武汉辉腾达建筑工程有限公司、东风鸿泰控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂01民终1620号

上诉人（原审被告）:武汉辉腾达建筑工程有限公司，住所地武汉市武昌区同成富苑裙楼4-5层2室。

法定代表人：侯陆，总经理。

委托诉讼代理人：邹宁君，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：东风鸿泰控股集团有限公司，住所地武汉经济技术开发区车城东路39号。

法定代表人：夏世维，总经理。

委托诉讼代理人:**，湖北若言律师事务所律师。

上诉人武汉辉腾达建筑工程有限公司（以下简称辉腾达公司）因与被上诉人东风鸿泰控股集团有限公司（以下简称“东风鸿泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。

辉腾达公司上诉请求：1.撤销武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初2090号民事判决，并将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审程序严重违法，剥夺了上诉人的诉讼权利。一、本案案由为房屋租赁合同纠纷而不是侵权纠纷，一审法院未对合同效力及合同是否应该继续履行进行审查，直接认定上诉人无权使用案涉房屋并判令上诉人向被上诉人返还房屋，属于程序违法。书面合同到期后，上诉人继续支付租金，形成了实际执行的不定期租赁合同关系。二、上诉人与被上诉人存在不定期租赁合同，该合同目前仍然合法有效，被上诉人无权要求上诉人返还案涉房屋，仅有权要求上诉人支付租金。

东风鸿泰公司辩称，合同是在自愿、公平前提下订立，书面合同到期后，双方没有就承租关系达成新的合同或者对原合同进行变动。被上诉人多次以律师函的形式要求对方腾退，这表明被上诉人在到期后没有与上诉人继续保持租赁关系的意愿。请求驳回上诉，维持原判。

东风鸿泰公司向一审法院起诉请求：1.判令辉腾达公司立即腾退东风鸿泰公司所有的武汉市武昌区中北路119号商业裙楼四楼房屋；2.判令辉腾达公司向东风鸿泰公司支付2018年11月1日至实际腾退之日期间的房屋占用费（暂截至2018年12月31日，房屋占用费为：75924元），并结清各项物业费用；3、判令辉腾达公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：坐落于武汉市武昌区水果湖街同成富苑裙楼4-5层2室房屋[房产证号：武房权证市字第××号，土地使用证号：武昌国用（商2013）第11185号]所有权人为东风鸿泰公司。2012年8月31日，东风鸿泰公司（出租方、甲方）与辉腾达公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租赁物、水电费、消防条款：甲方将位于武汉市武昌区水果湖街同成富苑裙楼四楼（以下简称案涉房屋）出租给乙方，租期为5年，自2012年9月1日至2017年8月31日止。乙方在租赁期间使用独立的计量表计算水、电用量，并据实按期交纳，上述费用由乙方直接向同成富苑相关水电管理部门缴纳。二、租金、房屋租赁押金:该房产四楼的计价面积为1094平方米，乙方同意按附表《租金支付明细表》支付租金。合同到期时，乙方应将房产依约完整交还甲方，并到物业管理单位结清各项费用，交出全部钥匙后，方可持租赁合同及发票到甲方办理其他事宜。同成富苑租金明细表：2016年8月至2017年8月，月租金37962元，年租金455544元。2017年7月27日，东风鸿泰公司向辉腾达公司发出《到期不续签和催收租金的通知函》，载明：“贵公司与我公司于2012年8月31日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2012年9月1日起至2017年8月31日止。因生产经营的需要，我公司决定合同到期后不再与贵公司续签房屋租赁合同。请贵公司按照合同约定，在合同到期终止后七天内将自己的私有财产与自置的设备、物品搬出该房产，并将清洁整齐、状态完好的房产交还给我公司。截止目前，贵公司已累计拖欠租金共计567644.7元，请贵公司收到本通知函七日内一次性向我公司支付所欠租金567644.7元。同时我公司保留按照合同约定追究贵公司责任的权利”。2018年10月31日，东风鸿泰公司向辉腾达公司发出《律师函》，载明：“2017年7月，在合同到期之前，东风鸿泰公司提前以邮寄方式致函贵公司，明确告知贵公司：因生产经营的需要，东风鸿泰公司决定合同到期后不再与贵公司续签房屋租赁合同。要求贵公司按照合同约定腾退房屋，并支付累计拖欠租金共计567644.7元。2017年8月，贵公司支付租金567644.7元，但未按合同约定腾退房屋。之后东风鸿泰公司派员到贵公司协商，要求腾退房屋，遭到贵公司拒绝。2017年8月31日合同到期后，贵公司一直占有房产。在未续签房屋租赁合同的情况下，贵公司于2017年11月支付103383元，2018年6月支付103383元。东风鸿泰公司接受贵公司所付款项仅为东风鸿泰公司作为房屋产权人应享有之利益，并不构成同意该房屋租金合同期限延长的意思表示。望贵公司腾退房产，并立即支付占有标的房屋期间的费用共计324702元（暂截止2018年10月31日），同时需结清水电等物业相关费用”。东风鸿泰公司认可辉腾达公司支付了截至2018年10月31日的房屋占用费。审理中，辉腾达公司于2019年4月3日向东风鸿泰公司转账两笔款项共计227762元，注明：公司房租。2019年4月12日，东风鸿泰公司向本院提交《情况说明》，载明：经核实，东风鸿泰公司于4月3日收到辉腾达公司两笔转账，金额共计227762元。经庭后实际走访核实，诉争房屋目前仍由辉腾达公司占用并实际经营。一审庭审过程中，东风鸿泰公司述称，其按照《房屋租赁合同》租金明细表中2016年8月至2017年8月的租金标准，即每月37920元向辉腾达公司主张房屋占有使用费。

一审法院认为：东风鸿泰公司与辉腾达公司于2012年8月31日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定，享有各自权利，履行各自义务。合同期限届满前，东风鸿泰公司明确向辉腾达公司表示不再续签，该合同已于期限届满之日起解除。辉腾达公司应当依照合同约定，从案涉房屋中腾退。故对于东风鸿泰公司请求判令辉腾达公司立即腾退东风鸿泰公司所有的武汉市武昌区中北路119号商业裙楼四楼房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干规定的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”规定精神，对于东风鸿泰公司请求参照租金标准，判令辉腾达公司向其支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。因辉腾达公司已实际支付至2019年4月，故其应当以每月37920元的标准向东风鸿泰公司支付自2019年5月起计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于物业费。因物业费的收取主体为物业公司，东风鸿泰公司不能代其行使民事权利，且与本案并不同属一个法律关系，对于东风鸿泰公司请求判令辉腾达公司结清各项物业费用的诉讼请求，一审法院不予支持。

一审判决：一、武汉辉腾达建筑工程有限公司于本判决生效之日起五日内将占用东风鸿泰控股集团有限公司坐落于武汉市武昌区水果湖街同成富苑裙楼四楼房屋返还给东风鸿泰控股集团有限公司；二、武汉辉腾达建筑工程有限公司于本判决生效之日起五日内向东风鸿泰控股集团有限公司支付逾期腾房占有使用费（以每月37920元为标准，自2019年5月计算至实际腾退之日止）；三、驳回东风鸿泰控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50621元，减半收取25310.5元，由武汉辉腾达建筑工程有限公司负担（此款已由东风鸿泰控股集团有限公司垫付，由武汉辉腾达建筑工程有限公司连同上述款项一并给付。）

二审时，当事人没有提交新的证据。

原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，双方在《房屋租赁合同》到期后有无形成不定期租赁合同关系是本案争议的焦点问题。上诉人主张双方成立不定期租赁合同关系的依据是其于《房屋租赁合同》到期后继续交租的行为。本院认为，双方是否形成租赁关系主要是看双方有无达成租赁合同的合意。本案中，被上诉人于《房屋租赁合同》到期前和到期后两次函告上诉人不再续签租赁合同。由此可见，双方对续租并未达成合意。被上诉人在第二次发函中也表明了“东风鸿泰公司接受贵公司所付款项仅为东风鸿泰公司作为房屋产权人享有之利益，并不构成同意该房屋租赁合同期限延长的意思表示”。故上诉人的该项上诉理由不能成立。一审判决上诉人从案涉房屋中腾退并支付2019年5月至实际腾退之日期间的房屋占有使用费并无不当。至于被上诉人二审提到了房屋占有使用费应以每月37962元为标准而非37920元，鉴于其没有上诉，视为其对自身权利的处分，本院不予处理。

综上所述，辉腾达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50621元，由上诉人武汉辉腾达建筑工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　宋　飞

审判员　申光伟

审判员　张文浩

二〇二〇年五月十九日

法官助理庄敏

书记员庄敏