䱱西**易购销售有限公司、山西明业电力工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

山西省太原市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）晋01民终3043号

上诉人（原审被告）：山西**易购销售有限公司。

法定代表人：马某。

委托诉讼代理人：刘某，北京市京师（太原）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李某，北京市京师（太原）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山西明业电力工程有限公司。

法定代表人：张某，董事长。

委托诉讼代理人：郑某，山西国晋律师事务所律师。

上诉人山西**易购销售有限公司因与被上诉人山西明业电力工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西**易购销售有限公司的委托诉讼代理人刘某、李某，被上诉人山西明业电力工程有限公司的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

山西**易购销售有限公司上诉请求：一、请求人民法院撤销（2021）晋0105民初338号民事判决书第一项，依法改判“上诉人向被上诉人支付房屋租赁费用4220625元”或将本案发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人因新冠疫情的影响遭受了严重损失，依据公平原则，上诉人有权请求人民法院变更合同双方对租金的约定，酌情减免上诉人一至三个月租金。一审法院以上诉人未提供自身向次承租人减免租金的证据为由认为被上诉人因此无须对上诉人进行减免租金系认定事实错误。首先，因疫情影响，上诉人承租租赁场所的二三层商户已主动解约撤场，现上诉人处仅有四层一处由次承租人承租，用以经营酒店，而该次承租人于2019年7月起就拖欠上诉人租金，上诉人正在另案中通过法律途径追究其违约责任，因此，上诉人不存在向次承租人减免租金的现实基础。其次，上诉人向被上诉人主张减免租金所依据的是《中华人民共和国民法典》第533条，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同。人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”的规定。重大疫情属于影响合同履行的不可抗力，除四层一家商户外，其余次承租人均因疫情影响无法经营而与上诉人解除合同后撤场，导致上诉人承租的房屋二三层大面积空闲，上诉人因此遭受了严重的损失。上诉人自2011年4月30日起就开始承租被上诉人房屋，无论是2011年8月16签订的《租赁合同》，亦或是之后签订的《三方协议书》，上诉人在签订前述合同时均无法预见此次疫情，更无法预见疫情带来的目大冲击，因此，为维护上诉人的合同权益，上诉人请求人民法院结合目前的实际情况，变更上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中关于2019年4月30日至2021年4月29日期间租金的约定，对上诉人应向被上诉人支付的租金数额进行适当的减免。二、一审法院应中止而未中止对本案的审理，系适用程序错误审中，上诉人以另案裁判结果对本案具有重大影响为由请求中止对本案的审理，但未获得准许。上诉人认为，次承租人诉上诉人租赁合同纠纷一案尚在审理中，该诉讼中次承租人以房屋漏水导致其遭受损失为由要求上诉人赔偿，上诉人已就漏水原因等事项申请小店区人民法院委托鉴定机构进行鉴定，目前该鉴定正在进行中，若鉴定结果为房屋质量问题导致漏水，则被上诉人对此也应承担责任，故另案的裁判结果对本案具有重大影响，因此一审法院应当中止对本案的审理，待另案结果做出后再行裁判。综上，一审法院认定事实不清，适用程序错误，请求人民法院撤销（2021）晋0105民初338号民事判决书第一项，依法改判减免上诉人三个月租金。

山西明业电力工程有限公司辩称，一、上诉人应给付答辩人欠付的全部租金5064750元，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。新冠疫情于2020年1月至4月爆发，在5月份疫情基本得到控制后太原市范围内的企业基本上都复工复产，上诉人在《关于疫情期间携手共克时艰的申请说明》中陈述其在疫情期间并未停业。依据《租赁合同》中第一条第8、9款的约定，上诉人本应在2020年4月20日前支付答辩人全部租金1012.95万元，答辩人充分考虑到新冠疫情对上诉人的影响，同意上诉人在2020年7月21日先支付答辩人50%的租金5064750元，在2020年10月1日后支付剩余全部租金，答辩人已经给予了上诉人支付房屋租金期限上的优惠措施。上诉人同其他次承租人的房屋租赁合同关系与答辩人无直接关联性，其他次承租人与上诉人的房屋租赁合同解除后撤场与答辩人无关，且上诉人从未向答辩人提供过由于新冠疫情影响而与其他次承租人解除合同后撤场的书面证明材料，上诉人据此要求答辩人给予减免部分租金的理由不能成立。根据最高人民法院的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款的规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”答辩人的唯一股东为国网山西省电力公司工会委员会，依据《中华人民共和国工会法》第二条、第十四条的规定，答辩人属于集体企业，并非国有资本参股或控股的国有企业；另外，根据工信部、国家统计局、发展改革委和财政部《中小企业划型标准》，上诉人是否为服务业的小微企业，应取得政府相关部门的认定，上诉人在一审程序中并未提供有关证据证明其为小微企业；因此，上诉人不属于应当按国家有关政策免除一定期限内租金的小微企业。二、原审法院不应中止对本案的审理，审理过程并无不当。原审法院正在审理的次承租人与上诉人租赁合同纠纷一案中，答辩人与次承租人之间不存在租赁合同关系，其因房屋漏水导致其遭受损失要求上诉人赔偿的诉求与答辩人无直接因果关系。若因出租房屋质量问题导致漏水，需要答辩人承担责任，应通过另案处理；原审法院认为其正在审理的上诉人与次承租人的房屋租赁合同纠纷案件的处理结果并不影响其对本案的处理结果并无不当。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据，望贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。

山西明业电力工程有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告房屋租赁费5064750元并支付违约金223355元，共计5288105元（利息暂从2020年4月21日计算至2020年11月21日，全部利息计算至给付全部租赁费及违约金时止）；2、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2011年8月17日，山西唐城投资发展有限公司（出租方、甲方）与山西**电器有限公司（承租方、乙方）签订的《租赁合同》约定，甲方将位于太原市××街建筑面积约12541.6平方米的房屋出租于乙方，其中负一层1066.5平方米、负二层1066.5平方米、一层2082平方米、二层2082平方米、三层2082平方米、四层2082平方米，租赁物的面积如与实际面积有误差，本合同约定的租赁费用及其他费用均不予调整；甲方应于2011年4月30日前将租赁物交付给乙方，具体以双方签字盖章的租赁物交付确认书为准；租赁期限为10年，自2011年4月30日至2021年4月29日，自2011年4月30日起，每年的4月30日至下一年的4月29日为一个租赁年度，每月的30日至下个月的29日为一个租赁月度，第三个租赁月为一个租赁季度；租赁费采用固定租金方式计算，租赁费为每年9000000元，从第四年开始每两年递增3%，本合同的租赁费自甲方实际交房日开始起算，其中2020年4月30日至2021年4月29日，年租金为10129500元；租赁费的支付采取先付后租的方式，按年提前10日以电汇方式支付，本合同签订后10个工作日内乙方支付第一个租赁年度的剩余租赁费用7000000元，甲方应于收到前述款项的同时向乙方全额（发票面值为9000000元）开具第一个租赁年度符合税法规定的房屋租赁专用发票；如甲方迟延开具相应发票，乙方有权相应顺延支付下期租赁费用，直至甲方提供符合税法要求及合同约定的发票为止，且乙方还可以自行采取税务补救措施，相应的税款在租赁费用中直接冲减；乙方已于签订租赁意向协议书后十日内向甲方支付定金2000000元，同时甲方也向乙方开具等额收据，前述定金自本合同生效且双方签署交付确认书后乙方缴纳第一个租赁年度剩余租赁费用时，自动转为本合同的首期租赁费用，此后正常每年租赁费支付日为4月20日（遇法定节假日、双休日顺延）；甲方确保租赁物系合法建筑，没有被查封、冻结，确保对该房屋拥有出租权，保证乙方完全、合法享有租赁物的使用权；乙方有权将租赁物部分转租给第三方，但必须征得甲方，如果未经甲方同意擅自转租，甲方有权追究乙方违约责任；甲方同意乙方部分转租租赁物的，乙方承诺作为承租人继续履行本合同项下的义务；在甲方无任何违约的情况下，乙方应严格按本合同的约定支付租赁费，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收逾期付款违约金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后十五个工作日内仍未交纳的，甲方有权解除本合同；甲方虽享有解除权，但其后又接收乙方履行支付租赁费用的，则视为甲方放弃本合同的解除权；合同还约定了其他内容。之后，山西唐城投资发展有限公司（出租方、甲方）与山西**云商销售有限公司（承租方、乙方）、原告（丙方），三方签订《三方协议书》，协议约定，甲、乙双方已于2011年8月16日签订《租赁合同》一份，本合同为上述租赁合同的补充合同，与《租赁合同》具有同等法律效力，如本合同与上述合同的有关规定相冲突，均以本合同为准；协议签订后，为保证《租赁合同》能继续履行，保障各方权利义务正常行使，三方一致同意由丙方承继甲方在《租赁合同》中的权利义务；乙方承诺，本协议生效之日起继续履行《租赁合同》项下的权利义务，并严格按《租赁合同》中的约定按时向丙方支付租赁费用及相关费用；丙方有权向乙方收取租赁费及相关费用；协议还约定了其他内容。2015年8月3日，原告（甲方）与山西**云商销售有限公司（乙方）签订《补充协议》，协议约定，本协议租赁物位于太原市亲贤北街88号长安大厦，原协议第一条1修改为乙方租赁的租赁物建筑面积总计12541.6平米，其中负二层建筑面积1066.5平米，负一层建筑面积1066.5平米，一层建筑面积2602.15平米，二层建筑面积2602.15平米，三层建筑面积2602.15平米，四层建筑面积2602.15平米；2014年由于政府修路封路4个月，导致乙方无法营业，为支持乙方长治路店持续良性发展，经甲乙双方友好商量，现甲方同意将2014年4月30日至2015年4月29日期间的租赁费共计9270000元降至8500000元，即给予2014年4月30日至2015年4月29日期间降租770000元，鉴于2014年乙方已支付租金7000000元，剩余1500000元在2015年8月15日前支付甲方，同时甲方提供乙方房屋租赁专用发票；乙方在将租赁物部分转租给第三方前，必须征得甲方的书面同意，转租协议交甲方备案，转租期限不得超过本合同约定期限；补充协议还约定了其他内容。2020年3月7日，被告因疫情对店面经营的影响、对租户的经营影响等原因，向原告提出减免2020年2月1日至2020年4月15日期间的租金204万元。原告以公司未形成一致意见，未书面回复。2020年7月21日，原告向被告支付2020年4月30日至2021年4月29日期间的部分租金5064750元。2020年10月26日，被告就原告发出的催款函进行了回复，并向原告发出《关于明业电力公司催款函的回函》，主要内容为：“在新冠疫情的背景下，贵公司非但没有给我司合理的租金减免，反而存在擅自封堵我司广场出入口、占用停车场、拒绝处理房屋主体结构漏水问题等违约行为，上述违约行为已给我司造成严重损失，贵司应承担相应的违约责任。关于租金支付，我司不认可按照原合同支付剩余租金，贵司应与我司协商对剩余租金作出合理减免与扣除。”一审庭审中，原告称，原告非国有企业，疫情期间政府出台的政策仅对国有企业减免房租，鼓励、支持非国有企业减免房租，该政策非硬性规定，原告也考虑到疫情的影响对被告给予了暂缓租金的交纳；另外，被告通知出租房屋漏水后，原告及时派人现场查看，并进行了维修。被告称，被告属于中小民营企业，疫情期间响应政府号召，从2020年1月29日开始采取商场关门，留值班人员的方式进行疫情防控，接到复工复产通知后员工开始正常工作；商场一层至三层商户因疫情原因，在2020年8月全部从商场撤出；根据相关司法解释的规定，疫情期间原告应给予减免租金，但原告仅给予半年租金的缓交，后半年租金双方未具体协商，因此被告不存在违约，不应支付违约金；被告转租的房屋漏水后通知了原告，原告派人现场查看，也进行了维修。一审另查，山西**电器有限公司经工商行政管理部门核准名称变更为山西**云商销售有限公司，之后变更为山西**易购销售有限公司。2020年10月20日，被告就其承租的上述房屋第四层转租后，因次承租人欠付租金在一审法院提起诉讼，后次承租人因房屋屋顶漏水所造成的经济损失向被告提起反诉，要求赔偿损失，该案尚在审理中。

一审法院认为，案涉《租赁合同》、《三方协议书》、《补充协议》系各方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。原告承继《租赁合同》的权利义务后，履行了房屋出租人的义务，并对被告提出的屋顶漏水问题进行维修，亦收取了被告支付的租金。现双方就2020年4月30日至2021年4月29日期间的部分租金5064750元应否减免租金、是否迟延支付租金而违约的问题产生分歧。被告以疫情持续影响经营等原因要求原告对剩余租金给予减免、扣除，但未提供其向次承租人减免租金的相关证据，故此项请求，不予支持，被告仍应向原告支付剩余租金5064750元。租赁合同约定每年租赁费用的支付日为4月20日，遇法定节假日、双休日顺延，原、被告在最后一个租赁年度的租赁期内已商定对于被告应支付租金给予了延期，先行缓交半年租金5064750元的宽限，被告实际也是按双方的约定支付了半年租金，说明双方已改变原租赁合同约定的付款时间，之后双方亦未再行商定剩余租金的支付时间，现原告主张被告逾期支付租金的违约金，证据不足，不予支持。关于被告提出其诉次承租人支付租金一案中，次承租人因租赁房屋漏水提起反诉要求被告赔偿损失，该案件已进入司法鉴定程序，本案需等该案的处理结果为由，要求中止审理本案的意见，因该案的处理结果，并不影响本案的处理结果，故对此抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告山西**易购销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告山西明业电力工程有限公司房屋租赁费5064750元元。二、驳回原告山西明业电力工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取24408元（原告已预交），由被告山西**易购销售有限公司负担。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，案涉《租赁合同》、《三方协议书》、《补充协议》各方意思表示真实，内容不违反法律、法规禁止性规定，合同有效成立，理应成为合同各方行使权利、履行义务的依据。依照合同的约定，上诉人本应支付被上诉人租金1012.95万元，被上诉人考虑到新冠疫情对上诉人的影响，已经给予了上诉人支付房屋租金期限上的优惠措施。现上诉人主张要求被上诉人减免一至三个月租金的意见无事实和法律依据，本院不予支持。本案的案由为房屋租赁合同纠纷。案件的审理主要是围绕双方签订的合同进行审理和裁判。上诉人所称的次承租人诉上诉人租赁合同纠纷一案处理结果并不必然影响本案的处理结果。

综上所述，山西**易购销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必须的消费行为，本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

二审案件受理费12241元，由山西**易购销售有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　任　　　华

审 判 员　  　王薇

审 判 员　  王庆河

二〇二一年六月二十五日

法官助理　  　张莉

书 记 员　  段薇薇