某某、某某等与邯郸市阳光三联电器有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

河北省邯郸市肥乡区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）冀0428民初132号

原告：***，男，1968年2月14日出生，汉族，住邯郸市。

原告：郝爱国，男，1956年9月9日出生，汉族，住邯郸市。

原告：张军强，男，1979年11月3日出生，汉族，住邯郸市。

原告：周志清，男，1955年12月3日出生，汉族，住邯郸市。

原告：李社民，男，1964年2月6日出生，汉族，住邯郸市。

五原告委托诉讼代理人：温改增，河北中原律师事务所律师。

被告：邯郸市阳光三联电器有限公司。

住所地：邯郸市丛台区陵西大街西、新华后街南（日月城内）。

法定代表人：栗玉生，该公司总经理。

委托诉讼代理人：宋琪，河北鼎合律师事务所律师。

原告***、郝爱国、张军强、周志清、李社民诉被告邯郸市阳光三联电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及五原告委托诉讼代理人温改增、被告邯郸市阳光三联电器有限公司委托诉讼代理人宋琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

五原告诉称，五原告在肥乡城建设路路南肥乡老农行对过各有两间门市房各自出租使用。2010年时，被告要发展在肥乡县的业务，看中原告门市地段希望租赁使用，因原告两间一户共十间的门市布局不符合被告经营需要，经协商被告要求五原告按其要求将原门市房拆除后根据其经营需要建设，建好后其租赁使用期限十年，年租金26万元。因此原告将原门市房拆除，后撤9米左右按被告要求建好跨度十间房整体一千余平米的经营门市。五原告委托***与被告签订了房屋租赁协议书并经肥乡县公证处公证，合同租赁期限10年自2010年10月1日起至2020年9月30日止。该合同顺利履行到2015年12月份，被告提出现在效益不好希望原告减少租金，本着友好谅解的原则，原告与被告协商一致后签订补充协议，原告自2016年4月1日至2019年3月31日期间将年房租减少为20万元，到期后自动恢复原定年26万元租金，充分体现了原告的诚意。2016年初，被告提出要重新装修租赁场地并打出广告，随后将场地内商品陆续搬出，还将其安装的中央空调拆除，在拆除设备时将原告场地的屋顶全部破坏。在原告催促其装修时被告才告知要终止租赁合同，对此原告明确告知租赁物专门为被告修建，被告不租赁后原告门市无法出租且合同未到期不同意终止合同，要求被告继续履行合同。被告作为在邯郸有影响的大公司毫无诚信，拒不履行合同支付租赁费严重违约。因原告房屋根据被告要求专门为被告修建，为此投入大量人力财力，被告半途终止合同造成原告房屋在肥乡区城区很难出租，这将使原告遭受巨大损失，为此请求法院判令被告继续履行合同如约先支付半年10万元租金。为减少损失，原告允许被告将租赁房屋另行转租或改作其他用途，收取费用后归其所有，以减少房屋空置所造成的损失。因被告行为已违法，依据合同约定被告应赔偿原告违约金13万元，被告损坏的原告财物应恢复原状。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同，并支付2016年10月1日至2017年3月31日上半年租金10万元；2、被告赔偿原告违约金13万元；3、被告将毁坏的原告财物恢复原状；4、诉讼费由被告承担。

原告为支持其主张，提交了下列证据：

1、原、被告签订的房屋租赁协议书1份，用于证明双方在2010年10月1日签订房屋租赁协议，原告按照被告的要求搭建了租赁物并且租赁给被告进行经营，年租金26万元，租期10年。并规定了相关的违约责任。

2、2010年12月22日，河北省肥乡县公证处出具的公证书一份，用于证明租赁协议是原、被告双方真实意思表示，合法有效。

3、原、被告2015年12月21日签订的关于变更《房屋租赁协议书》的补充协议，用于证明原告应被告要求自2016年4月1日至2019年3月31日每年下调房租6万元。

4、照片9张，用于证明被告将原告的场地毁坏的现场情况。

5、2017年2月28日肥乡县永恒装饰材料门市出具的明1份，用于证明原告装修场地的顶棚等共花费48000元。

6、2017年7月31日肥乡区肥乡镇东街村民委员会出具的证明一份，用于证明肥乡老城区居民个人建房时相关部门没有要求具体规划。

7、2017年3月15日原告与嵇长东签订的房屋租赁合同，用于证明原告2017年3月15日将房屋出租给嵇长东，年租金10万元。

被告辩称，1、双方签订的房屋租赁协议书无效，原告出租房屋未取得建筑工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，应认定双方签订的协议无效；2、对于终止租赁退还原告房屋后被告预先支付的房屋占用、使用费，原告应予返还，其依据为合同法第五十八条：因该合同取得的财产应予返还；3、原告应赔偿被告装修损失，具体数额鉴定后确定。

被告为支持其主张，提交了石家庄中级人民法院和邯郸市中级人民法院判决书3份，来源是网上公示，用于证明对于未取得建筑规划许可证的租赁房屋历来都是按照合同无效，支付房屋占有、使用费处理的。

法庭主持双方当事人进行了庭审质证:

被告对原告提交的证据1、2、3真实性无异议，但该协议为无效合同，原告属于违法建筑，其租赁主体是违法的，因此其合同内容均为无效，并且其补充协议因其主合同无效，补充协议也无效；对证据4真实性有异议，原告应该提供原始载体，该照片拍摄于被告撤柜后3个月，无法确认被告撤柜后的真实情形；对证据5真实性有异议，无法证明提交该证明的门市具有相关资质，没有原告已支付48000元的支付凭证及该门市提供的发票及法人资质，不予认可；证据6与本案无关，不予质证；证据7系复印件，真实性有异议，无法与原件比对，与本案无关。

原告对被告提交的证据质证意见为：来源真实性有待核实，其不是证据仅作为参考，本案的实际情况与判例的情况不一样。

法庭经质证、认证，查明下列事实：

2010年10月1日，原告***代表五原告与被告签订了房屋租赁协议书，协议约定：被告租赁五原告位于肥乡区建设路路南肥乡老农行对过的十间房屋（五原告各有两间门市房）；租赁期限十年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止，年租金26万元；租金每半年交纳一次，每半年租期开始前支付租金；原告按照被告要求搭建租赁物。该协议书于2010年12月22日经肥乡县公证处进行了公正。

按照被告的要求，五原告将各自的原门市房拆除，后撤9米左右按被告要求建好跨度十间房整体一千余平米经营门市租赁给被告使用。2015年12月21日经原、被告协商，双方签订了关于变更《房屋租赁协议书》的补充协议，双方同意自2016年4月1日至2019年3月31日每年下调房租6万元。

2016年初，被告提出要重新装修租赁场地，随后将场地内商品陆续搬出。后在原告催促被告装修时，被告才告知要终止租赁合同，原告不同意，要求继续履行合同，致引发诉讼。

被告支付原告租赁费至2016年9月底。原告已于2017年3月15日将本案租赁房屋出租给嵇长东，年租金10万元。

另查明，原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，且在法庭审理辩论终结前仍未取得。

本院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告租赁给被告的房屋，未取得建设工程规划许可证，故双方所签租赁合同应认定为无效。根据合同法规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告所出租的房屋未取得相关批准手续，被告租赁时未尽谨慎的审查和注意义务，双方均存在过错。原告按照被告的要求拆除了原来的门市，搭建了新的建筑物，该建筑物是根据被告的要求建造，现被告提前解除合同，给原告造成了一定损失，被告应予赔偿。同时，双方因被告要求解除租赁合同发生纠纷，原告的门市在2017年3月15日才租赁出去，期间（2016年9月底至2017年3月15日）门市未租赁出去，也给原告造成了一定损失。综合上述情况，结合双方过错，以被告赔偿原告损失70000元为宜，对原告要求被告继续履行合同，并支付2016年10月1日至2017年3月31日上半年租金10万元的诉讼请求，本院不予支持。虽然合同约定一方违约，除承担违约责任外，违约方应赔偿对方半年租赁费的违约金，但因双方签订的合同无效，故对原告要求被告赔偿违约金13万元的诉讼请求本院不予支持，以上述确定的被告赔偿原告损失70000元为宜。原告要求被告将毁坏原告的财物恢复原状，未提出具体损坏物品明细和提交相关证据，本院不予支持。被告要求原告赔偿装修损失，与法无据，本院不予支持。被告要求原告给付终止租赁退还原告房屋后被告预先支付的房屋占用、使用费，因当时双方就双方是否终止租赁发生争议，原告不同意终止租赁合同，同时被告也没有提出具体的数额，故对被告该请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决如下：

一、被告邯郸市阳光三联电器有限公司于判决生效后十日内赔偿原告***、郝爱国、张军强、周志清、李社民经济损失70000元；

二、驳回原告***、郝爱国、张军强、周志清、李社民的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4750元，由五原告承担3304元，被告承担1446元。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院

递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审　判　长　　冯文平

审　判　员　　赵江斌

人民陪审员　　薛贵明

二〇一七年八月十五日

书　记　员　　杨伯超

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用期规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。