北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2017）京03民终175号
上诉人（原审原告、反诉被告）：耿×1，男，1956年8月11日出生。
委托诉讼代理人：胡忠义，北京盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇东杜兰村。
法定代表人:段久洋，总经理。
被上诉人（原审被告）：段×1，男，1985年9月12日出生。
被上诉人（原审被告）：北京市顺义区苗木产业协会，住所地北京市顺义区三北苗木基地。
法定代表人:段×2，会长。
三被上诉人共同委托诉讼代理人：白晓东，北京市臻昊律师事务所律师。
三被上诉人共同委托诉讼代理人:刘庆喜，北京百朗律师事务所律师。
原审第三人：北京六泰合酒店管理有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号1幢。
法定代表人:耿鑫，执行董事。
委托诉讼代理人：李子龙，北京盈科律师事务所律师。
上诉人耿×1因与被上诉人北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司（以下简称玄鸿燕塞公司）、段×1、北京市顺义区苗木产业协会（以下简称苗木产业协会）、原审第三人北京六泰合酒店管理有限公司（以下简称六泰合公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第08298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人耿×1及其委托诉讼代理人胡忠义、被上诉人玄鸿燕塞公司、被上诉人段×1、被上诉人苗木产业协会之共同委托诉讼代理人白晓东、刘庆喜，原审第三人六泰合公司之委托诉讼代理人李子龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
耿×1上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项至第七项；3.判令玄鸿燕塞公司返还房屋租金40万元；4.判令玄鸿燕塞公司赔偿因违约给上诉人耿×1造成经济损失4000万元；5.判令段×1、苗木产业协会与玄鸿燕塞公司对上述第3、4项义务承担连带责任；6.判令驳回玄鸿燕塞公司全部诉讼请求；7.判令玄鸿燕塞公司、段×1、苗木产业协会承担本案全部诉讼费、鉴定费。事实与理由：一、玄鸿燕塞公司、段×1明知耿×1租赁房屋及场地用于酒店经营，恶意隐瞒智能温室、配套楼占用土地是农业用地性质，即未在租赁合同中提示只能用于花卉苗木种植等农业项目，也未能在合同生效后改变土地性质，致使上述租赁物无法用于酒店经营。其行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，给耿×1造成重大损失。一审判决对被上诉人违规出租农业用地事实未予认定，放纵被上诉人违约违法行为，判令其非法获利，损害耿×1合法权益。耿×1与玄鸿燕塞公司、段×12011年5月5日签订《房屋租赁合同》第一条第（一）项约定，租赁物场地坐落北京市顺义区南法信镇东杜兰村西，京密路与顺沙路东北夹角处，建筑面积15922.41平方米（综合楼9951.41平方米、智能温室4032平方米，配套楼1939平方米）。根据玄鸿燕塞公司与南法信镇东杜兰村经济合作社2003年10月1日签订《土地使用补偿合同》及2007年10月11日签订《土地租赁合同》，4032平方米智能温室及1939平方米配套楼占用土地是集体土地，性质属农业用地，只限农业项目开发，如改变性质须经出租人同意和上级有关部门批准。根据南法信镇土地规划科2012年5月18日出具《告知书》及顺义区发改委2007年2月8日作出《关于北京市玄鸿燕塞公司绿化工程有限公司建设优质苗木花卉生产基地核准的批复》，本案所涉4032平方米智能温室等租赁物及占用土地只能用于苗木花卉种植，未经政府批准不得用于其他用途。玄鸿燕塞公司、段×1明知上述情形，为获利益，擅自违法将相关农业用地及地上建筑出租耿×1用于酒店经营。其与耿×1签订《房屋租赁合同》时，刻意隐瞒土地租赁合同和发改委批复，未告知和提示涉及土地性质为农业用地，只能用于农业项目，而是在《房屋租赁合同》中约定由耿×1自主经营，并且明确约定智能温室和院落土地如何装修扩建直至使用，由耿×1自主决定，表明其自始至终明知用于酒店经营。耿×1改建扩建过程中，被上诉人出具文件及签订文件也证明其对酒店经营用途明知和许可。《房屋租赁合同》生效后，耿×1按约定经玄鸿燕塞公司、段×1同意，根据酒店经营需要，对智能温室、配套楼及场地进行改扩建和装修，直至建设完工具备使用条件，因玄鸿燕塞公司、段×1未能改变土地性质，致无法办理相关手续而不能使用。一审判决无视上述事实，认定租赁合同有效同时，认定玄鸿燕塞公司交付租赁物符合法律规定和合同约定，损害集体经济组织合法权益，也损害耿×1合法权益，属于重大事实认定错误。二、玄鸿燕塞公司、段×1恶意隐瞒综合楼真正建筑面积严重超过规划审批面积事实，且租赁合同生效后未能取得相关合法手续，使耿×1无法办理酒店开办手续。综合楼所有权人苗木协会明知上述情形，仍与玄鸿燕塞公司、段×1恶意串通，对外出具证明和授权手续，被上诉人行为构成根本违约，导致合同目的无法实现，给耿×1造成重大经济损失，一审判决对不符合规划法的租赁物进行出租的关键事实未予认定，损害耿×1合法权益。耿×1与玄鸿燕塞公司、段×12011年5月5日签订《房屋租赁合同》第一条第（一）项约定房屋中综合楼面积9951.41平方米，但该面积不符合《规划法》、最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定。根据规划许可证，综合楼面积为8051平方米，综合楼真正建筑面积比规划面积多1900.41平方米，即使根据房屋所有权证书综合楼面积也只用8676.81平方米，比真正建筑面积少1274.6平方米。根据《规划法》等相关法律，不符合规划的建筑不允许出租。但玄鸿燕塞公司、段×1、苗木协会对耿×1隐瞒事实，且在耿×1经出租人许可按合同约定进行酒店改扩建完工后，仍未取得超过规划面积部分合法手续，致耿×1无法办理酒店开办手续，巨额投入无法收回。一审判决对超过规划面积房屋租赁事实不予认定，损害国家利益、耿×1合法权益，使出租人非法出租获利合法化，属重大事实认定错误。三、一审判决其他认定事实错误和适用法律错误：1.一审判决认定综合楼无法通过消防验收系耿×1方面原因，与玄鸿燕塞公司加建致使综合楼超规划无关，属于事实认定错误。一审引用《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》（京公（顺）消验查[2012]第002号），实际上该文件仅针对施工过程中一次局部验收，且耿×1已经按文件内容进行整改，达到要求。消防部门最后没有通过验收，根本原因系《房屋租赁合同》中约定综合楼真正建筑面积与规划面积有重大出入。玄鸿燕塞公司、段×1、苗木协会隐瞒该事实，且事后未能通过合法手续补正，导致消防验收无法通过，应承担法律责任。2.一审法院委托司法鉴定，程序不符合规定，内容与事实有重大出入，一审法院拒绝重新鉴定属于适用法律错误。根据耿×1陈述，玄鸿燕塞公司、段×1、苗木协会违约给其造成损失约4000万元。为查清事实，一审法院委托司法鉴定。一审法院委托鉴定函作出时间2013年11月19日，但鉴定机构于2014年7月23日至8月27日才在一审承办法官安排下进行现场勘查测量，2015年4月7日才做出鉴定报告。根据《人民法院司法鉴定工作暂行规定》，程序上严重违法超过鉴定时限。同时，该鉴定报告计算改扩建装修工程量、价格时，与耿×1提供的数据存在重大出入，与耿×1陈述事实差别过大。这种情况下，耿×1提出重新鉴定符合法律规定。3. 玄鸿燕塞公司、段×1、苗木协会均是本案适格被告，一审判决认定段×1、苗木协会不是合同当事人，属于认定事实错误。2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》出租人（甲方）为段×1，段×2作为委托人在出租人一栏签字。2013年8月10日玄鸿燕塞公司作出《认可书》，表示段×2在合同签字及之后相关协议签字，系代表玄鸿燕塞公司委托代理行为。通过披露委托关系成为出租人一方，但本案租赁物综合楼所有权人和土地使用权人是苗木协会，智能温室、配套楼所有权人及土地使用权人是玄鸿燕塞公司。玄鸿燕塞公司只是成为其拥有权力的部分，即智能温室和配套楼及场地部分出租人。苗木协会2012年10月作出《证明》表示承认段×2与耿×12011年5月5日签订《房屋租赁合同》真实有效，综合服务楼一切事宜由玄鸿燕塞公司全权处置。但《证明》授权玄鸿燕塞公司，并未否定、排除段×1出租人地位，故玄鸿燕塞公司与段×1是本案《房屋租赁合同》出租人，均应对该合同承担法律义务。虽苗木协会出具《证明》表示，根据顺义区林业局证明综合楼产权归玄鸿燕塞公司，但鉴于（1）该资产处置不符合法律规定程序；（2）房屋土地产权唯一合同依据是房屋土地部门产权登记；（3）顺义区林业局不具备证明产权归属职能。故苗木协会是综合楼法律意义上所有权人。其明知综合楼真正建筑面积远超规划批准面积，玄鸿燕塞公司与段×1隐瞒重大事实不予制止，还与其恶意串通，对外提供授权和手续，导致耿×1无法了解事实真相，最终形成重大损失。故苗木协会应作为租赁房屋所有权人，应与玄鸿燕塞公司、段×1共同对耿×1承担连带违约责任。4.本案租赁物从法律属性应分为两部分：一部分是城镇房屋综合楼（用地为集体建设用地），一部分是作为农业基础设施智能温室和配套楼（用地为农业用地），因其法律属性不同而应适用不同法律。一审判决对上述关键事实未加区分，全部适用最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》属于适用法律重大错误。5.耿×1作为承租方，在酒店改扩建、装修和开办手续中，必须得到出租方配合，故其在合同履行过程中处于劣势而受制于被上诉人。在合同履行过程中，为办理相关手续按被上诉人要求签订《协议》承诺期限支付租金实属无奈，不能以此证明耿×1承认相关《协议》约定内容承诺期限支付租金的真实性和合法性，不能以此为依据免除被上诉人违约责任。
玄鸿燕塞公司、段×1、苗木产业协会共同辩称：1.涉案建筑物是集体建设用地，有房产证；2.对于房屋用途双方有约定，综合楼、智能温室和场地都是分开的，耿×1对此明知；3.合同签订之后我们将相关资料交付耿×1。
原审第三人六泰合公司同意耿×1上诉请求，事实和理由与耿×1相同。
耿×1向一审法院起诉请求：1. 解除耿×1与玄鸿燕塞公司签订的《房屋租赁合同》；2. 玄鸿燕塞公司退回房屋租赁费用40万元；3.玄鸿燕塞公司赔偿因其不能履行合同给耿×1造成的损失共计7298万元（包括加建、装饰装修、管理费、员工工资、电费等）；4.段×1、苗木产业协会与玄鸿燕塞公司承担连带责任；5.诉讼费和鉴定费由玄鸿燕塞公司负担。
玄鸿燕塞公司提出反诉，请求一审法院判令：1.解除租赁合同，耿×1立即将房屋腾空并返还给玄鸿燕塞公司；2.耿×1给付玄鸿燕塞公司从2011年5月5日起至实际腾退之日止的租赁费（2011年5月5日至2012年5月5日是300万元，2012年5月5日至2013年5月5日是400万元，2013年5月5日至实际腾退之日止是每年500万元）；3.自2011年11月5日至实际腾退之日止，每逾期一日按照当年租金的千分之三给付滞纳金；4.耿×1拆除全部违章建筑（具体指耿×1的加建部分，包括综合楼门厅、综合楼东北角未盖完二层楼、综合楼西北角男浴室及其上的加建二层、三处锅炉房（东、中、西各一个）、连接综合楼和温室大棚的天桥及天桥下的小房、温室大棚改建的演艺大厅、综合楼顶搭建的员工宿舍和厕所、大棚西边盖的员工宿舍、洗衣房、洗碗间、温室大棚内盖的大男女厕所、综合楼空调机房两侧四间平房、自助餐厅（阳光大棚）最南边的门厅、连接大棚和配套楼之间的建筑、自助餐厅（阳光大棚）棚顶上的多层广告板、综合楼门前的旗杆和基座）；5.耿×1给付玄鸿燕塞公司电费130\n653.81元；6.耿×1支付评估费及反诉诉讼费。
第三人六泰合公司述称：意见同耿×1一致。
一审法院认定事实：2011年5月5日，出租人段×1（甲方）与承租人耿×1（乙方）签订《房屋租赁合同》。双方约定：第一条房屋基本情况：（一）所租房屋和场地坐落于北京市顺义区南法信镇东杜兰村西，京密路与顺沙路的东北夹角处，建筑面积15 922.41㎡ (综合楼9951.41㎡, 智能温室4032㎡, 配套楼1939㎡)。（二）租赁范围：除甲方现20间办公用平房、锅炉房、7间餐厅及门前的道路、停车位和7间住宅用房、楼顶佛堂外其余租给乙方使用管理（详见房屋平面图图示范围）。甲方仍需出入大门和通往后院道路。（三）房屋权属状况：甲方持有综合楼产权证以及其他相关手续。房屋所有权人段×1或名称北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司。第二条房屋租赁情况及登记备案：租赁用途：综合楼、智能温室、配套楼及其场地由乙方自主经营。第三条租赁期限：（一）租期20年，从2011年11月5日至2031年11月4日止。于年月日甲方完成向乙方的移交手续，《房屋交割清单》附后。经甲乙双方交验、签字盖章后视为交付完成。（二）租赁期满甲方有权收回房屋。乙方应按照原状返还房屋及设备设施（设备完好，使用正常）。甲乙双方应对房屋、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清乙方应当承担的费用。乙方添置的新物由其自行收回。场地恢复原貌。动产和人员在半个月内撤离，逾期乙方未经甲方同意遗留的物品甲方有权自行处置。（三）楼后甲方规划楼座土地，甲方不基建时乙方可使用，甲方基建时乙方应挪出配合甲方基建。第四条租金及付款方式：（一）租金标准（以下租金以人民币计算）：年租金500万元，每五年递增5%（从起租日开始）。第一年优惠到300万，第二年优惠到400万。（综合楼租金300万元，大棚及其附属设施建筑租金200万元）。（二）租金支付方式，合同签订后三日内乙方付定金40万元，起租日前付260万。如不按时交纳租金，起租日起一星期内乙方撤离所有人员和动产，不动产无偿归甲方，定金不予退还。以后每年租金为年付，先付租金后用房。乙方如不按时交纳租金，每迟一日交滞纳金为当年月租金的3‰。如果乙方连续三个月滞交租金，视乙方为终止合同，甲方有权收回租赁的房屋，并不予乙方任何补偿。（三）租金计算起租日：甲方资产系综合楼，根据乙方需要进行适当装修，筹备期不少于六个月的时间。租金计算日自签约后的第180天开始计算租期。第五条其他相关费用的承担方式：（一）甲方承担和乙方签订《房屋租赁合同》之前的电费及其它建设房屋所支付的各种工程、材料、欠款等费用，所租房屋无抵押、质押。无纠纷。（二）甲方按综合楼、智能温室及配套楼和院落土地的现状租给乙方，如何装修扩建直至使用，乙方自定，但是，乙方不得在装修改扩建过程中破坏所租赁房屋的基础、主体结构及各项设备、设施，重要装修改扩建工程要与甲方沟通。所发生的改造、装修、改、扩建等再投资费用，由乙方承担，有关手续乙方自己办理，甲方积极协助。（三）自合同签订之日起，乙方所租房屋土地因经营所发生的营业税、城市维护建设税以及教育附加费等均由乙方出资缴纳。房产税、土地使用税由甲方缴，乙方扩建部分由乙方自己缴纳。（四）乙方不得以甲方租赁给乙方范围内的房地产及其他设备和资产作为抵押物和偿付债务。甲方不对乙方任何债务承担连带责任。第六条房屋维护及维修：（一）甲方移交前应保证房屋建筑结构和设施符合建筑、安全、治安、卫生等方面的要求，不漏雨，设备处于良好状态，不得危及人身安全。移交后乙方要保障房屋及其设备设施处于正常使用和安全状态。温室大棚阳光板寿命到期或因自然灾害造成损害由甲方负责更换。（二）对于房屋及其附属物品、设备设施因乙方使用导致的损耗，由乙方负责维修。（三）房屋、道路、停车位、设备、设施的维修保养费用，由乙方承担。（四）对甲方交付的绿地树木花草进行园林一级养护，租期到要恢复原貌。（五）乙方所租房屋、设施设备建设安装厂家原有合同约定的保修期、保质期继续有效，甲方应积极协调。第八条合同解除：（一）甲乙双方不得以任何理由擅自终止合同。（二）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（三）因不可抗力原因导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（四）乙方不按照约定支付租金达三个月，甲方有权单方面解除合同。第九条违约责任：（一）租赁期内，甲方提前收回房屋，应提前180日通知乙方，并赔付乙方用于装修、改造、扩建的各种费用（扣除折旧部分），和经营的损失及退还收取租金的余额。（二）租赁期内，乙方提前解除合同，应提前180日通知甲方，乙方在经营期间投入的不动产无条件归甲方所有，并赔偿甲方20年租期租金总额3%的损失。（三）租赁期内，乙方有第八条第四款约定情形的，应按月租金的5%向甲方支付违约金，同时解除合同，乙方投入的不动产无偿归甲方所有，动产和人员在半月内撤离，逾期乙方未经甲方同意遗留的物品甲方有权自行处置。第十一条其他约定事项：（一）租赁期间，前十年内，因国家规划拆迁等政策原因，营业补偿、装修补偿、后建房屋补偿以及乙方投入设备的补偿归乙方。十年后，乙方所建房屋补偿30%归甲方，剩余70%归乙方。甲方所有设备（详见清单）的补偿归甲方。配套二层楼，甲方已装修部分归甲方（详见清单）。（二）如果政府拆迁，经拆迁方和甲乙各方谈定后，造成乙方实际使用面积缩减，甲乙双方本着实事求是的原则，从使用面积减少之日起协商减少租金，并以补充协议形式加以更正说明。（三）租赁期内，甲方有权对租给乙方使用的房产设施进行检查与监督，每年进行一次租赁物核对。（四）租赁期内，甲方有责任为乙方经营创造良好条件，提供必要的资料，如：图纸、房屋产权证、土地使用证等资料的复印件。积极协助办理临建、证照等相关手续。（五）租赁期内，乙方应合法经营，若出现经营性违法违规与甲方无关，乙方承担由此造成的损失。如因乙方使用不当造成损失，乙方管理不善造成灾害，乙方应对损失部分恢复原貌，如原结构不能再用，按原设计乙方给予重建。（六）因自然灾害（如战争、地震等）不可抗力的原因造成房屋财产损失，与乙方无关。（七）乙方在租期扩建必须征得甲方同意后办理批准手续方可施工。（八）合同期满后，乙方不续租或续租达不成协议时，乙方为扩大经营所建房屋处理方式：1.乙方自行拆除恢复原貌。2.甲方认为能正常使用，甲方有经济条件时，可按建筑时结构造价50%付给乙方，归甲方所有；如果甲方无经济条件收购时，乙方自行拆除恢复原貌。（九）乙方在经营中，认真贯彻安全和防火有关规章制度，如发生人身伤亡事故和火灾，与甲方无关，责任自负。
诉争综合楼房屋所有权人系北京市顺义区苗木产业协会，建筑面积8676.81平方米。综合楼所占土地使用者为北京市顺义区苗木产业协会，该土地使用权类型为划拨，用途为其它用地。
2011年5月2日，玄鸿燕塞公司向耿×1出具10万元定金收据一张。2011年5月4日，玄鸿燕塞公司向耿×1出具30万元定金收据一张。
2011年5月5日至5月16日，玄鸿燕塞公司将涉诉房屋钥匙及图纸、文件共24套交付耿×1方。
合同签订后，耿×1就涉诉房屋进行装饰装修；并于诉争土地上建设地上建筑物及构筑物，包括综合楼门厅、综合楼东北角未盖完二层楼、综合楼西北角男浴室及其上的加建二层、三处锅炉房（东、中、西各一个）、连接综合楼和温室大棚的天桥及天桥下的小房、温室大棚改建的演艺大厅、综合楼顶搭建的员工宿舍和厕所、大棚西边盖的员工宿舍、洗衣房、洗碗间、温室大棚内盖的大男女厕所、综合楼空调机房两侧四间平房、自助餐厅（阳光大棚）最南边的门厅、连接大棚和配套楼之间的建筑、自助餐厅（阳光大棚）棚顶上的多层广告板、综合楼门前的旗杆和基座等。耿×1主张建设时间自2011年5月5日至2011年12月31日。玄鸿燕塞公司主张建设时间自2011年5月6日至2012年1月7日。双方确认耿×1曾于2012年5月19日至7月14日进行酒店试运营。
合同签订后，耿×1投资设立六泰合公司，并由耿×1实际经营。
2011年5月18日，甲方段×2与乙方耿×1签订《协议书》，内容为：经甲乙双方协商，乙方租赁甲方温室大棚改变支撑柱子结构，甲方的意见是根据理论荷载计算是不能去掉支撑柱的，否则会影响温室大棚的整体结构和整体屋面的变形，后果不堪设想，所以就该问题，甲乙双方协商共识如下：一、如果以后发生因支撑柱缺失导致房屋变形、大梁下沉、和整体结构受损，均由乙方负全部责任，赔偿甲方原值的全部经济损失。二、因结构改变，乙方在使用期间出现任何事故、包括人员伤亡事故均由乙方自行负责，与甲方无任何关系。三、结构改变后，出现使用功能问题，阳光板断裂，下雨漏水、下雪屋顶塌陷，均由乙方负责维修。
2011年11月22日，甲方玄鸿燕塞公司与乙方耿×1签订《协议》，双方约定：因乙方资金周转困难，不能按合同约定于2011年11月5日前付房租，就此问题协商如下：一、甲方本着友好合作、相互支持同意乙方付房租推迟一个月即2011年12月22日前付清260万元，从起租日起每迟一天交滞纳金为当年年租金总额的3‰。二、如乙方于2011年12月22日前仍不能交纳房租，从2011年12月22日起一星期内乙方撤离所有人员和动产，不动产无偿归甲方，定金不予退还。甲方签字：段×2，乙方签字：耿×1。（后续签订等等）
2011年12月1日，苗木产业协会出具《单位法人授权委托书》，内容为：“北京市顺义区公安消防支队：我单位北京市顺义区苗木产业协会的法定代表人段×1，身份证号码130802198509120219。现就北京六泰和大酒店装修改造工程事项依法授权委托耿×1，身份证号码210803195608111513。前去你处办理消防工程验收申请相关事宜。委托权限仅限办理消防工程验收申请使用。委托时限2011年12月1日至2012年6月1日止。委托书加盖单位公章及法人签字（或盖章）生效。”该委托书有苗木产业协会盖章及段×1签字。
2012年6月1日，段×1向耿×1出具《单位法人授权委托书》，内容为：“北京市顺义区公安消防支队：我单位北京市顺义区苗木产业协会的法定代表人段×1，身份证号码130802198509120219。现就北京六泰和大酒店开业前检查事项依法授权委托耿×1，身份证号码210803195608111513。前去你处办理消防工程相关事宜。委托权限仅限办理消防工程使用。委托时限2012年6月1日至2012年12月1日止。委托书加盖单位公章及法人签字（或盖章）生效。”该委托书未盖有公章。
2012年3月21日，段×2向耿×1出具通知，内容包括：耿×1先生：按甲乙双方2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》规定，您应于2011年11月5日前付清房租260万，您一推再推直至今日仍未交房屋。我方本着友好合作互相支持，一直多次同意您迟交。到现在您已迟交房屋达四个半月，经我方慎重研究决定如下：一、你方必须在2012年4月5日前交付房租260万及滞纳金。二、如果4月5日前你方仍未交房租，我方根据《房屋租赁合同》第四条第二款、第八条第四款、第九条第三款规定解除合同，从4月6日起你方停止一切经营等活动，清还各种债务和费用，甲乙双方办理交接手续，你方人员和动产于4月20日前撤离，逾期你方未经甲方同意遗留物品甲方有权自行处理，乙方投入的不动产无偿归甲方所有，定金不予退还。
2012年4月4日，甲方段×2与乙方耿×1签订协议，内容包括：按甲乙双方2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》规定，乙方应于2011年11月5日前付清房租260万，乙方一推再推直至今日仍未交房租。甲方本着友好合作互相支持，一直多次同意迟交。到现在乙方已迟交房租达五个月，经甲乙双方慎重研究决定如下：一、乙方必须在2012年7月5日前交付房租260万及滞纳金（按补充协议执行），此间绝不再推迟。二、乙方表示此时间（2012年7月5日）为最后一次推迟交纳房租时间，如不按时交纳乙方清身走人。三、如果7月5日前乙方仍未交房租，我方根据《房屋租赁合同》第四条第二款、第八条第四款、第九条第三款规定解除合同，从7月6日起乙方停止一切经营等活动，乙方清还各种债务和费用，甲乙双方办理交接手续，乙方人员于7月20日前撤离。逾期乙方未经甲方同意遗留物品甲方有权自行处理，乙方投入的不动产无偿归甲方所有，定金不予退还。
2012年6月7日，甲方代表段×2向耿×1出具《告知书》，内容为：“耿×1：一、同您签订的租赁合同已一年多了，不能按时付给租金，根据合同要求和补充协议7月5日要退出建筑物和场地。二、租赁合同明文规定：必须合法经营，要办理营业执照和各行业的经营许可证方可经营。目前您未能办理完毕营业执照和各行业经营许可证。可您正在试营业，您已经违背合同条款。三、镇政府领导和各行业执法部门已多次找谈话，并发文要求办理营业执照和各行业的经营许可证，并要求手续未完备前停止营业。根据以上原因望您暂停营业。1、交纳租金。2、办理完营业执照和各行业经营许可证，合法经营。因此发告知书暂停营业。如果您不能执行这两条将解除和您签订的租赁合同，您违背合同出现的一切后果您自负，与甲方无涉。特此告知。”
2013年8月10日，玄鸿燕塞公司出具《认可书》，内容为：对于段×2与耿×1于2011年5月5日签订了《房屋租赁合同》一事，该《房屋租赁合同》中段×2的签字、2011年11月22日《协议》中段×2的签字、2012年3月21日《通知》中段×2的签字、2012年4月4日《协议》中段×2的签字，北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司认可段×2的行为，段×2的上述行为系北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司的委托代理行为，段×2系北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司的被委托人，北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司愿意承担因段×2签订该合同及以后的补充协议、文件所产生的任何法律责任。
2003年10月1日，甲方顺义区南法信镇东杜兰村经济合作社与乙方北京市三北燕塞园林绿化工程有限公司签订《土地使用补偿合同》，双方约定甲方将东杜兰村南、京密路东、顺沙路北土地20亩，给乙方开发，使用期30年，从2003年11月30日至2033年11月30日。补偿费70万元整。双方另规定了权利义务及违约责任。
2007年10月11日，甲方顺义区南法信镇东杜兰村经济合作社与乙方玄鸿燕塞公司签订《土地租赁合同》，双方约定：一、租赁项目：北京玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司于2003年11月30日租赁的东杜兰村西南、京密路东、顺沙路以北土地20亩使用期为30年，其中13.4亩已转为集体使用的建设用地和6.6亩的农业用地。2007年9月26日，经甲、乙双方共同丈量，实际占地土地44.35亩，超占土地24.35亩。经甲乙双方友好商定，甲方同意将超占的24.35亩土地租赁给乙方作为农业生产经营使用。二、租赁期限：自2003年12月1日至2033年11月30日，租赁期限为30年。双方另约定了租金及支付方式、权利义务、争议解决方式等。
2006年4月27日，北京市顺义区林业局出具《证明信》，内容为：顺义区苗木产业协会综合服务楼于2005年12月建成，是北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司独立投资的，产权属于北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司。特此证明。
2007年2月8日，北京市顺义区发展和改革委员会出具顺发改[2007]69号文即《关于北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司建设优质苗木花卉生产基地核准的批复》，内容为：北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司：你单位上报的《关于建设优质苗木花卉生产基地的立项请示》已收悉。经研究，同意你单位进行建设，具体内容批复如下：一、建设地点及占地面积：顺义区南法信镇东杜兰村西，总占地面积11 700平方米。二、建筑规模及内容：项目总建筑面积8440平方米：主要包括建立智能温室一座、日光大棚8座及其他附属设施。三、投资规模及资金来源：该工程总投资600万元，所需资金由你单位自筹解决。四、项目建设要严格遵守国家有关规划、土地、环保等规定，并办理相关手续。五、本批复有效期1年。特此批复。
2009年9月7日，北京市顺义区绿化委员会办公室以及北京市顺义区林业局出具《关于苗木产业协会综合服务楼和土地证过户到北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司的决定》，内容为：我区苗木产业协会成立时一无资金、二无办公地点，为了解决办公地点，根据绿林（综）复字[2004]1号文件进行引资。谁投资，产权归谁所有的原则，动员北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司独自投资建设了“苗木产业协会综合服务楼”当时办理土地证和综合服务楼建设手续都以苗木产业协会办理，因此产权证、土地证都在苗木产业协会名下。为了盘活资金，为了使此楼发挥效益、根据谁投资，产权归谁所有的原则，北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司申请把土地证和综合楼产权过户到“北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司”，经绿化办林业局研究决定同意北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司的过户申请，把苗木产业协会综合服务楼产权证、土地证过户到“北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司”。特此决定。
2011年6月28日，北京市顺义区南法信镇人民政府出具《北京市顺义区南法信镇人民政府责令停工通知书》，内容为：段×2：由于你（单位）在东杜兰村西顺沙路北侧所建设的钢结构，建筑面积275平方米的建筑物、构筑物，未能出示北京市规划行政主管部门核发的行政许可手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，现责令你（单位）立即停止施工，恢复原地貌。
2011年10月31日，北京市顺义区南法信镇人民政府出具《北京市顺义区南法信镇人民政府责令停工通知书》，内容为：段×2：由于你（单位）在南法信镇顺沙路东杜兰段北侧所建设的砖结构，建筑面积600平方米的建筑物、构筑物，未能出示北京市规划行政主管部门核发的行政许可手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，现责令你（单位）立即停止施工，恢复原地貌。
2012年5月18日，顺义区南法信镇政府土地规划科出具《告知书》，内容为：三北苗木基地：经调查你单位位于东杜兰村南侧的三北苗木基地租赁合同期限30年，占地面积共7000余平米，建筑面积约2000平米，基地内西南侧的钢结构大棚于2009年经顺义区发改委审批，用于花卉种植，土地性质属农业基础设施用地，无土地使用证，未经规划部门批准。经我部门核实，2011年，你单位在未经任何相关部门批准的情况下，私自改变土地使用性质，对苗木大棚进行改建翻修，用于商业经营场所使用。限你单位在15日之内，恢复原有农业基础设施用地功能（花卉种植）。特此通知。
2012年5月18日，顺义区南法信镇土地规划科出具《告知书》，内容为：三北苗木基地：你单位位于东杜兰村南侧三北苗木基地院内泰和酒店的钢结构门厅和花卉大棚之间通道，建筑面积约为240平方米，经我部门调查核实，未经任何部门审批，私自建设，属违法建筑。限你单位在15日内自行拆除。特此通知。
2006年4月3日，北京市顺义区公安消防支队出具《关于北京市顺义区苗木产业协会办公楼建筑工程消防验收的意见》，内容为：北京市顺义区苗木产业协会：你单位报验的北京市顺义区苗木产业协会办公楼建筑工程，位于顺义区南法信镇，建筑面积8051平方米，建筑高度18米，地上4层，地下X层。该工程由北京京安国顺电气消防安全检测站检测，检测文号，京消电检（2006）第00199和北京市琪舰消防工程有限责任公司对建筑消防设施检测，文号京消检琪字200603048号；2006年4月16日我支队派员对该工程进行消防抽查验收，情况如下：1.建筑物总平面布置及建筑内部平面布置符合规范要求；2.安全疏散符合规范要求；3.消防供水及室外消火栓系统符合规范要求；4.建筑室内消火栓系统符合规范要求；5.自动喷水灭火系统符合规范要求；6.火灾自动报警及联动系统符合规范要求；7.消防电源符合规范要求；8.灭火器配置符合规范要求。验收结论：合格。
2012年5月16日，北京市顺义区公安消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》（京公（顺）消验查[2012]第0002号），内容为：“北京市顺义区苗木产业协会：我支队对北京市顺义区苗木产业协会申报的北京六泰合大酒店装修改造工程进行了消防验收（项目编号：11012000B201200013；地点：北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号1幢，装修改造面积：8051平方米，装修改造层数：地上4层，高度：18米；使用性质：酒店），经审查资料及现场抽查测试，意见如下：1、该工程未设置机械排烟和封闭楼梯间，与备案编号为110000WSJ110013539抽中建设工程消防设计备案审核不相符。2、该装修工程使用的J-SAP-JBF-301-Ex型手动火灾报警按钮在现场产品性能检测时，红色报警确认灯未点亮。按照《消防产品现场检查判定规则》7.2.7规定，认为该产品现场判定不合格。综合评定消防验收结论：不合格。此结论仅对当日验收所涉及的系统及设置情况负责。你单位应对此次验收发现的问题进行整改并进一步组织有关单位自验，自验合格后报顺义区公安消防支队重新进行消防验收，验收合格后方可投入使用。如不服本决定，可以在收到本决定之日起六十日内向（顺义区公安分局或顺义区人民政府）申请复议，或者在三个月内依法向顺义区人民法院提起行政诉讼。二〇一二年五月十六日”
2012年7月15日，北京市顺义区公安消防支队出具《北京市顺义区公安消防支队公安行政处罚决定书》，内容为：被处罚人北京六泰合酒店管理有限公司，地址：北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号1幢，法定代表人：耿鑫，职务：总经理。现查明2012年7月5日，我支队消防执法人员对位于北京市顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号1幢的北京六泰合酒店管理有限公司进行消防监督检查时，发现该单位未经消防验收，擅自营业，该单位行为违反了《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项的规定，消防监督执法人员当场填写了《监督检查记录单》。2012年7月11日，我支队消防监督执法人员依法告知该单位进行停止营业的处罚。以上事实有《消防监督检查记录》一份、《询问笔录》一份等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项的规定。现决定给予北京六泰合酒店管理有限公司停止营业的行政处罚。被处罚人如不服本决定，可以在收到本决定书之日起六十日内向北京市顺义区人民政府或北京市公安局顺义分局申请行政复议或者在三个月内依法向北京市顺义区人民法院提起行政诉讼。被处罚人（签名）：殷×，2012年7月15日。
2012年9月19日，六泰合公司出具说明，内容为：“泰合酒店欠：6月份电费110 241.81元，7月10日至7月19日上午9:00，电费20 412.00，合计130 653.81元。大写壹拾叁万零陆佰伍拾叁元捌角壹分。经手人：殷×。”
耿×1提交法院（2013）顺民初字第6120号民事调解书、（2012）顺民初字第13638号民事调解书、（2012）顺民初字第10429号民事调解书、（2012）顺民初字第10304号民事调解书、（2012）顺民初字第10287号民事调解书、（2012）顺民初字第10322号民事调解书、（2012）顺民初字第13912号民事调解书、（2012）顺民初字第10430号民事调解书、（2013）顺民初字第4361号民事调解书、（2012）顺民初字第10151号民事调解书、（2012）顺民初字第11569号民事判决书，拟证明上述法律文书要求耿×1、六泰合公司支付金额为2 686 777.2元为合同损失。三被告对上述法律文书的真实性均认可，证明目的均不认可；六泰合公司对上述法律文书的真实性及证明目的均认可。
耿×1提交原告胡×、李×（两份）、冷×、贾×、王×、胡×、李×等诉被告六泰合公司民事起诉状八份，以及原告北京馨忆创美商贸有限公司诉被告六泰合公司民事起诉状、原告北京宏昱科创科技有限公司诉被告六泰合公司民事起诉状、原告北京优盾自动门技术有限公司诉被告六泰合公司等民事起诉状、原告北京润万家清洗保洁服务有限公司诉被告六泰合公司民事起诉状、原告北京德源友诚贸易有限公司诉被告六泰合公司民事起诉状、原告吕×诉被告耿×1民事起诉状、原告程×诉被告耿×1等民事起诉状、原告李×诉被告耿×1等民事起诉状、原告李×诉被告耿×1等民事起诉状，拟证明有8位员工和9个供货商起诉耿×1和六泰合公司支付工资16 657元和货款工程款等4 700 410.86元。三被告对该组证据的真实性和证明目的均不认可。六泰合公司对该组证据的真实性和证明目的均认可。
耿×1提交北京市承顺成混凝土有限公司向耿×1、六泰合公司出具的《催款函》，拟证明北京市承顺成混凝土有限公司要求耿×1、六泰合公司支付欠款115 030元的事实；三被告对该组证据的真实性和证明目的均不认可。六泰合公司对该组证据的真实性和证明目的均认可。
耿×1提交泰合酒店2012年2月份至7月份员工工资表，拟证明2012年2月份向员工发放工资320 544元，3月份向员工发放工资320\n544元，4月份向员工发放工资406 200元，5月份向员工发放工资424 573元，6月份向员工发放工资431 386元，7月份向员工发放工资 139 266元均为合同损失。三被告对该组证据的真实性和证明目的均不认可。六泰合公司对该组证据的真实性和证明目的均认可。
耿×1提交《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，内容为：“北京市顺义区苗木产业协会：你单位耿鑫于2012年5月28日经网上备案受理系统进行了北京六泰和大酒店装修工程竣工验收消防备案，备案号：110000WYS120006007。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。”耿×1另提交《建设工程竣工验收消防备案表》，内容为：“编号：110000WYS120006007。备案时间：2012年5月28日。建设单位：北京市顺义区苗木产业协会。备案人：耿鑫。工程名称：北京六泰和大酒店装修工程。联系电话：15810947704。工程地址：北京市市辖区顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号1幢。使用性质：其他公众聚集场所。竣工验收日期：2012-05-28。设计单位：北京中奥建工程设计有限公司，资质等级乙级，联系人郭甲祥，联系电话13501309597。建筑物名称：北京六泰和大酒店，结构钢筋混凝土结构，高度18.00，层数4，建筑面积（储量）8051.00.”耿×1提交上述证据拟证明诉争综合楼已具备消防工程验收的条件，系玄鸿燕塞公司的加建造成无法进行消防验收，应由玄鸿燕塞公司承担违约责任。三被告对该组证据的证明目的不认可，第三人对该组证据的证明目的认可。
耿×1申请就涉诉场地由其投资建设的室内装饰装修、建筑物、构筑物的造价进行评估。玄鸿燕塞公司申请就涉诉场地由耿×1投资建设的室内装饰装修、建筑物、构筑物的现值进行评估。经北京高院摇号及双方当事人协商确定，法院分别于2013年11月19日及2014年4月25日就上述评估内容委托北京中新国地工程造价咨询有限公司进行评估。该公司出具《顺义区泰合酒店场地内由耿×1建设的建筑物、构筑物、室内装饰装修工程造价鉴定意见书》意见为工程造价共23 853\n163.19元，其中合同内部分13 568 890.24元，合同外部分9 506 072.95元，其他部分778 200元。该公司另出具《顺义区泰合酒店场地内由耿×1建设的建筑物、构筑物、室内装饰装修工程现值鉴定意见书》意见为工程现值共18 077\n150.79元，合同内部分10 081 356.15元，合同外部分7 367 594.66元，其他部分628 200元。
鉴定结论作出后，耿×1、玄鸿燕塞公司分别提出书面异议。北京中新国地工程造价咨询有限公司于2015年7月21日就异议作出《北京市顺义区泰合酒店场地内由耿×1建设的建筑物、构筑物、室内装饰装修工程鉴定意见书复议答复》两份，分别对耿×1、玄鸿燕塞公司的异议进行答复。后耿×1要求北京中新国地工程造价咨询有限公司鉴定人员到庭接受询问，该公司建设工程造价员尹×、工程师叶×、工程师孙×到庭接受质询，并答复耿×1对工程造价结论的异议。后，北京中新国地工程造价咨询有限公司就到庭接受质询的答复，总结后出具《回复》。耿×1对相关异议答复仍不认可，申请重新进行鉴定。法院据耿×1未提交证据证明其异议内容，未准许其重新鉴定申请。
2016年6月23日，法院至北京市顺义区公安消防支队核实《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》（京公（顺）消验查[2012]第0002号）的相关情况，即综合楼实际存在加建部分，该加建部分是否影响消防工程验收。北京市顺义区公安消防支队答复：“当事人报审的就是4层，消防支队仅就合法的建筑物部分进行消防工程验收，其他部分不予受理，这是有法律规定的。当事人报审的就是4层，我支队就审查4层。文书也写明了1至4层存在的问题，与5层没关系。不是因为5层的问题造成1至4层批不了。”
审理过程中，经法院多次释明，耿×1均表示不同意腾退涉诉场地。另，耿×1认为双方于补充协议中约定的滞纳金标准过高，要求法院调整滞纳金标准。
经法院询问，玄鸿燕塞公司明确表示不使用耿×1建设的形成附合的装饰装修及加建的建筑物、构筑物。
2016年5月27日，耿×1变更其第三项诉讼请求为：请求法院判令玄鸿燕塞公司赔偿因其不能履行合同给耿×1造成的损失共计4000万元。
一审法院认为：耿×1、玄鸿燕塞公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均要求解除诉争合同，对此法院不持异议。本案审理的焦点为耿×1、玄鸿燕塞公司哪方违反合同约定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。玄鸿燕塞公司作为承租人，应负担向出租人交付房屋及场地的义务。耿×1作为承租人，应负担向承租人给付房屋租金的义务。未履行义务一方，即为违约方。经审查，玄鸿燕塞公司于合同签订后，即履行了向耿×1一方交付综合楼、智能温室、配套楼等及其场地，交由耿×1自主经营的合同义务，就此法院确认玄鸿燕塞公司为守约方。耿×1于合同签订后，仅履行了交纳定金40万元的义务，未向玄鸿燕塞公司给付租金，且经玄鸿燕塞公司多次催要，仍未向其给付租金，就此法院认定耿×1一方于履行合同过程中，根本违约，应承担责任。就耿×1一方主张的系玄鸿燕塞公司交付的房屋不符合消防验收的意见，首先，据《关于北京市顺义区苗木产业协会办公楼建筑工程消防验收的意见》，诉争综合楼于竣工后取得过主管部门的消防验收；其次，作为一般建筑的消防验收标准和作为经营场所的消防验收标准不同。再次，耿×1拟将诉争房屋作为酒店经营，其作为经营者应负担建设租赁场地消防设施以使其满足作为酒店经营之消防标准。另，《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》（京公（顺）消验查[2012]第0002号）、2012年7月15日《北京市顺义区公安消防支队公安行政处罚决定书》均明确了系耿×1一方建设的消防工程未通过消防支队验收。审查耿×1提交的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》《建设工程竣工验收消防备案表》，其报审消防工程面积为8051平方米，主体为4层，均未超出诉争工程不动产登记证书登记内容范围。且据法院与顺义消防支队核实的情况，该支队仅对报验部分进行验收，且仅对合法部分进行验收。综上，法院难以认定耿×1主张的系玄鸿燕塞公司对综合楼进行加建导致耿×1无法通过消防支队消防验收的意见。双方于合同中约定：合同签订后三日内乙方付定金40万元，起租日前付260万。如不按时交纳租金，起租日起一星期内乙方撤离所有人员和动产，不动产无偿归甲方，定金不予退还。玄鸿燕塞公司辩称定金40万元在合同实际履行后，应确定为耿×1交付的租金。就该答辩意见，于法有据，法院予以支持。就耿×1要求玄鸿燕塞公司返还租金的诉讼请求，法院予以驳回。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”因承租人耿×1系根本违约，其部分加建建筑物被相关部门认定为违建。且经一审法院询问玄鸿燕塞公司不同意使用耿×1出资建设的形成附合的装饰装修、建筑物及构筑物，就耿×1主张的该部分损失，法院不予支持。就耿×1主张的工人工资及管理费等损失，因上述投入均为耿×1个人经营过程中之投入，应由耿×1自行负担投资费用。玄鸿燕塞公司于合同履行过程中并无过错，且双方于补充协议中多次就诉请部分进行约定，明确玄鸿燕塞公司不给予耿×1补偿。就耿×1要求玄鸿燕塞公司赔偿各项合同损失的诉讼请求，法院予以驳回。应当指出，合同解除后，耿×1可将未形成附合的装饰装修自行拆除。苗木产业协会、段×1不是诉争合同的相对人，对耿×1要求上述主体承担连带责任的诉讼请求，法院予以驳回。耿×1作为承租方，应履行向玄鸿燕塞公司给付租金的合同义务。就玄鸿燕塞公司主张租金的诉讼请求，其主张的计算租金的起始时间有误，法院予以调整；且玄鸿燕塞公司明确耿×1交付的定金40万元在合同履行过程中应为其交纳的租金，故耿×1应给付的租金数额应扣除40万元。就玄鸿燕塞公司要求耿×1给付滞纳金的诉讼请求。因耿×1明确要求调整滞纳金标准，且双方约定的滞纳金计算标准过高，就该标准法院酌情确定。就玄鸿燕塞公司要求耿×1拆除其加建部分建筑物的诉讼请求，于法有据，法院予以准许。六泰合公司于2012年9月19日出具的说明，明确了拖欠电费的金额，该公司由耿×1实际经营，就玄鸿燕塞公司要求耿×1给付电费的诉讼请求，法院予以支持。
一审法院判决：一、原告（反诉被告）耿×1与被告（反诉原告）北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、原告（反诉被告）耿×1于本判决生效之日起三十日内自行拆除其加建建筑物及构筑物（包括综合楼门厅、综合楼东北角未盖完二层楼、综合楼西北角男浴室及其上的加建二层、三处锅炉房（东、中、西各一个）、连接综合楼和温室大棚的天桥及天桥下的小房、温室大棚改建的演艺大厅、综合楼顶搭建的员工宿舍和厕所、大棚西边盖的员工宿舍、洗衣房、洗碗间、温室大棚内盖的大男女厕所、综合楼空调机房两侧四间平房、自助餐厅（阳光大棚）最南边的门厅、连接大棚和配套楼之间的建筑、自助餐厅（阳光大棚）棚顶上的多层广告板、综合楼门前的旗杆和基座），并将涉诉房屋及场地腾退给被告（反诉原告）北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司；三、原告（反诉被告）耿×1于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司租金（共两笔，第一笔自二〇一一年十一月五日至二〇一五年十一月四日共一千六百六十万元；第二笔自二〇一五年十一月五日至原告（反诉被告）耿×1腾退之日止，按每年五百万元标准计算）；四、原告（反诉被告）耿×1于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司滞纳金（共五笔，第一笔以二百六十万元为基数，自二〇一一年十一月五日起；第二笔以四百万元为基数，自二〇一二年十一月五日起；第三笔以五百万元为基数，自二〇一三年十一月五日起；第四笔以五百万元为基数，自二〇一四年十一月五日起；第五笔以五百万元为基数，自二〇一五年十一月五日起。以上五笔期间均至原告（反诉被告）耿×1实际给付之日止。以上五笔滞纳金均以中国人民银行同期贷款利率为标准计算）；五、原告（反诉被告）耿×1于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司电费十三万零六百五十三元八角一分；六、驳回原告（反诉被告）耿×1的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：一审法院于2016年6月23日至北京市顺义区公安消防支队对该支队法制科助理工程师张×进行询问并制作询问笔录，得到答复“当事人报审的就是4层，我支队就审查4层，文书也写明了1-4层存在的问题，与5层没有关系。不是因为5层的问题造成1至4层批不了。”经查，该询问笔录有一审承办法官、书记员及答复人三方签字，并分别注明日期，形式符合规范。故本院对调查笔录中消防支队的答复效力及内容予以认定，对耿×1的相关意见不予采信。
另查一，一审审理过程中，玄鸿燕塞公司提交日期为2006年4月27日的证明信复印件，上载“顺义区苗木产业协会综合服务楼于2005年12月建成，是北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司独立投资的，产权属于北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司所有”。苗木产业协会对该证据真实性予确认，耿×1不予认可。
另查二，涉案房屋中的综合楼有房屋产权证,玄鸿燕塞公司、段×1、苗木产业协会均认可综合楼第5层没有办理规划手续，属于超面积建设。二审期间，本院向玄鸿燕塞公司、段×1、苗木产业协会释明，因综合楼第5层没有规划手续可能导致涉及该层的租赁合同关系无效，玄鸿燕塞公司反诉请求有无变化，玄鸿燕塞公司表示针对综合楼第5层，要求耿×1比照合同租金支付占有使用费。耿×1不同意玄鸿燕塞公司此项反诉请求。
另查三，玄鸿燕塞公司在《房屋租赁合同》签订后将所有涉案房屋的相关证照、材料移交耿×1，耿×1确认收到，其中包括北京市顺义区发展和改革委员会出具的顺发改[2007]69号批复，该批复对象为玄鸿燕塞公司，内容是同意玄鸿燕塞公司在涉诉土地建设智能温室一座、日光大棚8座及其他附属设施。
一审法院经审理查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为:根据各方当事人的诉辩意见，本案上诉争议焦点为：一、段×1是否为《房屋租赁合同》的出租人；二、玄鸿燕塞公司是否应当针对智能温室、配套楼不可用于商业经营的情况承担违约责任；三、玄鸿燕塞公司是否应当针对综合楼面积超过规划审批面积的情况承担违约责任；四玄鸿燕塞公司是否应当针对涉诉建筑消防验收不合格的情况承担违约责任；五、苗木产业协会是否应当承担民事责任。
关于争议焦点一：《房屋租赁合同》显示出租人（甲方）为段×1，承租人（乙方）为耿×1，最后双方签章处，段×2在甲方委托代理人处签字，耿×1在乙方委托代理人处签字，双方分别摁有手印，但段×2签字摁印处并无加盖玄鸿燕塞公司公章，故耿×1主张涉案租赁合同亦约束段×1。但玄鸿燕塞公司及段×1辩称，段×1签订《房屋租赁合同》的行为系作为公司法定代表人的职务行为，段×2系玄鸿燕塞公司之委托代理人。
根据法律规定及民事法律行为理论，行为人应受以自己名义所为之民事法律行为的约束。如果行为人以自己名义订立合同系履行职务或从事代理行为，则在行为人向合同相对方明示或披露其作为代表人或代理人的身份后，该合同关系直接约束被代表人或被代理人与合同相对人；合同相对方在订立合同时明知或应知行为人系履行职务或从事代理行为的，该合同关系直接约束被代表人或被代理人与合同相对人。就本案而言，段×1系玄鸿燕塞公司法定代表人，其无权以自己名义对外出租涉案房屋，涉案《房屋租赁合同》得以实际履行，耿×1获得房屋的交付使用并向玄鸿燕塞公司支付部分履行款项，玄鸿燕塞公司与耿×1后续签订《协议》对租金支付作出安排等事实均表明，耿×1明知段×1订立《房屋租赁合同》系履行职务行为，《房屋租赁合同》的出租人并非段×1而是玄鸿燕塞公司，现耿×1主张段×1为《房屋租赁合同》出租人缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点二：耿×1主张，玄鸿燕塞公司、段×1明知耿×1租赁房屋及场地用于酒店经营，恶意隐瞒智能温室、配套楼占用土地是农业用地性质，既未在租赁合同中提示只能用于花卉苗木种植等农业项目，也未能在合同生效后改变土地性质，致使上述租赁物无法用于酒店经营，其行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，给耿×1造成重大损失。而玄鸿燕塞公司、段×1一方认为，《房屋租赁合同》中已将综合楼与智能温室、配套楼分开，综合楼有产权证可以进行商业经营。
本案中，根据顺发改[2007]69号批复，涉案房屋中智能温室、配套楼的建造并未违反法律规定，《房屋租赁合同》中关于智能温室、配套楼出租的约定有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，虽然《房屋租赁合同》将综合楼、智能温室、配套楼作为整体出租，且双方在《房屋租赁合同》第二条租赁用途中约定：综合楼、智能温室、配套楼及其场地由乙方自主经营，但《房屋租赁合同》第一条第（三）项仅约定甲方持有综合楼产权证以及其他相关手续，并未提及智能温室、综合楼的产权问题，表明出租人并未作出综合楼、智能温室、配套楼均有产权证且可用于商业经营的承诺。且2011年5月11日移交文件目录显示，房产证（综合楼）、集体土地使用证、营业执照、综合楼红线，以及涉及综合楼批复等24项文件已于签订合同后一周内移交至耿×1一方，表明耿×1在签订合同之初即明知智能温室、配套楼的用途及性质。耿×1在后续改扩建过程中玄鸿燕塞公司、段×1配合出具相关手续亦不能说明出租人作出过智能温室、配套楼可同样用于商业经营的保证。并且，《房屋租赁合同》第五条第（二）项约定，甲方按综合楼、智能温室及配套楼和院落土地的现状租给乙方，如何装修扩建直至使用，乙方自定，但是，乙方不得在装修改扩建过程中破坏所租赁房屋的基础、主体结构及各项设备、设施，重要装修改扩建工程要与甲方沟通。所发生的改造、装修、改、扩建等再投资费用，由乙方承担，有关手续乙方自己办理，甲方积极协助；第十一条第（七）项约定，乙方在租期扩建必须征得甲方同意后办理批准手续方可施工。耿×1在明知智能温室、配套楼用途及性质的情况下，未取得合法审批即擅自对智能温室、配套楼进行经营性装修改造的行为具有违法性，耿×1应当自行承担其违法改造行为的一切法律后果，耿×1主张玄鸿燕塞公司、段×1存在恶意隐瞒智能温室、配套楼无法用于酒店经营的欺诈行为缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点三：耿×1主张，玄鸿燕塞公司、段×1恶意隐瞒综合楼真正建筑面积严重超过规划审批面积事实，且租赁合同生效后未能取得相关合法手续，使耿×1无法办理酒店开办手续，构成根本违约，导致合同目的无法实现。综合楼所有权人苗木产业协会明知上述情形，仍与玄鸿燕塞公司、段×1恶意串通，对外出具证明和授权手续，给耿×1造成重大经济损失。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。综合楼房产证显示，顺义区南法信镇顺沙路东杜兰段7号合计建筑面积为8676.81平方米，房屋层数4层。而双方签订《房屋租赁合同》中显示，综合楼面积9951.41平方米，两者相差1274.6平方米。对此，耿×1称系玄鸿燕塞公司加盖第五层所致，玄鸿燕塞公司亦表示综合楼第5层未取得建设工程规划许可，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《房屋租赁合同》的具体条款，合同中对综合楼、大棚及其附属设施建筑面积、租金等分别进行了约定，且综合楼第5层与1-4层虽整体归属于同一建筑，但在空间使用上仍具有可分性，未取得规划部分建筑面积小于已取得规划部分建筑面积，因此，本院认定，耿×1与玄鸿燕塞公司签订的《房屋租赁合同》部分有效，其中对于综合楼1-4层、智能温室、配套楼的租赁关系合法有效，对于综合楼第5层的租赁关系无效。但是，鉴于2011年5月11日签订《文件目录》显示，耿×1对于涉诉房屋的产权情况、具体面积及层数均明知，且无证据表明耿×1曾在合同订立后提出异议，结合耿×1后续进行的改扩建及装修等事实行为，可以认定耿×1对涉诉房屋的状况接受与认可，耿×1主张出租人恶意隐瞒房屋超面积的事实导致其利益受损缺乏事实及法律依据，本院不予支持，但耿×1与玄鸿燕塞公司对于综合楼第5层的租赁关系无效均存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现玄鸿燕塞公司主张耿×1参照合同约定的租金数额支付综合楼第五层占有使用费，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。据此，本院结合鉴定意见酌情判定玄鸿燕塞公司赔偿耿×1房屋装修损失20万元。
关于争议焦点四：耿×1主张因出租房屋超出规划面积导致消防无法验收，出租人构成根本违约。
现有证据显示，综合楼于竣工后取得过主管部门的消防验收，而耿×1拟将诉争房屋作为酒店经营，其作为经营者应负担建设租赁场地消防设施以使其满足作为酒店经营之消防标准。《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》（京公（顺）消验查[2012]第0002号）、2012年7月15日《北京市顺义区公安消防支队公安行政处罚决定书》均明确，系耿×1一方建设的消防工程未通过消防支队验收，相关情况已得到顺义消防支队的确认，耿×1主张系玄鸿燕塞公司对综合楼进行加建导致耿×1无法通过消防支队消防验收的意见缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”耿×1于合同签订后不履行支付租金的合同义务，经玄鸿燕塞公司多次催要仍不履行，且其拒绝履行合同义务缺乏正当理由，原审法院据此认定耿×1构成根本违约，并判决合同解除并无不当，且因耿×1违约导致合同解除，除因综合楼第五层无效产生的装修残值损失外，耿×1请求玄鸿燕塞公司赔偿剩余租赁期内其他装饰装修残值损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
关于争议焦点五：耿×1主张苗木产业协会应作为租赁房屋所有权人，应与玄鸿燕塞公司、段×1共同对耿×1承担连带违约责任。鉴于涉案《房屋租赁合同》出租人系玄鸿燕塞公司，承租人系耿×1。合同具有相对性，对合同之外第三人并无法律拘束力。耿×1主张苗木产业协会承担连带责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上所述，耿×1的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第五条第二款、第九条第二款、第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持北京市顺义区人民法院2013年顺民初字第08298号民事判决第二项、第四项、第五项；
二、撤销北京市顺义区人民法院2013年顺民初字第08298号民事判决第一项、第三项、第六项、第七项；
三、变更北京市顺义区人民法院2013年顺民初字第08298号民事判决第一项为耿×1与北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司签订的《房屋租赁合同》中综合楼1-4层、智能温室、配套楼部分的租赁合同关系于本判决生效之日起解除；
四、变更北京市顺义区人民法院2013年顺民初字第08298号民事判决第三项为耿×1于本判决生效之日起三十日内给付北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司租金及房屋占有使用费（共两笔，第一笔自二〇一一年十一月五日至二〇一五年十一月四日共一千六百六十万元；第二笔自二〇一五年十一月五日至耿×1腾退之日止，按每年五百万元标准计算）；
五、北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿耿×1房屋装修损失二十万元；
六、驳回耿×1的其他诉讼请求；
七、驳回北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费247 450，由耿×1负担24\n3150元（已交纳），由北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司负担4300元，于本判决生效之日起七日内交纳；一审反诉案件受理费75 900，由耿×1负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
二审案件受理费304 891.96元，由耿×1负担300\n591.96元(已交纳)，由北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司负担4300元，于本判决生效之日起七日内交纳。
鉴定费500 000元，由耿×1负担250\n000元（已交纳），由北京市玄鸿燕塞园林绿化工程有限公司负担250 000万元（已交纳20 000元，余款230 000元于本判决生效之日起七日内给付耿×1）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 王 朔
代 理 审 判 员 薛 源
二○一七年三月三十一日
法 官 助 理 云 凝
书 记 员 刘怡然
