某某、某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省清远市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤18民终1563号

上诉人（原审原告）：***，男，1948年9月6日出生，汉族，住广东省连州市。

上诉人（原审原告）：***，女，1953年1月20日出生，汉族，住广东省连州市。

上诉人（原审原告）：黄秋敏，男，1983年9月26日出生，汉族，住广东省清远市清城区。

上诉人（原审原告）：龚声兰，女，1984年8月25日出生，汉族，住广东省连州市。

共同委托诉讼代理人：徐俏斌，广东广清律师事务所律师。

共同委托诉讼代理人：林晓怡，广东广清律师事务所律师助理。

被上诉人（原审被告）：清远市朝南房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区北江一路40号维港天悦花园1号楼24楼。

法定代表人：梁焕南，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：方张琦，公司员工。

委托诉讼代理人：杨东，公司员工。

上诉人***、***、黄秋敏、龚声兰与被上诉人清远市朝南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2021）粤1802民初8996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***、***、黄秋敏、龚声兰上诉请求：1、撤销广东省清远市清城区人民法院作出的（2021）粤1802民初8996号《民事判决书》，改判支持***、***、黄秋敏、龚声兰的全部请求;2、本案的一、二审诉讼费用由朝南公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实明显错误。一审法院错误混淆了商品房认定交付日期与具体办理交接手续的日期，从而错误地认定商品房交付日期为2018年8月12日。《商品房买卖合同》第十一条约定在2018年6月30日前交付给***、***、黄秋敏、龚声兰使用。在2018年5月份，朝南公司在完成竣工验收备案手续后向全体业主（包括***、***、黄秋敏、龚声兰在内）邮寄了《收楼通知书》，通知书记载要求***、***、黄秋敏、龚声兰在2018年6月30日前办理收楼手续，并从2018年7月1日起收取物业费用，如***、***、黄秋敏、龚声兰逾期接收，视为已收楼。可见，即使***、***、黄秋敏、龚声兰在2018年6月30日前未到场办理房屋交接手续，基于朝南公司符合交楼条件并送达了收楼通知书的前提下，也应当视为***、***、黄秋敏、龚声兰已经在2018年6月30日前已经收楼，逾期办证违约金应当从该时间段开始计算720日。但是，一审法院错误地将业主办理收楼手续的日期认定为计算逾期办证的收楼日期，存在明显的错误。在办理房屋交接日期与通知收楼最后日期存在不同时，计算逾期办证违约金时应当认定最先的日期为交楼日。而且，涉案商品房从2018年7月1日起收取物业服务费，因此也可以认定收楼日为2018年6月30日。二、一审法院适用法律错误，其应当适用合同法第六十条、一百零七条、一百一十四条的规定判令朝南公司承担逾期办证违约责任。如前所述，本案应当依法认定商品房在2018年6月30日前已经完成了交付手续，至于***、***、黄秋敏、龚声兰作为业主是否办理接收手续均不影响认定商品房已经交付的事实。故应当从2018年7月1日起计算720后开始计算逾期办证违约金，朝南公司直至2021年5月19日才为***、***、黄秋敏、龚声兰办理了产权证照，明显构成违约，违约天数为332天，相应的违约金应当以728135元为基数，按年利率6%从2020年6月21日起计算至办妥房屋产权证书之日（即2021年5月19日）止，故本案应当适用合同法关于违约的条款判令朝南公司承担违约金，为此，请求二审法院予以改判。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误。为维护***、***、黄秋敏、龚声兰的合法权益，请求贵院撤销一审判决，并依法改判，支持我方上诉请求。

朝南公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决合法合理。被答辩人故意拖延到现在都还没有办理收楼手续，早已过了合同约定的交楼时间（2018年6月30日），但答辩人于2021年5月19日已为涉案商品房办理了不动产权证，因此根本就不存在逾期办证的违约责任。理由如下：一、答辩人从2018年7月1日起收取被答辩人物业管理费，并不能证明被答辩人于2018年6月30日实际已收楼，被答辩人实际收楼的时间应当以双方正式签订的《维港新天地楼宇交接确认书》为准。根据《广东省物业管理条例》第三十七条：“建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业服务费的时间、标准和方式”的规定，双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定房屋交付使用日期为2018年6月30日，从2018年7月1日起开始收取物业管理费，即使被答辩人逾期未前来办理收楼手续，也视为已收楼，之所以这样约定正是为了保护答辩人的合法权益，因为在房屋达到合同约定的交付条件和时间后，不论被答辩人收楼与否，答辩人都要对该房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，为此需向被答辩人收取相应的物业管理费，完全符合《广东省物业管理条例》的上述规定，这样才能确保即使在被答辩人故意拖延时间不收楼的情况下（本案中，被答辩人就一直故意拖延至现在都不收楼，比合同约定的收楼时间2018年6月30日已经晚了3年多），答辩人的合法权益也能得到充分保障。二、“逾期视为已收楼”并不等同于被答辩人实际已收楼，被答辩人实际收楼的时间应当以双方正式签订的《维港新天地楼宇交接确认书》为准。双方在《商品房买卖合同（预售》）第二十条第二款“买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……”的约定中，“商品房交付之日”应当理解为实际交付之日，而非约定交付之日，即应当以双方正式签订的《维港新天地楼宇交接确认书》为准，本案中虽然被答辩人一直故意拖延不收楼，但答辩人于2021年5月19日已为涉案商品房办理了不动产权证，因此根本就不存在逾期办证的违约责任。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。本案中双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定涉案房屋的交付时间为2018年6月30日，基于双方签订合同的目的，这里的交付显然应理解为实际交付，同理并根据合同文本上下文的理解，《商品房买卖合同（预售）》第二十条所述的商品房交付也应理解为实际交付。其次，根据交易习惯，办证违约金产生是基于交房之后未能及时办证，基于此，该条中的交付也应理解为实际交付。三、在同系列案中，答辩人与黄涛、赖维[案号：（2021）粤1802民初16124号]、朱燕清[案号：（2021）粤1802民初8987号]、丘卫权、朱卫芳[案号：（2021）粤1802民初8988号]、廖铭哲[案号：（2021）粤1802民初8989号]、林荣访、林荣英[案号：（2021）粤1802民初8990号]等商品房预售合同纠纷案件中，一审判决均是从涉案房屋实际交付之日起计算720日后开始计算逾期办证违约金的。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

***、***、黄秋敏、龚声兰向原审法院起诉请求：1、判令朝南公司立即向***、***、黄秋敏、龚声兰支付逾期办理产权登记违约金（违约金以728135元为基数，按年利率6%从2020年6月21日起计算至办妥房屋产权证书之日止，暂计至起诉日约为38660.98元）；2、判令朝南公司立即为***、***、黄秋敏、龚声兰办理房屋产权证书；3、判令朝南公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，***、***、黄秋敏、龚声兰撤回第2项诉讼请求。

原审法院认定事实：2017年1月11日，***、***、黄秋敏、龚声兰与朝南房公司签订一份《商品房屋买卖合同（预售）》，约定***、***、黄秋敏、龚声兰向朝南公司购买其开发建设的位于清远市清城区××路××号××花园××号楼××层××号商品房，总价款为728135元。合同第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。……”合同第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人以日按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，***、***、黄秋敏、龚声兰向朝南公司支付了房价款728135元。

2018年4月10日，涉案房屋所属楼栋通过竣工验收备案。2021年4月20日，涉案房屋所在的3号楼办理了首次登记。2021年5月19日，涉案房屋产权转移登记至***、***、黄秋敏、龚声兰名下。截至法庭辩论终结时止，***、***、黄秋敏、龚声兰仍没有与朝南公司办理房屋交接手续。

原审法院认为：***、***、黄秋敏、龚声兰与朝南公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是***、***、黄秋敏、龚声兰与朝南公司双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。合同第二十条约定朝南公司的协助办证义务为自商品房交付之日起720日内履行，现由于***、***、黄秋敏、龚声兰没有办理收楼手续，朝南公司的协助办证义务尚未到来。***、***、黄秋敏、龚声兰请求朝南公司支付逾期办证违约金事实依据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回***、***、黄秋敏、龚声兰的诉讼请求。案件受理费383元，由***、***、黄秋敏、龚声兰负担。

本院二审期间，双方均无提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。

另查明，与本案相类似的情形，本院于2022年6月16日作出（2022）粤18民终2541号生效判决，该判决本院认为部分载明“根据查明的事实，朝南公司未能按约定时间办妥不动产权证系因案涉房屋所占地块涉及两块宗地，且两块宗地使用年限不一致，需要变更土地年限后才能完成办证，但商品房所占地块具体使用年限不一致系朝南公司在开发案涉商品房时即已存在的客观事实。其次，朝南公司作为专业商品房开发商，对于跨宗地带来的风险及后果理应进行预判，对跨宗地是否会影响房屋权属证书的办理亦应进行了解，且对于何时能够办妥产权证，是朝南公司可在合同中进行约定的事项，朝南公司在合同中约定720日内将产权登记在业主名下，该时间亦是朝南公司在对案涉商品房的开发办证进程作了综合评估后确定的时间，现朝南公司并无证据证明存在政策变动或政府行为导致的迟延履行，朝南公司以其无法预见为由进行抗辩，本院不予采纳。再次，案涉合同约定的是房屋交付之日起720日办妥产权证书而非提交办证资料，且朝南公司在提交办证资料时已经被告知不具备办证条件，故朝南公司认为其已经在约定时间内提交办证资料并具备办证条件的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。至于朝南公司主张因新冠肺炎疫情导致合同迟延履行，应当扣减因受新冠肺炎疫情不可抗力影响导致办理相关证照手续迟延的合理期间的问题。因朝南公司逾期办证违约行为的持续是其自身过错造成，且朝南公司未能提供证据证明新冠肺炎疫情期间对其申请办理涉案商品房转移登记业务造成影响，朝南公司请求扣减部分逾期办证期间的理由不成立，本院不予采纳。”

再查明，二审期间，上诉人明确其诉讼请求的违约金数额是39857.91元。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人上诉请求的范围进行审理。综合各方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，归纳本案的争议焦点：朝南公司应否向***、***、黄秋敏、龚声兰支付逾期办证违约金。

***、***、黄秋敏、龚声兰与朝南公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。朝南公司于2018年5月向包括***、***、黄秋敏、龚声兰在内的业主邮寄《收楼通知书》，通知***、***、黄秋敏、龚声兰在2018年6月30日前办理收楼手续。案涉房屋已竣工验收备案满足约定的交楼条件，虽然***、***、黄秋敏、龚声兰未前往收楼，但从2018年7月1日起***、***、黄秋敏、龚声兰已交纳案涉房屋的物业费，应视为朝南公司交付房屋的时间为2018年6月30日，根据合同第二十条约定朝南公司的协助办证义务为自商品房交付之日起720日内履行即2020年6月19日前取得房屋所有权证书，但朝南公司于2021年5月19日才办理案涉房屋的所有权证书，违约天数为334天，***、***、黄秋敏、龚声兰主张朝南公司支付以728135元为基数自2020年6月21日起按年利率6%计至2021年5月19日止的违约金39738元，理据充分，本院予以支持，上诉人计算的违约金金额不准确，本院予以调整，一审法院该节处理不当，本院予以纠正。关于朝南公司抗辩认为其未按照合同约定时间办理产权证并非其自身原因导致，其无法预见且避免，故其可据此免责的问题。对此，虽然原审判决未予审查存在不当之处，但与本案相类似的情形，本院于2022年6月16日作出（2022）粤18民终2541号生效判决，根据类案同判的原则，本院予以遵循。因此，对朝南公司请求扣减部分逾期办证期间的理由，本院不予采纳。

综上所述，***、***、黄秋敏、龚声兰的上诉理由成立，本院予以支持，一审法院实体处理不当，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2021）粤1802民初8996号民事判决;

二、限清远市朝南房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向***、***、黄秋敏、龚声兰支付逾期办证违约金39738元。

一审案件受理费383元，二审案件受理费767元均由清远市朝南房地产开发有限公司负担。二审案件受理费767元***、***、黄秋敏、龚声兰已经交纳，其同意不向本院申请退回，限清远市朝南房地产开发有限公司在执行程序中迳付给***、***、黄秋敏、龚声兰。

本判决为终审判决。

审 判 长　卢x坚

审 判 员　肖x文

审 判 员　欧x强

二〇二二年六月二十二日

法官助理　陆x倩

书 记 员　胡　x

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。