朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司、大***建设工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽02民终9275号

上诉人(原审被告)：朗和怡家(大连)工程项目管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新开路87号金福星大厦706室。统一社会信用代码91210203MA0U2YDL2G。

法定代表人：刘涛，该公司董事长。

上诉人(原审被告)：大***建设工程有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区新开路87号7层1号。统一社会信用代码91210200702178057Q。

法定代表人：刘刚，该公司总经理。

上诉人(原审被告)：大连智德节能产品服务有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区世达街21号1单元16层11号。统一社会信用代码912102316870792792。

法定代表人：刘刚，该公司总经理。

上诉人(原审被告)：刘涛，男，1970年8月8日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。

上诉人(原审被告)：刘刚，男，1962年9月21日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。

五上诉人共同委托诉讼代理人：马家强、王姗姗，均系辽宁融都律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：***，男，1978年6月19日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。

上诉人朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司（简称朗和公司）、大***建设工程有限公司（简称德骏公司）、大连智德节能产品服务有限公司（简称智德公司）、刘涛、刘刚因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

朗和公司、德骏公司、智德公司、刘涛、刘刚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回***的一审诉讼请求。事实和理由：一、德骏公司、智德公司、刘刚不应承担涉案房屋租金的支付责任。2017年6月17日签署的《商铺租赁合同》中的承租方是朗和公司和刘涛，承租方的全部权利、义务包括但不限于支付租金、物业费等均应由朗和公司和刘涛承担。租赁合同其他条款的第四条明确说明，甲方在该房产项下的其余三个房产证，同意给予乙方办理其他公司使用。基于该约定，双方于2017年6月17日签署《补充协议》，明确约定乙方根据房屋产权办理朗和、智德、德骏公司的迁入，同时强调了案涉房屋中的中南路428号1单元2层1号暂时不办理任何公司注册，如需办理须另行签署补充协议。以上可知，租赁合同的主体并不包括德骏公司、智德公司和刘刚，根据合同的相对性，这三个主体不应当承担赁合同中支付租金和物业费的义务。德骏公司、智德公司也并没有实际搬入案涉房屋，既没有签署租赁合同，也没有实际占有使用案涉房屋，一审判决认定德骏公司、智德公司和刘刚承担租金和物业费没有事实和法律依据。二、原审未考虑新冠疫情对涉案租赁合同的现实影响，显然对承租人不公平。2020年初开始新冠疫情流行，导致全体居家隔离，新冠疫情的影响至今仍未完全消除。新冠疫情系不可抗拒的自然灾害，属于法律上的不可抗力。本案应考虑疫情对合同双方的实际影响，并合理分担疫情期间的租金。三、租赁保证金6万元应冲抵欠付的租金，原审对此未予考虑错误。

***辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。

***向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与五被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2.判令五被告按照合同约定的租金数额共同向原告赔偿从2019年9月3日起至五被告实际向原告返还案涉房屋之日止的房屋租金损失（截止到2020年9月2日房租损失为39万元）；3.判令五被告共同承担2018年1月起至五被告实际向原告返还案涉房屋之日止的物业管理费（截止2021年3月1日拖欠的物业管理费7136元）。

一审法院认定事实：2017年6月17日，原告（出租方、甲方）与被告朗和公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将坐落在大连市中山区中南路428号1单元1层1号、中南路428号1单元2层1号、中南路430号1单元1层1号、中南路430号1单元2层2号公建，建筑面积1019.38平方米的房屋出租给乙方；甲方于2017年6月27日向乙方交付该房屋，租赁期限自2017年6月17日起至2027年9月2日止，房屋租金每年79万元，付款方式为年租，按合同日期提前30日支付下期租金，逾期支付，每逾期一日，乙方需按年租金的千分之一支付滞纳金；如乙方逾期支付当期租金超过15日，甲方有权解除合同，要求乙方立即腾退房屋，并不返还保证金；乙方应向甲方支付租赁保证金，保证金6万元，如乙方提前终止租赁合同，则保证金作为违约金不予退还；乙方应承担因使用该房屋所发生的包括但不限于：水、电、煤气、取暖费、物业费、电话费等费用、房屋和设备日常维修由乙方承担。合同还对房屋交接、返还、转租、转让等事宜进行了约定。同日，原告（甲方、出租方）与刘涛、刘刚、朗和公司、德骏公司、智德公司（乙方、承租人）签订《补充协议》，约定乙方的三家公司迁入承租的案涉房屋，乙方承担上述所有公司在经营中产生的一切费用。

上述合同即及补充协议签订后，原告向被告交付房屋，被告按合同约定交付租金及物业费。2020年11月19日，因被告未能向原告交付租金，被告刘涛、刘刚向原告出具《承诺书》，承诺定于2020年11月30日前将2019年-2020年度租金余额340,000元还清，如违反承诺，自行搬离。2020年11月30日，被告刘刚向原告转账6万元；2020年11月30日，被告朗和公司向原告支付现金5万元；2020年12月15日，被告刘涛向原告转账1万元；2020年12月16日，被告刘涛向原告转账2万元，上述各被告共计向原告支付房租14万元。2021年3月1日，原被告协商解除案涉租赁合同，双方对案涉房屋进行了交接。截止2021年3月1日，被告尚欠付2019年9月1日至2020年9月2日期间的租金20万元，2020年9月3日至2021年3月1日的租金418,700元，物业费7136元。

一审法院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。现案涉房屋已交付被告租赁使用，被告应按合同约定给付租金。因原被告双方已于2021年3月1日协商解除案涉租赁合同，并实际交接完毕，故一审法院确认双方的租赁合同及补充协议解除，解除时间为2021年3月1日；根据被告出具的《承诺书》，可以确认被告欠付2020年的租金34万元，后被告给付部分租金，一审法院予以扣除；自2020年9月3日至双方交接房屋止，被告尚欠付原告租金418,700元。故原告请求被告支付上述租金，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持；关于原告请求的物业费，因案涉租赁合同中明确约定被告应给付案涉承租房屋的物业费，且被告在租赁期间已给付部分物业费，故原告的诉请，符合合同约定，一审法院予以支持。

关于被告辩称，德骏公司、智德公司未实际搬入案涉房屋，与原告签订合同仅为朗和公司，其他被告不应承担给付房租责任一节，因各被告与原告签订了《补充协议》，约定各被告承担所有公司在经营中产生的一切费用，被告德骏公司、智德公司未搬入案涉房屋系其自身原因，应按照协议的约定承担共同给付租金的责任。故各被告的辩称，一审法院不予采纳。

本案案涉的合同系《民法典》实施前成立的合同，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，应适用当时的法律、司法解释的规定。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、确认解除原告***与被告朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司、大***建设工程有限公司、大连智德节能产品服务有限公司、刘涛、刘刚签订《商铺租赁合同》及补充协议，解除时间为2021年3月1日；二、被告朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司、大***建设工程有限公司、大连智德节能产品服务有限公司、刘涛、刘刚于判决发生法律效力之日起十日内给付原告***截止至2021年3月1日的房屋租金合计618,700元、物业费7136元，若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7760元、保全费2675元，由被告朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司、大***建设工程有限公司、大连智德节能产品服务有限公司、刘涛、刘刚负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查，案涉《商铺租赁合同》还约定租赁期限为拾年，前三年租金为每年79万元，每三年递增6%；2019年8月1日，乙方支付2019年9月1日至2020年9月2日房租79万元；2020年8月1日，乙方支付2020年9月1日至2021年9月2日的房租837,400元。

2017年6月17日，***（甲方、出租方）与刘涛、刘刚、朗和公司、德骏公司、智德公司（乙方、承租人）签订《补充协议》，约定乙方的三家公司迁入承租的案涉房屋，其中第5项约定：中南路428号1单元2层1号乙方暂时不办理任何公司注册，如若办理需告知甲方，并且另行签订补充协议。另约定：乙方自双方签订合同之日起，承担上述所有公司在经营中产生的一切费用包括但不限于各相关部门的规费、税收、罚款等，由乙方自行承担，如若在此租赁期限内发生任何纠纷等问题均与甲方无关，乙方承担一切法律责任。

再查，上诉人已交纳保证金6万元。被上诉人称其已收到6万元保证金，但主张依照合同约定只要上诉人违约，6万元直接作为违约责任处理。

本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同的实际承租人是否为五上诉人；2.案涉租金的给付责任主体及金额，即是否因疫情减免相应租金以及6万元保证金应否抵扣。

关于焦点一，案涉租赁合同的实际承租人应系朗和公司，并非五上诉人，理由如下：《商铺租赁合同》与《补充协议》均签订于2017年6月17日，但从两份协议的签订主体看，与***签订《商铺租赁合同》的主体只有朗和公司。从两份协议的内容看，《商铺租赁合同》详细约定了出租人与承租人的权利义务和责任。而同日签订的《补充协议》，虽然注明五上诉人均为承租人，但从补充协议约定内容看，主要系关于公司迁入注册的约定，即使约定“乙方承担一切法律责任”，从该《补充协议》的全文看，指的应是经营中产生的责任，并非《商铺租赁合同》约定承租人应承担的义务与责任，尤其是给付租金的责任。故上诉人关于《补充协议》仅是为了办理迁入公司的工商注册登记手续使用的主张，应予采信。

关于焦点二，如前分析，案涉租赁合同的实际承租人系朗和公司，其应系合同租金的给付责任主体。但鉴于刘涛与刘刚于2020年11月19日向***出具《承诺书》，承诺将2019-2020年度租金余额340,000元还清。该承诺书是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效，故刘涛与刘刚应依照该《承诺书》向***针对2019年-2020年9月2日期间欠付租金20万元承担共同给付责任。

五上诉人主张受新冠疫情影响，应减免相应租金，本院认为，对于2019年9月-2020年9月期间的租金，按照《商铺租赁合同》约定，应于2019年8月1日支付，但朗和公司未按照合同约定期限预付该年度租金，且在2020年新冠疫情发生之后，刘涛与刘刚于2020年11月19日向***出具《承诺书》，承诺全额支付租金，且刘涛系朗和公司的法定代表人，故本案无据减免2019年-2020年度租金。朗和公司应向***支付该年度欠付租金20万元，刘涛与刘刚承担共同给付责任。

关于2020年9月至2021年3月1日期间的租金418,700元，综合考虑本案的实际情况及受疫情影响较大的客观实际，本院酌定减免一个月租金为宜。关于6万元保证金，案涉《商铺租赁合同》约定如朗和公司提前终止租赁合同，则保证金作为违约金不予退还。虽然双方协商一致解除该合同，但本案无据认定***同意免除承租人的违约责任，故五上诉人关于以该6万元保证金冲抵租金的上诉意见，本院不予采信。故朗和公司应向***支付2020年9月至2021年3月1日期间的租金348,917元（837,400元÷12×5=348,917元，取整）、物业费7136元。

另，***一审诉讼请求判令解除案涉《商铺租赁合同》与《补充协议》，但根据本案已查明事实及当事人陈述，双方均确认案涉《商铺租赁合同》与《补充协议》系协商解除，协商解除的时间为2021年3月1日，故本案不应再判决解除。一审判决第一项确认解除一节，超出当事人的诉请，本院依法予以纠正。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初830号民事判决第一项；

二、变更大连市中山区人民法院（2021）辽0202民初830号民事判决第二项为：朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付***截至2021年3月1日的房屋租金合计548,917元、物业费7136元；

三、刘涛、刘刚对上述第二项所涉租金中2019年-2020年度所欠租金20万元向***承担给付责任；

四、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7760元、保全费2675元，由朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司负担。二审案件受理费7760元，由***负担865元，朗和怡家（大连）工程项目管理有限公司负担6895元。

本判决为终审判决。

审判长　张　钱

审判员　刘　畅

审判员　刘小南

二〇二二年一月十八日

书记员　任建芳

附相关法律规定

《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。