江苏享海交通工程有限公司、泰州市艺浩建设工程有限公司土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省泰州市海陵区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏1202民初2217号

原告：江苏享海交通工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区迎春西路666号。

法定代表人：魏栋，该公司董事长。

委托诉讼代理人：高雯，江苏众成信律师事务所律师。

被告：泰州市艺浩建设工程有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区泰东北路28号1幢3层(泰州市青玉湾商务秘书有限公司内027)。

法定代表人：林红山。

原告江苏享海交通工程有限公司（以下简称享海交通工程公司）与被告泰州市艺浩建设工程有限公司（以下简称艺浩建设工程公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告享海交通工程公司的委托诉讼代理人高雯到庭参加诉讼，被告泰州市艺浩建设工程有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告享海交通工程公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的租赁合同；2.请求判令被告给付原告欠付租金579371.49元（第一年度121307.99元，第二年度458063.5元）、派驻人员工资福利111076元（自2019年8月至2020年12月）、模具和库存商品使用161694.2元，如被告方向原告缴纳上述租金款项，所产生的税金由被告方自行承担；3.判令被告支付违约金125400元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月，原告与被告签订《小型构建预制场场地及设备租赁合同》，租期自2019年6月1日至2022年5月31日。合同对租金金额、支付节点、违约责任均有详细约定。另，原告派出员工管理场地，其工资福利等费用由被告负担。迄今为止，被告仅于2019年10月30日支付183486.24元、2020年7月29日支付53269.27元，欠付租金579371.49元、缴纳的租金已开票税金21307.99元。派驻人员发生工资福利111076元。被告使用原告场地内现有原材料、库存商品、模具总计161694.2元。原告多次向被告催要上述费用未果。根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告为维护自身的合法权益，特具此状，请求法院依法判如所请。

被告艺浩建设工程公司未作答辩，亦未举证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定：

2019年5月28日，原告享海交通工程公司（出租方、甲方）与被告艺浩建设工程公司（承租方、乙方）签订《小型构建预制场场地及设备租赁合同》一份，约定“鉴于甲方已与小型构建预制场场地所有人签订租赁合同，取得合法使用权，场地现有部分设施设备，乙方出于经营需要欲向甲方承租，经双方友好协商，特订立本合同。一、租赁场地及设备1.1租赁场地位于南片通泰路以东、田中水泥路道南2组全部土地；1.2租赁场地的使用面积为37.95亩；其中15亩（含路）土地为场地硬质化，其他场地作为材料成品堆放区，不可硬化。……二、使用范围2.1乙方将所承租的租赁场地用于制造混凝土预制板、乡村道路道板、六角块及堆放材料；……三、租赁期限3.1乙方承租租赁场地的租赁期限为:三年，即从2019年6月1日至2022年5月31日；……四、租金、支付方式及质押金4.1第一年度乙方向甲方支付的租金：358063.5元（不含税金）（包含场地内所有设备、设施等）；第二年度乙方向甲方支付的租金：458063.5元（不含税金）（包含场地内所有设备、设施等);第三年度乙方向甲方支付的租金：558063.5元（不含税金）（包含场地内所有设备、设施等)。4.2在本合同签定之日，乙方必须向甲方支付第一年度租金中的20万元，余款在第6个月末时付清，第二年度租金在2020年5月31日前全部付清，第三年度租金在2021年5月31日前全部付清。4.3甲方现有场地上的材料经盘点后材料价格折算成人民币后，乙方在缴纳租金时一并向甲方付清。……4.5乙方应向甲方交纳2万元人民币的押金，作为本租赁合同的担保。合同期满后，如乙方未实施违约行为，押金全部无息退还。4.6甲方派出柏某某、生某等两人在本场地参与管理，上述两人的工资福利等一切费用由乙方承担，甲方向乙方收取的租金不含此费用。……合同附件：双方交接清单”。2019年7月31日，原、被告双方签订交接清单三份，分别为模具清单一份、固定资产盘点表一份、产品出入库汇总表一份，对原告交付被告使用的设施、设备、模具、库存商品进行交接和确认。原告认可被告于2019年10月30日支付租金183486.24元、2020年7月29日支付租金53269.27元。

2019年6月9日，泰州市罡杨镇罡门村村民委员会（以下简称罡门村委会）与原告签订《土地租赁协议》一份，约定2017年罡门村委会与案外人泰州市顺新源商贸有限公司协商一致，将该公司承包内的部分土地转让给原告，2017年签订的两年期合同已到期进行续租，罡门村委会向原告出租土地面积为37.95亩，具体位置为南片通泰路以东，田中水泥路道南2组全部土地，原告租赁后用于乡镇农业生产配套设施，制造混凝土预制板、乡村道路道板、六角块及堆放材料，租赁期限为8年，从2019年6月10日起至2027年6月9日止，土地年租赁费为58063.5元，原告必须根据国土复垦要求向罡门村委会一次性缴纳复垦保证金360000元。

2021年1月5日，泰州市罡杨镇人民政府向原告发出《关于拆除违法建设回复农地属性的函》，明确原告与罡门村于2017年签订两年期土地流转协议期满后，双方进行续租，合同期限8年，从2019年6月10日至2027年6月9日，原告于2018年就预制品建设场地部分办理了临时用地手续，有效期限1年，于2019年已到期，罡门村多次要求原告办理用地手续，然因各种原因，一直未再办理相关用地手续，因而产生违法用地图斑，图斑编号GY064，违法用地面积10.02亩，根据省市区自然资源和规划局的要求，要求原告在2021年1月底前对流转地块涉及农用地违法建设部分进行拆除，并破除相关硬质地面，如期完成土地复耕工作，消除图斑编号。

案件审理过程中，本院于2021年5月28日至案涉现场进行勘验，并形成勘验笔录一份，经现场清点（以2019年7月31日形成的模具清单、固定资产盘点表一份、产品出入库汇总表所列项目及数量为依据），模具清单序号3塑料模具空心六角（20×10）现场数量为2150个，序号5雨水盖（45×75×7）为20个，序号10广元排水、序号11缺角光元、序号12光元弯头为0个，序号17平板振动为14台；产品出入库汇总表序号2盖板（75×45×7）为52只，序号6路牙（75×25×12）为0只；固定资产盘点表所列项目及前述两份清单中的其余项目未有缺损。

另，原告陈述被告租赁期间仅派出柏仁文参与现场管理，2019年8月至2020年12月期间，原告共向柏仁文支付工资56610元、公积金17714元、高温津贴1200元、年终奖22550元、保险费10202元、福利费2800元，合计111076元。关于《小型构建预制场场地及设备租赁合同》中租金的组成，原告陈述系由土地及设施设备的租金共同组成，其中土地租金标准系参照其与罡门村委会签订的土地租赁费标准58063.5元/年，其余均为设施设备租赁费。

本院认为，原告出租的土地性质系农业用地，而原、被告所签订的土地租赁协议确定被告利用土地进行小型构建预制品的生产经营，将农业用地的土地性质更改为建设用地，违反土地管理法的规定，故土地租赁部分应认定为无效，无效的合同自始没有法律约束力，故不存在解除，对原告主张解除土地租赁部分的请求，本院不予认定。关于设施设备的租赁部分，不违反法律强制性规定，应为有效，因被告迟延缴纳租金致原告合同目的不能实现，原告有权要求解除设施设备部分的租赁合同，对原告主张解除设备租赁部分，本院予以支持。关于原告所主张各项费用及损失，本院逐一认定如下：

1.原告主张被告按双方间约定支付欠付租金579371.49元，本院认为，原、被告所签订土地租赁部分虽为无效合同，但可参照该合同约定由被告对原告对其占用期间的损失进行折价补偿，而设施设备租金可直接以合同约定计算，故被告应支付2019年度及2020年度租金816127元，现原告认可被告已支付236755.51元，尚欠579371.49元至今未付，故对原告该主张，本院予以支持。被告向原告缴纳前述租金后，因其所缴纳租金系不含税价，则被告应承担原告开具租金发票的相应税金。

2.原告要求被告赔偿交付其使用的模具及库存商品不能返还的部分161694.2元，本院认为，根据现场勘验所清点的情况，模具清单序号3塑料模具空心六角（20×10）缺少850个，序号5雨水盖（45×75×7）缺少35个，序号10广元排水缺少50个、序号11缺角光元缺少2491个、序号12光元弯头缺少500个，序号17平板振动缺少6台；产品出入库汇总表序号2盖板（75×45×7）缺少213只，序号6路牙（75×25×12）缺少2775只，结合原告提供的购置模具增值税发票所载明的单价，被告应赔偿原告塑料模具空心六角（20×10）、雨水盖（45×75×7）、广元排水、缺角光元、光元弯头损失合计74219.5元；对原告所主张其余损失，因未提供相应证据证明损失的计算依据致无法确定损失的具体金额，故对原告该部分主张，本院不予支持。

3.原告主张被告承担违约金125400元，本院认为，原、被告所签订土地租赁部分为无效，则不存在支付违约金，故就土地租金迟延缴纳的部分不应向原告支付违约金。

关于设施设备租金部分的违约金，其中违约金的计算基数应为被告逾期支付的租金金额。按原告所陈述租金组成并结合原告与罡门村委会所签订土地租赁协议，因被告所缴纳租金并不足以冲抵全部应付租金，且土地租金及设施设备租金的付款时间相同，故原告所支付租金应按比例抵充。1.根据合同约定，被告应于合同签订之日即2019年5月28日支付2019年度租金200000元而未付，其中设施设备租金部分应付167568.04元，故自2019年5月28日起以167568.04元为基数；2.被告于2019年10月30日缴纳183486.24元，用于抵充已到期的2019年度设施设备租金的部分为153732.15元，则自2019年10月31日起以13835.89元（167568.04元-153732.15元）为基数；3.被告应于第6个月末时即2019年11月30日付清2019年度租金余款158063.5元，其中设施设备租金应付132431.96元，则自2019年11月30日起以146267.85元（13835.89元+132431.96元）为基数；4.被告于2020年7月29日支付租金53269.27元，用于抵充已到期的2019年度设施设备租金的部分为44631.14元，则自2020年7月30日起以101636.71元（146267.85元-44631.14元）为基数；5.被告应于2020年5月31日前支付2020年度设施设备租金400000元，则自2020年6月1日起以400000元为基数。关于违约金的计算标准，原告主张按日万分之五计算，明显高于原告的损失，本院予以调整为同期同类贷款利率或同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。经核算，被告因迟延支付设施设备租金应支付的违约金为30760.54元。

以上项目合计795427.53元。被告艺浩建设工程公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原、被告于2019年5月28日签订的《小型构建预制场场地及设备租赁合同》中设备租赁合同部分；

二、被告泰州市艺浩建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告江苏享海交通工程有限公司租金、占有使用费、缺损模具及库存商品损失、迟延支付违约金合计人民币795427.53元，被告泰州市艺浩建设工程有限公司向原告江苏享海交通工程有限公司支付租金、占有使用费后，原告江苏享海交通工程有限公司向被告泰州市艺浩建设工程有限公司开具增值税发票，被告泰州市艺浩建设工程有限公司按法律法规规定承担相应税金；

三、驳回原告江苏享海交通工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费13265元，由原告负担2465元，被告负担10800元（原告已预交，被告应承担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。

审　判　长　　严丽娟

人民陪审员　　王凤林

人民陪审员　　梁文有

二〇二一年九月二十九日

书　记　员　　包　蕾