某某、清远市朝南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省清远市清城区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤1802民初367号

原告：***，男，1994年2月28日出生，汉族，住广东省清远市清城区。

委托诉讼代理人：李欣荣，男，1970年5月13日出生，汉族，住山东省章丘市，系原告的父亲。

被告：清远市朝南房地产开发有限公司，住所地广东省清远市清城区北江一路40号维港天悦花园1号楼24楼（自编之一）。

法定代表人：梁焕南，董事长。

委托诉讼代理人：芦湘林，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：方张琦，女，该公司职员。

原告***与被告清远市朝南房地产开发有限公司（以下简称朝南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人李欣荣、被告朝南公司的委托诉讼代理人芦湘林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金27073.21元；2、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月4日签订《商品房买卖合同（预售）》，原告以1017790元购买被告开发的清远市清城区北江一路40号维港天悦花园8号楼9层05房，原告依约付清了全部房款。合同第十一条第一项约定被告应当于2019年12月31日前将符合规定的房屋交付给原告，否则按房款每日万分之一支付违约金。但被告至2020年9月22日才向原告实际交房，逾期266天。期间从未通知原告房屋竣工验收情况，被告应承担违约责任，赔偿原告违约金27073.21元（101.7790元/天×266天）。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请依法支持原告的诉求。

被告朝南公司辩称，一、涉案房屋于2020年1月7日取得《竣工验收备案》达到交楼条件，本案中原告未按补充协议的约定前来查验房屋，答辩人逾期交楼仅7天，因此不应承担2020年1月7日之后的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第七条第2点约定:“买受人确认该商品房的交楼时间为2019年12月31日，买受人同意在此交楼时间起10日内办理查验房屋及办理房屋交付手续，逾期或者买受人未能在前述期限内办理交付房屋手续的，则视为房屋验收合格，房屋已经交付给买受人使用。买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算”。据此约定，买受人不论是否收到出卖人发出的收楼通知书，都应当于2019年12月31日起10日内即2020年1月9日前前来查验房屋，此时，根据买受人是否积极履行其查验房屋的义务应区分为以下三种情形:

l、若买受人在2020年1月7日前按照补充协议的约定前来查验房屋，由于此时涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，因此买受人若以涉案房屋未达到合同约定的交付条件为由拒绝收楼，答辩人应当同意并应在涉案房屋取得竣工验收备案表后再次向买受人发出收楼通知，否则出卖人应承担逾期交楼的违约责任。若买受人经查验房屋后实际办理了收楼手续，则出卖人只需承担2020年1月1日至实际收楼之日这段时间逾期交楼的违约责任。

2、若买受人在2020年1月8日至1月9日期间前来查验房屋，由于此时涉案房屋已取得竣工验收备案表，达到合同约定的交付条件，则买受人不得以涉案房屋未取得竣工验收备案表为由拒绝收楼，若买受人以其他原因(如房屋质量问题等）为由拒绝收楼的，则出卖人不需再向买受人发出收楼通知，同时只应承担2020年1月1日至1月7日共7天的逾期交楼违约责任。

3、若买受人在2020年1月9日之后前来查验房屋甚至一直到现在都未来查验的，由于涉案房屋于2020年1月7日已达到合同约定的交付条件，因此根据上述补充协议的约定，应视为涉案房屋于2020年1月7日已验收合格并交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理等相关费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算，答辩人只需承担2020年1月1日至1月7日共7天的逾期交楼违约责任。

本案属于上述第3种情形，原告即使是在收到答辩人收楼通知的情况下，也未在2020年1月9日前前来查验房屋，甚至一直拖延到现在都未履行查验房屋的义务，因此根据上述补充协议的约定，应视为涉案房屋于2020年1月7日已验收合格并交付给原告使用，答辩人只需承担7天的逾期交楼违约责任。

答辩人认为:根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，买受人应当明知涉案房屋的交付时间为2019年12月31日，同时在附件十一《补充协议》第七条第2点又再次明确“买受人确认该商品房的交楼时间为2019年12月31日”，因此买受人对涉案房屋的交付时间是明确知道的，退一万步说，即使在出卖人未向其发出书面收楼通知的情况下，买受人也应当在该时间期满后主动前来查验房屋，出卖人有书面通知的义务，但买受人也有及时查验房屋的义务，双方的上述义务互不冲突，既符合人们日常生活行为准则，也不存在履行障碍。买受人完全具备查验房屋的条件和理由，但其对超出合理期间仍不予查验房屋的行为不能作出充分合理的解释并进行举证，应当认定为买受人故意不合理地扩大了出卖人的损失，因此恳请法院对于达到收楼条件后所产生的违约金不予支持。

本案中，答辩人于2020年7月6日通过微信再次通知原告父亲办理房屋查验及收楼手续，但原告先以人在山东因疫情原因无法前来办理，后又以听说房屋卫生间未安装等电位端子为由拒绝收楼，可见原告在自身未按双方约定积极履行查验房屋义务的情况下，仅仅以道听途说的质量问题为由拒绝收楼，这是明显故意拖延收楼的行为。退一步说，即使原告所听说的情况属实，按照《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第七条第4点的约定，由于该情况不属于房屋主体结构质量问题，因此原告不得以此为由拒绝收楼。

二、即使答辩人的交付房屋行为构成逾期交付，原告提出的逾期交房违约金也与《商品房买卖合同（预售)》约定不符。退一步而言，根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一第八条的约定，答辩人逾期交付房屋，应按日万分之一的标准向买受人支付违约金;若买受人要求继续履行合同，违约金最高不超过买受人已交付房价款的1%。该约定与买受人逾期付款责任所约定的违约金计算标准完全一致，合同约定的责任条款公平对等。原告自愿签订《商品房买卖合同(预售)》，该违约条款也没有违反法律的强制规定，应当合法有效。原告未提交任何证据证实其因此导致更大的实际损失，按日万分之一的标准计算自交楼期限届满至实际交付之日止的违约金并无事实依据，且与合同约定不符，答辩人逾期交房的违约金最高应不超过原告已交付房价款的1%，即不超过10177.90元。

综上所述，涉案房屋已于2020年1月7日达到交付条件，答辩人逾期交楼仅7天，因此不应承担2020年1月7日之后的违约责任。

本院经审理查明，2018年6月4日，原告***（买受人）与被告朝南公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告位于清远市清城区××路××号××花园××号楼××层××号房屋，总价款1017790元，预测建筑面积为103.68平方米，套内建筑面积为85.61平方米，于2018年6月4日前支付首期款417790元，余款600000元向中国建设银行股份有限公司清远市分行申请贷款支付。合同第九条约定了商品房的交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定了交付时间为：出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该商品房；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或所出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定了逾期交付的责任，其中第2点约定：详见附件十一《补充协议》第八条。合同第二十五条约定：任何根据合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。第二十九条约定：本合同自双方签字或盖章之日起生效；本合同的解除应当采用书面形式；本合同及附件共43页，一式5份，其中出卖人1份，买受人1份、清远市房产交易中心1份、贷款银行1份；合同附件与本合同具有同等法律效力。签订合同后，原告向被告付清房价款1017790元。

另外，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》附件十一。第八条约定：本合同第十二条“逾期交付责任”修改和补充为：1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，买受人在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起三十天内退还全部购房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的1%。

涉案房屋所属楼栋于2020年1月7日取得竣工验收备案表，于2020年1月17日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》。被告于2019年12月25日向原告邮寄收楼通知书，通知原告于2019年12月31日前往收楼。原告听到邻居反映涉案房屋未取得竣工验收备案故未前往收楼。被告于2020年9月22日再次向原告邮寄催收楼通知书，原告确认于2020年9月27日收到该通知书，并主张逾期交楼违约金计算至2020年9月22日止。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，其内容是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应恪守履行合同义务。

关于逾期交房违约金，原告已向被告付清购房款，被告依约应于2019年12月31日前将涉案房屋交付原告。涉案房屋所属楼栋于2020年1月7日取得竣工验收备案表，于2020年1月17日取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，被告通知原告于2019年12月31日前往收楼，此时显然不符合交楼条件。被告于2020年9月22日向原告邮寄催收楼通知书，再次通知原告收楼，原告于2020年9月27日收到催收楼通知书，并主张逾期交楼违约金计算至2020年9月22日止。被告未按照合同约定义务向原告交付房屋，已构成违约，应承担逾期交房违约责任，被告应支付原告逾期交房违约金，违约金以购房款1017790元为基数，自2020年1月1日起按日万分之一计算至2020年9月22日止为27073.21元（1017790×0.1‰×266）。

虽然双方在补充协议中约定“违约金最高不超过买受人已交付房价款的1%”，也就是不超过10177.90元，但主合同第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。因被告逾期交楼时间长，补充协议约定的违约金最高不超过已付购房款1%，明显排除买受人的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，双方约定每日万分之一的违约金已低于年利率6%，如果最高不超过10177.90元，明显对原告不公平，因此，被告应向原告支付违约金为27073.21元。

综上，由于本案引发争议的事实发生在《中华人民共和国民法典》正式施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

被告清远市朝南房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告***支付逾期交房违约金27073.21元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取238元，由被告清远市朝南房地产开发有限公司负担。原告***已预交的238元，由本院予以退回。被告清远市朝南房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费238元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。

审判员　　梁健球

二〇二二年四月七日

书记员　　郭晓君

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。