某某、清远市朝南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省清远市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）粤18民终1631号

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，住广东省清远市清城区。

委托诉讼代理人：徐俏斌，广东广清律师事务所律师。

委托诉讼代理人：林晓怡，广东广清律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：清远市朝南房地产开发有限公司。

法定代表人：梁焕南，该公司执行董事。

上诉人***因与被上诉人清远市朝南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2021）粤1802民初8997号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、改判被上诉人向上诉人支付违约金43096元；三、案件的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实明显错误，一审法院错误混淆了商品房认定交付日期与具体办理交接手续的日期，从而错误的认定商品房交付日期为2018年8月12日。《商品房买卖合同》第十一条约定在2018年6月30日前交付给上诉人使用，在2018年5月份，被上诉人在完成竣工验收备案手续后向全体业主（包括上诉人在内）邮寄了《收楼通知书》，通知书记载要求上诉人在2018年6月30日前办理收楼手续，并从2018年7月1日起收取物业费用，如上诉人逾期接收，视为已收楼，可见，即使上诉人在2018年6月30日前未到场办理房屋交接手续，基于被上诉人符合交楼条件并送达了收楼通知书的前提下，也应视为上诉人已经在2018年6月30日前已经收楼，逾期办证违约金应当从该时间段开始计算720日。但是，一审法院错误地将业主办理收楼手续的日期认定为计算逾期办证的收楼日期，存在明显的错误，在办理房屋交接日期与通知收楼最后日期存在不同时，计算逾期办证违约金时应当认定最先的日期为交楼日。而且，涉案商品房从2018年7月1日起交付物业服务费，因此也可以认定收楼日为2018年6月30日。二、一审法院事实查明错误，其错误认定上诉人不配合被上诉人提供办理产权登记相关资料，从而错误地认为违约金计算截止日为2021年5月5日。事实上，上诉人与其他业主一样，均在签订商品房买卖合同时已配合签订了办理产权证的一切手续，根本不需要再重复签名授权，而且上诉人在收到被上诉人通知签名时已经及时配合了被上诉人签名办理相关手续，不存在不配合情形。最重要的是，本案被上诉人并未提交任何证据证明上诉人不配合其签名办理产权证，而一审法院在没有查清该事实的情况下错误地认定上诉人延误签名，明显错误。对于逾期办证的过错，应当由被上诉人自行负担，违约金应当计算至产权证出具日期，即2021年6月28日。三、一审法院适用法律错误，其应当适用合同法第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定判令被上诉人承担逾期办证违约责任。如前所述，本案应当依法认定商品房在2018年6月30日前已经完成了交付手续，至于上诉人作为业主是否办理接收手续均不影响认定商品房已经交付的事实。故应当从2018年7月1日起计算720日后开始计算逾期办证违约金，被上诉人直至2021年6月28日才为上诉人办理了产权证照，明显构成违约，应当适用合同法关于违约的条款判令被上诉人承担违约金，为此，请求二审法院改判。

被上诉人答辩称，一、被上诉人从2018年7月1日起收取上诉人物业管理费，并不能证明上诉人于2018年6月30日实际已收楼，上诉人实际收楼时间应当以双方正式签订的《维港新天地楼宇交接确认书》为准。二、“逾期视为已收楼”并不等同于上诉人已实际收楼，根据交易习惯，办证违约金产生是基于交房之后未能及时办证，基于此，该条中的交付也应理解为实际交付。三、在同系列案中，一审判决均是从涉案房屋实际交楼之日起计算720日后开始计算逾期办证违约金的。四、由于上诉人迟迟未来配合签署授权委托书，导致涉案房屋的出证时间比正常时间晚了将近两个月，因此逾期办证的时间最多只能计算至2021年5月5日止。

一审法院作出判决：清远市朝南房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向***支付逾期办证违约金31975元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费368元，由***负担54元，清远市朝南房地产开发有限公司负担314元。

一审法院认定事实、判决理由及适用法律详见一审判决书。

本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为：逾期办证违约金认定问题。

本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同各方应恪守履行。合同约定，因被上诉人原因，上诉人未能在房屋交付之日起720日内取得涉案房屋所有权证书的，被上诉人应当承担违约责任。根据查明的事实，上诉人于2018年8月12日签署《维港新天地楼宇交接确认书》，确认收楼日期为2018年8月12日，上诉人主张以2018年6月30日作为交付日期，但该日期仅为推定的交付日期。在双方已实际确认交付日期的情形下，应当以实际交付日期为准，故一审法院认定2018年8月12日为房屋交付日期并无不当，本院予以维持。涉案房屋产权于2021年6月28日转移登记至上诉人名下，该时间已经超过合同约定的被上诉人履行办证义务的期限，故被上诉人已构成逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。

至于逾期办证截止时间问题。被上诉人在一审提交的短信通知内容可以证实上诉人确实存在未及时提交办证所需的授权资料的情况，故一审认定逾期办证违约金计算至2021年5月5日并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费877元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李慧玲

审判员　　禹　莉

审判员　　杨　玲

二〇二二年五月七日

书记员　　潘丽泳

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。