***等与上海龙马建筑安装公司等财产损害赔偿纠纷民事一审案件民事判决书

上海市宝山区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0113民初20387号

原告：周起治，男，1974年9月21日出生，汉族，住江西省瑞昌市高丰镇小源村竹林18号。

原告：***，女，1985年3月15日出生，汉族，住江西省瑞昌市高丰镇小源村竹林。

上列两原告共同委托诉讼代理人：颜丹丹，上海瀛东律师事务所律师。

被告：上海市宝山区宝翼种畜场，住所地上海市宝山区铁山路1050号1幢2-518。

法定代表人：吴杰，总经理。

委托诉讼代理人：张亦平，上海市东海律师事务所律师。

被告：上海龙马建筑安装公司，住所地上海市宝山区蕴川路5503号4588室。

法定代表人：薛强，总经理。

委托诉讼代理人：夏朝霞，上海市东海律师事务所律师。

原告周起治、***诉被告上海市宝山区宝翼种畜场（以下简称宝翼种畜场）、上海龙马建筑安装公司（以下简称龙马公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周起治、***的委托诉讼代理人颜丹丹、被告宝翼种畜场的委托诉讼代理人张亦平、被告龙马公司的委托诉讼代理人夏朝霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周起治、***向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿房屋的房价折损补偿金人民币809,760元（折损率为35%，房屋单价按照每平方米30,000元计算）；2、被告向原告赔偿维修费200,000元；3、被告向原告赔偿维修期间的租房费用24,000元（按照每月4,000元计算6个月）；4、被告向原告赔偿无法正常使用房屋而产生的损失（按照每月在外租房费用2,900元标准计算，期限自被告龙马公司施工结束之日即2016年6月19日至维修开始之日）；5、被告向原告赔偿谈判误工费1,240元（按照上海市最低工资2,480元计算15天）。事实与理由：2001年2月26日，周起治与上海宝园房地产有限公司（以下简称宝园公司）签订《上海市内销商品房出售合同》，约定由周起治向宝园公司购买上海市宝山区沪太路3717弄大唐花园3号601室房屋（以下简称系争房屋），总房价款131,104元。当日，周起治向宝园公司支付了全部房款。现系争房屋登记在两原告名下。交房后周起治、***即发现上述房屋存在严重的倾斜质量问题。后经周起治、***了解，大唐花园小区于1994年12月竣工，1995年下半年，在紧靠大唐花园1、3、5、7、9号楼房屋西侧又建造了7层敦发商住楼（81、91、101、111、121号楼）。商住楼于1995年12月建成后向东倾斜，后对商住楼进行纠倾与地基加固，但却增加了大唐花园1、3、5、7、9号楼房屋西侧的沉降，房屋顶部仍相碰。2002年4月，宝园公司出具承诺，承诺进行纠偏加工施工，并确保纠偏后建筑物不再继续倾斜。2016年5月8日至2016年6月19日，龙马公司实施了纠偏和加固工作。现宝园公司已注销，股东为宝翼种畜场。因影响系争房屋正常使用的损伤至今仍未得到任何处理，故原告诉至本院。

被告宝翼种畜场辩称，本案系因宝翼种畜场委托龙马公司进行纠偏所引发。1号楼偏斜度最大，相关建筑沉降已二十年，纠偏会出现新的裂缝，其他业主看到出现新的裂缝就阻止纠偏。1号楼施工完毕之后，其他楼的纠偏工程被迫中止。关于周起治、***主张的损失：1、房屋贬值损失，于法无据；2、修复费用，2017年4月份顾村镇政府委托第三方对该幢楼毁损及修复情况逐一进行评定并补偿，周起治、***没有接受该方案，责任在周起治、***；3、关于维修期间的租房费用及维修前的损失，不同意赔偿；4、误工费，于法无据。

被告龙马公司辩称，其不是侵权责任的赔偿人，龙马公司系接受宝翼种畜场委托对大唐花园1、3、5、7号楼进行纠偏。另，龙马公司对房屋的纠偏工程已于2016年6月结束。此后周起治、***并未向龙马公司主张权利，原告现主张权利已超过诉讼时效。

本院经审理认定事实如下：

2001年2月26日，周起治（乙方）与宝园公司（甲方）签订《上海市内销商品房出售合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，总房价款131,104元。当日，周起治向宝园公司支付了全部房款。现系争房屋（建筑面积77.12平方米）登记在周起治、***名下。

2002年4月11日，宝园公司出具《关于大唐花园1、3、5、7、9等五幢楼房屋纠倾加固质量问题的承诺》，承诺纠倾加固施工中出现的质量问题由其负责修复，并确保纠偏后建筑物不再继续倾斜，一年内建筑物的倾斜率在纠倾结束时的基础上不超过4‰的国家新建住宅工程的验收标准。

2002年10月，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《大唐花园1、3、5、7、9号楼倾斜测量结果》，载明系争房屋所在的1号楼平均向西倾斜6.47‰。

2014年5月，上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具《大唐花园1、3、5、7、9号楼及相邻的敦发81、91、101、111、121号楼房屋倾斜测量报告》，载明系争房屋所在的1号楼平均向西倾斜率为7.1‰，与2002年10月的倾斜测量结果相比，大唐花园1、3、5、7、9号楼各房屋平均倾斜率变化不大，目前大唐花园1、3、5、7号楼顶部与相邻的敦发81、91、101、111号楼外墙存在相碰问题，建议继续对各房屋沉降与倾斜进行定期监测，发现问题及时采取措施。

2014年8月，中冶建筑研究总院（上海）有限公司房屋质量检测站出具《大唐花园1-9（单）号及敦发81、91、101、111、121号房屋完损检测报告》，载明1-9（单）号楼总体朝西倾斜，阳角最大倾斜率1号楼为8.4‰，1-7（单）号楼房屋可评定为一般损坏房；1-7（单）号楼顶变形缝因倾斜碰在一起或变窄明显，需对房屋进行纠偏处理，使变形缝得以恢复；建议对1-7（单）号房屋地基进行纠偏、加固处理，使房屋倾斜率在规范允许范围内，并使变形缝得以恢复、两侧建筑不再相碰，排除安全隐患。

2016年5月，宝翼种畜场委托龙马公司对大唐花园1、3、5、7号楼进行纠倾、地基加固施工。后龙马公司对1号楼进行了纠偏、地基加固处理。

2016年10月25日，上海浦东房屋质量检测站出具《大唐花园1-4号房屋完损检测报告》，载明经现场完损检测，目前房屋存在一定的损伤，主要为部分墙体存在竖向、斜向及水平向裂缝，墙面不同程度粉刷开裂，预制板拼接缝，部分屋面墙面渗漏及霉变，部分门窗开关不灵等；目前被检房屋可评定为一般损坏房，但部分构件存在着一些较明显的结构性损伤；根据委托方提供的资料显示房屋在进行纠偏加固施工过程中迫降速度较快，不利于应力逐步释放，对房屋产生了一定的影响，造成房屋新旧损伤的出现、发展、加剧；由于目前房屋倾斜变化不稳定，建议对被检房屋及时进行沉降、倾斜跟踪监测，与敦发商住楼81号变形缝宽度跟踪监测，并对典型的结构裂缝设置裂缝监测点监测，以掌握房屋及构件的后续变化情况，如有异常应及时通知相关部门进行处理；沉降稳定后对房屋进行全面的维修加固，确保房屋的正常使用。

2020年4月5日，城安（上海）工程检测有限公司出具《顾村大唐花园1、3、5、7号住宅楼变形监测成果报告》，载明在监测期间，各沉降点相对于基准点沉降数值变化很小，表明主体结构及地基基础相对稳定；在监测期间，各水平位移测点数值变化很小，表明房屋变形缝两侧的房屋也基本稳定；鉴于上述房屋变形相对稳定，且四幢房屋的变形缝无进一步缩小的状况，建议后续暂时不必对顾村大唐花园3、5、7、号进行纠偏加固，如后续因周边环境改变，发现房屋变形缝扩大，应重新进行相应的变形监测。

2020年12月25日，宝翼种畜场作为股东出具注销清算报告，并承诺宝园公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2020年12月29日，上海市宝山区市场监督管理局对宝园公司注销登记。

审理中，经周起治、***申请，本院依法委托上海市房屋建筑设计院有限公司（以下简称房屋设计院）对系争房屋因质量问题造成损害情况的修复方案予以鉴定。2021年5月8日，房屋设计院出具鉴定意见，系争房屋厨房、客餐厅、卫生间、主卧室、次卧室、阳台存在墙面、顶面开裂、房屋渗漏水、瓷砖空鼓、开裂，顶面预制板移位等，房屋为一般损坏房，依据相关规范标准要求，对损伤构件做加固处理，对装修受损予以修复处理，并附有修复方案。周起治、***支付鉴定费3万元。嗣后，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司（以下简称沪港公司）对系争房屋按照房屋设计院出具的修复方案进行修复费用鉴定。2021年8月24日，沪港公司出具鉴定意见，工程造价为88,740.43元，其中次卧铝合金窗价格为2,427元。后周起治、***对鉴定意见存在部分漏项等提出异议。2021年11月1日，沪港公司出具补充报告，将造价意见调整为114,298.83元，其中次卧铝合金窗价格为1,164.96元。周起治、***支付鉴定费1,500元。

针对沪港公司的鉴定意见，周起治、***表示该造价总体偏低；客餐厅、主卧等批腻子修复项目存在遗漏；次卧铝合金窗补充报告价格调整为1,164.96元，低于原报告的2,427元；工料机汇总表中存在降低部分项目数量和单价、遗漏“砖瓦工、房屋修缮”等项目。宝翼种畜场、龙马公司表示应参照最初的鉴定意见对修复造价进行确定。沪港公司鉴定人员表示相关批腻子费用已包含在顶面、墙面等修复项目中；关于部分单价、数量调整问题，因对部分内容进行了细化，并参照最近的建设工程价格市场价信息进行了核算。

关于宝翼种畜场、龙马公司的侵权行为，周起治、***表示系争房屋交付时已经存在严重倾斜问题，宝园公司承诺进行纠偏处理；龙马公司在没有对系争房屋进行地基勘探及获取设计图纸情况下就实施了纠偏和加固工程，致使施工过程中出现了墙体开裂现象，且后期鉴定机构的检测报告也可以看出因龙马公司施工行为导致房屋墙体大面积开裂，并出现结构性损坏的事实。

本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，宝园公司出售的系争房屋存在倾斜问题，宝园公司亦对包括系争房屋在内的五幢楼房纠倾加固质量问题作出承诺，其应当对造成周起治、***的财产损失承担侵权责任。现宝园公司已经注销，其相关权利义务由宝翼种畜场予以继受，故应由宝翼种畜场予以赔偿。

关于龙马公司是否承担侵权责任。本院认为，因龙马公司系接受宝翼种畜场的委托从而实施的纠倾、地基加固工程，应由委托人即宝翼种畜场承担民事责任。周起治、***要求龙马公司承担侵权责任无法律依据，本院难以准许。

关于周起治、***的相关主张：1、关于房价折损损失。系争房屋所处楼栋已经纠倾、地基加固工程处理，且经检测主体结构及地基基础相对稳定。另，关于系争房屋的修复方案已经相关部门鉴定，通过修复系争房屋能够满足正常居住需要。综上，本院对周起治、***主张的房价折损损失不予支持。2、关于维修费用。相关鉴定机构已出具修复方案及修复费用的鉴定意见，本院结合鉴定意见及各方意见对该损失予以认定。周起治、***所提遗漏批腻子费用等，因已包含在墙面、顶面修复中，故对其所提上述异议本院不予采信。关于相关单价等调整问题，沪港公司系参照最近的建设工程价格市场价信息进行核算，对周起治、***利益未造成损害，沪港公司的核算方法本院予以采纳。关于周起治、***对次卧铝合金窗价格问题提出的异议，本院对比最初的鉴定意见及补充鉴定意见，除次卧铝合金窗价格调整外，客餐厅等铝合金窗价格均未调整，故次卧铝合金窗价格以2,427元计算为宜。综上，本院确认修复费用为115,560.87元。3、关于维修期间租房费用及自龙马公司施工结束日至维修开始之日期间无法正常使用系争房屋的损失。系争房屋维修期间，势必会影响周起治、***对系争房屋的使用，会对周起治、***产生损失。关于维修前的损失，经鉴定系争房屋存在墙面、顶面开裂现象、房屋渗漏水问题，对周起治、***使用系争房屋会有一定影响。本院结合系争房屋存在的问题以及对周起治、***使用系争房屋造成的影响、该地段市场租金行情等本案实际情况，本院酌情确定上述无法正常使用房屋损失共计2万元。4、关于误工费。周起治、***主张该损失无相关依据，本院难以准许。另外，考虑本案实际情况，由宝翼种畜场酌情多承担诉讼费。

依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2010年《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：

一、被告上海市宝山区宝翼种畜场于本判决生效之日起十日内，赔偿原告周起治、***修复费用115,560.87元、无法正常使用房屋损失20,000元；

二、驳回原告周起治、***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费收取15,367元，由原告周起治、***负担5,367元，被告上海市宝山区宝翼种畜场负担10,000元。鉴定费31,500元，由被告上海市宝山区宝翼种畜场负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审　判　长　　杨利民

审　判　员　　武恩强

人民陪审员　　郭　妙

二〇二一年十二月二十二日

法官　助理　　汤　娜

书　记　员　　汤　娜

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国侵权责任法》

行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

……

二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条……

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

……