清远市朝南房地产开发有限公司、某某商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省清远市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤18民终5676号

上诉人（原审被告）：清远市朝南房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市清城区北江一路40号维港天悦花园1号楼24楼，统一社会信用代码：91441802725061732T。

法定代表人：梁焕南。

委托诉讼代理人：叶婉婉，广东优晟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1989年3月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。

委托诉讼代理人：叶碧桃，广东品格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆芷雅，广东品格律师事务所律师。

上诉人清远市朝南房地产开发有限公司因与被上诉人***商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2021）粤1802民初7912号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人清远市朝南房地产开发有限公司上诉请求：1.判令撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，适用法律错误。上诉人已于2019年12月30日完成五方验收，并向主管部门提交申请备案的全部资料，但由于元旦假期1月1日至3日放假，导致主管部门审查通过后在《竣工验收备案表》上正式盖章认定备案日期为2020年1月7日。且住建局网站对上诉人的竣工备案情况也予以了公告。上诉人按照合同约定于2019年12月25日通过邮政快递投递方式向被上诉人发出了收楼通知书，通知被上诉人可于2019年12月31日到物业公司办理收楼手续。至2020年4月30日，上诉人再次通过电话通知被上诉人进行收楼，但被上诉人以在外地办事为由称其近期无法赶回收楼。可见，被上诉人早已知道可以收楼，且被上诉人亦未能提供任何证据证实涉案房屋存在质量问题影响其收楼及其因此造成的实际损失，故被上诉人不得要求上诉人承担2020年1月7日之后的违约责任。二、一审判决认定上诉人向被上诉人支付违约金按日万分之一计算至收楼之日（2020年9月22日），事实不清、证据不足。即使上诉人的交付房屋行为构成逾期交付，根据涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一第八条的约定，上诉人承担逾期交付的违约责任数额最高不应超过买受人已交付房价款的1%，即违约金最高不应超过9172.42元。

被上诉人***未作答辩。

一审法院经审理，于2021年8月12日作出（2021）粤1802民初7912号民事判决：清远市朝南房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向***支付逾期交房违约金24398.63元。一审案件受理费1680元，减半收取计840元，由***负担568元，清远市朝南房地产开发有限公司负担272元。

一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。

本院二审期间，双方均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对此予以确认。

本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：涉案逾期交房违约金应如何认定。对于其他双方没有争议的事项，本院予以确认。

关于涉案逾期交房违约金应如何认定的问题。1.逾期交楼日期。本案中，上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人虽于2019年12月24日通知被上诉人办理收楼手续，但此时涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，被上诉人可拒绝收楼。故上诉人以此为由认为其已履行通知义务并主张无需承担违约责任，依据不足。上诉人认为其另于2020年4月30日再次通过电话通知被上诉人进行收楼，但被上诉人对此不予认可，上诉人提供的《业主验收交接表》亦无被上诉人签名确认，在上诉人未能提供其他客观证据证明其已将涉案房屋符合交付条件的情形通知被上诉人，并要求其办理收楼手续的情况下，上诉人应当承担举证不能的法律后果。因此，一审判决以上诉人在涉案房屋符合交付条件后向被上诉人发出《催收楼通知书》的2020年9月22日为被上诉人收楼日期，具有事实和法律依据。2.违约金的计算标准。虽然双方在涉案合同补充协议约定逾期交房违约金最高不能超过买受人已交付房价款的1%，但该条款为逾期交房违约金设定了上限，在上诉人长期未履行交付义务的情形下并不足以弥补被上诉人因此遭受的损失，也不足以督促上诉人积极履行相应的义务，难以保障被上诉人的合法权益。因此，一审判决确定涉案逾期交房违约金以已付房价款为基数按日万分之一的标准计付，并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人清远市朝南房地产开发有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第（一）款的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理1680元，由上诉人清远市朝南房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　李慧玲

审 判 员　禹　莉

审 判 员　杨　玲

二〇二二年一月十二日

法官助理　彭凤平

书 记 员　朱丽飘