中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、曲靖市大承建工有限责任公司等借款合同纠纷执行异议执行裁定书

云南省曲靖市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）云03执异4号

异议申请人（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。

统一社会信用代码：91530000725289200K。

住所地：云南省昆明市盘龙区北市区金江路1号。

负责人：刘富敏，总经理。

被执行人曲靖市大承建工有限责任公司。

统一社会信用代码：91530300731231160C。

住所地：云南省曲靖市南片区广电大楼旁广电花园l0幢第－1层商铺－P10－2B号。

法定代表人：高春仙。

被执行人高春仙，女，汉族，1973年11月4日生，云南曲靖，住云南省曲靖市麒麟区。

被执行人***，男，汉族，1973年5月24日生，江苏南京市人,住江苏省南京市下关区。系被执行人高春仙之夫。

被执行人高小春，男，汉族，1971年4月6日生，云南曲靖，住云南省曲靖市麒麟区。

被执行人代春丽，女，汉族，1985年3月27日生，云南曲靖，住云南省曲靖市麒麟区。系被执行人高小春之妻。

被执行人桂俊飞，男，回族，1978年8月29日生，云南曲靖，住云南省曲靖市沾益区。

被执行人王玉梅，女，回族，1980年6月20日生，云南曲靖，住云南省曲靖市沾益区，系被执行人桂俊飞之妻。

本院在执行中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司(以下简称“华融云南分公司”，原申请执行人为中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行)申请执行曲靖市大承建工有限责任公司(以下简称“大承公司”）、高春仙、***、高小春、代春丽、桂俊飞、王玉梅金融借款合同纠纷案中，以（2021）03执464号公告，对被执行人桂俊飞、王玉梅所有的抵押房屋进行公告拍卖。拍卖公告中注明房屋存在出租情况。华融云南分公司以拍卖公告中对抵押房屋存在租赁的认定错误为由向本院提出书面异议。本院于2022年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议申请人华融云南分公司在异议申请书中提出以下异议请求：撤销（2021）云03执464号案件《拍卖公告》中对抵押房屋（被申请人桂俊飞、王玉梅所有的位于曲靖市沾益县东侧）存在租赁的认定，后变更为：“撤销（2021）云03执464号《拍卖公告》，并对抵押房屋重新作出无租赁关系的认定”。事实与理由：申请执行人华融云南分公司申请执行大承公司、高春仙、***、高小春、代春丽、桂俊飞、王玉梅金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，曲靖市中级人民法院对本案抵押房屋（被执行人桂俊飞、王玉梅所有的位于曲靖市沾益县东侧）进行评估、拍卖。在评估过程中，案外人林瑞向提交了《房屋租赁合同》，该合同约定由抵押人桂俊飞、王玉梅将上述抵押物出租给林瑞，租赁期限为20年，自2015年6月1日至2035年5月31日；租金总额为410万元；租金支付方式为合同签订后三个工作日内付清合同项下全部租金。另外，案外人林瑞称以转账方式一次性向桂俊飞支付租金410万元，但未向法院提供转账凭证。拍卖过程中，曲靖市中级人民法院在网络拍卖平台上的《拍卖公告》“注意事项”栏中描述：“该标的存有租赁，合同租赁期限为二十年，自2015年6月1日至2035年5月31日。全部租金已付清，租金为4100000.00元。”异议人认为，在《拍卖公告》中认定本案抵押物存在租赁情况这一执行行为错误,认定抵押物存在租赁的唯一依据为案外人林瑞提交的《房屋租赁合同》，认定租金全部支付的唯一依据为案外人林瑞的陈述。本案中，租赁合同关系的客观性没有其他证据能够印证，认定抵押物存有租赁且租金全部支付的依据不足。并且，经原债权人工商银行（本案债权为工商银行转让至华融公司）在办理抵押过程中以及贷后管理过程中对抵押物及抵押人进行核实，抵押人桂俊飞、王玉梅均表示该抵押物未出租，2016年4月21日及2017年5月17日形成的《中国工商银行抵押核实书》均有记载及抵押人签名）。且办理本案贷款之时的评估报告显示房屋为空置、未装修状态，至今该抵押物仍为空置、未装修状态。

异议申请人针对其主张，向本院提交以下证据（均为复印件）：1、异议申请人主体资格材料1份；2、《中国工商银行抵押核实书》复印件2份；3、评估报告1份；4、拍卖公告1份。

本院查明，原告中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行诉大承公司、高春仙、***、高小春、戴春丽、桂俊飞、王玉梅金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月2日作出（2018）云03民初42号判决，大承公司不服提起上诉，云南省高级人民法院经审理，于2019年9月2日作出（2019）云民终562号民事判决，判决：一、撤销云南省曲靖市中级人民法院（2018）云03民初42号判决；二、解除原告中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行与被告曲靖市大承建工有限责任公司签订的“0250500317-2016年（珠分）字00012号”《网贷通循环借款合同》、“0250500317-2017（展期）001号、002号、003号”《借款展期协议》；三、由被告曲靖市大承建工有限责任公司于本判决生效后十五日内一次性偿还原告贷款本金12899987.33元以及自2018年2月20日的利息220415.44元（本息合计13120402.77元），及自2018年2月21日起至贷款本金全部清偿之日止的利息（以欠付本金为基数，按年利率6.02%计算）；四、高春仙、***、高小春、戴春丽对对本判决第三项确定的债务承担连带偿还责任；高春仙、***、高小春、戴春丽承担责任后，有权向曲靖市大承建工有限责任公司追偿；五、若曲靖市大承建工有限责任公司不能清偿本判决第三项确定的债务，中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行对对桂俊飞、王玉梅所有的位于沾益县龙华街道办事处的房屋（房屋所有权证号：曲房权证沾字第0××6号、曲房权证沾字第0××7号、曲房权证第0××8号、曲房权证沾字第0××9号；国有土地使用证号：沾国用（2015）第2××5号）折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿。一审案件受理费100522元，由被告曲靖市大承建工有限公司和高春仙、***、高小春、戴春丽、桂俊飞、王玉梅共同负担。二审案件受理费100522元，由被告曲靖市大承建工有限公司负担。因被告未按生效裁决书确定的期限履行偿还贷款的义务，原告中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行向本院申请强制执行，本院于2021年7月5日以（2021）云03执464号案立案执行。华融云南分公司请求依法变更其为该案的申请执行人，本院于2021年7月19日作出（2021）云03执异97号执行裁定，裁定：变更中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司为云南省曲靖市中级人民法院（2021）云03执464号案件的申请执行人。执行过程中，本院于2021年7月20日作出（2021）云03执464裁定，查封被执行人桂俊飞、王玉梅所有的位于沾益县龙华街道办事处的房屋，房屋所有权证号：曲房权证沾字第0××6号、0××7号、0××8号、0××9号，国有土地使用证号：沾国用（2015）第2××5号，查封期限三年。2021年11月1作出评估后，于2021年12月27日发出（2021）云03执464号《拍卖公告》，《拍卖公告》“注意事项”栏中描述：“该标的存有租赁，合同租赁期限为二十年，自2015年6月1日至2035年5月31日。全部租金已付清，租金为4100000.00元。”在经上述公告后，进行第一次拍卖，因无人报名参加竞拍而流拍，本院又于2021年12月30日发出（2021）云03执464拍卖公告，第二次拍卖亦因同样的原因流拍。2022年1月20日本院以“现申请人待认定租赁关系的生效裁判作出后，再行恢复拍卖程序，并同意终结本次执行程序。”为由，作出（2021）云03执464号执行裁定，裁定：云南省曲靖市中级人民法院（2021）云03执464号案件终结本次执行程序。

本院认为，本案的争议的主要焦点是：本院拍卖公告中对桂俊飞、王玉梅所有的抵押物存在租赁的认定是否正确，以及是否应当予以撤销的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第一条规定：“人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。”第二条规定：“人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。”第三条第一款规定：“人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。”本案在执行过程中，被执行人王玉梅提出涉案房屋在抵押担保前已存在租赁关系的主张。而关于认定涉案房屋是否出租，有2017年5月17日的《中国工商银行抵押核实书》、2021年10月20日的《司法鉴定房地产现场勘察记录表》、《房屋租赁合同》及其支付租金凭证、当事人及其相关人员的陈述等证据可供审查，但执行中未通知各方当事人及其相关人员提供证据和对证据进行质证，未对全案证据进行综合审查判断，认定拍卖房屋存在租赁关系的证据不足，并在此情况下发布涉案房屋存在租赁关系的拍卖公告，违反了“人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项”的法律规定。拍卖公告记载的内容又直接影响到拍卖的成交与否，而拍卖行为是基于拍卖公告而进行的，拍卖公告记载的重要内容未经核实将直接导致拍卖行为无效，故依法应当撤销本院（2021)云03执464号案中对该房屋的拍卖。异议申请人请求“对抵押房屋重新作出无租赁关系的认定”，不属于本异议案件的审查范围，应在执行案件实施过程中另行主张。

综上，异议申请人的部分异议请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十七条第（二）项之规定，裁定如下：

撤销云南省曲靖市中级人民法院（2021）云03执464号案中2021年12月27日和2022年1月15日对被执行人桂俊飞、王玉梅所有的位于沾益县龙华街道办事处的房屋（房屋所有权证号：曲房权证沾字第0××6号、0××7号、0××8号、0××9号；国有土地使用证号：沾国用（2015）第2××5号）的拍卖。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。

审 判 长　雷仙莲审判员何林

审 判 员　刘　　　　　　恒

二〇二二年二月十七日

法官助理　陆　　 荣　　 先

书 记 员　张　　　　　　辉