湖北弘志建设工程有限责任公司、宣恩县联牧房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

湖北省宣恩县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）鄂2825执异26号

案外人（异议人）：杨正琼，女，生于1963年12月1日，汉族，住湖北省利川市。

委托诉讼代理人：刘辉，男，系杨正琼的丈夫。

申请执行人：湖北弘志建设工程有限责任公司（以下简称湖北弘志建设公司），住所地湖北省宣恩县珠山镇沿河南路115号，统一社会信用代码91422825066137054。

法定代表人：张义，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：刘天雄，男，重庆市云阳县人。

委托诉讼代理人：刘伟，湖北雄视律师事务所律师。

被执行人：宣恩县联牧房地产开发有限公司（以下简称宣恩联牧房产公司），住所地宣恩县李家河乡集镇，统一社会信用代码914228250581147728。

法定代表人：许玲，该公司总经理。

委托诉讼代理人：易法生，男，重庆市万州区人。

本院在执行申请执行人湖北弘志建设公司与被执行人宣恩联牧房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人杨正琼于2021年11月10日向本院书面提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

案外人杨正琼申请称，案外人杨正琼于2017年购买了坐落于宣恩县椿木营乡集镇《翠谷嘉园》项目中的3幢1单元107号、108号、109号，4幢1单元117号，6幢1单元202号房屋，这些房屋是案外人签订正规商品房买卖合同，以合法方式取得，是案外人个人合法所有的财产，但宣恩县人民法院在执行申请执行人湖北弘志建设公司与被执行人宣恩联牧房产公司的案件中作出（2019）鄂2825执恢96-1号执行裁定书，查封了上述属于案外人的财产，为维护案外人的合法权益，特请求解除对上述房屋的查封，并返还给案外人。

申请执行人湖北弘志建设公司称，案外人于2017年购买涉案房屋纯属杨正琼女婿常方程利用职务之便办理，并未取得宣恩联牧房产公司的同意，网签房屋买卖合同时，涉案工程尚没有完工，也没有交付使用，应属湖北弘志建设公司所有。湖北弘志建设公司对涉案工程享有建设工程款优先权，且优先权已由宣恩县人民法院确认，在湖北弘志建设公司工程款没有得到全部清偿前，宣恩联牧房产公司无权处分涉案房屋，案外人也无权取得涉案房屋。案外人并未实际支付涉案房屋的全部房款，无法对抗湖北弘志建设公司的建设工程款优先受偿权。因此，案外人的执行异议理由不成立，应驳回案外人的异议申请。

被执行人宣恩联牧房产公司称，2015年，宣恩联牧房产公司开发建设湖北省宣恩县椿木营乡“翠谷嘉园”小区房产项目，因资金需要，于2015年至2016年间向案外人杨正琼的丈夫刘辉借款130万元。由于杨正琼的女婿常方程原系宣恩联牧房产公司的工作人员，涉案房屋是否由常方程出卖给案外人，宣恩联牧房产公司并不清楚。

经审查查明，湖北弘志建设公司与宣恩联牧房产公司于2014年10月20日签订《建筑工程施工合同》，约定由湖北弘志建设公司承建宣恩联牧房产公司在宣恩县的建设工程。双方在合同中约定了工程单价以及工程款的支付方式。湖北弘志建设公司按照合同约定向宣恩联牧房产公司交纳了200万元工程保证金后，进入工地施工。2017年12月19日，双方签订了《宣恩县椿木营乡〈翠谷嘉园〉建设项目一期3-6号楼、16-18号楼竣工结算审核确认书》，结算确定金额为21488835.50元。此后，宣恩联牧房产公司支付了部分工程款，因尚欠10032882元没有支付引起纠纷。本院在审理过程中，双方达成调解协议：一、宣恩联牧房产公司欠湖北弘志建设公司工程款10032882元，定于2018年1月25日前支付；二、湖北弘志建设公司放弃上述工程款逾期付款期间的利息损失；三、湖北弘志建设公司对拍卖宣恩联牧房产公司开发的《翠谷嘉园》3、4、5、6、16、17、18号楼的价款在10032882元内享有优先受偿权。对上述协议，本院于2018年11月17日作出了（2017）鄂2825民初983号民事调解书予以确认。后因宣恩联牧房产公司没有按调解协议履行，湖北弘志建设公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2019年10月10日作出（2019）鄂2825执恢96-1号执行裁定书，裁定查封了宣恩联牧房产公司开发的坐落于宣恩县椿木营乡集镇“翠谷嘉园”项目的部分房屋，其中包括案外人提出执行异议的前述房屋。

另查明，2017年11月10日和11月26日杨正琼与宣恩联牧房产公司共签订了五份《商品房买卖合同》，合同编号分别为ＥＹＳ-ＸＥ-2017-001223、ＥＹＳ-ＸＥ-2017-001224、ＥＹＳ-ＸＥ-2017-001225、ＥＹＳ-ＸＥ-2017-001320、ＥＹＳ-ＸＥ-2017-001322。上述合同约定杨正琼购买宣恩联牧房产公司开发的位于宣恩县，住房一套，即：1.第3幢2单元1层107号商业用房，建筑面积为52.92平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米2000元，总价为105840元，约定分期付款，2017年11月3日首期付款5000元，第二期于2018年11月10日前支付剩余房款100840元，在签订《商品房买卖合同》之前，杨正琼的女婿常方程于2017年11月3日向宣恩联牧房产公司转款5000元作为购买该套房的首付款，宣恩联牧房产公司于2017年11月1日出具了收款收据，剩余房款杨正琼以购买的房屋尚没有达到交付条件为由至今尚没有支付；2.第3幢2单元1层108号商业用房，建筑面积为66.81平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米2000元，总价为133620元，约定分期付款，2017年11月3日首期付款5000元，第二期于2018年11月30日前支付剩余房款128620元，在签订《商品房买卖合同》之前，杨正琼的女婿常方程于2017年11月3日向宣恩联牧房产公司转款5000元作为购买该套房的首付款，宣恩联牧房产公司于2017年11月1日出具了收款收据，剩余房款杨正琼以购买的房屋尚没有达到交付条件为由至今尚没有支付；3.第3幢3单元1层109号商业用房，建筑面积为76.66平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米2000元，总价为153320元，约定分期付款，2017年11月3日首期付款5000元，第二期于2018年11月30日前支付剩余房款148320元，在签订《商品房买卖合同》之前，杨正琼的女婿常方程于2017年11月3日向宣恩联牧房产公司转款5000元作为购买该套房的首付款，宣恩联牧房产公司于2017年11月1日出具了收款收据，剩余房款杨正琼以购买的房屋尚没有达到交付条件为由至今尚没有支付；4.第4幢1单元1层117号商业用房，建筑面积为46.34平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米1735元，总价为80400元，约定分期付款，2017年11月3日首期付款40200元，第二期于2018年11月30日前支付剩余房款40200元，在签订《商品房买卖合同》之后，杨正琼的女婿常方程于2017年11月28日向宣恩联牧房产公司转款10200元作为购买该套房的首付款，宣恩联牧房产公司于2017年11月1日出具了收款收据，剩余房款杨正琼以购买的房屋尚没有达到交付条件为由至今尚没有支付，该套房屋于2017年12月5日在房管部门办理了商品房买卖合同网上备案；5.第6幢1单元2层202号住宅用房，建筑面积为58.06平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米1435元，总价为83316元，约定分期付款，2017年11月3日首期付款25000元，第二期于2018年11月30日前支付剩余房款58316元，在签订《商品房买卖合同》之后，杨正琼的女婿常方程于2017年12月5日向宣恩联牧房产公司转款25529元作为购买该套房的首付款，宣恩联牧房产公司于2017年11月1日出具了收款收据，剩余房款杨正琼以购买的房屋尚没有达到交付条件为由至今尚没有支付，该套房屋于2017年11月28日在房管部门办理了商品房买卖合同网上备案。

本院认为，本案争议的焦点是案外人与被执行人宣恩联牧房产公司签订了商品房买卖合同，并支付了部分房屋价款，案外人能否足以排除强制执行。本案涉及的《商品房买卖合同》签订在《中华人民共和国民法典》实施之前，无论是按照合同签订时的法律规定或是按照《中华人民共和国民法典》的相关规定，对不动产物权而言，其设立、变更和转让应当依照法律的规定进行登记。本案中，案外人虽与房地产开发企业宣恩联牧房产公司签订了不动产买卖合同，但案外人仅交纳了少部分房款，并没有办理预告或正式转移登记，案外人还没有取得合同约定的商品房的物权，商品房买卖合同网签和网上备案并不产生物权设立或变动效力，案外人与被执行人宣恩联牧房产公司之间产生的是债权请求权，而非物权请求权。因此，案外人对涉案的查封房屋不足以排除强制执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回案外人杨正琼的执行异议。

案外人、当事人若对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　姜宗斌

审判员　　李成召

审判员　　刘云飞

二〇二一年十一月二十三日

书记员　　尹朦朦