北京润恒投资有限公司与某某房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2022）京03民再59号

上诉人（一审原告）：北京润恒投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。

法定代表人：许高林，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：袁清利，山西天建律师事务所律师。

委托诉讼代理人：胡翔，山西天建律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：**，男，1987年6月24日出生，住辽宁省大连市沙河口区。

委托诉讼代理人：冯垚，北京市京师（大连）律师事务所律师。

北京润恒投资有限公司（以下简称润恒公司）与**、万通世家（北京）置业有限公司（以下简称万通公司）房屋租赁合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称原审法院）于2019年10月28日作出（2019）京0105民初4115号民事判决。**不服，向本院申请再审，本院于2020年12月11日作出（2020）京03民申637号民事裁定提审本案，并于2021年3月23日作出（2021）京03民再32号民事裁定，将本案发回原审法院重审。原审法院重审过程中，裁定准予润恒公司撤回对万通公司的起诉，并于2022年3月15日作出（2021）京0105民再51号民事判决。润恒公司不服，向本院提起上诉。本院于2022年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人润恒公司之委托诉讼代理人袁清利、胡翔，被上诉人**之委托诉讼代理人冯垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

润恒公司上诉请求：撤销原审法院（2021）京0105民再51号民事判决，改判支持润恒公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院驳回润恒公司的全部诉讼请求属于认定事实错误、适用法律错误。1.《房屋租赁合同》留有身份信息、联系方式，**通过不同账户向润恒公司支付了两期租金及押金，双方意思表示真实，内容合法有效，**应向润恒公司支付租金及相关费用。《房屋租赁合同》未约定**支付租金的具体账户，**通过不同银行卡履行支付租金义务不影响其为承租人的事实。2.**实际控制北京市朝阳区东大桥×号×号楼×层×、×号房屋（以下简称涉案房屋），也是转租合同的最终受益人，原审法院认定“**收到第三人转租租金后随即转给案外人谢某，对转租租金未实际占有，不能证明其是房屋承租人”缺乏事实和法律依据。**将收到的转租租金再转给他人属于对资金财产的处分行为，与本案无关联性，不能证明其未实际占有该租金，**也完全有可能通过别的账户再要求案外人转回钱款，**的单方主观陈述不应作为定案依据，**银行账户收到转账的客观记录证明力更高。3.**提到其受案外人村某、谢某指示而实施相关行为，但只是单方陈述，原审法院对该事实是否真实存在未实际调查，缺乏依据。二、原审法院调取的证据包括**出具的转租授权委托书，授权崔某办理相关事宜，在**否认授权委托书真实性、证据真伪不明的情况下，原审法院应组织鉴定以进一步查清事实，原审法院仅因**本人不认可而未予采信缺乏法律依据。综上，涉案房屋的承租人确为**。

被上诉人**辩称，不同意润恒公司的上诉请求，同意原审法院再审一审判决。事实和理由：一、双方之间是否存在房屋租赁的意思表示，润恒公司是否将房屋交付**使用，**是否实际占用了涉案房屋，双方之间是否成立房屋租赁合同关系，是润恒公司请求**支付房租及违约金的事实基础。二、无论是租赁的意思表示即《房屋租赁合同》的签订，还是履行行为即涉案房屋的交付使用及租金支付，润恒公司均未提交证据证明与**有关，且存在多处矛盾。司法鉴定意见确认《房屋租赁合同》落款处**的签名不是**本人签署，在双方属于陌生人关系且未签订房屋租赁合同、未交纳租金的情形下，润恒公司先交付房屋后倒签合同存在矛盾，房屋租赁期限是2016年10月10日至2019年10月9日，签订日期是2016年10月21日，不符合生活经验。润恒公司陈述未识别何人是**本人，未见到**在《房屋租赁合同》上签字，未留存**身份证复印件。三、关于**将涉案房屋转租给万通公司是不存在的事实。原审法院送达程序违法，导致**未参加原一审庭审，万通公司提交的证据不是原件且未经**质证，万通公司是否实际使用涉案房屋无法查证。四、万通公司与**之间的关系不是判断润恒公司与**之间是否存在房屋租赁关系的必备要素。五、**不认识崔某，从未向崔某出具过授权手续，北京中原房地产经纪有限公司出具的情况说明附件中的授权手续中，**的身份证复印件是假的，**与万通公司之间没有就涉案房屋形成租赁的意思表示，润恒公司对授权委托书中的签字未申请鉴定，也无鉴定的必要。六、**收到万通公司的款项后，按村某的要求全部转给了谢某。润恒公司提交的两期租金支付凭证中，有谢某名下银行账户的汇款，北京中原房地产经纪有限公司收到的《房屋出租居间合同》项下的中介费也是谢某名下银行账户支付的。谢某作为股东的两家企业北京汇享天成国际股权投资合伙企业和汇享（北京）国际股权投资基金管理有限公司的注册地就是涉案房屋，由此可见承租人另有其人。用涉案房屋注册企业必须使用房屋所有权证书，润恒公司基于租赁关系将房屋所有权证书给过谁是心知肚明的。综上，润恒公司明知**不是涉案房屋的实际使用人，虚构房屋租赁合同并利用**代收万通公司款项企图让**承担不应承担的法律责任，以弥补润恒公司无法向实际使用人请求支付房租的损失，涉嫌虚假诉讼。

润恒公司向原审法院原一审起诉请求：1.判令润恒公司、**于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。2.**向润恒公司支付自2017年4月10日起至2019年8月10日之日止的房屋租金（计算标准是月租金89 191.46元）、违约金178 382.92元、逾期滞纳金（从2017年4月10日起计算至租金实际付清之日止，标准：每日按月租金的千分之三计算）。3.**支付的押金178 382.92元归润恒公司所有。

原审法院再审一审认定事实：润恒公司系涉案房屋的所有权人。

2016年10月21日，润恒公司作为出租方（甲方）与**作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，**不认可合同中签名真实性，自行委托北京盛唐司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所于2020年11月10日作出鉴定意见：《房屋租赁合同》中**的签名与样本上的“**”签名不是同一人书写。**申请再审后，本案被再审发回重审。

本案再审一审审理中，**申请对《房屋租赁合同》中**签名的真实性进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号随机确定由北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，该鉴定机构出具鉴定意见，《房屋租赁合同》中**的签名与样本上的“**”签名不是同一人书写，**预付鉴定费10 080元。**另提交2012年10月与大连中鼎信投资担保有限公司劳动合同、大连住房公积金管理中心业务通用回单、2016年至2019年的部分淘宝交易记录、照片，主张一直在大连生活。**另提交《境外人员住宿登记表》，登记人英文姓×，英文名×，中文姓名村某，入住日期2017年3月31日至2019年2月6日，预留本人联系电话×，此电话号码与《房屋租赁合同》中预留电话一致。**提交银行卡转款凭证，主张2017年3月10日至2018年3月16日共计收到万通公司租金1 895 500元，均按村某的指示转至谢某账户。**主张因其母患病，村某（又名李海滨）为其母从日本代购过药品，所以将个人银行卡借给村某，另按其指示将收到的款项均全额转给谢某。**提交原审法院（2018）京0105执17927号限制消费令，主张在原审法院2018年7月16日立案申请人王某某与汇享（北京）国际股权投资基金管理有限公司一案中，村某作为上述公司实际控制人被限制不得实施法定高消费及非生活和工作必需的消费行为。

《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房屋出租给乙方使用，用作办公用途，房屋建筑面积为437.66平方米。租赁期限为叁年：自2016年10月10日起至2019年10月9日止，每月租金为89 191.46元（包括物业管理费及取暖费，不包括水电费、宽带通信费……），租金支付方式为押二付三。首次付款由乙方一次性向甲方支付房租押贰月付叁月的全部款项，后续租金每叁个月支付一次，应于付款月起租日7天前支付下一付款周期的租金；本合同有效期内租金不予调整。3.4押金是作为乙方诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。甲方在本合同签署前已收到乙方交付的押金167 733.19 元。本合同签定后7日内乙方向甲方支付叁个月房租267 574.38 元及需补押金差额10 649.73元；3.5 乙方在本合同签订之日起7日内交齐首期三个月租金及上述押金差额，否则，视为乙方违约。乙方所交押金归甲方所有，甲方有权向乙方继续追偿因房屋空置而给甲方造成的损失……5.4甲方同意乙方在承租期内可以将其承租区域转租第三方。甲方只与乙方进行房租与押金结算事项。承租期间，乙方应确保第三方严格遵守本合同的有关约定，不得侵犯甲方的合法权益，否则，乙方应对第三方的侵权行为承担全部赔偿责任……6.1.3 乙方未按本合同约定支付租金或未向甲方、代理方或有关部门缴纳水电费的，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租且乙方违约，甲方有权收回该房屋，要求乙方支付逾期滞纳金并追究乙方的违约责任及贰个月房租作为违约金……6.2 乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：…6.2.1 乙方未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租……6.2.4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。6.2.5 乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租且乙方违约，甲方有权收回该房屋，要求乙方支付滞纳金并追究乙方的违约责任及贰个月房租作为违约金。

关于上述合同履行情况，润恒公司表示签订合同时来了四五个人，未留存身份证信息，2016年10月10日已向**交接房屋，但表示无交接的手续及交接人情况。润恒公司提交证据显示2016年10月31日，通过张某名下银行卡支付前三个月房租及押金差额共计278 224.11元（业务凭证/客户回单显示：备注：×房费不足押金）。2017年3月13日，通过谢某名下银行卡支付2017年1月10日至2017年4月9日期间的租金267 574.38元（业务凭证/客户回单显示：×房费）。

另查，2017年3月8日，**作为出租方（甲方，签名处为崔某代）与万通公司作为承租方（乙方）、案外人北京中原房地产经纪有限公司作为经纪方（丙方）签订《房屋租赁居间合同》，约定：**将涉案房屋出租给万通公司，租赁期间为2017年3月8日至2019年3月19日，免租期为2017年3月9日至2017年3月19日。租金为111 500元/月，租金每季度支付一次，其中，第一期租金334 500元于2017年3月20日前付清。除第一期租金支付外，其余各期租金需提前5个工作日向甲方支付……崔某作为**的代理人在《房屋租赁居间合同》上签字。

本案再审一审审理中，原审法院向北京中原房地产经纪有限公司调取到居间办理房屋租赁合同资料复印件，调取的身份证信息背面是**现在身份证信息，正面与**现身份证照片和住址不一致，**主张是其前已过期身份证信息；**否认为崔某出具过授权委托书进行转租；北京中原房地产经纪有限公司表示业务人员与李先生联系但未能签约，后联系到刘女士、崔某与万通公司在线下签约，现档案过期，委托书原件无法查询。

在原一审中，万通公司称其于2018年6月8日从涉案房屋搬离。原审法院审理中润恒公司对万通公司腾退房屋时间予以认可，但表示，其于2018年11月才知道第三人腾退了涉案房屋，但因合同约定，**可以转租，润恒公司一直等待**再次转租，且涉案房屋内还有一些设备，在合同未到期的情况下，强行单方收回房屋存在风险，故一直未收回涉案房屋，后将遗留的桌椅给下一租户，未列物品清单。2019年8月10日，润恒公司将涉案房屋收回。

经查，本案原一审润恒公司对**提起房屋租赁合同之诉起诉书列明时间为2018年11月4日。

万通公司作为第三人在原一审审理中述称，万通公司承租时不知道房东是谁，只知道**有权转租，后来才知道房东是润恒公司。万通公司与出租人委托的人签订租赁合同于2019年3月19日到期，但因万通公司要迁址，所以提前解约。交纳的20万元押金没有退还，万通公司于2018年6月8日腾退涉案房屋，并于腾退前一周左右和出租人委托的人员进行了交接，多余的电费，也无人退还。后来，万通公司再也联系不到出租人员。

原审法院再审一审认为：依《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第二款之规定，人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十六条之规定，民事诉讼法规定的当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的，人民法院认为审理案件需要的证据可以自行调取，故原审法院向北京中原房地产经纪有限公司调取证据符合法律规定，**答辩原审法院调取证据违法无法律依据。

润恒公司提交《房屋租赁合同》等证据要求**承担违约责任，事实及法律依据不足，原审法院难以支持。本案再审一审审理中，经委托鉴定润恒公司提交的《房屋租赁合同》中**的签名与样本上的“**”签名不是同一人书写，润恒公司未提交签订合同时签约人身份信息，实际交付房屋交接人信息，涉案房屋的租金均是由案外人交纳。原审法院调取的证据显示崔某代**转租房屋时留存的身份证与**使用的身份证不同，根据北京中原房地产经纪有限公司的证明，居间办理房屋出租事宜时未见过**本人，现润恒公司未提交证据证明**实际承租或委托他人承租了涉案房屋，**银行卡虽收到189万余元，但**已举证证明均转付案外人，且案外人将涉案房屋登记为公司注册地址，**亦举证证明其在异地生活，故以证据规则推定**举证证明其未承租涉案房屋概然性大于润恒公司举证证明将涉案房屋交付**承租，现润恒公司提交的证据不足以证明是**承租了涉案房屋，润恒公司要求**支付租金及违约金，事实及法律依据不足，法院难以支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决：驳回北京润恒投资有限公司的诉讼请求。

本院再审二审期间，双方当事人未提交新证据。

另查，**称2017年3月9日至2018年3月16日其银行账户确实收到万通公司租金1 895 500元，但系受村某委托代为收款，不知款项性质为租金，并于2017年3月10日至2018年3月16日按村某指示将1 895 500元全部转至谢某的银行账户，未获取利益。

本院再审二审查明的其他事实与原审法院再审一审认定事实一致，予以确认。

本院认为，本案争议焦点是润恒公司与**之间是否成立房屋租赁合同关系。首先，从涉案合同的签订来看，根据原审法院委托北京民生物证科学司法鉴定所作出的鉴定意见，《房屋租赁合同》中的“**”签名非**本人书写。**提供的《境外人员住宿登记表》亦显示涉案《房屋租赁合同》预留号码使用人为村某。其次，从涉案合同的履行来看，润恒公司未提交交接手续或交接人情况等证据证明接收人即实际承租人为**，涉案房屋的前两期租金的支付主体为张某和谢某，而非**。综合上述涉案合同签订及履行的过程分析，**不是《房屋租赁合同》的承租人及实际使用人。润恒公司认为**系涉案房屋的承租人且通过不同银行卡履行支付租金义务不影响**为承租人事实的上诉意见，证据不足，本院不予采信。

从涉案房屋的转租来看，**不认可委托崔某与万通公司、北京中原房地产经纪有限公司签订《房屋租赁居间合同》，认为授权委托书中“**”的签名虚假。该份书证为复印件，双方当事人均未申请对“**”的签名进行笔迹鉴定。并且，原审法院向北京中原房地产经纪有限公司调取的居间办理房屋租赁合同资料复印件中**身份证照片和住址与其本人现使用的身份证信息不一致，北京中原房地产经纪有限公司亦出具证明未见过**本人。因此现有证据不能证明《房屋租赁居间合同》的签订与**有关，润恒公司提出**签订转租合同的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

**银行账户收到万通公司租金1 895 500元后，其于2017年3月10日至2018年3月16日将1 895 500元全部转至谢某的银行账户。因此，在案现有证据不足以证明**将涉案房屋转租并实际获益。值得关注的是，涉案房屋为谢某担任股东的北京汇享天成国际股权投资合伙企业和汇享（北京）国际股权投资基金管理有限公司的注册地，**亦提交原审法院（2018）京0105执17927号限制消费令证明村某系汇享（北京）国际股权投资基金关联有限公司的实际控制人。关于注册原因、相关手续的办理过程，涉案房屋与谢某担任股东的上述两家公司之间存在的关联，润恒公司未就此完成举证责任，且无法申明原因。**转账记录表明涉案房屋的租赁、使用与谢某等案外人或企业之间可能存在关联，故润恒公司关于**实际使用涉案房屋并获益的上诉意见，本院不予采信。

综上所述，润恒公司的上诉意见均不能成立，应予驳回；再审一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费32 487元，由上诉人北京润恒投资有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长

张明

审判员

宋磊

审判员

孙栋

二〇二二年九月十四日

法官助理

宋垚

法官助理

王超华

书记员

徐曼