12971苏州创通园林建设工程有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市吴江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏0509民初12971号

原告：苏州创通园林建设工程有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇交通路3391号。

法定代表人：冯琴华。

委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙剑，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。

被告：***，男，1976年7月5日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。

委托诉讼代理人：曹浩光，江苏天辩律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翟艳，江苏天辩律师事务所实习律师。

原告苏州创通园林建设工程有限公司（以下简称创通公司）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理，依法适用简易程序于2019年10月12日、12月10日公开开庭进行了审理。原告创通公司的委托诉讼代理人蒋昌顺、孙剑，被告***到庭参加第一次诉讼，原告创通公司的委托诉讼代理人蒋昌顺、孙剑，被告***的委托诉讼代理人曹浩光、翟艳到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。

原告创通公司向本院提出诉讼请求诉称：1.判令被告向原告支付租金126625元（2019年5月1日至2020年4月30日，该年度租金为14.85万元，被告已支付了21875元，剩余126625元）及电费6933元（截至到2019年7月25日），并支付逾期付款违约金9349元(以每日万分之五计算逾期付款违约金，自2019年4月25日起计算至实际支付时止，暂算至2019年9月12日)，合计142907元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。在第一次庭审中，原告创通公司变更诉讼请求为：1.请求判令解除原被告2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付2019年5月1日至2019年10月12日的剩余租金44790及逾期付款违约金（违约金以44790为基数，按每日万分之五，自2019年4月25日起算至实际给付之日）；3.请求判令被告支付违约金15万元；4、请求判令被告支付电费6933元承担诉讼费。在第二次庭审中，原告创通公司增加两项诉讼请求为请求判令被告将原告房屋恢复原状和请求判令被告支付水费177元。事实和理由：2017年3月27日，原告与被告签订了合同编号为20170501的《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于江苏省吴江区交通路3391号的房屋，租赁期限自2017年5月1日起至2022年4月30日止。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告已承租房屋2年，应按照合同约定继续履行余下3年的承租义务，但被告第三年的租金仅支付了21875元，剩余租金126625元一直未支付并已拖欠电费6993元和水费177元。就上述欠款事宜，原告委托律师于2019年8月1日向被告发送律师函，要求被告支付上述欠款，但被告一直置之不理。被告的上述行为给原告造成了极大的经济损失，基于上述事实和理由，为维护原告的合法权益，原告特具状贵院，请求法院依法判如所请。

被告***辩称：被告同意解除双方的《房屋租赁合同》，但解除的原因在于原告方。在“331”整治过程中，被告收到相关部门的整治通知单，主要内容为原告出租的房屋系违章建筑，故被告无法继续使用原告出租的房屋，在2019年7月31日之前搬离了案涉房屋，并且通过微信告知了原告法定代表人，被告不存在任何过错，无需支付违约金。被告已经支付了第三年的租金21875元，加上押金10000元，合计31875元，不存在拖欠原告租金的情况。原告并未证明案涉房屋出租的原始状态，故其请求被告恢复原状没有事实依据。关于原告主张的电费没有异议。此外被告另行向原告租赁了宿舍并支付租金9000元，要求在本案中抵扣。

经审理查明：坐落于苏州市吴江区房屋登记于创通公司名下。

2017年3月27日，创通公司法定代表人冯琴华（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市吴江区房屋出租给乙方，作为乙方合法经营之用，租赁期5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止。第一年租金13.5万元，于签订合同当天内支付。第二年租金13.5万元，于2018年4月25日前支付。第三年租金14.85万元，于2019年4月25日前支付。第四年租金16.335万元，于2020年4月25日前支付、第五年租金16.335万元，于2021年4月25日前支付。物业费、水电费等由乙方自行缴纳。乙方在合同签订当天，向甲方支付人民币壹万元作为押金。押金作为乙方履行本合同项下义务和责任以及物业费等相关费用的担保。本合同终止或解除后，若乙方未违反本合同任何条款并且租赁房屋完好返还甲方、乙方结清租金和相关费用的前提下，甲方将押金无息退还给乙方。如乙方出现违约情况，甲方有权将押金抵作乙方因违约而应当支付给甲方的租金、迟延履行金、违约金、损失赔偿金、房屋设施的修复费用以及乙方须缴纳的物业费等其他费用等。甲方按照本合同约定向乙方交付租赁房屋后，由乙方对租赁房屋进行装修，装修方案应事先经甲方审核并由物业公司出示书面同意书。关于违约责任，该合同第12.1条约定乙方末按约定支付租金、水电、物业其他费用，每延迟一天，乙方应按应付而未付全额的万分之五作为逾期付款违约金。第12.2条约定乙方存在拖欠租金或水电、物业等其他各项费用达三十天（未能及时全额付清应付款项的行为即视为拖欠，无论拖欠金额多少），甲方有权解除本合同，收回房屋，由此造成的甲方损失的，乙方应当赔偿，甲方依据前述情形解除合同的，甲方可没收乙方押金，甲方已收取的租金一律不予退回，并通知乙方迁离。第12.3条约定在租赁期内，乙方末经甲方同意中途擅自退租或因乙方其他原因解除合同的，甲方已收租金一律不退回，如实际支付租金的租期不足一年的，乙方向甲方支付解除合同当年度的一年租金等额的金额作为违约金；实际支付租金租赁期超过一年的，剩余未履行租期乙方应该向甲方支付壹拾伍万元违约金，甲方可将全部押金充抵违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。

前述《房屋租赁合同》签订后，创通公司向***交付了房屋，***支付了押金1万元，并结清了第二年度的房租。第三年度租金为14.85万元，***应于2019年4月25日前支付，但***仅支付了21875元。2019年8月1日江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所受创通公司委托向***发《律师函》，督促***在接函后3日内向创通公司支付第三年租金14.85万元及电费7710元。该函于2019年8月3日送达至***，当天***发微信给冯琴华，告知其已在2019年7月份搬离案涉房屋，且在搬离前已明确告知不再承租厂房，所有房租都在7月31日结清，请冯琴华确认一下。冯琴华未回复。

庭审中，创通公司陈述在2019年7月28日发现***搬离案涉房屋后，创通公司法定代表人向***询问相关情况，但***并未回复，直到7月31日才称租金已经支付。但创通公司发现***仅支付第三年租金21875元，故委托江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所向***发出律师函，***在2019年8月3日才微信告知已搬走的情况。

诉讼中，本院于2019年11月25日向苏州市吴江区生态文明办公室工作人员就***提到的案涉房屋因“331”集中整治无法继续使用进行调查。该工作人员称从2019年3月份开始生态文明办到227省道道对经营户占道、违章、消防不合格等情况进行查处，当时交通路3391号房屋是***在经营。生态文明办公室发现可能存在疑似违建的情况，但认定是否违建需要住建部门确认，生态文明办公室就给房东发了一份通知，内容是如果存在违建或消防不合格就需要进行整治，没有要求房东立即停止经营。后来创通公司出示了房产证和土地证，生态文明办公室工作人员现场核实确认是不存在违规建筑。

以上事实，由《房屋租赁合同》、不动产权证书、《律师函》、EMS邮寄单、微信聊天记录截屏打印件、调查笔录及本案庭审笔录予以证实。

本院认为：原告创通公司与被告***签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，双方均应按约了履行。被告***辩称因“331”集中整治无法继续使用案涉房屋，经本院调查核实，相关政府部门并未通知被告***停止使用案涉房屋，被告***也未对此提交其他证据加以证明，故本院对于被告***的抗辩意见不予采信。按照《房屋租赁合同》的约定，被告***应于2019年4月25日前支付第三年度租金14.85万元，但被告***仅支付21875元，在经原告创通公司书面督促后，仍未履行付款义务，原告创通公司享有合同解除权。原告创通公司在2019年10月12日庭审中要求解除双方的《房屋租赁合同》，故本院认定双方《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除。被告***应向原告创通公司支付2019年5月1日至2019年10月12日的租金为66723元（148500/365*164），扣除已支付的租金21875元，还需向原告创通公司支付剩余租金44848元（66723-21875）。原告创通公司主张44790元在合理范围内，本院予以支持。被告***未按期支付租金，原告创通公司有权要求被告***按照《房屋租赁合同》约定的每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告***拖欠租金导致《房屋租赁合同》解除，过错方为被告***，原告有权要求被告***赔偿损失。原告创通公司主张依据《房屋租赁合同》第12.3条约定要求被告***支付违约金150000元。被告***抗辩不予支付违约金暗含了要求调整违约金。本院认为，违约金应以违约方造成的实际损失为基础，被告***在2019年7月份搬离了案涉房屋，且在2019年8月份已明确告知原告创通公司不再继续租赁，原告创通公司应知晓双方《房屋租金合同》在事实上无法继续履行，应当及时采取措施防止损失进一步扩大。现结合《房屋租金合同》的剩余租期、承租人的过错程度等因素，本院酌情将违约金调整为40000元，扣除被告***已支付的押金10000元，被告***还需向原告创通公司支付违约金30000元。被告***对原告创通公司主张的电费6933元无异议，本院予以确认。原告创通公司主张水费177元，并未提交相应证据，本院不予支持。原告创通公司要求被告***对案涉房屋恢复原状，根据双方《房屋租赁合同》的约定，被告***有对房屋进行装修的权利，原告也并未举证证明案涉房屋出租的原始状态，本院对原告该项主张不予支持。被告***主张向原告创通公司支付的宿舍租金9000元在本案中抵扣，因其承租的宿舍不属于本案《房屋租赁合同》的租赁范围，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条的规定，判决如下：

一、案涉《房屋租赁合同》于2019年10月12日解除。

二、被告***于本判决生效之日起十日内向原告苏州创通园林建设工程有限公司支付拖欠的租金44790元及逾期付款违约金（以44790元为计算基数，按每日万分之五，自2019年4月25日起算至实际给付之日止）

三、被告***于本判决生效之日起十日内向原告苏州创通园林建设工程有限公司给付违约金30000元、电费6933元，以上合计36933元。

三、驳回原告苏州创通园林建设工程有限公司其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取4050元，由被告***负担，于本判决生效之日起10日内直接交付法院，原告苏州创通园林建设工程有限公司已预交的案件受理费,本院于本判决生效之日起15日内退还。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交我院。

审判员　李　娜

二〇二〇年三月十六日

书记员　蒋梦颖

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失

第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务

第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》

第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。