岚县鑫大洲房地产开发有限公司与王×2、尹×房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

山西省岚县人民法院

民事判决书

（2020）晋1127民初131号

原告:岚县鑫大洲房地产开发有限公司。

法定代表人：张×，职务。

委托诉讼代理人：王×1，1984年4月7日生，该公司法务人员。

被告：王×2，岚县人，现住岚县。

被告：尹×，汉族，岚县人，现住岚县。

第三人：兰×1，岚县人。

委托诉讼代理人：董×，北京中伦文德太原律师事务所律师。

第三人：岚县东村镇北村村民委员会。

法定代表人：兰×2：主任

委托诉讼代理人：丁×，岚县人，现住岚县。

第三人：山西环宇建筑工程有限公司

法定代表人：闫×。

原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司诉被告王×2、尹×(又名尹彩凤)、第三人兰×1、岚县东村镇北村村民委员会、山西环宇建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人王×1，被告王×2、尹×、第三人兰×1及其委托诉讼代理人董×、第三人岚县东村镇北村村民委员会及其委托诉讼代理人丁×到庭参加了诉讼，第三人山西环宇建筑工程有限公司经本庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋认购意向合同》;2、判令二被告支付原告逾期付款违约利息31587.96元(暂计算至2020年1月20日)3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由:2018年10月14日,二被告与原告签订《房屋认购意向合同》认购原告开发的××府房屋。合同约定的房屋建筑面积约135平方米,总价款43850元,付款时间为合同签订时一次性付款。《房屋认购意向合同》第七条违约责任“1、乙方(二被告)如未按合同的约定支付甲方(原告)各时段款项,甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。本合同规定的应付款项之第二天起至实际付款之日止,日利息按万分之1.5计算。逾期超过3

个月,可视为乙方不履行本合同,届时,甲方有权终止合同,并处置该房屋,购房款不予退还。2018年10月14日,原被告签订《房屋认购意向合同》后,二被告至今未支付原告购房款,截止2020年1月20日已逾期464天。经原告多次催促,二被告既不支付购房款,也不同意解除该认购合同。

被告王×2、尹×辩称：我们于2017年11月10日向兰×1一次性付款30万元购买的4号楼三单元504，面积135平方米，未签订合同，后原告的售楼部把我们所购买的房屋出卖，又重新给调换至××楼未来城《房屋认购意向合同》。

第三人兰×1辩称：虽然原告是涉案房屋项目的开发主体，但根据原告与第三人岚县东村镇北村村民委员会签订的“协议书”和“补偿协议”以及《建设工程施工合同》的约定，4号楼全部房屋所有权属于第三人岚县东村镇北村村民委员会，由岚县东村镇北村村民委员会进行销售，兰×1作为4号楼的实际施工人垫付了大量资金将4号楼建成，经兰×1和4号楼所有人岚县东村镇北村村民委员会协商，村委会同意用涉案房屋来抵顶兰×1交纳的施工保证金，所以兰×1在征得房屋所有权人的同意后，有权将房屋出售给二被告，售房一事也告知了原告，且原告根据兰×1和第三人村委会的要求与二被告签订了“购房意向合同”，原告不是涉案房屋的所有权人，其主体不适格。

第三人岚县东村镇北村村民委员会述称：原告与北村村委之间存在合作关系，双方共同合作开发岚县北兴小区，并签有协议书和补充协议，该两份协议经山西省吕梁市中级人民法院确认，属有效协议。依据该协议的约定，本案诉争的××楼委，有权处分4号楼的权利人为北村村委，原告仅仅是配合北村村委办理房产开发相关手续，因此本案原告请求解除合同主体不适格；2、北村村委已经同意实际施工人兰×1出售房屋，已抵顶保证金，原告给本案二被告出具的购房意见合同是原告同意出具的，因此原告无权要求解除该合同。

第三人山西环宇建筑工程有限公司未到庭，亦未发表答辩意见。

本院经审理认定事实如下：岚县鑫大洲房地产开发有限公司系2016年2月23日成立的有限责任公司，经营范围是房地产开发，经营期限为2016年2月23日至2021年2月22日，法定代表人原为王建珍，现变更为张×。2016年元月10日，第三人岚县东村镇北村村民委员会（甲方）与原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司签订“协议书”，该份协议约定共同开发位于××县以北土地，用于住宅小区（学府未来城）的建设。北村村委占股权比例为49%，岚县鑫大洲房地产开发有限公司占股权比例为51%，双方按出资比例享有该宗土地的使用权，1号楼、2号楼、4号楼盘由北村村民筹建，3号楼、5号楼、6号楼盘由岚县鑫大洲房地产开发有限公司筹建，所竞买土地款办理开发手续的费用及所有附属设施的支出等均按双方实际建筑的面积分摊。（最终建筑面积以承建部门归还核准的面积为准。）双方又于2016年6月30日补签补充协议，该补偿协议约定“岚县鑫大洲房地产开发有限公司（甲方）销售3.5.6号楼盘，岚县东村镇北村村民委员会（乙方）销售1.2.4号楼盘，双方各自对自己建筑的楼房进行销售支配，甲方有权监督乙方销售款的支付用途，但不得私自扣留乙方售楼款。乙方建设的1.2.4号楼盘与甲方签订合同，实际操作中以乙方为主进行统一管理，由乙方自己操作独立核算，自担风险，自负盈亏，工程质量、安全生产等方面出现的问题完全由乙方自己承担，整个住宅小区开发所需手续，全部由甲方负责办理，费用按建筑面积分摊......”，该“协议书”与“补充协议”已于2019年6月13日经山西省吕梁市中级人民法院（2019）晋11民终1133号民事判决认定属生效协议。2020年8月10日，原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司（甲方），第三人山西环宇建筑工程有限公司（乙方），第三人岚县东村镇北村村民委员会（丙方），又达成“建筑工程施工补充协议书”，该协议书约定，根据2020年8月4日关于学府未来城信访专题协调会议精神，甲方同意提供3号、4号、5号楼盘共计建筑面积6500平方米的房源作担保，其中4号、5号楼盘房源办理抵押登记，抵押权人为乙方，抵押人为甲方，3号楼盘房源办理备案手续。在4号楼工程竣工且甲方无法支付乙方应得的工程款时，按照原《建设工程施工合同》约定用于抵押工程款。甲方用4号楼33套在建房屋为乙方工程款设定抵押，乙方工程竣工后，甲方用该33套房屋折抵乙方工程款。由乙方寻找购房客户，甲方无条件办理销售，网签手续，并通过乙方交付业主入住，本案所涉房屋在该33套房范围内，但在诉讼期间一直未办理合法的抵押登记手续。2017年11月10日，经第三人岚县东村镇北村村民委员会同意兰×1出售已取得商品房预售许可证的4号楼3单元504房屋一套，面积为135平方米，买主为被告王×2、尹彩凤（尹×）夫妻，卖价为30万元，当时未签订售房合同，后因其他原因，经原告、二被告、第三人兰×1、岚县东村镇北村村民委员会共同协商将王×2、尹彩凤所买房屋4号楼3单元504房一套，调换至××楼房，并于2018年10月14日依据上述约定由原告出面办理相关售房手续，与二被告签订《房屋认购意向合同》，该合同中甲方为岚县鑫大洲房地产开发有限公司，乙方为王×2、尹彩凤，所购房屋为学府未来城4号楼3单元4层04号，面积为135平方米，但卖房款30万元仍由第三人兰×1保管。原告于2019年7月17日向被告王×2出示“通知书”，要求交纳首付房款及利息并补交税金，后又于2019年7月23日向王×2出示“解除《房屋认购意向合同》通知书”，要求解除双方签订的《房屋认购意向合同》并办理退房手续及承担违约责任。

另查，2020年8月11日山西环宇建筑工程有限公司委托兰×1作为处理2020年8月10日各方所签“建设工程施工补充协议书”所涉相关事项的全权代理人。

证明上述事实的证据有原被告及第三人的陈述、原告提供的2018年10月14日的房屋认购意向合同，2019年7月17日向二被告发出的“通知书”，二被告提供款额为30万元的收据复印件一份，第三人兰×1提供的2016年1月10日由原告与第三人岚县东村镇北村村委所签的“协议书”，2016年6月30日由原告与第三人岚县东村镇北村村民委员会签的“补充协议”，北村村委会会议纪要，结算业务委托申请书、2020年8月10日岚县鑫大洲房地产开发有限公司与山西环宇建筑工程有限公司、岚县东村镇北村村民委员会签订的“建筑工程施工补充协议书”等证据予以证实。

本院认为，原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司与第三人岚县东村镇北村村民委员会所签“协议书”及“补充协议”已经山西省吕梁市中级人民法院判决书确认属生效协议，协议双方应严格按协议履行各自义务，享受应有的权利，依据上述协议，4号楼属第三人岚县东村镇北村村民委员会负责筹建，独立核算、自担风险、自负盈亏，并由其负责销售，但所需开发小区及销售楼房等手续由原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司负责办理。第三人兰×1在征得第三人岚县东村镇北村村民委员会同意的的情况下将位××府房屋一套，面积为135平方米（该房产由原4号楼3单元504房一套调换至4号楼3单元404房屋一套）出售给二被告王×2、尹×（尹彩凤），该销售行为所得用于抵押第三人岚县东村镇北村村民委员会欠第三人兰×1的部分款项（该抵押在诉讼期间未办理合法的抵押手续）。原告只是依约履行其在出售楼房时替第三人岚县东村镇北村村民委员会出具销售手续的义务。依据原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司与第三人山西环宇建筑工程有限公司、第三人岚县东村镇北村村民委员会于2020年8月10日所签“建筑工程施工补充协议书”中也明确4号楼属第三人岚县东村镇北村村民委员会筹建，所抵押的涉案房屋由山西环宇建筑工程有限公司负责寻找客户，岚县鑫大洲房地产开发有限公司无条件办理销售、网签手续，所卖工程款折抵山西环宇建筑工程有限公司的工程款。结合山西环宇建筑工程有限公司于2020年8月11日委托兰×1作为处理2020年8月10日《建设工程施工补充协议书》的全权代理人，对涉案房产的处分权仍为第三人岚县东村镇北村村民委员会拥有，在未经第三人岚县东村镇北村村民委员会同意的情况下，原告无权对涉案房屋合同予以解除，故原告要求解除与二被告签订《房屋认购意向合同》及要求二被告支付逾期付款违约利息31587.96元（暂计算至2020年1月20日）的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，判决如下：

驳回原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费590元，由原告岚县鑫大洲房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。

审判长 杨鲁军

人民陪审员 杨珠兰

人民陪审员 张秀萍

二〇二〇年十二月三十一日

书记员 刘文凤