河北三峰实业有限公司与邢台市桥东民政局租赁合同纠纷二审民事判决书

河北省邢台市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）邢民再终字第41号

上诉人（原审原告）河北三峰实业有限公司。

法定代表人安栗峰，该公司经理。

委托代理人马越春，该公司副经理，系安栗峰之妻。

委托代理人宁华，邢台世纪联合律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）邢台市华晟电力施工有限公司，住所地邢台市桥东区邢州北路333号，机构代码：66369820-0。

法定代表人李学文，该公司经理。

委托代理人李申朝，河北君合欣律师事务所律师。

上诉人（原审被告）邢台市桥东区民政局，住所地邢台市桥东区新华南路548号。

法定代表人石配岭，该局局长。

委托代理人李寅岭，河北领航律师事务所律师。

上诉人（原审被告）邢台市皂粉厂。

法定代表人姬华，该厂厂长。

委托代理人陈寒风，该厂工作人员。

被上诉人（原审被告）河北省泽融拍卖有限公司，住所地石家庄市槐中路201号。

法定代表人郜志彪，该公司总经理。

委托代理人李菲，该公司职员。

被上诉人（原审被告）中国工商银行股份有限公司邢台桥东支行，住所地邢台市中兴大街220号。

负责人何宏利，该行行长。

委托代理人曹强，河北甲信律师事务所律师。

委托代理人王华英，河北甲信律师事务所律师。

上诉人河北三峰实业有限公司（以下简称三峰公司）、邢台市华晟电力施工有限公司（以下简称华晟公司）、邢台市桥东区民政局（以下简称桥东民政局）、邢台市皂粉厂（以下简称皂粉厂）与被上诉人河北省泽融拍卖有限公司（以下简称泽融拍卖公司）、中国工商银行股份有限公司邢台桥东支行（以下简称桥东支行）租赁合同纠纷一案，河北省邢台市桥东区人民法院于2007年11月14日立案受理，因三峰公司提出回避申请，本院指定河北省南宫市人民法院管辖，该院于2008年4月1日受理后，追加桥东支行为被告，于2008年11月20日作出（2008）南民二初字第333号民事判决。三峰公司、桥东民政局、皂粉厂不服该判决提起上诉，本院于2009年5月18日作出（2009）邢民二终字第57号民事裁定，发回重审。重审期间，华晟公司作为第三人申请参加诉讼。河北省南宫市人民法院于2009年11月3日作出（2009）南民二重字第1号民事判决。三峰公司、华晟公司不服该判决向本院提起上诉，本院于2010年4月20日作出（2010）邢民二终字第2号民事判决，该判决已发生法律效力。三峰公司不服，向邢台市人民检察院提出申诉，邢台市人民检察院提请河北省人民检察院抗诉，河北省人民检察院于2011年6月9日向河北省高级人民法院提出抗诉。河北省高级人民法院于2012年5月2日作出（2011）冀民再终字第159号民事裁定，裁定：一、撤销邢台市中级人民法院（2010）邢民二终字第2号民事判决和南宫市人民法院（2009）南民二重字第1号民事判决，二、本案发回南宫市人民法院重审。河北省南宫市人民法院于2012年12月10日作出（2012）南民重字第7号民事判决，三峰公司、华晟公司不服该判决向本院提起上诉。因原审违反法定程序，本院于2013年3月25日作出（2013）邢民再终字第5号民事裁定，发回重回。河北省南宫市人民法院于2014年5月12日作出（2013）南民重字第6号民事判决。三峰公司、华晟公司、桥东民政局、皂粉厂不服该判决向本院提起上诉，本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人三峰公司的委托代理人马越春、宁华，上诉人华晟公司的委托代理人李申朝，上诉人桥东民政局的委托代理人李寅岭、上诉人皂粉厂的委托代理人陈寒风，被上诉人泽融拍卖公司的委托代理人李菲，被上诉人桥东支行的委托代理人曹强、王华英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

经审理查明，皂粉厂系桥东民政局开办的集体企业，现停业，所使用的土地性质为国有划拨土地。皂粉厂自1992年11月23日到1997年1月28日分四次从桥东支行借款404万元，并以其房地产、机器设备作抵押。贷款到期后皂粉厂未按合同约定偿还借款。桥东支行向本院起诉，本院于1999年7月13日作出（1999）邢经初字第429号民事判决，判决皂粉厂偿付桥东支行借款本息共计人民币5154816.14元。担保单位邢台市织染厂不服该判决上诉后又撤回上诉，2001年3月22日河北省高级人民法院裁定准许其撤回上诉，按原判决执行。

2001年5月1日，三峰公司（乙方）与皂粉厂（甲方）签订《租赁合同》。合同约定：一、乙方租赁邢台市皂粉厂的场地、厂房和部分设备，开发生产食品，租赁期暂定为三年，每年租赁费为肆万元。二、租赁费的交纳：年租赁费肆万元，每季度交纳壹万元。每季首月5日前交清本季租金。三、如非甲方原因导致租赁期需进行调整时，则乙方的损失，甲方不负责赔偿。四、合同签订后，乙方可进厂，并自行负责厂内的水、电和厂房的整修，原厂内不能离厂的设备，应妥善保管好，如发生损害应负赔偿责任。五、如乙方在租赁期内全部还清皂粉厂的各项贷款、借款，则租赁合同自行终止，甲方所有资产归乙方所有。同日，桥东民政局（甲方）与三峰公司（乙方）签订了一份《协议》，约定：“经协商甲方同意，乙方在还清原邢台市皂粉厂的全部贷款、借款后，邢台市皂粉厂的全部资产归乙方所有，甲方同意乙方兼并邢台市皂粉厂”。2001年6月27日桥东民政局（甲方）与三峰公司（乙方）又签订了一份《还款协议》，协议主要约定：“一、为兼并甲方直属企业邢台市皂粉厂，乙方承诺：1、于2001年9月28日前向甲方付款230万元，用于抵偿皂粉厂所欠工行桥东支行的全部贷款本息，并承担银行核销贷款所需必要费用的50%；2、于2002年年底前向甲方付清原皂粉厂借政府资金93万元；3、承担皂粉厂的其他债权债务。二、具体还款方式：1、偿还甲方与工行协议款额230万元，乙方分别于2001年6月28日前，向甲方付款50万元，2001年9月28日前付清230万元。2、向甲方偿还皂粉厂借政府资金93万元。甲方向乙方移交土地使用证等手续前，乙方向甲方先付30万元，剩余63万元乙方每年还款31.5万元，按6月30日前和12月30日前分别付款15.75万元，两年还清为止。三、如乙方不能按协议向甲方付清银行款230万元，则甲方有权收回邢台市皂粉厂，乙方在厂内的投资，甲方不负责赔偿损失”。

2001年4月30日三峰公司交租金5000元，2001年6月27日三峰公司交给桥东民政局50万元用于偿还皂粉厂的银行贷款。2002年3月28日、2002年7月29日三峰公司替皂粉厂偿还银行借款7万元。2002年12月31日，本院在执行（1999）邢经初字第429号民事判决过程中，三峰公司经本院执行庭替皂粉厂偿还桥东支行借款7万元。

在本院（1999）邢经初字第429号民事判决执行过程中，2003年12月19日，桥东支行委托泽融拍卖公司对皂粉厂房地产进行拍卖，并提供了抵押合同、借款合同、房屋他项权证、邢台市中级人民法院（1999）邢经初字第429号民事判决、河北省高级人民法院（2001）冀经一终字第21号民事裁定书具有处分权的手续。泽融拍卖公司在《河北经济日报》刊登拍卖公告，定于2003年12月27日上午10点在辛集市昊华大酒店二楼会议室就邢台市高庄桥路房地产一处公开拍卖。2003年12月27日泽融拍卖公司通知竞买人变更拍卖地点，在石家庄市河北省泽融拍卖有限公司召开拍卖会。桥东民政局以180万元竟买成功。泽融拍卖公司为成交人出具两份成交确认书，一份是成交金额116万元，另一份是64万元。并且自己还拟制了一份180万元的成交确认书。桥东民政局、皂粉厂、桥东支行、泽融拍卖公司除《河北经济日报》的公告外，未以其他方式通知三峰公司该租赁物将在2003年12月27日公开拍卖的事实。

2004年2月12日，桥东支行以与皂粉厂协商拍卖房地产、皂粉厂已无可供执行财产为由，向本院提交终结执行申请，本院于2004年2月28日作出（2001）邢法执字第138号民事裁定，终结（1999）邢经初字第429号民事判决的执行。

2005年5月27日，桥东支行将对皂粉厂的债权304万元本金及相应利息转让给中国华融资产管理公司石家庄办事处。华融公司石家庄办事处于2008年11月3日将该债权（截至2008年9月20日债权总额7639627.01元，其中本金304万元）公开拍卖，华晟公司竞买成功。

2007年11月三峰公司起诉，诉讼请求为：1、判令拍卖皂粉厂场地房产设备的行为无效；2、判令原告享有优先购买权（所拍皂粉厂场地房产设备以180万元归原告所有，已经支付64.84624万元）或继续履行租赁合同购买部分。

重审中华晟公司作为有独立请求权的第三人参加诉讼，诉讼请求为：1、驳回三峰公司的起诉。2、判令皂粉厂房地产拍卖行为无效，皂粉厂以其担保合同项下全部资产包括土地使用权、房产等向华晟公司承担还款义务。

2011年1月30日经河北省邢台市桥东区人民法院主持，三峰公司与桥东民政局达成《和解协议》一份，“一、经甲方（桥东民政局）、乙方（三峰公司）双方同意，对乙方的机器设备，建（构）筑物及地上附着物等其他资产委托邢台市物价局价格认定中心进行了价格鉴证，总价值为2363715元。二、乙方自2001年6月7日起先后分四次代邢台市桥东区民政局下属企业皂粉厂向工商银行邢台桥东支行缴纳贷款640000元，该款项现在工商银行邢台桥东支行。三、乙方现要求支取上述2363715元补偿款及代向银行交款的本息，乙方的法定代表人安栗峰及其委托代理人马越春、陈军义明确保证：支取上述款项后，不再以任何理由、任何方式对甲方提出任何要求，并做好其他股东的工作，均不再对甲方提出任何要求，双方因租赁而产生的所有事宜均到此为止。四、桥东区民政局本着公正、公平、支持企业生产，构建和谐社会的态度，为便于乙方的生产经营不受影响，同意乙方2011年春节前支取2363715元；2011年3月31日前支取640000元。在乙方支取该款后保证不再以任何理由和任何方式向甲方提出任何条件的基础上，甲方自愿放弃对乙方租赁皂粉厂期间租赁费137675元的执行权，否则甲方享有执行权。”当日，三峰公司支取款项2363715元。2011年3月31日三峰公司支取替市皂粉厂还工商银行贷款本金64万元。《和解协议》已实际履行完毕。

河北省南宫市人民法院（2013）南民重字第6号民事判决认为，本案的争议焦点有四个方面：1、原告三峰公司对被告邢台市皂粉厂的拍卖有无优先购买权？2、第三人华晟公司有无独立请求权？3、本案争议房地产拍卖是否有效？4、2011年1月30日原告三峰公司与被告桥东民政局达成的和解协议与本案有无关联？

关于本案的第一争议焦点，皂粉厂在1997年与桥东支行签订抵押借款合同，用皂粉厂的房地产及机器设备办理了抵押登记。2001年5月1日皂粉厂与三峰公司签订租赁合同，同日三峰公司与桥东民政局协议乙方（三峰公司）在还清皂粉厂的全部贷款和借款后，皂粉厂的全部资产归乙方所有，甲方（桥东区民政局）同意乙方兼并邢台市皂粉厂。租赁合同订立后，三峰公司并没有按照合同约定还清邢台市皂粉厂的全部贷款和借款。皂粉厂与桥东支行签订的借款抵押合同合法有效，抵押权应受到法律保护，因此具有该抵押物的优先受偿权。桥东支行委托泽融拍卖公司对抵押房地产进行拍卖，行使抵押权没有违反法律规定。2001年5月1日三峰公司与皂粉厂签订的租赁合同，与桥东民政局签订的协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，该合同属附买卖条件的租赁合同关系，2001年6月27日三峰公司与桥东民政局签订还款协议，是对租赁合同第五条的细化。三峰公司对该租赁物享有租赁权。本案被告邢台市皂粉厂的同一财产上抵押权与租赁权并存，抵押权设定于1997年元月且已进行了抵押登记，租赁权设定于2001年5月，《中华人民共和国物权法》第190条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故本案皂粉厂与三峰公司的租赁关系不得对抗已登记的桥东支行抵押权。桥东支行先后收取三峰公司代邢台市皂粉厂还银行贷款共计64万元，2003年12月19日，桥东支行在邢台市中级人民法院（1999）邢经初字第429号民事判决书和河北省高级人民法院（2001）冀经一终字第21号民事裁定书生效后，委托泽融拍卖公司拍卖邢台市皂粉厂的房产及机器设备，桥东支行明知原告租赁皂粉厂事实却没有通知三峰公司，侵害三峰公司的优先购买权。被告泽融拍卖公司接受委托后在《河北经济日报》刊登拍卖公告，明确了拍卖时间、拍卖地点、拍卖物名称，但随后通知竞买人变更拍卖地点，没有另行公告，整个拍卖过程显失公平公正。桥东民政局在2001年5月1日、2001年6月27日与三峰公司签订协议，在租赁合同没有解除的情况下，没有通知原告三峰公司，以180万元的价格竞买成功。足以证实桥东民政局剥夺了原告三峰公司的优先购买权。在本案争执标的物邢台市皂粉厂拍卖过程中，桥东支行、泽融拍卖公司与桥东民政局在整个拍卖过程中没有履行告知义务，手续不完善。导致原告三峰公司不能行使优先购买权，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条，第二十二条之规定，原告三峰公司请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。因此，原告三峰公司的优先购买权应予保护，因侵害优先购买权造成的损失由侵权人承担。

关于本案的第二个焦点，皂粉厂于2003年12月19日依法拍卖，2005年5月27日，桥东支行将对邢台市皂粉厂的债权304万元本金及相应利息转让给中国华融资产管理公司石家庄办事处，华融公司石家庄办事处于2008年11月3日将该债权公开拍卖，华晟公司竞买成功。关于第三人华晟公司主张桥东支行在转移债权过程中，拍卖成交价格为180万元，在移交债权过程中桥东支行移交116万元的事实，是由于泽融拍卖公司、桥东民政局、桥东支行在拍卖过程中出现多份成交确认书造成的，但皂粉厂的资产已经拍卖全部处置，第三人华晟公司取得皂粉厂债权事实上不存在，因此本案诉争的标的物与华晟公司无关。

关于本案的第三个焦点，本案被告泽融拍卖公司在2003年12月19日受托对皂粉厂的房地产依法拍卖，最终桥东民政局竞买成功，原告三峰公司及第三人华晟公司主张拍卖行为无效，根据已查明的事实邢台市皂粉厂的土地性质为划拨土地，泽融拍卖公司在拍卖过程中存在瑕疵，但不能据此认定拍卖无效。

关于本案的第四个焦点，和解协议的主要内容是原告三峰公司就租赁事宜与桥东民政局形成一致意见，对双方权利义务都进行了明确的界定，与本案有直接的利害关系。

2011年1月30日原告与被告桥东民政局达成和解协议，协议达成后，三峰公司支取了机器设备款2363715元和替邢台市皂粉厂偿还的银行贷款640000元，桥东民政局自愿放弃了租赁费137675元。原告三峰公司和被告桥东民政局均已在协议上签字并盖章，该协议已经履行。之前虽然四被告在没有通知原告是否参与竞买的前提下，擅自处置了邢台市皂粉厂的资产，侵害了原告的优先购买权，应依法承担由此给原告造成的损失。但该协议第三条载明：乙方（三峰公司）现要求支取上述2363715元补偿款及代向银行交款的本息，乙方（三峰公司）的法定代表人安栗峰及其委托代理人马越春、陈军义明确保证：支取上述款项后，不再以任何理由、任何方式对甲方（桥东民政局）提出任何要求，并做好其他股东的工作，均不再对甲方（桥东民政局）提出任何要求，双方因租赁而产生的所有事宜均到此为止。原告三峰公司放弃了优先购买权及相关的民事权利，原告在和解协议签订并履行完毕后，要求取得优先购买权、宣布拍卖行为无效显属不当，其请求应予驳回。第三人华晟公司取得的剩余债权与本案诉争的标的物无关，其诉讼请求应予驳回。本案在审理期间，原告强烈要求南宫市人民法院不能再继续审理本案，处理结果带有偏见性，邢台市中级人民法院2013年6月5日作出的指示责令南宫市人民法院继续审理，故原告的上述请求不予支持。判决如下：一、驳回原告河北三峰实业有限公司的诉讼请求。二、驳回第三人邢台市华晟电力施工有限公司的诉讼请求。案件受理费15240元由三峰公司负担。

上诉人三峰公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。主要理由：一、对原一审法院认定其享有优先购买权没有异议。二、原审法院认定“原告三峰公司放弃了优先购买权及相关的民事权利，原告在和解协议签订并履行完毕后，要求取得优先购买权、宣布拍卖行为无效显属不当，其请求应予驳回”是错误的，和解协议是在受胁迫的情况下签订的，和解协议是对三峰公司的机器设备、建筑物及地上附着物等财产评估后签订的，与本案没有关系。三、原审认定泽融拍卖公司在拍卖过程存在瑕疵，但不能据此认定拍卖无效错误。

上诉人华晟公司不服上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。主要理由：一、一审法院已认定皂粉厂的土地系划拨土地，同时认定泽融拍卖公司在拍卖过程中存在瑕疵，但不认定拍卖皂粉厂房产设备的行为无效是错误的。二、华晟公司对本案有独立请求权。华晟公司经债权转让成为桥东支行对皂粉厂享有债权的最后受让人，依法享有皂粉厂房地产资产主债权及担保合同项下的全部权利。

上诉人桥东民政局和皂粉厂不服上述判决，向本院提起上诉，认为一审判决部分事实定性错误，但判决结果正确。主要理由：一、本案涉案房地产拍卖行为不存在法律上的瑕疵、拍卖行为合法有效，而且从案件处理的社会效果来看也不应认定无效。二、三峰公司对本案皂粉厂房地产的拍卖不具有优先权。三峰公司替皂粉厂偿还64万元款项，履行的是与桥东民政局之间于2001年6月27日达成的还款协议。本案当事人之间虽有租赁协议和转让协议，但实际履行的是转让协议。

三峰公司、华晟公司的答辩情况与其上诉陈述事实及理由一致。

桥东民政局和皂粉厂答辩称，一、本案原审判决生效后，已由三峰公司和桥东民政局双方达成和解协议，且已履行完毕。依据该协议双方解决了“因租赁产生的所有事宜”，当然包括本案的租赁合同纠纷，系当事人之间为彻底解决本案纠纷而达成的新的和解协议。因此，该协议的签订与履行应视为本纠纷已解决。三峰公司提起再审，显属不当缠诉。二、本案涉案房地产拍卖行为不存在法律上的瑕疵、拍卖行为合法有效。三、三峰公司对本案皂粉厂房地产的拍卖不具有优先权。四、华晟公司取得的债权是本次拍卖之后的剩余债权，与本案没有任何关系，应驳回华晟公司对本案的诉求。请求驳回其他上诉人的上诉请求。

泽融拍卖公司辩称，拍卖行为合法有效，其他答辩意见同桥东民政局意见。

桥东支行辩称，一、一审法院认定三峰公司享有优先购买权是错误的。该行并不清楚三峰公司与桥东民政局之间是租赁关系还是转让关系，原审认定三峰公司代皂粉厂还银行贷款错误，因为该行都是依法向借款人即皂粉厂收取，不可能收取他人款项。二、拍卖行为合法有效，拍卖并不存在瑕疵，拍卖行为变更拍卖地点并不侵犯他人合法权益。其他答辩意见同桥东民政局意见。

本院认为，2001年5月1日三峰公司与皂粉厂签订的《租赁合同》、与桥东民政局签订的《协议》以及2001年6月27日桥东民政局与三峰公司签订的《还款协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，上述合同合法有效。租赁合同是附买卖条件的租赁关系，还款协议系对租赁合同第五条的细化。双方当事人发生纠纷后，2011年1月30日在河北省邢台市桥东区人民法院主持下，三峰公司与桥东民政局达成《和解协议》，约定三峰公司支取机器设备款和代向银行交款的本息，桥东民政局放弃对三峰公司租赁期间租赁费的执行权。同时，三峰公司的法定代表人安栗峰及其委托代理人马越春、陈军义明确保证：支取上述款项后，不再以任何理由、任何方式对桥东民政局提出任何要求，并做好其他股东的工作，均不再对桥东民政局提出任何要求，双方因租赁而产生的所有事宜均到此为止。和解协议系当事人之间为解决本案在内的租赁纠纷达成的新协议，表明本纠纷已解决，和解协议签订并已履行完毕，因此三峰公司关于侵害其优先购买权、宣布拍卖行为无效以及和解协议与本案无关的主张，本院不予支持，原审判决驳回其诉讼请求并无不妥。皂粉厂向桥东支行的借款已经法院生效判决确定并执行终结，未执行的债权剥离转让，华晟公司取得的是未执行的剩余债权，原审判决驳回华晟公司诉讼请求并无不妥，上诉人华晟公司关于其享有独立请求权的主张没有事实依据，本院不予支持。本案诉争的标的物已经公开拍卖，拍卖过程虽有瑕疵，但不能据此认定拍卖无效，上诉人三峰公司、华晟公司关于拍卖无效的主张没有法律依据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持河北省南宫市人民法院（2013）南民重字第6号民事判决。

上诉费用15240元，由上诉人河北三峰实业有限公司、邢台市华晟电力施工有限公司、邢台市桥东区民政局、邢台市皂粉厂各负担3810元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　张新戈

审　判　员　　陈春元

代理审判员　　孙瑞刚

二〇一四年十月二十二日

书　记　员　　吴　静