姚玉龙、玉屏康华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

贵州省铜仁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）黔06民终955号

上诉人（原审原告）：***，男，1986年3月15日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。

上诉人（原审被告）：***华房地产开发有限公司，住所地贵州省玉屏侗族自治县平溪街道人民路36号。

法定代表人：张在滨，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邹红梅，贵州鸿丰律师事务所律师。

上诉人***与上诉人***华房地产开发有限公司（以下简称康华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2021）黔0622民初162号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1．依法撤销贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2021）黔0622民初162号民事判决；2．依法改判支持上诉人的诉讼请求，被上诉人履行双方签订《商品房买卖合同》中的责任支付逾期违约金54,132.51元；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定***在2018年7月2日才完税，未按约定期限向康华公司交付完税资料存在一定的违约，是错误的。（一）***是2017年9月7日全款购房签订合同，康华公司于2018年6月4日才给***出具了购房款的增值税发票，康华公司有故意拖延办理转移登记的事实。（二）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（三）***交完购房全款并签订合同起至2020年12月30日内从未接收到康华公司任何形式的通知办理转移登记，有小区业主委员会接康华公司通知代为通知微信截图证明康华公司于2021年才进行通知开始办理。故，***没有任何违约行为影响康华公司主导的转移房屋转移登记的事实。二、一审法院酌情支持逾期办证违约金8,000元，对***主张超出的部分不予支持，是错误的。（一）在诉讼过程中已办理完毕房产证，虽然对违约事实采取补救，但违约主观事实不可改变。（二）购房不在是单单是为了满足住房需求，也是一种投资，全款购买而得不到实质证书。就无法贷款，出售也无法过户，作为投资现金周转停滞怎么会没有实质性损失只是难以计算。（三）康华公司提供的玉屏侗族自治县住房和城乡建设局2019年1月17日的用地变更批复手续，对康华公司已经构成违约的事实不具有说服力。（四）一审法院既认定双方签订合同合法有效，双方就应按合同约定履行。***请求的违约金54,132.51元的违约金并未超出国家法律规定，也未超出双方签订合同中被告承诺的部分，理应得到支持。三、一审法院确定“***负担552元，康华公司负担25元”的诉讼费分担不合理。一审法院既认定，康华公司有违约事实，却又不支持***诉讼请求，让***承担本案诉讼费用的96%，有失公允。

康华公司上诉请求：依法撤销贵州省玉屏侗族自治县人民法院（2021）黔0622民初162号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏查明事实。上诉人在2018年6月4日就向被上诉人开具了增值税发票，而其却在2018年7月2日才到税务机关缴纳契税，2018年7月3日才将办理产权证的资料提供给上诉人，此时已经超过2018年6月30日交付产权证的时间。虽然其延期的时间不长，但办证是需要一个周期的，何况延期时间长短也改变不了被上诉人已经首先违约的事实。二、一审判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金8,000元违背合同的约定。（一）按合同约定“超过产权办理处规定的时间，出卖人不再承担办理产权的相关义务”，上被上诉人既然在2018年6月30日前不交付办证资料给上诉人，说明被上诉人自己已免除了上诉人配合其办证的义务。（二）案涉土地因新旧坐标的变化，与玉屏县第二幼儿园土地在图纸上重叠，规划部门重新对案涉土地进行调整，导致产权办证的时间被延误，根据双方在合同中的约定，上诉人不承担违约责任。

***、康华公司二审未作答辩。

***向一审法院起诉请求：1．被告支付逾期办理转移登记有关文书违约金54,132.51元；2．被告立即为原告办理涉诉房产商品转移登记有关文书；3．本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2017年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于玉屏侗族自治县，房屋价款为291035元，签订合同之日付清房款并交付房屋，被告在2018年6月30日前为原告办理房产证，如在360日内未办理房产证，则从约定期限届满之日起每日支付已付房款0.2‰的违约金给原告。合同签订当日，原告付清了全部房款，同时被告也将房屋交付给了原告。由于被告未按合同约定的期限经原告办理房产证，双方发生纠纷。

另查明，被告在诉讼过程中，于2021年3月19日给本案出售给原告的商品房办理完毕房屋产权证。

一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定履行。本案中被告逾期办证事实客观存在，根据双方合同约定，被告应当承担逾期办证的违约责任；但原告在2018年7月2日才完税，未按约定的期限向被告交付完税资料，在本案中也存在一定的违约；本案中被告在签订合同时已将房屋交付购房人，且在诉讼过程中给原告办理完毕房产证，原告的住房需求已得到保障，双方签订商品房买卖合同的主要目的已实现，被告逾期办证的行为并未给购房人造成实质性损失，且办理商品房转移登记并非房开公司一己之力能够完成，涉及多方面的因素，比如玉屏县政府用地批复手续发生变更等，综合考虑被告办证不能的客观情况，结合合同约定、违约事实、违约时间等酌情支持逾期办证违约金8,000元，原告主张的超出部分不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，一审判决：被告康华公司限本判决生效后10日内支付原告***逾期办证违约金8,000元。

二审中，上诉人***提交了如下证据：

1、2018年6月4日康华公司出具给***的《贵州省增值税普通发票》，拟证明系康华公司有故意拖延办理转移登记。

康华公司质证认为，对该证据的三性无异议，但该证据不能达到其证明目的，根据合同约定是在2018年6月30日前为购房者办理房产证，我公司系在2018年6月4日出具发票，但***在2018年7月2日才交税，7月3日才提供给公司，因此，首先违约的是***。

本院认为，该证据本身能够独立证明双方履行合同过程即2018年6月4日康华公司出具给***正式的收款发票这一事实，故对该证据本院予以采纳。

2、微信聊天截图两张，拟证明康华公司于2021年才进行通知开始办理，***没有任何违约行为影响康华公司主导的转移房屋转移登记的事实。

康华公司质证认为，因该公司不是微信群的成员，对微信聊天记录的真实性及完整性无法确认，从该截图内容上看“接康华公司通知……。本小区还未办理房产证的抓紧时间去康华公司对接办理房产证”，显然是再次通知，说明之前已经通知，并有人办理房产证。对该证据的证明目的不予认可。

本院认为，该微信聊天记录仅是***单方提供，且并非康华公司人员直接发出的通知，而康华公司又对该证据予以否认，故对该证据不予采信。

二审查明：2017年9月6日，本案当事人签订《商品房买卖合同》第八章第二十二条三项约定“（一）出卖人承诺2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，双方约定同意按照以下约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照空白利率支付利息。②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的速约金。……（四）双方同意按照下列第1.种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”该合同的附件十二《补充协议》第五条“对第二十二条关于房屋登记的约定的补充1、买受人应在出卖人通知办理产权证的期限内，将办理产权所需要的资料及相关费用提供给出卖人，以便及时办理，若因受人延期提交的，其产权办理时间顺延。如顺延时限超过产权办理处规定的时间，出卖人不再承担办理产权的相关义务。2、出卖人应在接到产权部门办理产权通知后的10日内，以电话或短信形式及时通知买受人办理。3、买受人不按时交纳公共维修基金、契税等费用造成产权登记或办理产权证不能实现的，由买受人承担相应的违约责任，其产权证办理期限顺延”。

另查明，2018年6月4日康华公司出具给***收到房款的《贵州省增值税普通发票》，***缴纳案涉房屋契税的时间为2018年7月2日，其向玉屏县不动产登记中心出具的办证《声明》的落款时间为2018年7月3日。

二审查明的其他事实与一审认定事实一致，对于一审认定的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是：一审法院判决支持由康华公司支付***逾期办理转移登记有关文书违约金8,000元是否恰当。

因本案系商品房销售合同纠纷，案涉的《商品房买卖合同》是本案当事人双方真实意思表示，合法有效。双方均应按合同约定履行。按照合同约定康华公司应当在2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给***。从本案相关证据证实***缴纳案涉房屋契税的时间为2018年7月2日，在2018年7月3日***才向玉屏县不动产登记中心申请办理产权过户，在本案中，***自身亦存在违约行为。双方签订的《补充协议》第五条约定“买受人不按时交纳公共维修基金、契税等费用造成产权登记或办理产权证不能实现的，由买受人承担相应的违约责任，其产权证办理期限顺延。”从该条表述看，***延期缴纳税费的行为，并未免除康华公司在约定期限内将办理商品房转移登记的有关文书交付给***的合同义务。故一审认定本案双方当事人在履行合同过程中均存在不同程度违约行为，符合本案事实。对于上诉人所称本案中己方没有违约的上诉理由，本院均不予采信。

***认为一审法院调整逾期办证违约金数额过低、康华公司认为一审法院调整逾期办证违约金数额过高。本案中，***并未提交相应证据证实其因康华公司的逾期办证违约行为给其造成的损失及损失的数额，康华公司亦认为***主张的违约金数额过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。一审法院根据公平原则和诚实信用原则衡量，以实际损失为基础，综合考量案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情将违约金调整为8,000元并无不当，二审予以维持。***、康华公司认为一审法院调整逾期办证违约金数额不当上诉理由，本院均不予采信。

综上所述，***、康华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1,003元，由***负担953元，由***华房地产开发有限公司负担50元。

本判决为终审判决。

审判长　向　前

审判员　唐正洪

审判员　倪庆飚

二〇二一年六月二十三日

法官助理李正雷

书记员伍昊