嵊州市金厦建设有限公司、嵊州市城南农贸市场开发有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

浙江省嵊州市人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）浙0683执异6号

案外人：钱秋凤，女，1946年4月2日出生，汉族，住嵊州市。

委托诉讼代理人：陈伟斌（钱秋凤之女婿），住嵊州市鹿山街道东南路385-8号滨江城市。

申请执行人：嵊州市金厦建设有限公司，住所地：嵊州市。

法定代表人：王金龙，执行董事。

委托诉讼代理人：尹志南，浙江求道律师事务所律师。

被执行人：嵊州市城南农贸市场开发有限公司，住所地：嵊州市。

法定代表人：吴茹君，总经理。

委托诉讼代理人：商中平，该公司工作人员。

本院在执行申请执行人嵊州市金厦建设有限公司（以下简称金厦公司）与被执行人嵊州市城南农贸市场开发有限公司（以下简称城南公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人钱秋凤向本院提出书面异议，本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年2月13日举行了听证。案外人委托诉讼代理人陈伟斌、申请执行人委托诉讼代理人尹志南、被执行人委托诉讼代理人商中平参加了听证。本案现已审查终结。

案外人钱秋凤称，案外人于2015年8月29日与被执行人签订了商品房买卖合同，以700000元价格认购了被执行人所有的嵊州市城××农贸市场××号商铺，并已缴清全部房款。现商铺已出租，案外人对商铺已实际占有。综上，案外人应优先获得嵊州市城××农贸市场××号商铺所有权，并请求法院尽快解除对该商铺的强制措施。

申请执行人金厦公司称，申请执行人工程款具有法定优先受偿权，本案的以物抵债执行行为符合法律规定。案外人与被执行人签订商品房买卖合同不能等同于已取得物权，购买商铺是为了经营而非居住，且案外人至今未实际占有。因此，案外人异议不能成立，请求驳回案外人的异议请求。

被执行人城南公司称，被执行人与案外人签订的商品房买卖合同合法有效，应继续履行合同。

本院查明，金厦公司为与城南公司建设工程施工合同纠纷向本院起诉，本院于2016年2月1日立案受理，案号为（2016）浙0683民初1054号，并于次日查封了城南公司所有的嵊州市城××农贸市场××层部分房产，其中包括E100号商铺。该案经调解结案，后金厦公司以城南公司未履行民事调解书确定付款义务为由向本院申请强制执行，本院于2016年3月28日立案执行，并于2016年7月19日作出（2016）浙0683执864号执行裁定书，裁定拍卖案涉E100号商铺。

另查明，被执行人与案外人于2015年8月29日签订商品房买卖合同，约定案外人向被执行人以700000元价格购买嵊州市城××农贸市场××层E100号商铺，该房款已全部付清。

又查明，嵊州市城南农贸市场3幢二、三层商铺由被执行人统一出租，租赁期三年，收取的租金在购买人支付购房款时直接抵充扣除。案涉E100号商铺价格700000元系扣除租金后的实际房价。现该商铺由他人承租，租赁期自2015年3月8日起至2018年3月7日止。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人与被执行人之间签订的商品房买卖合同未违反法律禁止性规定，应属有效。案外人已按约付清所有房款，且该商铺在被查封之前已由被执行人代为出租，应视为案外人已合法占有。现无证据表明未办理相关产权证书系因案外人自身原因。据此，案外人虽未取得物权，但对其物权期待权也应予以保护。综上，案外人的异议请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对位于嵊州市领带园一路8号的嵊州市城南农贸市场3幢二层E100号商铺的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　过岸冰

审　判　员　　陈荣华

人民陪审员　　徐小平

二〇一八年二月二十七日

书　记　员　　刘丹凤