜称，请求立即解除对涉案房屋（北京海锦房地产开发有限公司名下位于昌平区的不动产，不动产权证号：X京房权证昌字第XXXX号）的查封。事实与理由:异议人与北京海锦房地产开发有限公司就案涉房屋过户而提起的房屋买卖合同纠纷案件，案号为：(2021)京0114民初6686号。诉讼中，异议人申请对案涉房屋进行诉讼保全。2021年11月1日庭审中，被法官告知“案涉房屋被贵院以(2021)京0114执531号裁定予以查封”。异议人认为：申请执行人与被执行人就北京市昌平区人民法院(2019)京0114民初15036号民事判决书强制执行过程中，贵法院误将案外异议人的财产，当作被执行人的财产予以查封。异议人依法提出本执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(2004年10月26日最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正)第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人是执行案件的案外人，案涉房屋属于异议人的个人财产，不属于被执行财产，依照上述规定，人民法院不应查封案涉房屋，具体说明如下：1、北京市昌平区人民法院的生效判决已确认郎晓娜与北京海锦房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。2006年8月6日郎晓娜与北京海锦房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，该合同约定北京海锦房地产开发有限公司将位于北京市昌平区房屋出售给郎晓娜，该房屋销售价格为每平米2000元，总计房价为280万元。郎晓娜向北京海锦房地产开发有限公司支付了全部房款，北京海锦房地产开发有限公司将该房屋交郎晓娜占有和使用，但却以各种借口迟迟未办理房屋过户手续。2016年3月1日，郎晓娜以房屋买卖合同纠纷为由将北京海锦房地产开发有限公司诉至北京市昌平区人民法院，要求北京海锦房地产开发有限公司将北京市昌平区房屋过户至郎晓娜名下并向其支付违约金。北京市昌平区人民法院于2018年4月17日作出(2016)京0114民初4178号民事判决。该判决确认：郎晓娜与北京海锦房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》有效。北京市第一中级人民法院于2018年7月25日作出(2018)京01民终5792号民事判决。该判决维持原判。2、关于房屋的占有。郎晓娜占有、使用案涉房屋9年，北京海锦房地产开发有限公司未经郎晓娜同意，强行将承租案涉房屋的培训机构轰走，撬锁进入案涉房屋，对郎晓娜继续使用、占有房屋造成阻碍。2016年3月1日，郎晓娜以物权保护纠纷为由将北京海锦房地产开发有限公司诉至北京市昌平区人民法院，诉请判决返还北京市昌平区房屋并支付房屋占用费50万元。北京市昌平区人民法院作出(2016)京0114民初4179号民事判决，驳回郎晓娜的全部诉讼请求，郎晓娜不服上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2018年12月28日作出(2018)京01民终9817号民事判决书，判决：一、撤销北京市昌平区人民法院(2016)京0114民初4179号民事判决：二、北京海锦房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将昌平区的房屋腾空后返还给郎晓娜；三、北京海锦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付郎晓娜从2015年7月28日至2016年7月27日房屋占用费50万元。经过北京市昌平区人民法院的执行，上述房屋现已返还给郎晓娜。3、关于注销房屋的抵押权登记。北京海锦房地产开发有限公司与谢佳佳于2015年8月10日签订《主债权及房屋抵押合同》，将涉案房屋进行了抵押登记。北京市石景山区人民法院于2021年5月13日作出(2021)京0107执1815号执行裁定书：注销了北京海锦房地产开发有限公司与谢佳佳将涉案房屋进行了抵押登记。4、郎晓娜对涉案房屋未办理过户手续没有过错。从2006年郎晓娜占有涉案房屋时起，一直要求北京海锦房地产开发有限公司办理房产过户手续，并从2016年至今，仍通过向法院诉讼的方式要求北京海锦房地产开发有限公司办理房产过户手续，郎晓娜对涉案房屋未办理过户手续，没有过错。综上所述，依照最高人民法院的上述规定，涉案房屋属于不得查封的情形。为维护异议人的合法权益，依据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，现提出异议申请，请贵院在收到书面异议之日起十五日内审查并作出裁决。

安徽先发建筑工程有限公司称，驳回异议人提出的申请。事实与理由：1、答辩人（申请执行人）依法查封执行被执行人名下的房、地等财产符合法律的要求。答辩人（申请执行人）与被执行人北京海锦房地产开发有限公司被执行人***建设工程合同纠纷一案，经北京市昌平区人民法院审理已结案[民事判决书(2019)京0114民初15036号]，判令被执行人给付答辩人履约保证金3960万元及利息损失。诉讼期间，答辩人依法申请保全了被执行人名下相应的财产：判决生效后，答辩人申请执行，北京市昌平区人民法院依(2021)京0114执531号裁定，予以查封、拍卖和变卖被执行人于位于北京市昌平区昌平镇东环路136号建设用地使用权，符合法律要求。2、涉案房产一直在被执行人名下，答辩人作为善意第三人查封涉案房产的士地符合法律要求。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人。登记的公信力具有三个方面的内容：一是房地产权属变动的依据。登记起着房地产权属能否按照当事人的意思设立、变更与消灭的作用。二是产权正确性的推断。房地产登记簿上记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，并以登记簿上所记载的当事人的权利内容为确定房地产权利的依据。三是善意保护，凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿记载的权利的权利人并非真正权利人时，都应当推定其为善意。法律确认房地产登记簿上记载的权利为真实，目的是为了保护善意第三人。3、异议人与被执行人签订《房屋买卖合同》虽判定为有效合同，但该合同履行的效力为待定，符合效力待定的特征。涉案土地依然登记在被执行人名下，异议人不享有其权利。异议人与被执行人签订《房屋买卖合同》，虽经北京市昌平区人民法院民事判决书(2016)京0114民初4178号判决有效，但依判决查实的结果显示涉案房屋所在土地性质为国有划拨性质。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。上述规定表明国有划拨土地上建设的房屋需要转让时，应当报有批准权的人民政府审核批准，故异议人与被执行人签订《房屋买卖合同》虽然有效，但是该《房屋买卖合同》需要报有批准权的人民政府审批来决定。故该《房屋买卖合同》虽然有效，但其涉及的条款需要报有批准权的人民政府审批通过才能生效，故该《房屋买卖合同》实为效力待定合同。由此可知该涉案土地的权属转移并不以异议人与被执行人签订的《房屋买卖合同》约定为依据，故异议人不享有涉案土地的权利。4、异议人与被执行人有串通订立合同的嫌疑，不应认定为依照最高院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2021)第十五条规定中的善意第三人，且异议人对涉案土地及房屋未能过户存在过错。依照最高院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2021)第十五条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由昌平法院判决可知：异议人于2006年8月6日与北京海锦房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，当时北京海锦房地产开发有限公司的法定代表人为孙秀丽，且与韩勇峰通过股权转让形式已成为北京海锦房地产开发有限公司的新股东。孙秀丽为郎晓娜之母，并于2005年12月1日至2008年1月28日期间担任北京海锦房地产开发有限公司执行董事及法定代表人。2007年10月24日孙秀丽、韩勇峰与王相增、王殿坤签订《股份转让协议书》，约定孙秀丽、韩勇峰将其二人持有的北京海锦房地产开发有限公司股份转让给王相赠、王殿坤。由以上事实可知：北京海锦房地产开发有限公司名下的土地及房屋权属的实际享有人都是通过股份的转让实施的，因为北京海锦房地产开发有限公司名下的土地为划拨士地，未经批准权的人民政府审批通过，无法进行买卖。异议人之母孙秀丽作为北京海锦房地产开发有限公司的法人及股东，参与并实施了公司股份转让全过程，对北京海锦房地产开发有限公司名下土地的性质应极其了解，对公司名下房产的买卖需批准权的人民政府审批通才能实际履行这一情况也应该非常清楚，故异议人作为孙秀丽的女儿，也应该知晓该《房屋买卖合同》有可能不能履行而造成房产不能过户的结果。在此种情形之下，异议人依然与被执行人（北京海锦房地产开发有限公司）签订《房屋买卖合同》，更实际像是异议人与其母亲订立合同，属于明知不可为而为之。异议人与被执行人订立合同的行为，只能说明合同双方对该合同的执行与撤销具有较高的自主权，有串通订立合同的嫌疑，且该情况具有高度的盖然性。由以上涉案房屋的买卖过程来看，异议人不能认定为善意第三人，这样的做法具有明显过错，这样的做法也损害了《房屋买卖合同》外的第三人的利益。故涉案房产未能过户，异议人具有明显的过错。同时该涉案房产自2015年1月实际为被执行人占用，故异议人解除查封的请求不符合民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2021)第十五条规定的情形。故请求法院查明事实，依法驳回异议人的申请！

本院查明，安徽先发建筑工程有限公司与北京海锦房地产开发有限公司、***建设工程合同纠纷一案，本院（2019）京0114民初15036号生效民事判决书判决如下：一、北京海锦房地产开发有限公司与安徽先发建筑工程有限公司于2016年4月18日签订的《代建协议》无效；二、***于2016年4月18日出具的《担保函》无效；三、北京海锦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付安徽先发建筑工程有限公司履约保证金3960万元及利息损失（以3960万元为基数，自2016年4月18日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；四、***对于北京海锦房地产开发有限公司基于上述第三项所确定的债务不能清偿部分的三分之一承担连带赔偿责任；五、***在承担赔偿责任后，有权向北京海锦房地产开发有限公司追偿；六、驳回安徽先发建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320259元及保全费5000元，由北京海锦房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由北京海锦房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由北京海锦房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。后安徽先发建筑工程有限公司向本院申请执行，本院以(2021)京0114执531号立案执行。执行过程中，本院轮候查封了北京海锦房地产开发有限公司名下坐落于北京市昌平区的房屋（以下简称涉案房屋）。

为支持其主张，郎晓娜向本院提供了《房屋买卖合同》及《补充协议》、民事判决书、购房款发票等证据。根据郎晓娜提供的证据显示，昌平区房屋（一至四层）自2004年4月起登记在北京海锦房地产开发有限公司名下，六层登记在北京方舟书苑科技发展有限公司名下。2006年8月6日北京海锦房地产开发有限公司（卖方、转让方、乙方）与郎晓娜（买方、受让方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋具体情况为昌平区XX号23-1、23-2、23-3及六层部分（方舟书苑一层、二层、三层、四层、六层，均为部分），总面积约为1400平方米，销售价格为每平方米2000元，总计房价二百八十万元正。合同第三条写明：因乙方欠甲方借款二百八十万元逾期没有偿还，因此，甲乙双方同意以该借款抵充房屋转让款，在本协议签订后，甲乙双方原借款债权债务消灭，同时，甲方已付清本协议全部房屋转让款。合同还约定了其他内容。同年8月9日，双方又签订《补充协议（说明）》，写明：郎晓娜购买的昌平区XX号方舟书苑东侧楼1至4层及楼前面积等等（有附件示意图），由于我公司与此房屋的房产证、土地证在银行作抵押，暂时不能给予分割办理分证手续，我公司承诺自卖房之日起一年之内给予办理分换产权手续，若超出约定之日，则按购房一年后的购房款总额的银行贷款利率给予支付利息违约金（日万分之一）。双方签订房屋买卖合同后，涉案房屋一直由郎晓娜使用，郎晓娜将涉案房屋出租给第三方使用，但双方一直未办理房屋产权过户手续。郎晓娜曾诉至本院，请求北京海锦房地产开发有限公司继续履行《房屋买卖合同》，将上述涉案房屋过户给郎晓娜，本院作出（2016）京0114民初4178号民事判决书，判决驳回郎晓娜的诉讼请求。郎晓娜不服，上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终5792号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决本院认为部分写到：诉争房产所在土地为划拨方式取得，其转让由有审批权的人民政府审批，且诉争房屋上尚有抵押权登记，郎晓娜在未涤除抵押权的情形下要求北京海锦房地产开发有限公司过户，法律上不能履行。

本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。本案中，涉案房屋系抵债所得，且签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时涉案房屋上就设有抵押登记，涉案房屋所在土地为划拨方式取得，故郎晓娜所述异议理由并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。郎晓娜的异议请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，裁定如下：

驳回郎晓娜的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　梁永胜

审判员　　董晶晶

审判员　　王慧霞

二〇二二年四月二十五日

书记员　　常　欢