山东南郊环境建设有限公司与***等申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

山东省济南市章丘区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鲁0181民初8590号

原告：山东南郊环境建设有限公司，住所地济南市。

法定代表人：孔源，董事长。

委托诉讼代理人：庞宁，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：李孟义，北京市盈科（济南）律师事务所律师。

被告：***，女，生于1966年12月12日，汉族，居民，住济南市。

委托诉讼代理人：张传秀，上海锦天城（济南）律师事务所律师。

被告：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地山东省济南市。

法定代表人：郑见，总经理。

原告山东南郊环境建设有限公司（以下简称南郊公司）与被告***、山东神洲天怡旅业发展有限公司（以下简称天怡公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告南郊公司的委托诉讼代理人李孟义、被告***的委托诉讼代理人张传秀到庭参加诉讼。被告天怡公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

南郊公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令准许执行继续查封冻结并执行被告二山东神洲天怡旅业发展有限公司名下的执行标的物章丘市天怡养生园第53号楼1层101号房产；2、涉诉费用由被告承担。事实与理由：原告与被告二因建设工程合同纠纷进行诉讼，诉讼过程中，法院依据原告提交的财产保全申请书，作出（2016）鲁0181民初第5025-1号民事裁定书，并于2016年7月28日作出（2016）鲁0181民初第5025号协助执行通知书，依法查封了被告二名下的章丘市天怡养生园第53号楼1层101号房产。在诉讼过程中，经法院调解，原告与被告二达成调解，法院依法作出（2016）鲁0181民初5025号民事调解书，后因被告二拒不按调解协议规定支付工程款，原告申请法院强制执行。

在案件执行过程中，原告收到法院作出的（2019）鲁0181执异106号执行裁定书，中止对章丘市天怡养生园第53号楼1层101号房产的执行。原告认为被告一提供的证据材料无法证明章丘市天怡养生园第53号楼1层101号房产归其所有，为了维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，望法院依法支持原告合法权益。

***辩称，买房人***是天怡养生园53号院1层101号房产的权利人，该房产不能作为原告申请执行一案的执行标的物。***与天怡公司签订合法有效的《天怡养生园预约认购书》，且已支付房款共计80万元。***并已实际使用和占有101号房。

***不能办理房产证并非出于自身的原因。原告的调解书不能作为执行依据，案外人***有权利排除执行。综上所述，***作为无任何过错的买房人对天怡养生园53号院1层101号房产的不动产买受人的物权期待权能够排除执行，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求。

天怡公司未出庭质证、答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1、2016年7月28日，本院在审理南郊公司与天怡公司建设工程合同纠纷一案中，作出（2016）鲁0181民初5025号－1民事裁定书，并于当日向济南市章丘区不动产中心发出协助执行通知书，查封了章丘市天怡养生园第53号楼1层101号房产。此后，又对上述房产进行了续封。

2、2017年1月14日，本院作出（2016）鲁0181民初5025号民事调解书，天怡公司与南郊公司达成协议，天怡公司欠南郊公司工程款666352.89元于2017年6月30日前分期付清。

3、2016年5月26日，天怡公司与***签订《天怡养生园预约认购书》。***认购天怡公司开发的章丘市天怡养生园第53号楼1层101号房产，确定房屋价款为738963元，房款的支付方式为一次性付款或按揭贷款。2016年7月13日，***通过中信银行向天怡公司付款80万元，其中378963元为该房首付款。2016年11月12日，天怡公司与***签订《商品房买卖合同》，该合同已网签备案，编号为2016111200170。此后，***及其丈夫吕舒与中国建设银行山东省分行营业部签订借款合同，借款36万元，2017年3月6日支付上述房屋余款。但该个人住房借款合同未注明签订日期。

4、天怡公司将上述房屋交付给***后，双方签订租赁合同，由天怡公司租赁上述房屋作为该公司物业人员办公用房。因天怡公司欠税，上述房屋未能办理房产证。天怡公司出具情况说明一份，意在说明案涉房产系现房销售，2016年7月15日天怡公司就将案涉房产的钥匙交付给***。

5、***向本院提出解除对其购买的章丘市天怡养生园第53号楼1层101号房产查封的请求。本院执行机构于2019年10月23日作出（2019）鲁0181执异106号执行裁定书，裁定中止对案外人***购买的济南市章丘区天怡养生园第53号楼1层101号房产的执行。南郊公司不服此裁定，故向本院提起本案执行异议之诉。

6、本院于2020年1月8日到济南市房屋档案馆查询，吕舒与***在济南市现无登记房产，之前的位于天桥区无影山路西街10号楼2-101房产一处（建筑面积59.62㎡）已于2019年4月11日变更登记。

上述事实由相关证据在案佐证，本院依法予以确认。

本案中当事人争议的焦点问题是：***是否系案涉查封房产的权利人。原告主张***与天怡公司签订的房屋认购协议属于商品房买卖预约合同，正式的房屋买卖合同系签订于查封之后，且***实际占有房屋为2018年5月28日而非2016年7月15日。该房系***投资房产并非居住房产。由于案涉房屋的款项支付与常理不符，原告怀疑被告之夫与天怡公司存在其他法律关系。被告***认为，其系房屋消费者，合法权益应予保护。本院经审查认为，《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，“实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。问题是，对于其中‘所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋’如何理解，审判实践中掌握的标准不一。‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”本案中，根据房屋销售交易习惯，房屋买卖系从预约认购开始到签订正式的房屋买卖合同直至最后收房结束。诉争房产的交易时间从房屋认购时间作为权利人的权利获得时点更接近交易实际，虽然***的房款支付与日常的交易有所不同，但南郊公司并无证据证明***与天怡公司恶意串通或者存在其他利害关系。***所购案涉房产系出于晚年居住需要，其变更登记房产面积较小，且其名下已无登记房产，因此***符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情况。另***已付清全部房款，天怡公司作为出卖人已对案涉房屋不再享有任何法律上的实体权利，***对案涉房屋的物权期待权可以排除执行。

综上，《最高人民法院关于适用的解释》第313条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中***享有足以排除强制执行的民事权益，南郊公司的诉讼请求证据不足，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：

驳回原告山东南郊环境建设有限公司的诉讼请求。

案件受理费11190元，由原告山东南郊环境建设有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　刘兴山

人民陪审员　　张工业

人民陪审员　　王绍环

二〇二〇年二月二十四日

法官　助理　　王　红

书　记　员　　魏湘莹