河北三环太阳能有限公司与邢台市宏蓝房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

河北省邢台市桥西区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）冀0503民初4174号

原告（反诉被告）：河北三环太阳能有限公司，住所地河北省邢台市经济开发区永安南路1881号。统一社会信用代码：91130500105768024K。

法定代表人：张建浩，系该公司董事长。

委托代理人：郑素霞，河北张舰律师事务所律师。

被告（反诉原告）：邢台市宏蓝房地产开发有限公司，住所地邢台市桥西区郭守敬南路44号，组织机构代码68822857-1。

法定代表人：谢涛，系该公司总经理。

委托代理人：李广民，系该公司法律顾问，男，1976年11月14日出生，汉族，现住邢台市桥东区。

原告（反诉被告）河北三环太阳能有限公司（以下简称三环公司）诉被告（反诉原告）邢台市宏蓝房地产开发有限公司（以下简称宏蓝公司）拆迁补偿协议纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杜宗凡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三环公司的法定代表人张建浩及其委托代理人郑素霞，与被告宏蓝公司的委托代理人李广民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告三环公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告自2014年5月27日至2016年5月有26日期间的门市损失费600000元，并赔偿自2016年5月27日起至门市竣工之日止按约定每年度30万元计算的门市损失费。事实与理由：原、被告于2009年5月26日签订《危房拆迁补偿补充协议书》。双方约定，同意将原告位于桥西区公园路251号的危房由被告进行改造，并给原告建设400平方的门市及办公楼一处，被告应在3年内竣工，若被告未能在3年内竣工，影响原告门市迁入新楼及正常营业，应赔偿原告每年30万元的门市损失费。被告把原有建筑拆迁的破烂不堪后，没有进行改造和建设，致使原告不能按时迁入新楼，严重影响了原告门市产品销售和人员办公。原告于2015年初通过起诉被告，才得到了2012年5月27日至2014年5月26日的损失赔偿，但时至今日被告应进行的改造和建设还是停留在原状，原告依约多次要求被告尽快施工并赔偿损失，被告无故推脱。因被告严重的违约行为，给原告造成极大的损失，且损失还在继续扩大。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。

被告宏蓝公司辩称，（一）三环公司起诉主张宏蓝公司支付自2014年5月27日至2016年5月26日止的门市损失费600000元，不应赔偿。理由为：三环公司不存在门市损失费，三环公司诉争的门市实际上宏蓝公司依据双方签订的危房拆迁补偿补充协议书可以证实，三环公司所谓的门市并没有拆迁，实际三环公司一直在继续对外正常经营，所以不存在支付其公司门市损失费，更不存在门市损失费60万元的事实。其原有的三环公司的厂房政府已经批准退市进园，所以三环公司无论从其公司、门市来说均不存在损失。为此，其向宏蓝公司主张的损失60万元不应支持，其主张没有法律依据。

三环公司主张自2016年5月27日起至门市竣工之日止按约定每年度30万元计算的门市损失费不应支付。依据政府文件及相关的规定，三环公司土地有工业性质用地通过政府土地储备中心对外公开挂牌出让变性，其行为必须按法定的程序正常的投标缴纳土地出让金才能得到该公司的土地变性及改造项目。所以哪个公司中标现在无法确定，其双方签订的以上协议面临着无法实现的目的。为此，宏蓝公司不应承担三环公司主张的至门市建起之日的损失。

（二）宏蓝公司没有按双方签订的危房拆迁补偿补充协议书约定日期交工，该行为是政府行为造成的，属于不可抗力，不属于违约行为。依据民法通则关于不可抗力的解释与规定，宏蓝公司虽然没有按协议约定的期限让三环公司搬迁到新的门市，实属不可抗力造成的。宏蓝公司不承担违约责任。不可抗力的法定情形就包括政府行为，如征收、征用。政府行为导致宏蓝公司不能改造，属于不可抗力。宏蓝公司依法不应承担违约行为。依据邢台市人民政府办公室收文呈办文件、中共邢台市委办公室文件、邢台市住房保障和房产管理局文件均证明了三环公司原厂址至今政府部门没有对该土地经过审批规划，造成宏蓝公司至今无法施工开建。宏蓝公司根本就不存在违约行为，按双方签订的协议约定的期限，宏蓝公司按约定日期将所有的补偿款支付给三环公司，并且按约定实施了拆迁行为。现宏蓝公司已经投入了1000万元工程款，也积极多次向政府打请求报告。至今政府职能部门没有履行规划审批手续，无法开工。为此，宏蓝公司不存在违约行为。依据双方签订的协议，宏蓝公司向三环公司支付拆迁补偿款后，该公司所有的厂房及财产全部归宏蓝公司所有，现三环公司仍然实际占用，也没有向宏蓝公司支付租金，所以，宏蓝公司保留另行主张的权利。2009年10月14日宏蓝公司与三环公司签订的补充协议后，不再履行先前签订的危房拆迁补偿补充协议书中关于三环公司主张的每年30万元的门市损失费。第三份协议第五条明确注明本协议如与前边的协议有抵触之处，以本协议为准。

综上，请求驳回原告三环公司的诉讼请求。

反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法解除宏蓝公司与三环公司签订的《危房拆迁补偿协议书》、《危房拆迁补充协议》、《补充协议》；2、宏蓝公司保留另行主张三环公司退还其公司已经支付的全部补偿款及相关费用；3、本案诉讼费和反诉费全部由三环公司承担。事实与理由：（一）三环公司诉宏蓝公司没有按双方签订的危房拆迁补偿补充协议书约定日期交付门市，该行为是政府行为造成的，属于不可抗力，依据合同法规定，双方签订的三份协议应解除。依据民法通则关于不可抗力的解释与规定，宏蓝公司在协议约定中虽没有按约定期限让三环公司搬迁新的门市，该行为不是宏蓝公司行为，而实属不可抗力。无论依据民法通则还是合同法的法律规定，均应属于不可抗力，造成工程无法继续施工、是政府行为造成的，有政府部门的文件可以证实。不可抗力在民法通则上主要包括以下几种情形：其中的法定情形就有政府行为，如征收、征用，法院应当依法解除双方签订的三份协议。（二）、宏蓝公司与三环公司的危房拆迁补偿协议书、危房拆迁补偿补充协议书、补充协议，其目的无法实现，依法应当解除。依据政府相关文件、通告，可以证实三环公司主张所谓的新楼及门市事实上由政府土地储备中心对外招拍挂，只要中标符合条件的均可以收储缴纳土地出让金开发三环公司。虽然宏蓝公司与三环公司签订上述三份协议，但不能对抗政府对外招拍挂。并且政府部门在规定的时间进行对外通告。哪家公司中标后哪家公司开发三环公司，宏蓝公司也没有投标，所以存在对三环公司不能继续开发。为此，双方签订的以上三份协议的目的均无法履行，依法应当解除。（三）宏蓝公司主张解除与三环公司签订的三份协议符合合同法关于合同解除的法定情形。合同解除的情形有：除上述的合同目的无法实现且属于不可抗力情形外，当事人一方明确或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同方可解除；当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；或者法律规定的其他情形。

综上所述，请求法院依法判决支付反诉原告的反诉请求，判决解除双方签订的三份协议。

反诉被告三环公司辩称，第一、双方签订的协议及补充协议是在政府指定下签订的危旧房改造项目补偿协议。所以具有政府的强制力，应该属于行政协议的范畴，不属于民事案件的受案范围，依法应驳回宏蓝公司的反诉请求。第二、宏蓝公司至今未能完成改造的行为不属于不可抗力。该项目至今未进行改造是宏蓝公司拖延造成的，不属于合同法第九十四条第一项的规定。第三、该项目三环公司已经履行完了全部义务，现三环公司原厂址已被拆除，至今未能改造系宏蓝公司一方的原因，所以其所称的合同目的不能实现的理由不能成立。综上，请求法庭驳回其反诉请求

三环公司围绕其主张依法提交如下证据：首先针对本诉提交的证据为：证据一、危房拆迁补偿协议书一份，证明该协议已经于2009年5月26日成立并生效，至今已近八年时间，被告仍未进行建设，但原告早就依约履行了合同约定的全部义务。证据二、危房拆迁补偿补充协议书一份，证明该协议约定宏蓝公司交付建筑物的日期为主合同生效之日起3年，若宏蓝公司未能在3年内竣工，致使原告不能迁入新楼正常营业，则被告赔偿原告每年30万元的损失费。证据三、被告对三环公司原厂址土地至今仍未动工，且原厂址被拆的破旧不堪，严重影响了原告的经营销售，已构成违约。证据三、邢台市（2015）西民初字第618号民事判决书复印件，证明法院已经判决被告支付原告2012年5月27日至2014年5月26日门市损失费60万元，被告未上诉且该损失已给付，故现诉求也应依法予以支持。针对反诉提交证据为：政字（2008）19号文，邢台市人民政府关于进一步加快城中村、旧城区和危房改造的意见，证明2008年邢台市政府为了落实省委、省政府关于城镇建设每年一大步，三年大变样的工作要求，根据相关政策，对于本市内城中村、旧城区和危房改造提出了具体实施意见。证据二、邢市房（2009）9号文，邢台市住房保障和房产管理局关于危旧房改造进展情况的报告、领导小组审批卡、邢台市住房保障和房产管理局委托书，证明市政府根据政字（2008）19号文的要求，经调查摸底确定了危旧房改造范围，确定了南小汪便民市场项目，三环公司坐落地片属于该项目范围之中，并确定由房管局一公司和三环公司协商同意采取退市进郊的办法，对该地块实施拆迁改造。邢市房（2009）9号文已经相关领导批复同意。邢台市住房保障和房产管理局确定了由反诉原告对该项目进行拆迁、改造。证据三、城建（2009）11号文，城市建设领导小组办公会议纪要，证明要求对南小汪便民市场等现状为工业和综合用地的项目，由市规划部门调整规划用途，土地部门尽快办理土地变性手续，但反诉原告并未按照上述文件要求积极进行土地变性工作。证据四、邢房安鉴字（2009）CO4号文，三环公司部分房屋安全鉴定报告，证明经鉴定，三环公司的房屋属于非常危险房屋，正常使用条件为一年，符合危旧房改造条件。故原被告在此基础上确定改造时间为三年，三环公司已经履行完全部协议约定的义务，搬离旧址。综上，证明宏蓝公司要求解除双方所签订的涉案协议，没有法律依据。

宏蓝公司对三环公司提交的上述证据的质证意见：对证据一、证据二的真实性没有异议，该协议的内容及目的现在无法实现，原因是政府至今没有对该地进行规划审批，现在政府部门对该场地进行招拍挂，土地变性，由工业用地变为商业用地。政府部门在公告期内由于没有其他单位报投标，导致该地现无法招拍挂，因此，三环公司所主张的损失不应当支持。且该协议应当依法予以解除。宏蓝公司保留另行主张三环公司退还我方缴纳一千万元拆迁补偿费。对证据三的真实性没有异议，该照片显示三环公司所主张的门市至今仍然正常对外使用，没有拆迁也没有造成实际损失，故所主张的损失不能成立。对证据四，该判决不能作为本次定案的证据，因为第一次起诉我公司并没有提出反诉，本次诉讼宏蓝公司提起反诉，所诉性质发生变化，所以该证据不能使用。对三环公司针对反诉所提交的证据一、二、三，该三份证据也证实了三环公司原厂址至今仍然没有变性，是政府没有及时对外招拍挂，规划部门也没有审批完规划手续，地的性质仍然没有变更，现在仍为工业用地。不能施工是政府行为造成的，属于不可抗力。为此对三环公司主张损失，属于不可抗力情形，不应当支持。对证据四的真实性没有异议，该鉴定结果为非危房，并没有达到危房程序，所以也不能进行危房改造项目。双方签订的拆迁协议的目的不能实现。

宏蓝公司围绕其主张依法提交证据如下：证据一、市拆除违法建筑指挥部办公室请示报告审批卡、邢台市住房保障和房产管理局关于危旧房改造进展情况的汇报（2009）9号文件。证明在2009年3月27日三环公司原址被政府定为危旧房改造项目，由原来的工业、出让用地性质变为商业用地。拟建20层以上高层建筑，其中一层为停车场，1-5层为便民市场，六层以上为住宅。但至今政府部门没有办理并审批对原告三环公司规划变性，导致宏蓝公司无法实施开工。证据二、邢台市城市建设领导小组城建（2009）11号文件，证明在2009年4月9日城市建设领导小组办公室在邢台市住房保障和房产管理局会议室召开会议纪要，该会议纪要内容是将三环公司现状为工业用地项目由市规划部门调整规划用途，土地部门尽快办理土地变性手续。至今政府部门没有办理审批对三环公司规划土地变性，导致宏蓝公司无法实施开工。证据三、委托书一份，证明在2009年5月25日邢台市住房保障和房产管理局依据政府相关文件，经局办公会研究，将三环公司危房改造项目委托宏蓝公司进行拆迁改造。宏蓝公司对三环公司进行拆迁改造是政府依法审批的，是合法拆迁改造。证据四、邢台市人民政府办公室收文呈办城建898号文件；证明：2011年市秘书长、市长对包括原告三环太阳能公司在内的十二个危旧房改造项目，拟请市规划部门尽快办理规划手续，以利于尽快开工。至今规划部门没有办下来审批规划手续，宏蓝公司无法实施开工。证据五、邢台市旧改领导小组办公室关于第二批十二个危旧房项目改造意见的报告，证明三环公司土地性质至今没有变为商住用地性质，导致宏蓝公司至今无法实施开工。证据六、邢台市人民政府办公室收文办文件、邢台市人民政府国有资产监督管理委员会2011第117号文件、中共邢台市委办公室文件，证明市政府、市委在2011年12月33日、31日2012年3月31日等不同时间分别批准三环公司退市进园，并对该地性质由有关部门积极变性质，至今没有变更土地性质，导致宏蓝公司无法开工。证据七、邢台市住房保障和房产管理局文件，证明2009年11月26日该局申请办理三环公司规划相关手续，至今没有办理完审批手续，导致宏蓝公司无法开工。证据八、危房拆迁补偿协议书、补充协议书、补充协议、收款收据两张，证明宏蓝公司不存在违约行为，按双方签订的协议期限将拆迁补偿款全部支付给三环公司。只是政府部门至今没有办理完相关的规划变性手续，导致宏蓝公司无法开工。应属于属不可抗力。证据九、邢台市房屋安全鉴定报告，证明三环公司经该部门鉴定，鉴定意见为对片区房屋进行更新改造。证据十、邢台市桥西区2015年拟报市政府四改项目工程谋划表、邢台市桥西区2015年市区城建工程谋划表、邢台市桥西区2015年拟改项目情况一览表，证明三环公司土地性质及规划至今政府部门没有审批完，导致宏蓝公司无法开工行为，属于不可抗力，宏蓝公司不存在违约行为，不应对三环公司赔偿。证据十一、邢台市桥西区人民政府关于市计生委药具站和三环太阳能家属院棚户区改造项目招商的通告，证明2016年10月9日桥西区政府对外对三环公司原厂址进行对外招拍挂，并流拍，该场地无法进行变性无法开发施工。

三环公司对宏蓝所提交的上述证据的质证意见：对证据一至八，这些都是政府的相关文件，对文件的真实性没有异议，从这些文件可以证实没有变性，首先不是三环公司的原因，但也不能证明是政府不作为造成的。我们还是认为是属于宏蓝公司不积极进行相关手续导致项目至今没有开工，而且从这些文件也能够证实三环公司和宏蓝公司签订的三份协议是属于政府拆迁项目，不是说三环公司和宏蓝公司想解除就能解除的，上述三份协议应该属于行政协议的范畴，不属于民事受案的范围。对证据九，该证据证明了三环公司的上述说法，房屋是符合改造条件的。对证据十、十一内容的真实性没有异议，但是上述几份文件的内容不能证明宏蓝公司不开工的行为属于不可抗力，应该是宏蓝公司一拖再拖造成的，属于宏蓝公司的违约行为。所以依法应该支持三环公司的赔偿请求，并驳回其反诉请求。

本院对原、被告双方所提交的证据的真实性均予以认可，并结合法庭审理情况，认定如下事实：2009年5月26日，宏蓝公司（甲方）与三环公司（乙方）签订《危房拆迁补偿协议书》一份，协议约定的主要内容为：经甲乙双方协商，乙方同意甲方对公园路251号的危房进行拆迁改造，并给予一次性补偿，本协议签订三日内，甲方向乙方支付100万元定金，30日内付清余款695.4万元。原、被告均在该协议上签字盖章。同日，宏蓝公司（甲方）与三环公司（乙方）签订《危房拆迁补偿补充协议书》一份，协议约定的主要内容为：第一条、鉴于拆迁改造前乙方大门南侧的门市是乙方产品的展示窗口，乙方今后仍保留该处的门市和办事处，其解决方案为：1、甲方在施工期间应保留门市照常营业，待新楼建成后，该门市直接转移到原位置新楼内；2、甲方在挖新楼基础工程时，如果必须拆除门市时，甲方应在附近500米内出资为乙方租赁不小于原面积的门市过渡到新楼交付，或在过渡期内在原处搭建钢结构临时建筑维持门市照常营业至新楼交付。第二条：1、甲方建筑过渡期（即交付期）为主合同生效之日起3年，若甲方未能在3年内竣工，影响乙方门市迁入新楼及正常营业，则甲方应赔偿乙方每年度30万元的门市损失费。第六条：双方要严格执行如上条款，如因一方违约给对方造成经济损失者，违约方要赔偿对方经济损失，洪水、地震、战争除外。原、被告均在该协议上签字盖章。现被告宏蓝房地产对公园路251号危房的拆迁改造至今未能竣工。2009年10月14日，宏蓝公司（甲方）与三环公司（乙方）又签订《补充协议》一份，该协议约定的主要内容为：为保证甲方按时交付门市及办公楼，甲方应付清全部款项的同时，提供不低于800平方米门市或办公楼的房产作抵押，由于种种原因未能落实。甲方将该项目的工程及土地作为抵押，如果甲方不能按时交付乙方门市及办公楼，乙方可将甲方工程及土地进行拍卖，拍卖所得价的支付，按2009年5月26日补充协议的内容执行。如甲方不能按时交付乙方门市及办公楼，乙方有权将该土地进行拍卖，拍卖所得赔偿乙方造成的损失，剩余之款仍归甲方所有。

上述协议签订后，三环公司将办公地点搬离，但宏蓝公司并未对约定的场地进行拆迁新建。三环公司曾于2015年2月2日向本院提起诉讼，请求宏蓝公司支付给三环公司2012年5月27日至2014年5月26日期间的门市损失费60万元。经本院审理后于2015年6月12日作出（2015）西民初字第618号民事判决书，支持了三环公司的诉讼请求。该判决已发生法律效力，宏蓝公司未提起上诉，已履行了该判决确定的内容。

本院认为，三环公司与宏蓝公司于2009年5月26日签订的《危房拆迁补偿协议书》、《危房拆迁补偿补充协议书》和2009年10月14日签订的《补充协议》三份协议，三份协议书中所约定的内容均是双方当事人真实意思表示，协议中未违反法律禁止性规定的内容，双方应当诚实履行各自的义务。宏蓝公司未履行约定义务，应当承担违约责任，赔偿的标准已经由发生法律效力的（2015）西民初字第618号民事判决书确定按照双方协议约定的每年30万元计算。

宏蓝公司称三环公司的门市并未拆迁，不存在门市损失费。但《危房拆迁补偿补充协议书》第一条明确约定，宏蓝公司在施工期间应保留三环公司门市照常营业，故三环公司门市对外营业与宏蓝公司未在约定期限内竣工给三环公司造成的门市损失之间并无联系，不能作为宏蓝公司拒绝赔偿门市损失费的理由。同时宏蓝公司称拆迁改造工程未在约定期限内竣工的原因系政府行为，属于不可抗力，但通过宏蓝公司向本院提交的相关证据，并未显示政府相关部门禁止或阻挠宏蓝公司对公园路251号危房进行拆迁改造，且已经发生法律效力的（2015）西民初字第618号民事判决对宏蓝公司的此项主张也没有认可，故对宏蓝公司的上述主张，本院不予认可。

综上所述，三环公司请求宏蓝公司赔偿自2014年5月27日至2016年5月26日期间的门市损失费600000元，并请求宏蓝公司自2016年5月27日起至门市竣工之日止按每年30万元标准赔偿三环公司损失，本院予以支持。对宏蓝公司的反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告邢台市宏蓝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告河北三环太阳能有限公司自2014年5月27日至2016年5月26日期间的门市损失费600000元，并自2016年5月27日起至门市竣工之日止按每年30万元标准赔偿三环公司损失。

二、驳回反诉原告邢台市宏蓝房地产开发有限公司的反诉请求。

如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9800元，减半收取4900元；反诉费80元，减半收取40元，共计收取4940元，由被告邢台市宏蓝房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。

审判员　　杜宗凡

二〇一七年三月十三日

书记员　　李　萌