上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司与上海***栖梦文化传播股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0112民初6580号 原告：上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市致真律师事务所律师。 被告:上海***栖梦文化传播股份有限公司，住所地上海市宝山区。 法定代表人：***。 原告上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司（以下简称莘***公司）与被告上海***栖梦文化传播股份有限公司（以下简称***栖梦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年2月11日立案并依法适用简易程序。因新冠疫情原因自2022年4月1日起中止审理并于2022年6月1日恢复审理。后因被告上海***栖梦文化传播股份有限公司无法送达，本院采用公告形式向被告送达起诉状副本等相关法律文书并依法于2022年6月30日转为普通程序独任制并于2022年9月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***栖梦公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莘***公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告所签署的《租赁合同》及《补充协议》；2.请求判令被告向原告支付所欠2021年2月20日暂时计算至6月4日租金人民币134,956元（以下币种相同）；3.请求判令被告向原告支付垃圾清运费3,675元、电费8,084元、水费7,924元共计19,683元；4.请求判令被告向原告赔偿损失及违约金145,965元。庭审中，原告明确诉请1的解除日为2021年6月4日并明确诉请2的被告欠租金额为2021年2月20日起算至2021年6月4日止的租金134,956元，原告还明确诉请4为判令被告向原告赔偿损失（三个月租金）119,079元以及违约金2,291元。 事实和理由：原、被告于2020年11月30日订立《租赁合同》，合同约定：原告将位于上海莘庄工业区XX路XX号XX楼一间建筑物出租给与被告使用，建筑面积为450平方米；租赁期限为2020年12月5日至2023年12月4日（其中2020年12月5日至2021年1月20日为装修免租期）；租金为每平方米每天2.9元（免物业管理费），年租金总额为476,325元；付款方式为合同签订后预付四个月总租金及押金总计：158,775元，其中含首期租金为39,693元，及押金119,082元。合同签订后，被告即支付了首期租金及押金，但时至今日，被告未支付剩余租金。虽经原告多次催讨未果。原告认为，原、被告双方所签订的《租赁合同》合法有效，被告理应信守承诺，履行合同义务，现被告拒不支付租金的行为，损害了原告的合法权益，依据《租赁合同》4.3条之约定，原告有权解除合同。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告***栖梦公司未到庭，亦未发表意见。 本院经审理认定事实如下：2020年11月30日，原告莘***公司作为出租方与被告***栖梦公司作为承租方就上海莘庄工业区XX路XX号XX楼一间建筑物（建筑面积450平方米）房屋签订《租赁合同》。合同第二条约定，出租方收到公用事业单位的电费通知后，应立即向承租方发出《收款通知》。承租方从收到《收款通知》之日起五个工作日内应将公共事业设施使用费缴予出租方，出租方应立即将公共事业设施使用费交付于相关单位，并向承租方开具发票。如承租方逾期不交纳费用，出租方按公用事业单位相关规定收取滞纳金，在规定期限内承租方不交公用事业费用及滞纳金，出租方有权中止供水、供电。合同约定租期自2020年12月5日至2023年12月4日（其中2020年12月5日至2021年1月20日为装修免租期），合同还约定租金为3.8元/平方米/天，物业管理费为4,000元/月，该建筑物年总租金为672,150元。现三年优惠政策：2020年12月5日至2023年12月4日期间，该建筑物租金为2.9元/平方米/天（免物业管理费），该建筑物年总租金为476,325元。合同第4.2条约定租金付款方式为本合同签订后承租方在起租日前十天预付四个月总租金及建筑物押金总计158,775元，其中一个月为首期建筑物租金为39,693元，另三个月为建筑物押金为119,082元。合同第4.3条约定，承租合同期内每一（1）个月支付一次租金，每次提前十（10）天支付下一期租金。承租方拖欠租金累计达十五（15）天时，出租方有权终止合同，收回出租财产并追收拖欠的租金及滞纳金，且承租方应赔偿出租方三（3）个月的租金作为出租方的损失。承租方逾期支付在七（7）天内，则按实际逾期天数收取一倍利息，超出七（7）天收取银行两倍利息（利息以国家银行公布的同期贷款逾期利息为准）。双方另约定合同其他相关权利义务，双方于落款处盖章。双方还签订《补充协议》，约定垃圾清运的服务管理费用为3,675元/年度，期间为2021年1月1日至2021年12月31日。 2021年5月11日，原告在涉案房屋的门口**《付款通知》向被告催讨租金134,739元以及水电费、垃圾清运费17,305元，原告最后要求被告在收到通知后的两个工作日内付清所有拖欠的费用，否则原告将收回房屋并追究被告的违约责任。 2021年6月4日，原告自行收回涉案房屋。 上述事实，由原告莘***公司提供的《租赁合同》《补充协议》、照片（**付款通知）一组及当事人的庭审**所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于原告提供的增值税发票一组和记账凭证一组，其旨在证明被告欠付水费、电费、租金的金额构成。对此本院认为上述证据均系原告自行制作或开具，再结合双方对于水电费支付的流程约定，本院认为该证据对于待证事实的证明力度不足，实难采信。 本院认为，原告莘***公司与被告***栖梦公司签订的《租赁合同》《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行。被告***栖梦公司作为承租人应按约足额支付相应租金，经审理核对被告总计欠租应为135,720元（2.9元/天/平方米×450平方米×104天）。现原告仅主张134,956元，其系对自身权利的处分，本院予以尊重。鉴于原告为避免损失扩大已于2021年6月4日实际控制涉案房屋，其主张以该日作为合同解除日符合法律规定，本院予以确认。至于原告主张的垃圾清运费，本院认为3,675元应为全年的费用，现双方合同已于2021年6月4日解除，相关的垃圾清运费亦应计算至该节点为宜，据此计算被告应某的垃圾清运费为1,572元（3,675元÷12个月×5个月+3,675元÷12个月÷30天×4天）。至于原告主张的相关水、电费，本院认为其举证仅有记账凭证与开具的增值税发票，而依据双方的合同约定开具发票应发生于原告已收到被告支付的水、电费用后的节点行为，据此对于原告上述证据的证明目的本院实难认同。基此，对于原告主张的水费、电费部分，本院不予支持。至于原告主张的赔偿损失以及违约金部分，该损失119,079元属于合同约定的解约违约金性质，符合双方合同约定且于法无悖，本院予以支持。违约金部分实际属于逾期付款违约金，经核对原告主张分段计算所得的违约金无误，本院对于2,291元违约***以认可。庭审中，原告表示要求对于被告已付押金一并处理用作对被告欠付租金的抵充，抵扣后被告尚某向原告支付的租金为15,874元（134,956元-119,082元）。 被告***栖梦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十五条、第一百四十七条之规定，判决如下： 原告上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司与被告上海***栖梦文化传播股份有限公司就上海市闵行区XX路XX号XX楼房屋（450平方米）签订的《租赁合同》《补充协议》于2021年6月4日解除； 被告上海***栖梦文化传播股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司支付租金15,874元； 被告上海***栖梦文化传播股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司支付垃圾清运费1,572元； 被告上海***栖梦文化传播股份有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司支付损失赔偿119,079元以及违约金2,291元； 驳回原告上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,440.14元，由原告上海莘庄工业区园林绿化工程有限公司负担356.97元，由被告上海***栖梦文化传播股份有限公司负担5,083.17元。 如不服本判决，当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　钱　洁 二〇二二年九月二十三日 书记员　*** 附：相关法律条文