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内蒙古鄂尔多斯市康巴什区人民法院
民事判决书
（2018）0603民初15号
原告鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司，统一社会信用代码，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市康巴什区。
法定代表人燕耀飞，该公司董事长。
委托代理人郭云飞，内蒙古义盟律师事务所律师。
委托代理人郭云超，内蒙古义盟律师事务所律师。
被告***，公民身份证号，男，1971年1月9日出生，汉族，个体户。
被告***，公民身份证号，女，1972年9月17日出生，汉族，个体户。
委托代理人廖文娟，内蒙古伊金律师事务所律师。
原告鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司（以下简称东方弱电公司）与被告***、***租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司的委托代理人郭云飞、郭云超和被告***、***及其委托代理人廖文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2013年4月4日签订《房屋租赁合同》，该合同约定由被告租赁原告位于康巴什信息大厦南段、西段、北段地上二层、三层及地下一层；地下二层西段1轴到7轴外3.2米的A轴到F轴处；地上一层南段1轴到8轴右4.5米的A轴到F轴处的房屋，出租房屋面积为27515.94平方米，租赁期限从2014年1月4日至2017年1月3日，年租金为3400000元，租金按月支付，每月4日前交付当月的租金。被告夫妻双方注册鄂尔多斯市汇美商贸有限公司，在租赁房屋内经营家具建材等生意。在合同履行期间，被告多次拖欠原告租金，截止2017年1月4日被告依然拖欠原告租金共计6307656.79元。原告多次催要但被告至今依然没有给付。现起诉请求：1、判令二被告支付原告租金6134836.3元、水电费120536元、取暖费50284.49元；2、判令二被告支付原告违约金3060000元（10200000元×30%）；3、判令二被告支付拖欠租金所计算的利息（利息计算以所欠租金为基数按银行同期同类贷款利率从2017年1月3日至实际履行之日止计算）；4、本案诉讼费用由二被告承担。
被告***辩称，本案的诉讼时效期间为一年，期间也未有诉讼时效中断的情形，故原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；因经济不景气，原被告于2014年11月已经协商将租金（含取暖费、水电费）予以部分减免，月租金降至150000元，截止至目前被告已交付租金4367463.7元，并不欠原告租金。被告不存在违约行为，故不需要向原告支付违约金。如果需要支付违约金，但原告请求的违约金过高，应适当减少数额；原告请求的是租金、取暖费、水电费，并非是借款，支付利息的请求不符合法律规定。
被告***辩称，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；根据合同法相对性原则，被告***不是该房屋租赁合同的一方，不应承担租金给付责任。
原告提供的证据及被告质证情况：
1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附件、建设工程施工许可证、国有土地使用权证、建设工程质量监督报告、建设工程竣工验收报告各一份，证明原告系康巴什信息大厦所有权人，原告有权出租该房屋。二被告对该证据的真实性认可，但对证明的问题不认可。康巴什信息大厦是一整栋楼出租给我方用于商业经营场所使用。根据规定，这类房屋必须通过消防验收后方可使用，但2013年4月4日原告向被告交付的房屋未通过消防验收，不具备出租条件。
2、房屋租赁合同一份，证明原被告签订的合法有效的书面租赁合同，原告将房屋出租给被告，被告应当按照约定向原告支付租金。二被告对该证据的真实性认可，但对证明的问题不认可。原告对租金的请求已经超过诉讼时效且双方已经对租金的数额进行变更。
3、婚姻登记记录证明、企业机读档案登记材料各一份，证明二被告系夫妻关系，二被告共同设立的公司在康巴什区信息大厦租赁房屋进行商业营业，二被告欠付的租金属于夫妻共同债务。二被告对该证据的真实性认可，但对证明的问题不认可。因为房屋租赁合同是原告与被告***个人签订的，不能证明该债务属于夫妻共同债务。
4、证人证言，证明被告是在2013年10月份已经开业以及原被告双方未进行过租金金额的变更。二被告对该证人证言中关于有郝某签字的证明的陈述认可，其余部分不认可。因为证人郝某与原告的法定代表人及其父亲有亲戚关系，与本案存在利害关系。
被告***提供的证据及原告质证情况：
1、房屋租赁合同复印件一份，证明根据合同第二条第五款规定，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；根据合同第二条第五款、第六款、第七款规定，取暖费及水电费已经包含在租金里，不另外收取。原告对该证据的真实性认可，但对证明的问题不认可。因为取暖费、水电费是包含在三年内租期的租金内的，但不包括免租装修期间的水电费、供暖费；合同不能证明已过诉讼时效，民法总则规定诉讼时效是三年，而不是一年。
2、手机微信截图7张（被告原财务人员辛倩与原告方财务人员沙日娜的聊天记录），证明在记录中有燕根俊的银行账户及从××年11月份每月按照150000元支付租金。
3、打款明细表5张、电子银行回单53张、收据58张、订货票7张、销货票3张、三方协议书一份、打款凭证1张，证明租赁合同履行期间，双方对租金（包括取暖费、水电费）的数额进行了变更，双方财务人员曾多次对账，截止目前租金已经全部付清，共计4367463.7元。
4、辛倩证人证言，证明租赁合同履行期间，双方对租金（包括取暖费、水电费）的数额进行了变更，双方财务人员曾多次对账，截止目前租金已经全部付清，共计4367463.7元。
原告对上述证据2的微信聊天记录不认可，原告是同意被告缓交一部分租金，不是免交租金，剩余部分给予被告缓冲期。对证据3中鄂尔多斯银行的广告收据150000元不认可，原告没有收到过该笔钱，其余证据均认可，均是被告向原告缴纳的租金。对证据4不认可，租金没有变更过，且被告的租金多次拖欠，并不是每月按时支付。
5、房屋租赁合同一份、建设工程消防验收意见书复印件一份、责令限期改正通知书一份、建设工程消防设计审核意见书一份，证明原告出租的房屋于2013年11月18日才通过消防验收，具备交付使用条件，故原告给被告的免租装修时间应相应顺延，即原告应免收被告7个月14天的租金。原告对该证据中建设工程消防意见书真实性不认可，即使该意见书是真实的，也只能证明当时进行了消防验收，不能说明房屋是不合格的，且合同约定的免租装修期不是经营期，没有影响被告从事商业活动。被告在正常营业计算租金时，已经取得消防资格证，并没有造成违约行为。对租赁合同真实性认可，对证明的问题不认可。对责令限期改正通知书一份、建设工程消防设计审核意见书不认可，因为消防不合格也可能是被告装修时引起的。
6、证明复印件一份，证明每月租金为150000元。原告对该证据真实性认可，但证明的问题不认可，因为该证明与房租没有任何关系。
被告***提供的证据及原告质证情况：房屋租赁合同一份，证明原告没有与被告***签订租赁合同，被告***不承担给付义务；原告诉讼请求已经超过诉讼时效。原告对该证据真实性认可，对证明的问题不认可。被告***租赁原告的房屋是用于被告夫妻共同注册的公司进行商业活动，其收益属于夫妻共同财产，债务也应当共同承担。
经庭审举证、质证，本院审查认为：原告提供的证据1-3和被告***提供的证据1及被告***提供的证据真实、关联、合法，且双方对该证据真实性认可，故本院予以采信；原告提供的证据4和被告***提供的证据4、6均不能证明原被告对租金是否变更过，故本院不予采信；被告***提供的证据3中除鄂尔多斯银行广告收据的150000元这笔租金双方均认可未作为租金给付过，其余被告所提供的租金给付凭证真实、关联、合法，且双方对该证据真实性认可，故本院予以采信；被告***提供的证据2，原告对该证据不认可，且无法核对其真实性，故本院不予采信；被告***提供的证据5中租赁合同和消防验收的相关文件能形成证据链条，证明该出租房屋工程于2013年11月18日消防验收合格，符合真实性、关联性、合法性，故本院予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年4月4日，原告东方弱电公司与被告***签订房屋租赁合同。双方约定：”原告东方弱电公司将其所有的位于康巴什信息大厦南段、西段、北段地上二层、三层及地下一层；地下二层西段1轴到7轴外3.2米的A轴到F轴处；地上一层南段1轴到8轴右4.5米的A轴到F轴处的房屋（房屋面积为27515.94平方米）出租给被告***。房屋租赁期限从2014年1月4日至2017年1月3日，年租金（包括水电费、供暖费及室外保安金额）为3400000元，租金按月支付，每月4日前交付当月的租金。期间从2013年4月4日至2014年1月3日的装修时间不收取租金，但此期间的所发生的水、电、取暖等一切费用及出现的任何责任事故均由乙方负责承担。”
另查明，2013年11月18日该出租房屋的工程消防验收合格。双方均认可被告***截止至2016年11月15日给原告共缴纳房屋租金4067463.7元。二被告***和***系夫妻关系。原告与被告***在上述房屋租赁合同届满后又签订一年的房屋租赁合同。
本院认为，本案争议焦点为：1、本案原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效；2、被告是否应承担迟延付款的违约责任及违约金与利息是否能同时主张；3、被告***是否应承担租金给付责任。
第一，关于原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效问题。原被告双方签订的是同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算，且本案属于延付或者拒付租金的情形，因此本案的诉讼时效应从2014年1月4日起计算一年。原告陈述曾经多次向被告催要过租金，虽无法提供书面证据，但依据日常生活经验法则，双方当事人在该租赁合同期满后又签订一年的租赁合同，在后一个租赁合同发生时原告也必然会向被告主张前一个租赁合同所欠租金，而两个租赁合同前后间隔最长未超过一年，应认定原告诉讼请求未超过一年的诉讼时效期间。
第二，被告是否应承担迟延付款的违约责任及违约金与利息是否能同时主张。原被告双方签订的房屋租赁合同约定年租金（包括水电费、供暖费及室外保安金额）为3400000元，租金按月支付，每月4日前交付当月的租金。而被告***辩称，由于经济危机出现，原被告协商于2014年11月开始将月租金降至150000元，但提供的辛倩的证人证言不能证明原被告双方对租赁合同的内容进行重大变更的事实，故被告***的抗辩理由不成立。原被告双方在租赁合同第二条约定：”...期间从2013年4月4日至2014年1月3日的装修时间不收取租金，但此期间的所发生的水、电、取暖等一切费用及出现的任何责任事故均由乙方负责承担...”，被告***辩称，该承租房屋直到2013年11月18日才通过消防验收，原告应将房屋免租装修时间相应顺延，免收7个月零14天的租金。虽然原告在签订租赁合同时未取得消防验收合格证，但2013年11月18日通过消防验收是在被告免租装修期间，消防合格的迟延取得并不能导致合同根本不能履行，故被告***的抗辩理由不成立。双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。因此被告***未按照合同的约定时间和金额履行合同，其行为构成违约，应承担违约责任。原告主张免租装修期间水电费、取暖费，但未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。关于原告第三项诉讼请求，原告要求被告承担利息损失，于法无据，本院不予支持。本案中双方在《房屋租赁合同》中约定第八条第二款规定：”未经甲方书面同意，逾期30日未全额支付租金的，甲方有权解除合同，收回该房屋，同时乙方承担责任并按照租金总金额的50%向甲方支付违约金”，被告***虽迟延给付租金构成违约，但约定的违约金过分高于造成的损失，原告的损失应比照所欠租金为基数按照银行同期同类贷款利率予以适当调整。
第三，被告***是否应承担租金给付责任。根据合同相对性原则，被告***并不是《房屋租赁合同》中的合同相对人，且原告未提供证据证明该租金属于夫妻共同债务，故原告的第四项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、被告***于本判决生效之日给付原告鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司租金6132536.3元（10200000元-4067463.7元）；
二、被告***于本判决生效之日给付原告鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司违约金（以租金6132536.3元为基数，从2017年1月3日至实际给付之日止，月利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
三、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费38687元，保全费5000元，由原告鄂尔多斯市东方弱电管网有限公司负担8111元，由被告***负担35576元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。
审判员潇濛
二Ο一八年三月十六日
书记员郝茹
法条链接：
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效时间自最后一期履行期限届满之日起计算。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条下列的诉讼时效期间为1年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当按照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
