通化华田房屋开发有限公司与某某、原审第三人梅河口金龙消防装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

吉林省通化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉05民终302号

上诉人（原审被告）：通化华田房屋开发有限公司，住所地：辉南县朝阳镇站前路东。

法定代表人：李建民，经理。

委托代理人：周明明，吉林煜博律师事务所律师。代理权限：代收法律文书、诉讼代理。

被上诉人（原审原告）：***，男，1993年生，汉族，住梅河口市。

委托代理人：尹曼，吉林辉发律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书等特别授权。

原审第三人：梅河口金龙消防装饰工程有限公司，住所地：梅河口市解放街。

法定代表人：孙鹤，总经理。

委托代理人：孙侠，吉林方鼎律师事务所律师。代理权限：一般代理。

上诉人通化华田房屋开发有限公司因与被上诉人***、原审第三人梅河口金龙消防装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（2019）吉0523民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通化华田房屋开发有限公司委托代理人周明明，被上诉人***的委托代理人尹曼，原审第三人梅河口金龙消防装饰工程有限公司的委托代理人孙侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

通化华田房屋开发有限公司上诉请求：1.请上级人民法院依法撤销吉林省辉南县人民法院作出的（2019）吉0523民初1070号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人于2015年8月24日按照第三人的指示，将双方于2014年9月20日签订的《协议书》约定的顶账房屋出售给第三人指定的被上诉人，属于债权转让的行为。依据《合同法》第82条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”。结合本案，上诉人按照第三人的通知，将双方于2014年9月20日签订的《协议书》约定的顶账房屋转让给被上诉人，同时上诉人与第三人约定“涉案工程验收合格，是抵顶工程款房屋归被上诉人所有的前提，也是上诉人办理相应过户手续的前提”，通化市中级人民法院作出（2019）吉05民终38号民事判决书，认定第三人未履行交付《检测报告》的义务，造成涉案工程无法验收，故上诉人交付房屋的条件未成就。因此可以认定被上诉人及第三人均没有支付对价，上诉人无权向上诉人主张交付房屋并办理过户登记。综上，上诉人对被上诉人的诉讼请求享有先履行抗辩权。因此，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。

***辩称，一、以房抵工程款是三方合意。上诉人将房屋出售给被上诉人，就应该按照买卖合同和出售合同履行义务。事实上，将房屋出售给被上诉人，房屋用来支付上诉人应付的工程款，上诉人、被上诉人和第三人达成的三方合意，并非债权转让通知书，被上诉人应当按照合同约定交付房屋并对房屋履行协助办理产权登记的义务。二、债权一经转让即发生法律效力，是否实际以房抵账并不影响债权转让的法律效果。根据最高人民法院（2018）最高法民终342号民事判决书本院认为“所签协议为债权转让合同，即将享有的施工款债权转让，受让人也同意接收债权。该协议是三方签订，属各方真实意思表示，债权一经转让即发生法律效力，是否实际以房抵账即实际履行并不影响债权转让的法律效果”。三、上诉人以案涉工程验收合格是抵顶工程款的前提抗辩理由不能成立。因上述房屋在2015年左右就已经实际入住，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”。且房屋现在已经能够办理产权登记。第三人已经按照合同约定履行了合同义务，将《检测报告》提供给上诉人。组织竣工验收既是发包人的责任，也是发包人的义务。发包人对建设工程组织验收，是建设工程通过竣工验收的必经程序。上诉人以自己应当承担的责任和义务作为履行交付房屋的条件对抗被上诉人和第三人是没有法律依据的。请驳回上诉，维持原判。

原审第三人梅河口金龙消防装饰工程有限公司答辩称：本案案由是房屋买卖合同纠纷，一审查清事实清楚、适用法律得当，希望二审驳回上诉人的上诉理由和主张。

***向一审法院起诉请求：请求判令被告向原告交付位于辉南县朝阳镇卓越家园小区A3-1-1001、A3-1-901、A3-1-801，A3-2-1004、A3-2-504、A13-4-308房屋及A4-2、3、14、15车库和独体车库13号、14号。

一审法院审理查明：被告通化华田公司系辉南县朝阳镇卓越家园小区的开发建设单位。2013年5月21日，被告与第三人签订《消防工程施工合同》，约定第三人承包辉南县朝阳镇卓越家园A1、A2、A3楼的消防工程，工程造价为117万元，合同约定工程款支付方式采取月形象进度70％支付，竣工验收后除质保金一月内付清。2014年9月13日，当被告与第三人就卓越家园小区综合楼A1、A2、A3正压送风工程等签订《消防增项工程施工合同》，约定工程造价87万元，工程款支付方式为第三人以工程款顶购住宅楼和车库。2015年6月19日，被告与第三人就卓越家园小区综合楼A1、A2、A3小高层室外消防二次电源转换、强弱电系统工程签订《消防增项工程施工合同》，合同约定工程造价为80万元，工程价款支付方式为第三人以工程款顶购住宅楼和车库。2015年8月24日，被告与第三人就卓越家园小区综合楼A1、A2、A3小高层新增加消防系统工程签订《消防增项工程施工合同》，工程造价为20万元，工程价款支付方式为第三人以工程款顶购住宅楼和车库。上述工程施工完毕后，第三人已经将全部工程交付被告使用。双方就上述四项工程合同价款支付事项签订了两份《协议书》。2014年9月20日，被告与第三人签订协议书，约定被告以坐落在辉南县朝阳镇卓越家园A4-2、A4-3、A4-14、A4-15号车库，独体车库13、14号，A3-2-1004、A3-2-1103号房屋抵顶所欠第三人工程款。当第三人消防工程款达到预留房屋价款时，以上房屋抵顶被告所欠工程款。工程竣工验收合格后，被告配合第三人办理房屋各项手续。2015年8月24日，被告与第三人签订协议书，约定被告以坐落在辉南县朝阳镇卓越家园A3-1-1001、A3-1-901、A3-1-801号房屋及A4-2、A4-3、A4-14、A4-15号车库用于抵顶所欠第三人剩余消防工程款，双方账目全部结清。2015年8月24日，第三人与原告签订协议书，约定第三人将坐落在辉南县朝阳镇卓越家园A3-2-1004、A3-2-1103号房屋、A4-2、A4-3、A4-14、A4-15号车库，独体车库13、14号转让给原告。协议签订后出现任何纠纷，与被告无关。被告按照第三人的要求，于2015年8月24日与***签订了两份《商品房买卖合同》和六份《车库出售合同》，约定被告将位于辉南县朝阳镇卓越家园小区A3-2-1004、A3-2-1103号房二屋及A4-2、A4-3、A4-14、A4-15号车库、独体车库13、14号出售给原告，原告以被告所欠第三人的消防工程款抵顶购房款。2015年10月13日，第三人与原告签订协议书，第三人将位于辉南县朝阳镇卓越家园小区A3-1-1001、A3-1-901、A3-1-801号房屋转让给原告。2015年10月14日，原、被告签订协议书，被告同意将位于辉南县朝阳镇卓越家园小区A3-2-504、A13-4-308房屋抵顶原告吉E×××50号丰田越野车。2018年9月5日，梅河口金龙公司以建设工程施工合同纠纷为由，向辉南县人民法院提起诉讼，要求通化华田公司给付工程款2,064,469.40元及利息，交付位于辉南县朝阳镇卓越家园A3-1-1001、A3-1-901、A3-1-801号房屋和A4-2、A4-3、A4-14、A4-15号车库，13、14号独体车库，支付违约金192,850.00元。辉南县人民法院于2018年11月8日作出（2018）吉0523民初803号民事判决书，判决通化华田公司交付房屋及车库，并办理房屋过户手续及支付违约金。通化华田公司不服该判决，向通化市中级人民法院提起上诉。2019年6月27日，通化市中级人民法院作出（2019）吉05民终38号民事判决书，判决撤销一审判决，驳回梅河口金龙公司的诉讼请求。另查明，原、被告商品房买卖合同所涉及A3-2-1103号房屋已交付原告并已出售。

一审法院认为，被告按照第三人的要求与原告签订房屋及车库买卖协议，并以被告欠付第三人的工程款抵顶房屋及车库价款，应视为双方已达成买卖合意，并支付了对价，该协议系原被告的真实意识表示，不违反法律规定，为有效合同。该买卖合同因三方合意而成立，并非被告所主张的债权转让法律关系。双方应按协议约定履行合同义务，被告应向原告交付房屋及车库，且应对房屋履行协助登记义务。至于被告抵顶工程款给第三人但未与原告签订买卖合同的房屋，因未形成有效的买卖合同，只是原告与第三人之间的约定，不能约束被告，故对原告的该项请求不予支持。此外，原告与被告之间以车辆抵顶房屋的协议并非房屋买卖合同纠纷，属另一法律关系，且无法确认该协议的履行情况，对原告的该项请求亦不予支持。有关被告与第三人之间的工程验收等纠纷，不能构成被告拒绝交付房屋并协助办理产权登记的抗辩理由。A3-2-1103号房屋原、被告已于诉前处理完毕，本案不予评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告通化华田房屋开发有限公司将辉南县朝阳镇卓越家园小区A3-2-1004号房屋及A4-2、A4-3、A4-14、A4-15、独体车库13、14号车库交付给原告***，并对A3-2-10045号房屋协助办理房屋产权登记。二、驳回原告***的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，上诉人对与被上诉人***之间的商品房买卖合同和车库的买卖协议没有异议，就应当按照买卖协议的约定履行交付房屋，并履行协助办理产权登记等附随义务。至于上诉人与第三人之间的工程验收问题，因房屋已交付使用，且能够办理产权登记，因此验收问题不能构成本案拒绝交付房屋和协助办理产权登记的抗辩事由。

综上所述，通化华田房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15,900.00元，由通化华田房屋开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孙艳玲

审判员　　纪　刚

审判员　　姜珍林

二〇二〇年四月十六日

书记员　　王禹晗